Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ARNHEM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 147376 / HA ZA 06-1905
Vonnis van 15 augustus 2007
in de zaak van
[eiser],
wonende te Gendt,
eiser,
procureur mr. J.A.M.P. Keijser,
advocaat mr. L.T.G. Derksen te Nijmegen,
tegen
[gedaagde],
wonende te Doornenburg,
gedaagde,
procureur mr. R.J. Verweij,
advocaat mr. D.N. Kooyman te Nijmegen.
Belanghebbende is:
[belanghebbende],
wonende te Doornenburg,
niet verschenen.
Partijen zullen hierna eiser en gedaagde worden genoemd.
1. Het verloop van de procedure
Voor het eerdere verloop van de procedure wordt verwezen naar het tussenvonnis van deze rechtbank van 22 november 2006. Ingevolge dat vonnis heeft op 15 februari 2007 een comparitie van partijen plaatsgevonden. Het proces-verbaal van die comparitie en de daaraan gehechte stukken, bevinden zich bij de processtukken. Partijen zijn niet tot overeenstemming gekomen. Na sluiting van de comparitie is de zaak naar de rol verwezen voor het nemen van een akte vermeerdering van eis. Eiser heeft vervolgens een akte vermeerdering van eis genomen. Gedaagde heeft vervolgens een akte uitlating vermeerdering van eis genomen. Hierna is vonnis bepaald.
2. De vaststaande feiten
2.1 Eiser, gedaagde en de heer [belanghebbende] (hierna: belanghebbende) zijn broers en zus. Op 19 augustus 2005 is overleden de vader van partijen, de heer [erflater] (hierna: erflater). Bij uiterste wilsbeschikking, verleden op 25 mei 2005, heeft erflater gedaagde benoemd tot zijn enige erfgename.
2.2 Erflater, eiser en belanghebbende hebben een tiental jaren een transportbedrijf gerund. De betreffende vennootschap onder firma is bij bindende arbitrage-uitspraak d.d. 31 juli 2003 ten aanzien van erflater per 31 december 2004 beëindigd. Bij akte van 31 december 2003 heeft een overdracht van onroerende zaken door erflater aan verzoeker en belanghebbende plaatsgevonden. Bij deze akte hebben eiser en belanghebbende samen, ieder voor de onverdeelde helft, het recht van eigendom van de ondergrond en erf staande en gelegen aan de [adres] toegewezen gekregen. Erflater bleef evenwel eigenaar van de woning met aangebouwd kantoor en ondergrond aan de [adres]. Thans woont gedaagde in die woning.
2.3 In voornoemde akte van 31 december 2003 is de volgende bepaling opgenomen:
“VOORKEURSRECHT TOT KOOP
A. Ingeval van overlijden van verkoper, bij metterwoon verlaten van het registergoed, bij voorgenomen verkoop of andere wijze van voorgenomen vervreemding door de verkoper, wordt bij deze met betrekking tot het woonhuis met aangebouwd kantoor en ondergrond, uitmakende het gehele bij verkoper blijvende gedeelte van het kadastrale perceel [kadastrale gegevens], ten behoeve van koper gevestigd een voorkeursrecht van koop. De erfgenamen en/of rechtverkrijgenden onder algemene titel van verkoper zijn op grond van dit voorkeursrecht verplicht dit registergoed of het betreffende gedeelte daarvan, vooraf te koop aan te bieden aan de koper, zulks tegen een prijs, vast te stellen in onderling overleg en bij gebreke van overeenstemming over de prijs, vast te stellen door drie deskundigen.
B. De hiervoor sub A bedoelde deskundigen zullen worden benoemd als volgt: één door de erfgenamen en/of rechtverkrijgenden onder algemene titel, één door de kopers en de derde door de beide aldus benoemde deskundigen samen; indien over de benoeming van deze derde deskundige geen overeenstemming kan worden bereikt, alsmede indien één der partijen na daartoe schriftelijk te zijn aangemaand, binnen veertien dagen na die aanmaning in gebreke blijft een deskundige te benoemen, zal of zullen de ontbrekende deskundige of deskundigen worden benoemd door de Kantonrechter in wiens ressort het registergoed ligt, zulks op vordering van de meest gerede partij.
C. Binnen twee maanden na de dag dat de prijs, vastgesteld door de hiervoor bedoelde deskundigen, aan de gegadigde is medegedeeld, is deze verplicht schriftelijk aan de erfgenamen op te geven of hij al dan niet van zijn recht tot koop gebruik wil maken.
D. Binnen een maand nadat de hiervoor onder A bedoelde koopsom is vastgesteld, dan wel binnen een maand nadat overeenkomstig het bepaalde hiervoor sub C aan de erfgenamen en/of rechtverkrijgenden onder algemene titel is opgegeven dat van het recht tot koop gebruik wordt gemaakt, is laatstgenoemde verplicht zijn registergoed of het betrokken gedeelte daarvan te verkopen en in eigendom over te dragen aan de hiervoor bedoelde gegadigde; …
E. Indien door de erfgenamen en/of rechtverkrijgenden onder algemene titel in strijd wordt gehandeld met enige verplichting ingevolge het in dit overeengekomen Voorkeursrecht tot koop op hem rustende, zal door hem, bij wijze van schadevergoeding, ten behoeve van de koper een terstond opeisbare boete worden verbeurd ter hoogte van dertig procent van voormelde koopprijs, vermeerderd met een inflatiecorrectie van de wettelijke rente, berekend van dag tot dag”.
2.4 In aanvulling op de akte van 31 december 2003 hebben erflater, eiser en belanghebbende eveneens op 31 december 2003 een overeenkomst gesloten waarin de volgende bepaling is opgenomen:
“12. Bij uitoefening van het voorkeursrecht van koop door de gebroeders [XXX] zoals bedoeld in vorenbedoelde notariële akte, zal de hiervoor genoemde mevrouw [XXX] (gedaagde) nog maximaal een half jaar, te rekenen vanaf het metterwoon verlaten/overlijden, onder dezelfde condities als daarvoor in het woonhuis mogen wonen”.
3. Het geschil
3.1 Bij verzoekschrift ex. artikel 679 Rv Pro. heeft eiser (destijds verzoekende partij) de kantonrechter verzocht om een deskundige namens gedaagde (destijds verwerende partij) en een derde deskundige te benoemen overeenkomstig de akte van levering van 31 december 2003, welke deskundige de waarde van de woning met aangebouwd kantoor en ondergrond aan de [adres] te Doornenburg op voor partijen bindende wijze zal vaststellen, met veroordeling van gedaagde in de proceskosten.
3.2 Gedaagde heeft hiertegen gemotiveerd verweer gevoerd en heeft de kantonrechter verzocht eiser niet ontvankelijk te verklaren dan wel zijn verzoek als ongegrond af te wijzen, met veroordeling van eiser in de proceskosten.
3.3 Eiser vordert thans, na vermeerdering van eis, van de rechtbank kennelijk naast zijn onder rechtsoverweging 3.1 aangehaalde vordering:
Primair
1. gedaagde te veroordelen aan de eigendomsoverdracht van het pand aan eiser per 1 mei 2007, althans een in goede justitie te bepalen termijn mee te werken, tegen de door de deskundigen te bepalen prijs en te bepalen dat dit vonnis in de plaats treedt van de medewerking tot het aangaan van de koopovereenkomst en levering bij de notaris indien gedaagde haar medewerking weigert;
2. gedaagde te veroordelen het pand per 1 mei 2007, althans een in goede justitie te bepalen termijn, leeg, schoon en ontruimd op te leveren op straffe van een dwangsom van € 1.000,- voor iedere dag of gedeelte daarvan dat gedaagde daarmee in gebreke blijft met een maximum van € 75.000,-;
Subsidiair
3. gedaagde te veroordelen aan de eigendomsoverdracht van het pand aan eiser per 1 mei 2007, althans een in goede justitie te bepalen termijn, mee te werken tegen de door de deskundigen te bepalen prijs op straffe van een dwangsom van € 1.000,- voor iedere dag of gedeelte daarvan dat gedaagde daarmee in gebreke blijft met een maximum van € 75.000,-;
4. gedaagde te veroordelen het pand per 1 mei 2007, althans een in goede justitie te bepalen termijn, leeg, schoon en ontruimd op te leveren op straffe van een dwangsom van € 1.000,- voor iedere dag of gedeelte daarvan dat gedaagde daarmee in gebreke blijft met een maximum van € 75.000,-.
3.4 Gedaagde heeft ook hiertegen gemotiveerd verweer gevoerd en daarbij primair aangegeven dat de vermeerdering van eis moet worden afgewezen.
4. De beoordeling van het geschil
4.1 De rechtbank constateert dat de kantonrechter zich onbevoegd heeft verklaard om van het verzoek kennis te nemen aangezien verzoekende partij (eiser) zijn verzoek ten onrechte heeft gebaseerd op artikel 679 Rv Pro. De kantonrechter wijst er daarbij op dat het er in deze zaak niet om gaat dat partijen het niet eens kunnen worden over de benoeming van een deskundige, maar dat partijen een geschil hebben over de uitleg van een in de akte van 31 december 2003 opgenomen bepaling luidende “Voorkeursrecht tot koop”. (Naar het oordeel van de rechtbank spreekt de kantonrechter ten onrechte over “artikel 6 onder Pro A”.). De rechtbank zal over het tussen partijen bestaande geschil een beslissing nemen.
Voorkeursrecht tot koop
4.2 Partijen verschillen van mening over de vraag of de akte van 31 december 2003 nu wel of niet zo dient te worden gelezen dat er een voorkeursrecht ontstaat op het moment van het overlijden van erflater en of eiser en belanghebbende hierop een beroep kunnen doen.
Eiser stelt zich – kort samengevat – op het standpunt dat de desbetreffende bepaling niet anders kan worden gelezen dan dat het voorkeursrecht wordt gevestigd op het moment van het verlijden van de notariële akte, te weten 31 december 2003. Eiser wijst daarbij met name op de in desbetreffende bepaling voorkomende woorden “bij deze”. Eiser stelt daarbij voorts dat in de desbetreffende bepaling duidelijk de situaties zijn vastgelegd waarin het voorkeursrecht kan worden uitgeoefend namelijk: overlijden van de verkoper, bij metterwoon verlaten van het registergoed, bij voorgenomen verkoop of op andere wijze van voorgenomen vervreemding door de verkoper. Eiser stelt derhalve dat bij overlijden van de verkoper – zoals in dit geval – een beroep kan worden gedaan op dit voorkeursrecht en dat dit voorkeursrecht kan worden uitgeoefend.
Gedaagde stelt – eveneens kort samengevat – dat de bepaling in de akte van 31 december 2003 juist inhoudt dat pas op het moment van overlijden van erflater ten behoeve van eiser en belanghebbende een voorkeursrecht van koop wordt gevestigd. Gedaagde stelt daarbij dat “gevestigd” niet wil zeggen dat er ook onmiddellijk een beroep op het voorkeursrecht van koop kan worden gedaan. Gedaagde stelt dat zij krachtens erfrecht eigenaar van de woning is geworden en dat de betreffende bepaling enkel inhoudt dat zij bij een voorgenomen vervreemding gehouden is de woning eerst aan eiser en belanghebbende te koop aan te bieden voordat zij de woning aan een derde kan aanbieden. Gedaagde wijst daarbij expliciet op het woord “vooraf” in de ter discussie staande bepaling alsmede op de mededeling van erflater dat hij haar na zijn overlijden goed verzorgd zou achterlaten. Gedaagde geeft daarbij aan op dit moment niet de intentie te hebben de woning te vervreemden. Gedaagde stelt derhalve dat er enkel een voorkeursrecht is gevestigd maar dat op dat recht thans geen beroep kan worden gedaan.
4.3 De rechtbank overweegt als volgt.
De rechtbank verwerpt het verweer van gedaagde dat er enkel een voorkeursrecht is gevestigd maar dat op dat recht thans geen beroep kan worden gedaan. De rechtbank is van oordeel dat de desbetreffende bepaling in de akte van 31 december 2003 niet anders kan worden gelezen dan dat het voorkeursrecht bij de akte is gevestigd. Ook artikel 12 van Pro de in aanvulling op de akte van 31 december 2003 door erflater, eiser en belanghebbende eveneens op 31 december 2003 gesloten overeenkomst, kan naar het oordeel van de rechtbank maar op één manier gelezen worden. Het verweer van gedaagde is daarmee naar het oordeel van de rechtbank niet op de akte gegrond aangezien de tekst daarvan duidelijk is.
Wat betreft het verweer van gedaagde dat de betreffende bepaling, gelet op het woord “vooraf” en de mededeling van erflater dat hij haar na haar overlijden goed verzocht zou achterlaten, conform haar uitleg moet worden uitgelegd, wijst de rechtbank erop dat erflater aan zijn toezegging heeft voldaan door haar tot enig erfgenaam te benoemen. De rechtbank wijst daarbij ook op de nadere toelichting van mr. [notaris] – de notaris waarbij de ter discussie staande akte is gepasseerd – waarbij deze bevestigt dat in de desbetreffende akte, voor een aantal situaties – waaronder het overlijden van erflater – een recht van koop is overeengekomen voor het woonhuis voor de gebroeders [XXX] waarbij teneinde te voorkomen dat gedaagde kort na het overlijden op straat zou komen te staan, in een separate overeenkomst een termijn is afgesproken waarbinnen gedaagde de tijd zou krijgen andere huisvesting te zoeken.
De rechtbank is derhalve samenvattend van oordeel dat – nu de tekst van de betreffende bepaling duidelijk is en gedaagde geen andere uitleg van de akte van 31 december 2003 aannemelijk heeft gemaakt of bewijs daarvan heeft aangeboden – eiser en belanghebbende een voorkeursrecht toekomt waarop zij zich vanaf het overlijden van erflater mochten beroepen. Derhalve moet worden overgegaan tot verdere afhandeling van de procedure zoals beschreven in de akte van 31 december 2003.
De verdere procedure
4.4 De rechtbank overweegt – gelet op het bepaalde in artikel 71, vijfde lid, Rv. – als volgt.
De partijen worden opgeroepen zich uiterlijk ter rolle van 26 september 2007 uit te laten over de vraag of zij – conform het bepaalde onder punt A van de paragraaf “Voorkeursrecht tot koop” – overeenstemming hebben bereikt over de prijs waarvoor kopers (eiser en belanghebbende) het woonhuis met aangebouwd kantoor en ondergrond, uitmakende het gehele bij verkoper (gedaagde) blijvende gedeelte van het kadastrale perceel [kadastrale gegevens], kunnen overnemen.
Indien overeenstemming wordt bereikt worden de partijen opgeroepen zich uiterlijk ter rolle van 26 september 2007 uit te laten in hoeverre deze procedure verder afgewikkeld dient te worden.
Indien de partijen er niet in slagen overeenstemming te bereiken over voornoemde verkoopprijs, worden zij – analoog aan het bepaalde onder punt B van de paragraaf “Voorkeursrecht tot koop” – opgeroepen zich uiterlijk ter rolle van 26 september 2007 uit te laten over de vraag welke deskundigen zij alsdan ieder benoemd wensen te zien. De rechtbank merkt hierbij volledigheidshalve reeds op dat indien gedaagde niet aldus meewerkt, de rechtbank de ontbrekende deskundige zal benoemen.
4.5 Omdat het goed kan zijn dat de procedure na dit vonnis niet hoeft te worden voortgezet, zal nu vast een beslissing over de proceskosten worden gegeven. Gezien de familierelatie tussen partijen ziet de rechtbank aanleiding de proceskosten tussen partijen te compenseren op hierna te melden wijze.
5. De beslissing
De rechtbank
1. verwijst de zaak naar de rolzitting van 26 september 2007 voor akte uitlating van beide partijen zoals in overweging 4.4 bedoeld;
2. compenseert de proceskosten tot nu toe, en wel zo dat ieder der partijen de eigen kosten draagt;
3. houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. E.J.M. van Engelen en in het openbaar uitgesproken op
15 augustus 2007.