Uitspraak
RECHTBANK ARNHEM
Sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer
Procedurenummer: AWB06/2317
Uitspraakdatum: 2 mei 2007
Uitspraak als bedoeld in artikel 8:77 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
[X], wonende te [Z], eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [P], verweerder.
1. Ontstaan en loop van het geding
Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a straat 1] te [Z] (hierna: de woning), per waardepeildatum
1 januari 2003, vastgesteld voor het tijdvak ingaande op 1 januari 2005 op € 242.400. In het desbetreffende geschrift zijn ook de aanslagen onroerende-zaakbelasting voor het jaar 2005 bekend gemaakt.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 25 maart 2006 de waarde gehandhaafd.
Eiser heeft daartegen bij brief van 6 april 2006, ontvangen bij de rechtbank op 10 april 2006, beroep ingesteld.
Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
Eiser heeft vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn in afschrift verstrekt aan verweerder.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 28 november 2006 te Arnhem.
Eiser is daar in persoon verschenen. Namens verweerder zijn verschenen [gemachtigde] en [A].
2. Feiten
Op grond van de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting staat het volgende vast.
Eiser is gebruiker en genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een appartement met berging. De woning is een nieuwbouwwoning. Eiser heeft de woning in 2003 gekocht voor € 145.662. De woning is in 2004 opgeleverd.
Verweerder heeft een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 22 juni 2006 door [B], WOZ taxateur te [C], namens TOG Nederland. In dit taxatierapport is de waarde van de woning bepaald op € 242.400. Volgens dit taxatierapport is de woning 285m3 groot. Naast gegevens van de woning, bevat dit taxatierapport gegevens van de volgende vergelijkingsobjecten:
adres bouwjaar inhoud in m³ prijs per m³ verkoopdatum verkoopprijs in €
[b straat 1] 1995 192 875 4-3-03 172.000
[c straat 1] 1997 350 785 29-4-02 268.903
[d straat 1] 2002 225 880 3-6-03 205.000
[c straat 2] 1997 350 785 29-4-02 267.730
[d straat 2] - 220 880 2-5-03 240.000
Eiser heeft een overzicht overgelegd afkomstig van het kadaster met daarin de koopsommen van appartementen gelegen aan de [e straat] te [Z], verkocht in de periode van 2 februari 2001 tot en met 15 september 2006. Volgens dit overzicht variëren de koopsommen van € 155.193 tot en met € 192.500.
Ter zitting heeft eiser een kopie overgelegd van een akte met dagtekening 2 november 2004, opgemaakt door notaris [E] te [F], namens [G] notarissen. Volgens deze akte maakt de woning van eiser deel uit van een appartementencomplex en omvat zijn appartementsrecht 88/1.676e deel daarvan.
3. Geschil en standpunten partijen
In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Eiser heeft zich ter zitting op het standpunt gesteld dat de waarde € 180.000 á € 190.000 bedraagt. Verweerder concludeert tot handhaving van de vastgestelde waarde.
Eiser heeft – zakelijk weergegeven – aangevoerd dat hij de woning als nieuwbouwwoning heeft gekocht voor een prijs die beduidend lager ligt dan de vastgestelde waarde. Volgens eiser is niet aannemelijk dat de bouwmaatschappij de woning € 100.000 onder de marktprijs heeft gekocht. Eiser heeft voorts gesteld dat bij het bepalen van de waarde van de woning de zogenoemde vergelijkingsmethode niet juist is toegepast. Volgens eiser is de woning [e straat 1], die volgens eiser op 5 september 2006 is verkocht voor € 192.500, beter vergelijkbaar. Eiser heeft verder gesteld dat de inhoud van de woning onjuist is vastgesteld. Volgens eiser bedraagt de oppervlakte van de woning 88 m2.
Verweerder heeft voor zijn standpunt verwezen naar het onder 2 genoemde taxatierapport.
4. Beoordeling van het geschil
Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
Ingevolge artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert.
Ingevolge het bepaalde in artikel 19, eerste lid, aanhef en onderdeel b, van de Wet WOZ wordt, in zoverre in afwijking van het bepaalde in artikel 18, eerste lid, van die wet indien de waarde van een onroerende zaak in de twee jaar voorafgaand aan het tijdvak waarvoor de waarde wordt vastgesteld, wijzigt als gevolg van onder meer bouw, de waarde van die zaak bepaald naar de staat van die zaak bij het begin van het tijdvak.
De woning van eiser is gereedgekomen in het jaar 2004. Ingevolge de artikelen 18, eerste lid, en 19, eerste lid, onderdeel b, van de wet WOZ moet de waarde daarvan derhalve worden vastgesteld naar de toestand op 1 januari 2005 en naar het prijspeil op 1 januari 2003.
Bij de waardering van een nieuwbouwwoning moet, in een geval waarin die woning kort vóór of kort na de waardepeildatum is gekocht, er in de regel van worden uitgegaan dat de waarde in het economische verkeer van die woning overeenkomt met de prijs die voor de woning is betaald. Dit is anders indien de partij die zich daarop beroept, feiten en omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de prijs niet de waarde in het economische verkeer aangeeft (vgl. HR 29 november 2000, BNB 2001/52c*).
Dit geldt ook wanneer zoals in het geval van eiser sprake is van een nieuwbouwwoning.
De bewijslast inzake de juistheid van de aan de woning toegekende waarde rust op verweerder. Verweerder heeft gesteld dat de aankoopprijs van de woning in dit geval niet de waarde weergeeft. Verweerder heeft ter zitting verklaard dat in de gemeente [P] nieuwbouwwoningen onmiddellijk na gereedkoming voor veel hogere prijzen dan de koop-/aanneemsom plegen te worden verkocht. Verweerder heeft in dit verband gewezen op de woningen [d straat 1] en [2]. De rechtbank kan verweerder hierin niet volgen. Verweerder heeft ter zitting verklaard dat beide genoemde woningen in 2002 zijn gebouwd en dat de aankoopprijs vrij op naam (hierna: v.o.n.) van [d straat 1] € 208.000 en van [d straat 2]
€ 164.000 bedroeg en dat laatstgenoemde woning direct na oplevering is verkocht voor
€ 204.000. Uit het onder 2 genoemde taxatierapport blijkt dat de woning [d straat 1] op
3 juni 2003 is verkocht voor € 205.000, derhalve beneden de door verweerder genoemde aankoopprijs. Derhalve is hetgeen door verweerder in dit verband is gesteld in zoverre niet juist. Ook al zou worden aangenomen dat de verklaring van verweerder voor zover het de woning [d straat 2] aangaat wel juist is, dan nog kan dit er niet toe leiden dat voor de waardering van de woning van eiser de aankoopprijs niet maatgevend is. De enkele omstandigheid dat één woning in de gemeente na de oplevering is verkocht voor een prijs die aanmerkelijk uitgaat boven de aankoopprijs, is daarvoor niet voldoende.
Derhalve is verweerder niet geslaagd in de op hem rustende bewijslast dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
De door eiser bepleite waarde ligt aanmerkelijk hoger dan de prijs die in 2003 voor de woning is betaald. Deze waarde is derhalve niet te laag. Het gelijk is derhalve aan eiser.
De overige grieven hoeven mitsdien geen bespreking meer.
Gelet op het vorenoverwogene dient het beroep gegrond te worden verklaard.
5. Proceskosten
De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling, nu er geen sprake is van beroepsmatig verleende bijstand en eiser niet heeft gesteld dat hij overigens kosten heeft gemaakt die op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor vergoeding in aanmerking komen.
6. Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de vastgestelde waarde tot € 180.000 en bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde besluit;
- gelast dat de gemeente [P] het door eiser betaalde griffierecht van € 38 aan hem vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan op 2 mei 2007 en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken door mr. E.C.G. Okhuizen, rechter, in tegenwoordigheid van J.B.M. Wassink, griffier.
De griffier, De rechter,
Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Arnhem (belastingkamer), Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.