Uitspraak
RECHTBANK ARNHEM
Sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer
Procedurenummer: AWB 06/3373
Uitspraakdatum: 1 mei 2007
Uitspraak als bedoeld in artikel 8:77 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
[X], wonende te [Z], eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [P], verweerder.
1. Ontstaan en loop van het geding
Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a straat 1], te [Z], bouwjaar 2004 (hierna: de woning), per waardepeildatum
1 januari 2003, vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2005 tot en met 31 december 2005 op
€ 265.000.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 2 mei 2006 de waarde verminderd tot
€ 165.000.
Eiser heeft daartegen bij brief van 2 juni 2006, ontvangen bij de rechtbank op 7 juni 2006, beroep ingesteld.
Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 18 december 2006 te Arnhem. Eiser is daar in persoon verschenen. Namens verweerder zijn verschenen [gemachtigde] en
[A].
Het onderzoek is ter terechtzitting geschorst. Verweerder is daarbij in de gelegenheid gesteld om schriftelijk te reageren op het verweer van eiser dat de woning van eiser op de peildatum nog niet voor bewoning gereed was. Verweerder heeft bij brief van 16 januari 2007, door de rechtbank ontvangen op 19 januari 2007, haar reactie aan de rechtbank doen toekomen. Eiser is bij brief van 22 januari 2007 in de gelegenheid gesteld om hierop te reageren. De schriftelijke reactie van eiser hierop, gedagtekend 4 februari 2007, is met bijlagen door de rechtbank ontvangen op 6 februari 2007. Een afschrift van deze brief met bijlagen is op 7 februari 2007 naar verweerder doorgezonden. Verweerder heeft hierop bij brief van 22 februari 2007, door de rechtbank ontvangen op 26 februari 2007, gereageerd. Deze brief is aan eiser doorgezonden op 28 februari 2007. Partijen hebben toestemming verleend voor het achterwege laten van een nader onderzoek ter zitting. Hierna heeft de rechtbank het onderzoek gesloten.
2. Feiten
Op grond van de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting staat het volgende vast:
Eiser is eigenaar/gebruiker van de woning. De woning is een benedenwoning met berging en tuin. De inhoud van de woning is ongeveer 227 m³. De woning is een nieuwbouwwoning. Eiser heeft de woning in mei 2004 met een korting van 20% gekocht van [C] voor
€ 112.000.
Verweerder heeft verwezen naar een door hem overgelegd taxatierapport, opgemaakt op
3 augustus 2006 door [A], WOZ-taxateur. In dit taxatierapport is de waarde van de woning bepaald op € 165.135. Naast gegevens van de woning, bevat dit taxatierapport gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten.
Door eiser is een brief met dagtekening 1 februari 2007 overgelegd afkomstig van [B], projectleider, namens [C] en gericht aan eiser. Hierin staat onder meer het volgende vermeld:
“ U heeft [C] verzocht schriftelijk te bevestigen wanneer uw woning is opgeleverd. Ik heb in de dossiers gekeken en daaruit blijkt dat u de sleutels op 24 februari 2005 heeft ontvangen, dat is tevens de officiële opleveringsdatum. Per 1 januari was de woning nog niet bewoonbaar.”.
Verweerder heeft een drietal berekeningen overgelegd van de herbouwwaarde van de woning van eiser. Volgens deze berekeningen bedraagt de herbouwwaarde van de woning van eiser € 112.944,-, € 120.904,65 en € 112.898,-.
3. Geschil
In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum.
Eiser heeft zich ter zitting op het standpunt gesteld dat de waarde van de woning op peildatum € 126.000 bedraagt.
Verweerder heeft zich ervanuitgaande dat de woning van eiser op 1 januari 2005 gereed was, primair op het standpunt gesteld dat de waarde daarvan € 165.000 bedraagt. Verweerder heeft voor dit standpunt verwezen naar het onder 2 genoemde taxatierapport van [A] van 3 augustus 2006. Voor het geval de woning niet op 1 januari 2005 gereed was, heeft verweerder zich subsidiair op het standpunt gesteld dat de waarde daarvan € 69.000 bedraagt.
4. Beoordeling van het geschil
Ingevolge artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Bij de toepassing van dit artikellid heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
Ingevolge artikel 17, vierde lid, van de Wet WOZ, voor zover hier van belang, wordt de waarde van een gebouwd eigendom in aanbouw, in afwijking van het eerste lid, bepaald op de vervangingswaarde en wordt onder een gebouwd eigendom verstaan een onroerende zaak waarvoor een bouwvergunning is afgegeven en dat door de bouw nog niet geschikt is voor gebruik overeenkomstig de bestemming.
Ingevolge artikel 18, eerste lid, en 19, eerste lid, van de Wet WOZ, voor zover hier van belang, wordt de waarde van een onroerende zaak wanneer deze wijzigt als gevolg van onder meer bouw, bepaald naar de waarde van die zaak op de peildatum, uitgaande van de staat daarvan bij het begin van het tijdvak.
De bewijslast inzake de juistheid van de aan de woning toegekende waarde ligt bij verweerder.
Verweerder is bij de bepaling van de waarde van de woning ervan uitgegaan dat de woning op 1 januari 2005 gereed was. Eiser heeft dit betwist. Volgens eiser was de woning op 1 januari 2005 nog niet gereed. Ter adstructie hiervan heeft eiser de onder 2 geciteerde brief van [B] overgelegd. Verweerder heeft hiertegenover gesteld dat [C] heeft verklaard dat uit haar administratie blijkt dat de woning op 1 januari 2005 voor 95% gereed was. Volgens verweerder betekent dit dat het object volgens de bouwer opleveringsklaar was. Volgens verweerder is de woning dan voor de toepassing van de Wet WOZ 100% gereed. De rechtbank kan verweerder hierin niet volgen. Ingevolge het bepaalde in artikel 17, vierde lid, van de Wet WOZ kan pas van een gebouwd eigendom worden gesproken wanneer de woning geschikt is voor gebruik overeenkomstig de bestemming. Uit de brief van [B] namens [C] van 1 februari 2007 blijkt dat de woning op 1 januari 2005 nog niet bewoonbaar was. Derhalve was de woning op die datum nog niet geschikt voor gebruik overeenkomstig de bestemming. Verweerder heeft niet aannemelijk gemaakt dat dit anders is. De enkele bewering dat verweerder tegenover haar anders heeft verklaard is daarvoor niet voldoende.
Uit het voorgaande volgt dat de woning overeenkomstig het bepaalde in artikel 17, vierde lid, van de Wet WOZ moet worden gewaardeerd naar de vervangingswaarde. Ingevolge het bepaalde in artikel 18, eerste lid, en artikel 19, eerste lid, van de Wet WOZ dient de waardering van de woning voorts te geschieden naar de staat daarvan op 1 januari 2005 en naar het prijspeil op 1 januari 2003.
Verweerder heeft zich op het standpunt gesteld dat wanneer er vanuit gegaan moet worden dat de woning niet gereed was bij het begin van het tijdvak, het voortgangspercentage 60% bedraagt. Onder verwijzing naar de door haar overgelegde berekeningen van de herbouwwaarde, heeft verweerder uitgaande van het gemiddelde daarvan en rekening houdend met genoemd voortgangspercentage, de waarde van de woning berekend op
€ 69.000. Deze waarde is lager dan de waarde die eiser heeft bepleit. De rechtbank zal daarom het beroep van eiser gegrond verklaren en het bestreden besluit vernietigen en de vastgestelde waarde verlagen tot € 69.000.
5. Proceskosten
Er is geen sprake van beroepsmatig verleende bijstand. Eiser heeft voorts niet verzocht om vergoeding van andere kosten dan hiervoor genoemd. De rechtbank acht daarom geen termen aanwezig voor de toekenning van een proceskostenvergoeding.
Het hiervoor overwogene leidt de rechtbank, mede gelet op artikel 8:74 van Pro de Awb, tot de volgende beslissing.
6. Beslissing
De rechtbank
-verklaart het beroep gegrond;
-vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de vastgestelde waarde tot € 69.000 en bepaalt dat deze uitspaak in zoverre in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
-gelast dat de gemeente [P] het door eiser betaalde griffierecht van € 38 aan hem vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan op 1 mei 2007
en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken door mr. E.C.G. Okhuizen, rechter, in tegenwoordigheid van G.W. Jansink, griffier.
De griffier, De rechter,
Afschrift aangetekend
verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum:
- hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Arnhem (belastingkamer), Postbus 9030, 6800 EM Arnhem; dan wel
- beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag, mits de wederpartij daarmee schriftelijk instemt.
N.B. Bij het bestuursorgaan berust de bevoegdheid tot het instellen van beroep in cassatie niet bij de ambtenaar die de procedure voor de rechtbank heeft gevoerd.
Bij het instellen van hoger beroep dan wel beroep in cassatie dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie.
Bij het instellen van beroep in cassatie dient daarnaast in acht te worden genomen dat bij het beroepschrift een schriftelijke verklaring van de wederpartij wordt gevoegd, inhoudende dat wordt ingestemd met het instellen van beroep in cassatie tegen de uitspraak van de rechtbank.