Uitspraak
RECHTBANK ARNHEM
Sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer
Procedurenummer: AWB 06/1490
Uitspraakdatum: 6 december 2006
Uitspraak als bedoeld in artikel 8:77 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
[X], wonende te [Z], eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Culemborg, verweerder.
1. Ontstaan en loop van het geding
Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [[a-straat]1] te [Z] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2003, vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2005 tot 1 januari 2007 op € 311.000.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 9 januari 2006 de waarde gehandhaafd.
Eiser heeft daartegen bij brief van 15 februari 2006, ontvangen bij de rechtbank op dezelfde dag, beroep ingesteld.
Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 19 september 2006 te Arnhem.
Eiser is daar in persoon verschenen, bijgestaan door [gemachtigde]. Namens verweerder zijn verschenen [gemachtigde] en [gemachtigde], taxateur.
2. Feiten
Eiser is gebruiker en eigenaar de woning. De woning is een twee-onder-één-kapwoning met garage en dakkapel. De woning heeft een asymmetrisch zadeldak, dat aan de voorzijde begint op de eerste verdieping en aan de achterzijde op de tweede verdieping. Eiser heeft de woning in september 2003 gekocht voor € 323.500.
Verweerder heeft een taxatieverslagrapport overgelegd met daarin de volgende gegevens van vergelijkingsobjecten:
Adres omschrijving bouwjaar inhoud in m³ perceelopp. In m² verkoopprijs in € verkoop-datum
[b-straat 1] 2 onder 1 kap met vrijstaande berging en garage en aanbouw 1986 428 (hoofdge-bouw)+ 118 (bijgebouw-en) 484 357.355 19-11-02
[a-straat] [3] 2 onder 1 kap met vrijstaande garage en dakkapel 1984 427 (hoofdge-bouw) + 43 (bijgebouw-en) 289 327.000 2-9-03
In het verweerschrift is het volgende overzicht van geregistreerde kenmerken opgenomen:
Straat huisnummer inhoud Garage Perceel WOZ-waarde in €
[a-straat] [2] 427 43 274 307000
[a-straat] [1] 427 43 281 311000
[a-straat] [3] 427 43 289 315000
[a-straat] [4] 427 43 344 346000
[b-straat 2] 335 48 282 273000
[b-straat 3] 325 48 299 279000
[b-straat 4] 335 48 289 276000
[b-straat 5] 325 48 280 272000
[b-straat 6] 300 48 355 288000
[b-straat 7] 300 48 345 295000
[b-straat 8] 300 48 347 264000
[b-straat 9] 300 48 370 294000
Door de taxateur van verweerder is de inhoud van de woningen gelegen aan de [a-straat] berekend op 396 m³ en die van de bijbehorende garages op 60 m³.
Ter zitting zijn eiser en verweerder het erover eens geworden dat de inhoud van de woning 390 m³ bedraagt en die van de garage 50 m³.
3. Geschil
In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum.
Eiser bepleit een waarde van € 273.000. Volgens verweerder is de waarde € 311.000.
Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden die daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken.
4. Beoordeling van het geschil
Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
De bewijslast inzake de juistheid van de aan de woning toegekende waarde ligt bij verweerder.
In een geval waarin een woning wordt gekocht kort voor of kort na de waardepeildatum moet in de regel ervan worden uitgegaan dat de waarde overeenkomt met de daarvoor betaalde prijs, zulks tenzij de partij die zich erop beroept feiten en omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de koopsom niet de waarde weergeeft (vergelijk HR 29 november 2000, BNB 2001/52c*). De koopsom die eiser voor de woning heeft betaald, is hoger dan de vastgestelde waarde. Noch gesteld noch aannemelijk is geworden dat de koopsom in dit geval niet de waarde bij verkoop weergeeft. In het licht van de prijs die de woning van eiser in september 2003 heeft opgebracht kan, ook wanneer rekening gehouden wordt met een waardestijging in de periode tussen de peildatum en de datum van verkoop, niet worden gezegd dat de waarde door verweerder te hoog is vastgesteld.
Eiser heeft gesteld dat de woningen [b-straat 6,7,8 en 9] een grotere kavel hebben maar dat niettemin de waarde voor de Wet WOZ lager is vastgesteld. De rechtbank begrijpt hieruit dat volgens eiser aldus is gehandeld in strijd met het gelijkheidsbeginsel. Verweerder heeft gesteld dat [b-straat] 6 een symmetrisch zadeldak heeft en de woning van eiser een ongelijkzijdig zadeldak en voorts dat de woning [b-straat 8] ten onrechte is gewaardeerd op € 264.000 in plaats van op € 285.122. Naar het oordeel van de rechtbank is het verschil in inhoud en perceelgrootte tussen enerzijds de woning van eiser en anderzijds die van de woningen [b-straat 6,7,8 en 9] , te weten 90 m³, niet verwaarloosbaar en kan daarom niet gesproken worden van gelijke gevallen. Deze grief van eiser kan reeds hierom niet slagen.
Eiser heeft voorts gesteld dat de woningen [a-straat] [2],[1],[3],[4] en de woningen [b-straat 2,3,4 en 5] identiek zijn. Volgens eiser heeft verweerder in strijd met het gelijkheidsbeginsel gehandeld door al deze woningen verschillend te waarderen. Volgens eiser moet de waarde van zijn woning daarom worden vastgesteld op de waarde zoals die voor [a-straat] [5] is vastgesteld, te weten € 273.000. Verweerder heeft hiertegenover gesteld dat voor de toepassing van het gelijkheidsbeginsel niet alleen naar deze woningen gekeken moet worden, maar dat daartoe hetzij alle woningen aan de [a-straat] hetzij alle woningen gelegen aan de [a-straat] en de [b-straat] in aanmerking moeten worden genomen. Verweerder heeft voorts gesteld dat de woningen gelegen aan de [b-straat] te laag zijn gewaardeerd doordat van andere referentiepanden is uitgegaan. De rechtbank begrijpt hieruit dat de lagere waardering van de woningen aan de [b-straat] het gevolg is van een fout.
Wanneer zoals in het betrokken geval de onjuiste waardering van woningen in het kader van de Wet WOZ niet het gevolg is van een fout die gemaakt is ten aanzien van specifieke, aan een aantal woningen gemeenschappelijke kenmerken, waardoor die woningen zich van andere onderscheiden, wordt voor de toepassing van de meerderheidsregel de relevante groep gevormd door objecten die identiek zijn, in die zin dat onderlinge verschillen verwaarloosbaar zijn (HR 8 juli 2005, 39850, BNB 2005/298* en HR 8 juli 2005, 39953, BNB 2005/299*). Tegenover de gemotiveerde betwisting van eiser heeft verweerder onvoldoende aannemelijk gemaakt dat de door eiser genoemde woningen afgezien van de perceelgrootte niet identiek zijn. De verschillen in grootte tussen de percelen acht de rechtbank met uitzondering van die van [a-straat] [4] verwaarloosbaar. Verweerder heeft voorts niet aannemelijk gemaakt dat aan de [a-straat], de [b-straat] of elders in de gemeente zich nog andere aan de woning van eiser identieke objecten bevinden die niet te laag zijn gewaardeerd. Derhalve moet voor de vraag of sprake is van schending van de meerderheidsregel ervan worden uitgegaan dat de relevante groep wordt gevormd door de woningen [a-straat] [2],[1] en [3] en de woningen [b-straat 2,3,4 en 5].
Nu in een meerderheid van de gevallen de als identiek aan te merken woningen te laag zijn gewaardeerd, is de meerderheidsregel geschonden. Dat brengt mee dat eisers beroep op het gelijkheidsbeginsel slaagt.
Voor het antwoord op de vraag op welke bedrag de waarde van de woning moet worden vastgesteld, heeft het volgende te gelden. Omdat pas vanaf de vierde woning de vereiste meerderheid wordt bereikt, moet worden uitgegaan van de waarde daarvan, te weten
€ 279.000.
Gelet op het bovenstaande dient het beroep gegrond te worden verklaard.
5. Proceskosten
De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling, omdat niet is gesteld dat eiser kosten heeft gemaakt die op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor vergoeding in aanmerking komen.
6. Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de vastgestelde waarde tot € 279.000 en bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde besluit;
- gelast dat de gemeente Culemborg het door eiser betaalde griffierecht van € 37 vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken door
mr. E.C.G. Okhuizen, in tegenwoordigheid van M. Brouwer, griffier, op 6 december 2006
De griffier, De rechter,
Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum:
- hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Arnhem (belastingkamer), Postbus 9030, 6800 EM Arnhem; dan wel
- beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag, mits de wederpartij daarmee schriftelijk instemt.
N.B. Bij het bestuursorgaan berust de bevoegdheid tot het instellen van beroep in cassatie niet bij de ambtenaar die de procedure voor de rechtbank heeft gevoerd.
Bij het instellen van hoger beroep dan wel beroep in cassatie dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie.
Bij het instellen van beroep in cassatie dient daarnaast in acht te worden genomen dat bij het beroepschrift een schriftelijke verklaring van de wederpartij wordt gevoegd, inhoudende dat wordt ingestemd met het instellen van beroep in cassatie tegen de uitspraak van de rechtbank.