Uitspraak
RECHTBANK ARNHEM
Sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer
Procedurenummers: AWB 06/5387 en 06/2980
Uitspraakdatum:
Uitspraak als bedoeld in artikel 8:77 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
[Eiser], wonende te [woonplaats], eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Nijmegen, verweerder.
1. Ontstaan en loop van het geding
Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [Pand I] te [woonplaats], per waardepeildatum 1 januari 2003, vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2005 tot en met 31 december 2006 op € 233.000.
Verweerder heeft voorts bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet WOZ de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [Pand II] te [woonplaats], per waardepeildatum 1 januari 2003, vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2005 tot en met 31 december 2006 op € 232.000.
In het desbetreffende geschrift zijn ook de aanslagen onroerende-zaakbelastingen bekend gemaakt.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 20 april 2006 de waarde van de woning [Pand I] gehandhaafd en de waarde van de woning [Pand II] verlaagd tot een bedrag van € 220.000.
Eiser heeft daartegen bij brief van 17 mei 2006, ontvangen bij de rechtbank op 19 mei 2006, beroep ingesteld.
Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 18 januari 2007 te Arnhem.
Eiser is daar in persoon verschenen. Namens verweerder zijn verschenen R.A.W. Toren en W.M. Driessen.
2. Feiten
Op grond van de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting staat het volgende vast:
Eiser is eigenaar van beide woningen.
De woning aan de [Pand I] is een hoekwoning. De woning is gebouwd in 1953. De inhoud van die woning is ongeveer 333 m³ en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 275 m². Op de peildatum werd de woning bewoond door de ouders van eiser. Sinds het overlijden van de vader van eiser in november 2004 wordt de woning niet meer bewoond.
De woning aan de [Pand II] is een huis in een rij. De woning is gebouwd in 1930. De inhoud van de woning is ongeveer 413 m³ en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 227 m². De kamers van de woning worden afzonderlijk verhuurd.
Door verweerder is een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 18 augustus 2006 door W.M. Driessen, WOZ-taxateur te Nijmegen. In dit rapport is de waarde van de woning aan de [Pand I] bepaald op € 233.000. Volgens dit rapport behoren er bij de woning twee garages van respectievelijk 45 m3 en 50 m3. Naast gegevens van de woning, bevat dit rapport gegevens van de volgende vergelijkingsobjecten:
adres omschrijving bouw-jaar inhoud in m³ opp. in m² verkoop-datum verkoop-prijs in €
[vgl.pand 1] rijwoning met berging en dakkapel 1951 368 169 7-2-02 221.218
[vgl.pand 2] rijwoning met berging en dakkapel 1951 368 174 28-3-02 206.470
[vgl.pand 3] rijwoning met berging 1951 368 152 17-4-02 190.000
Door verweerder is voorts een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 18 september 2006 door W.M. Driessen, WOZ-taxateur te Nijmegen. In dit rapport is de waarde van de woning aan de [Pand II] op de peildatum bepaald op € 220.000. Volgens dit rapport behoort bij de woning een berging. De staat van het onderhoud aan de binnenzijde van de woning is door de taxateur niet beoordeeld. Naast gegevens van de woning, bevat dit rapport gegevens van de volgende vergelijkingsobjecten:
adres omschrij-ving bouw-jaar in-houd in m³ prijs per m³ in € opp. in m² verkoop-datum verkoop-prijs in € WOZ-waarde in €
[vgl.pand 4] tussen-woning 1921 419 458 143 30-7-04 220.000 240.000
[vgl.pand 5] tussen-woning+berging1922 414 421 238 4-4-03 236.000 242.000
[vgl.pand 6] tussenwoning+berging 1932 414 412 188 3-6-03 232.500 231.000
Deze vergelijkingsobjecten worden niet verhuurd.
Eiser heeft een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 14 februari 2001 door taxateur W.J. Puntman namens Puntman Makelaardij Arnhem B.V.. Hierin is de waarde van de woning aan de [Pand I] op de peildatum bepaald op fl. 350.000 (€ 158.823).
Eiser woont zelf op het adres [adres].
3. Geschil
In geschil is de waarde van voornoemde woningen op de waardepeildatum. Eiser bepleit voor de woning aan de [Pand I] een waarde van € 180.000 en voor de woning aan de [Pand II] een waarde van € 150.000.
Verweerder heeft in het verweerschrift tot handhaving van de vastgestelde waarden geconcludeerd.
4. Beoordeling van het geschil
Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
Op grond van het bepaalde in artikel 18 van Pro de Wet WOZ wordt de waarde bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert. Ingevolge artikel 19, eerste lid, aanhef, onderdeel b en slot, van de Wet WOZ wordt, in afwijking daarvan, de waarde bepaald naar de staat aan het begin van het tijdvak als de onroerende zaak in de twee jaar voorafgaand aan het begin van het tijdvak een verandering in waarde ondergaat als gevolg van bouw, verbouw, verbetering, afbraak, vernietiging of verandering van bestemming.
De bewijslast van de aan de woningen toegekende waarden rust op verweerder.
De woning [Pand I]
Verweerder heeft voor zijn standpunt ten aanzien van de woning [Pand I] verwezen naar het onder 2 genoemde taxatierapport van 18 augustus 2006. De rechtbank acht de hierin opgenomen vergelijkingsobjecten in beginsel bruikbaar. De rechtbank neemt hierbij in aanmerking dat de in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten kort vóór of kort na de waardepeildatum zijn verkocht en wat type, bouwjaar en ligging betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Weliswaar vertonen de vergelijkingsobjecten verschillen met de woning, maar verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat met deze verschillen met name wat betreft type en grootte, voldoende rekening is gehouden.
Eiser heeft – zakelijk weergegeven – aangevoerd dat de vastgestelde waarde 47 procent hoger is dan de waarde zoals deze op 14 februari 2001 is vastgesteld door taxateur Puntman. Volgens eiser is die waardestijging onwaarschijnlijk hoog. De rechtbank acht dit taxatierapport niet bruikbaar en wel om de volgende redenen. De door taxateur Puntman vastgestelde waarde is in het taxatierapport niet onderbouwd. Voorts is de datum van die taxatie te ver, want bijna twee jaar, verwijderd van de peildatum.
Eiser heeft voorts gesteld dat verweerder ten onrechte ervan is uitgegaan dat bij de woning twee garages horen. Ter zitting is de komen vast te staan dat bij de woning slechts één garage hoort en dat deze een inhoud heeft van 50 m³. Verweerder is bij de berekening van de waarde van de garages uitgegaan van een prijs van € 180 per m³. De waarde is aldus bezien € 8.100 (45 x € 180) te hoog vastgesteld.
Volgens eiser wordt de waarde van de woning voorts gedrukt doordat deze woning niet beschikt over een zolder, een dakkapel, dubbel glas en deugdelijke isolatie, voorzien is van een ondoelmatig verwarmingssysteem en dunne binnenmuren, de keuken, douche en het toilet verouderd zijn en doordat sprake is van zwaar achterstallig onderhoud. Ter adstructie daarvan verwijst eiser naar door hem overgelegde foto’s. Verweerder heeft ter zitting erkend dat sprake is van achterstallig onderhoud. Verweerder schat de kosten daarvan op € 25.000. De rechtbank acht deze schatting redelijk. Eiser heeft hiertegenover niet aannemelijk gemaakt dat met het achterstallig onderhoud een hoger bedrag is gemoeid. Ook anderszins is dat niet aannemelijk geworden. In hetgeen eiser overigens heeft gesteld, ziet de rechtbank geen aanleiding de waarde nog lager vast te stellen. Bij de taxatie is geen rekening gehouden met de aanwezigheid van een zolder en een dakkapel. Verder zijn de vergelijkingsobjecten in hetzelfde jaar gebouwd als de woning van eiser. De rechtbank acht daarom aannemelijk dat deze woningen wat de mate van veroudering en doelmatigheid betreft met de woning van eiser overeenkomen. Dit geldt ook voor de badkamer, de keuken en het toilet. Uit de overgelegde foto’s blijkt niet van een zodanige veroudering en ondoelmatigheid daarvan dat in verband hiermee een verdergaande waardedruk moet worden aangenomen.
Uit het voorgaande volgt dat het beroep voor zover dat de woning [Pand I] betreft, gegrond moet worden verklaard en de waarde van de woning moet worden vastgesteld op € 199.900 (€ 233.000 -/- € 8.100 -/- € 25.000).
De woning [Pand II]
Verweerder heeft voor zijn standpunt inzake de woning [Pand II] verwezen naar het onder 2 genoemde taxatierapport van 18 september 2006. De rechtbank acht de hierin opgenomen vergelijkingsobjecten in beginsel bruikbaar. De rechtbank neemt hierbij in aanmerking dat de in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten kort vóór of kort na de waardepeildatum zijn verkocht en wat type, bouwjaar en ligging betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Weliswaar vertonen de vergelijkingsobjecten verschillen met de woning, maar verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat met deze verschillen althans met de verschillen in grootte en ligging en onderhoudstoestand, voldoende rekening gehouden.
Volgens eiser is de waarde van de woning in vergelijking met de gerealiseerde verkoopprijs van de woning [vgl.pand 6] te hoog vastgesteld. Volgens eiser wordt die woning anders dan zijn woning niet verhuurd en hoort bij die woning een schuur terwijl zijn woning alleen over een afdak beschikt. Volgens eiser is voorts de ligging van de woning [vgl.pand 6] gunstiger dan die van zijn woning. Eiser wijst er in dit verband op dat hij overlast ondervindt van krakers en verslaafden die zich ophouden op een in de nabijheid van de woning gelegen industrieterrein, van het garagebedrijf dat zich op nummer [X] bevindt en van huisvuil dat wordt verzameld voor de deur van de woning. Volgens eiser is er ook sprake van parkeeroverlast doordat de bewoners van de overzijde hun auto plegen te parkeren voor de deur van de woning. Volgens eiser ondervindt de woning [vgl.pand 6] geen overlast als hiervoor genoemd.
Anders dan de woning [vgl.pand 6] en de overige vergelijkingsobjecten wordt de woning van eiser verhuurd. Het waarderingsvoorschrift neergelegd in artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ brengt mee dat voor de waardebepaling de invloed van de verhuur van de woning moet worden geëlimineerd. Wel kan de intensievere bewoning die verband houdt met de omstandigheid dat de woning kamersgewijs wordt verhuurd van invloed zijn op de onderhoudstoestand van de woning en zullen eventueel in verband daarmee aangebrachte voorzieningen mede bepalend zijn voor de doelmatigheid van de woning. In zoverre kan er wel aanleiding zijn om rekening te houden met de omstandigheid dat de woning wordt verhuurd. Bij de taxatie is omtrent het onderhoud aan de binnenzijde van de woning niets vastgesteld. Volgens verweerder is met de omstandigheid dat de woning wordt verhuurd rekening gehouden bij de vermindering na bezwaar. Deze vermindering bedraagt € 12.000. Uit de motivering blijkt echter niet dat de vermindering daarmee verband houdt. Wel blijkt uit het taxatierapport dat voor de waardering van de woning is uitgegaan van een aanmerkelijk lagere m³-prijs, dan welke kan worden afgeleid uit de verkoopprijzen van de andere vergelijkingsobjecten (vanaf € 412 m³). Naar het oordeel van de rechtbank is aldus voldoende rekening gehouden met de mogelijke gevolgen die de verhuur van de woning heeft voor de staat van het onderhoud en de doelmatigheid ervan. Niet aannemelijk is geworden dat uitgegaan zou moeten worden van een lagere prijs per m³.
Volgens het taxatierapport hoort bij de woning een schuur van 13 m³. Verweerder is ervan uitgegaan dat de waarde hiervan € 150 per m³ bedraagt. Ter zitting is komen vast te staan dat zich bij de woning geen schuur bevindt. Wel hoort bij de woning een afdak ten behoeve van het plaatsen van fietsen. Gelet op de foto daarvan, acht de rechtbank het niet aannemelijk dat hieraan enige positieve waarde toekomt. Aldus bezien is de waarde € 1.950 te hoog vastgesteld.
Wat betreft de gestelde overlast van krakers en verslaafden acht de rechtbank het volgende van belang. Tot de vergelijkingsobjecten behoort de woning [vgl.pand 4]. Deze woning is gelegen in dezelfde straat en op korte afstand van de woning van eiser. Aangenomen moet worden dat de bewoners daarvan in dezelfde mate overlast van krakers en verslaafden ondervinden als eiser. Deze omstandigheid moet daarom worden geacht in de waarde van de woning te zijn verdisconteerd. De waarde van de woning van eiser staat derhalve in zoverre niet in een onjuiste verhouding tot de gerealiseerde verkoopprijs van de woning [vgl.pand 6]. Deze grief van eiser faalt daarom.
Ook anderszins is niet aannemelijk geworden dat er sprake is van een zodanige overlast dat in verband daarmee gezegd moet worden dat de waarde van de woning niet meer in een juiste verhouding staat tot die van de vergelijkingsobjecten. Daarbij tekent de rechtbank aan dat verweerder onweersproken heeft gesteld dat de vuilniszakken eenmaal per week worden opgehaald. De rechtbank leidt hieruit af dat de overlast in verband hiermee zich ook maar eenmaal per week voordoet. Van meer dan normale overlast is dus geen sprake. Voorts is ter zitting komen vast te staan dat zich op nummer [X] de stalling voor de oldtimers van eiser bevindt en niet een garagebedrijf. Niet aannemelijk is dat eiser als eigenaar en gebruiker van de woning met nummer [Y] daarvan (over)last ondervindt.
Eiser heeft voorts gesteld dat hij naar aanleiding van een controle die door de gemeente Nijmegen in mei 2003 is ingesteld met het oog op de brandveiligheid in de woning, nadien een aantal voorzieningen heeft moeten aanbrengen waaronder brandvertragende panelen, rookmelders en een vluchtladder en glas-in-lood-ramen heeft moeten vervangen door draadvrij glas. Volgens eiser is door die aanpassingen het authentieke karakter van het pand verloren gegaan en is de woning hierdoor in waarde gedaald. Volgens eiser heeft hij in verband hiermee € 15.000 tot € 20.000 geïnvesteerd.
De hiervoor genoemde wijzigingen zijn aangebracht na mei 2003, derhalve na de peildatum. Verweerder is bij de waardebepaling uitgegaan van de toestand op de waardepeildatum. Noch uit de uitspraak op bezwaar noch uit het taxatierapport blijkt dat verweerder niettemin toch rekening heeft gehouden met de ten behoeve van de brandveiligheid aangebrachte voorzieningen. Ingevolge artikel 19, eerste lid, aanhef, b en slot, van de Wet WOZ moet de waarde worden bepaald naar de staat van de woning aan het begin van het tijdvak, derhalve op 1 januari 2005, onder meer als sprake is van verbetering. Zo het aanbrengen van de brandwerende voorzieningen al als een zodanige verbetering zou moeten worden aangemerkt en er voorts van zou worden uitgegaan dat een eventuele koper daarop geen prijs stelt, dan kan dit toch niet meebrengen dat deze grief slaagt, omdat niet aannemelijk is geworden dat het saldo van de investeringen in de brandwerende voorzieningen en de kosten van verwijdering en herstel in de oorspronkelijke toestand negatief is.
Uit het voorgaande volgt dat de waarde van deze woning moet worden vastgesteld op € 218.050 (€ 220.000 -/- € 1.950). Anders dan verweerder stelt, staat het bepaalde in artikel 26a van de Wet WOZ er niet aan in de weg dat het beroep gegrond wordt verklaard. Op grond van artikel 26a van de Wet WOZ wordt de bij beschikking vastgestelde waarde geacht juist te zijn wanneer deze waarde slechts beperkt afwijkt van de waarde in het economische verkeer. Voor de onderhavige woning bedraagt deze drempel 4 percent van de vastgestelde waarde, met een minimum van € 10.000. De rechtbank gaat ervan uit dat met de vastgestelde waarde de bij de primaire beschikking vastgestelde waarde wordt bedoeld en niet de waarde die in de uitspraak op bezwaar wordt genoemd. Redengevend hiervoor is dat in artikel 26a van de Wet WOZ is opgenomen dat moet worden gekeken naar de op de voet van hoofdstuk IV van de wet WOZ bij beschikking vastgestelde waarde. 4 percent van de bij de primaire beschikking vastgestelde waarde is € 9.280. De drempel is derhalve € 10.000. De vermindering na bezwaar was reeds groter dan dat bedrag. Het beroep moet daarom gegrond worden verklaard.
5. Proceskosten
De rechtbank ziet aanleiding verweerder te veroordelen in de kosten die eiser in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn vastgesteld op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht (hierna: het Besluit). Voor vergoeding komen in aanmerking € 9,40 aan door eiser gemaakte reiskosten en € 44,61 aan verletkosten. Eiser heeft zich niet laten bijstaan door een professionele gemachtigde. Voorts heeft eiser niet gesteld andere kosten te hebben gemaakt welke op de voet van het Besluit voor vergoeding in aanmerking komen. De rechtbank ziet daarom geen aanleiding voor een verdergaande vergoeding.
6. Beslissing
De rechtbank:
- verklaart de beroepen gegrond;
- vernietigt de uitspraken op bezwaar;
- vermindert de vastgestelde waarde van de woning [Pand I] tot € 199.900 en bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde besluit;
- vermindert de vastgestelde waarde van de woning [Pand II] tot
€ 218.050 en bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde besluit;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser ten bedrage van € 54,01 en wijst de gemeente Nijmegen aan om dit bedrag aan eiser te voldoen;
- gelast dat de gemeente Nijmegen het door eiser betaalde griffierecht van € 38 aan hem vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan op 8 maart 2007 en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken door mr. E.C.G. Okhuizen, in tegenwoordigheid van mr. C.M.E. de Man, griffier.
De griffier, De rechter,
Afschrift aangetekend
verzonden aan partijen op: 8 maart 2007
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Arnhem (belastingkamer), Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.