Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ARNHEM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 131094 / HA ZA 05-1614
Vonnis van 27 september 2006
in de zaak van
de coöperatie
COOPERATIEVE RABOBANK HILVERSUM-VECHT EN PLASSEN U.A.,
gevestigd te Breukelen,
eiseres,
procureur mr. L. Paulus,
advocaat mr. H. Nieuwenhuizen te Eindhoven,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
VERHAGE MAKELAARDIJ O.G. B.V.,
gevestigd te Ede,
gedaagde,
procureur mr. E.A. van der Dussen,
advocaat mr. R.A.D. Blaauw te Rotterdam.
Partijen zullen hierna Rabobank en Verhage (mannelijk enkelvoud) genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 16 november 2005
- het proces-verbaal van comparitie van 16 februari 2006,
- de conclusie van repliek houdende vermindering van eis,
- de conclusie van dupliek.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. Rabobank onderhoudt in 2002 zakelijke contacten met [betrokkene] en zijn vennootschap De Klinkenberg BV. [betrokkene] verzoekt Rabobank begin 2002 om (extra) financiering in privé en van zijn vennootschap. In dat kader geeft [betrokkene] Verhage opdracht zijn woning, aan de Arnhemseweg 61 te Ede (hierna te noemen: de woning), te taxeren. De woning zou tot zekerheid gaan dienen voor alle verplichtingen van [betrokkene] jegens Rabobank.
2.2. [betrokkene] heeft de woning gekocht op 29 september 2000 voor EUR 805.459,99. Op 20 februari 2001 taxeert Cuperus Ede BV de vrije verkoopwaarde van de woning op EUR 975.627,-- en de executiewaarde op EUR 884.871,--.
2.3. Op 18 februari 2002 brengt Verhage een taxatie uit van de waarde van de woning. De taxatie wordt verricht overeenkomstig het “Normblad Taxatierapport financiering woonruimte d.d. 1 juli 2000”. In het taxatierapport staat ondermeer:
C. DOEL VAN DE TAXATIE
De taxatie is bedoeld om inzicht te verstrekken in de waarde van het object ten behoeve van:
1. een beoordeling van een aanvraag (hypothecaire) geldlening bij Nader te bepalen
D. DE WAARDERING
Het object is per opnamedatum getaxeerd op:
- een onderhandse verkoopwaarde
vrij van huur en gebruik: 1.700.000,--
- een executiewaarde vrij van huur
en gebruik 1.530.000,--
H. OMSCHRIJVING OBJECT EN OMGEVING(..)
(..)
2. Object
1. (..)
2. (..)
3. Gerealiseerde aanzienlijke renovaties en verbouwingen: Nieuwe keuken, nieuwe badkamers, nieuwe entree, nieuwe woonkamer, nieuwe kozijnen, nieuwe energie. De hele binnen schil is vernieuwd.
L. ONDERBOUWING WAARDEOORDEEL
1. Toegepaste methodiek
De onderhavige waardering is mede gebaseerd op:
- objectvergelijking nee, omdat. Dit object is uniek.
2. Courantheid
Bij aanbieding aan de markt tegen de getaxeerde waarde zal deze waarde naar verwachting van de taxateur kunnen worden gerealiseerd binnen een termijn van circa 0 tot 3 maanden
N. NIEUWBOUW, VERBOUWING, VERBETERING
1. Er is sprake van
a. Een in aanbouw zijnd pand nee
b. Verbouwings-, verbeterings- en/of onderhouds-
werkzaamheden dan wel concrete plannen daartoe ja
2. (..)
3. (..)
4. Het bedrag dat de betrokkene (nog) aan de werkzaamheden denkt te besteden nader te bepalen.
2.4. In een ongedateerde verklaring geeft Verhage aan dat hij na het maken van het taxatierapport op 18 februari 2002 kennis heeft genomen van het feit dat bij de woning meer grond behoort dan als uitgangspunt heeft gegolden bij de taxatie, wat meebrengt dat naar zijn mening de onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik moet worden vastgesteld op EUR 1.750.000,- en de executiewaarde vrij van huur en gebruik op EUR 1.575.000,00.
2.5. Op basis van voorbedoeld taxatierapport verstrekt Rabobank aan [betrokkene] geldleningen waaronder een lening van EUR 950.000,--. [betrokkene] verbindt zich privé voor de vorderingen van Rabobank op de vennootschap van [betrokkene]. De hypotheekofferte is op 22 maart 2002 door [betrokkene] en Rabobank ondertekend. In de offerte stond aanvankelijk een bedrag van EUR 1.700.000,-- als bedrag waarvoor zekerheid zou worden gesteld, doch dit bedrag is met pen doorgehaald en daarboven is met pen een bedrag van EUR 2.000.000,-- geschreven, waarnaast twee parafen van de contractspartijen zijn geplaatst. Op 27 maart 2002 wordt ten behoeve van Rabobank een hypotheek gevestigd op de woning met ondergrond en toebehoren (kadastrale aanduiding Ede K 12684) en op een perceel grond gelegen nabij de woning (kadastrale aanduiding Ede K 16022) voor een bedrag van EUR 2.000.000,-- te vermeerderen met rente en kosten, die worden begroot op EUR 700.000,--.
2.6. Op 11 juli 2003 komt [betrokkene] te overlijden.
2.7. Op 6 augustus 2003 wordt mr. J.A.P.M. Keijser benoemd tot vereffenaar van de nalatenschap van [betrokkene] en later tevens tot curator van De Klinkenberg BV.
2.8. In een brief van 21 augustus 2003 schrijft de vereffenaar aan Rabobank:
“Anders dan de heer Verhage aangaf, stelt hij nu een vraagprijs voor met betrekking tot de woning te Ede van EUR 1,1 miljoen. Hij verwacht een opbrengst van EUR 950.000,00 à EUR 1 miljoen. Dat de schatting lager is dan in het taxatierapport houdt onder meer verband met het feit dat bij de taxatie is uitgegaan van een voltooid zwembad, een nieuw gastenverblijf, een nieuw aan te leggen tuin en uitstekend onderhoud.”
2.9. Omstreeks die tijd wordt Verhage belast met de verkoop van de woning en acht Verhage een vraagprijs van EUR 1.200.000,- reëel. De woning is voor dit bedrag te koop gezet.
2.10. In oktober 2004 taxeert Prima Wonen Makelaardij O.G. te Ede in opdracht van Rabobank de woning. Prima Wonen bepaalt de onderhandse verkoopwaarde op EUR 800.000,-- en de executiewaarde op EUR 660.000,--. Uit het rapport blijkt dat Prima Wonen inschat dat de woning tegen de getaxeerde waarde naar verwachting binnen een termijn van circa 3 tot 6 maanden kan worden verkocht. Volgens het rapport is de waardering mede gebaseerd op objectvergelijking, nu er vergelijkbare transacties aanwezig zijn in het NVM uitwisselingssysteem. De taxatie wordt verricht overeenkomstig het “Normblad Taxatierapport financiering woonruimte november 2002”.
2.11. Rabobank stelt Verhage in een brief van 17 november 2004 aansprakelijk voor alle geleden en nog te lijden schade.
2.12. Op 24 november 2004 spreken Rabobank en Verhage met elkaar over het verschil in taxatiewaarde d.d. 18 februari 2002 en de in 2004 geadviseerde vraagprijs van EUR 1.200.000,--.
2.13. De woning is uiteindelijk in april 2005 onderhands verkocht voor EUR 900.000,--.
2.14. Rabobank dient een klacht in tegen Verhage bij de Raad van Toezicht van de Nederlandse Vereniging van Makelaars in onroerende Goederen en Vastgoeddeskundigen NVM. Verhage verweert zich tegen de klacht. In de beslissing van de Raad van Toezicht d.d. 11 mei 2005 is de klacht van Rabobank als volgt omschreven:
“De klacht luidt, dat beklaagde het vertrouwen in de stand der makelaars heeft ondermijnd en in strijd heeft gehandeld met de eer van die stand, doordat hij een vrijstaande villa met oprijlaan, ondergrond, erf, tuin en zwembad in aanbouw te Ede niet op juiste wijze heeft getaxeerd en tot een onrealistische schatting van de waarde ervan is gekomen.”
De Raad acht de klacht gegrond, omdat Verhage op onjuiste dan wel onvoldoende toegelichte gronden tot de in het taxatierapport van 18 februari 2002 genoemde taxatiewaarde is gekomen. De Raad overweegt daarbij ondermeer dat als Verhage rekening heeft gehouden met de in gang gezette verbouwingen hij had behoren te vermelden dat het bedrag van nog te verrichten werkzaamheden reeds in de taxatiewaarde was verdisconteerd, en dat Verhage bij zijn rekenkundige onderbouwing van zijn waardering naar eigen zeggen rekening heeft gehouden met een verwachtingswaarde, berustend op de belangstelling voor (een gedeelte van) het perceel, die bij een projectontwikkelaar zou bestaan. Naar het oordeel van de Raad heeft Verhage echter onvoldoende aannemelijk gemaakt, dat die belangstelling zodanig was geconcretiseerd door onderhandelingen en/of biedingen, dat die de verwachtingswaarde rechtvaardigde. De Raad overweegt tevens dat zij zich niet in staat acht een oordeel te geven over het wel of niet realistische karakter van de taxatie, temeer omdat deze uit februari 2002 dateert en onweersproken van verval van de onroerende zaak in 2004 sprake is. Volgt de straf van waarschuwing en een kostenveroordeling.
2.15. Rabobank specificeert de schade op 4 juli 2005 op EUR 622.639,49. Het gaat om de restanthoofdsom met achterstallige rente van 1) een lening op naam van De Klinkenberg BV onder hoofdelijkheid van [betrokkene], 2) van een lening op naam van [betrokkene] en 3) van een rekening courant op naam van De Klinkenberg BV onder hoofdelijkheid van [betrokkene] te vermeerderen met incassokosten en rente.
3. Het geschil
3.1. Rabobank vordert na wijziging van eis samengevat - veroordeling van Verhage tot betaling van EUR 637.738,-- vermeerderd met rente en kosten.
3.2. Rabobank voert ter onderbouwing van haar vordering aan dat Verhage onrechtmatig jegens Rabobank heeft gehandeld door een pand op onjuiste wijze te taxeren en daarmee bij de Rabobank ten onrechte de schijn te wekken dat van een goede zekerheid voor financiering sprake was. Rabobank vordert haar schade bestaande uit de restantschuld van [betrokkene] aan Rabobank.
3.3. Verhage voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
4.1. De kern van het geschil is de vraag of Verhage onrechtmatig jegens Rabobank heeft gehandeld als gevolg waarvan Rabobank schade heeft geleden en de vraag of Verhage deze schade dient te vergoeden.
4.2. De onrechtmatige daad bestaat in een zaak als de onderhavige uit een beroepsfout. Beoordeeld dient te worden of Verhage in de gegeven omstandigheden de zorgvuldigheid van een ‘redelijk bekwaam’ en ‘redelijk handelend’ vakgenoot heeft betracht.
4.3. Rabobank stelt dat Verhage bedoelde zorgvuldigheid niet in acht heeft genomen en stelt dat reeds uit het grote verschil tussen de in 2002 getaxeerde waarde en de in 2005 werkelijk gerealiseerde waarde blijkt dat de taxatie niet op correctie wijze uitgevoerd kan zijn. Rabobank verwijst tevens naar de beslissing van de Raad van Toezicht, zoals geciteerd in 2.14. Verhage betwist gemotiveerd onrechtmatig te hebben gehandeld.
4.4. Vast staat dat Verhage bij het schatten/begroten van de waarde van de woning rekening heeft gehouden met in gang gezette, maar nog niet voltooide verbouwingen zoals de aanleg van een buitenzwembad, de bouw van een gastenverblijf en de aanleg van de tuin en dat dit, althans het (geschatte) bedrag van de nog uit te voeren verbouwingswerkzaamheden niet uit het taxatierapport blijkt.
Voorts staat vast dat Verhage bij zijn rekenkundige onderbouwing van zijn waardering rekening heeft gehouden met een verwachtingswaarde, berustend op de belangstelling voor (een gedeelte van) het perceel, dat bij een projectontwikkelaar of andere derden bestond, zonder dat is gesteld of gebleken dat Verhage onderzoek heeft gedaan naar onder meer de concreetheid van die belangstelling en zonder dat deze ‘verwachtingswaardebepalende omstandigheden’ in het taxatierapport zijn genoemd.
4.5. De rechtbank overweegt dat Verhage wist dat de opdracht tot taxatie was gegeven in verband met een financieringsaanvraag. In het in 2.3 geciteerde punt C van het taxatierapport van 18 februari 2002 staat immers expliciet dat ‘de taxatie is bedoeld om inzicht te verstrekken in de waarde van het object ten behoeve van een beoordeling van een aanvraag (hypothecaire) geldlening’. Voor zover Verhage bedoelt te stellen dat de woorden “nader te bepalen” achter de puntkomma zien op het doel van de taxatie en niet op de geldinstelling waar de aanvraag is ingediend, wordt deze stelling tevens verworpen, aangezien deze uitleg niet voor de hand ligt en omdat ter zake overigens onvoldoende is gesteld. Gegeven het feit dat het om een taxatie in verband met de aanvraag van een financiering ging en gegeven het feit dat een taxatie een schatting/begroting is van de waarde van de woning op het moment van de inspectie van de woning dan wel op het moment van het opmaken van het rapport, was het voor Verhage voorzienbaar dat een derde door zijn handelwijze (bij het schatten/begroten van de waarde van de woning rekening houden met nog niet voltooide verbouwingen en rekening houden met een verwachtingswaarde zonder onderzoek naar de concreetheid van die waarde, zonder dat dit uit het taxatierapport blijkt) schade zou kunnen leiden.
4.6. Voorgaande brengt naar het oordeel van de rechtbank mee dat Verhage niet de zorgvuldigheid heeft betracht die van een ‘redelijk bekwaam’ en ‘redelijk handelend’ vakgenoot mocht worden verwacht. De rechtbank oordeelt dat in het midden kan blijven of Verhage met het rapport een onrealistische waarde van de woning heeft gegeven, nu uit voorgaande volgt dat Verhage in elk geval op 18 februari 2002 een rapport heeft opgesteld zonder daarin melding te maken van enkele factoren die de door Verhage vermelde waarde negatief beïnvloedden. Het zou anders zijn indien Verhage ter zake van de nog uit te voeren verbouwingswerkzaamheden/kosten een voorbehoud zou hebben gemaakt en indien de verwachtingswaarde concreet zou zijn onderbouwd.
4.7. Rabobank mocht naar het oordeel van de rechtbank menen dat zij tot het voor banken gebruikelijke percentage van de door Verhage genoemde executiewaarde van de woning “veilig” krediet aan [betrokkene] kon verstrekken. Als de door Verhage getaxeerde executiewaarde te hoog was, staat vast dat Rabobank door deze fout schade heeft geleden. Met betrekking tot de door Rabobank gevorderde schade overweegt de rechtbank het volgende. Rabobank heeft bij repliek gesteld dat Rabobank de woning voor een bedrag van EUR 1.700.000,-- heeft meegeteld bij de zekerheden. Dit bedrag is later, zo stelt Rabobank, - op verzoek van [betrokkene] - in de hypotheekakte verhoogd tot EUR 2.000.000,-- (zie 2.5), omdat er een zekere verwachting bij [betrokkene] was dat de woning in de loop der jaren in waarde zou stijgen. [betrokkene] had door die verhoging de mogelijkheid later geld bij te lenen, zonder opnieuw kosten te moeten maken voor het vestigen van een nieuwe hypotheek. Voor deze stijging van EUR 1.700.000,-- naar EUR 2.000.000,-- houdt Rabobank, zo stelt de rechtbank vast - Verhage uitdrukkelijk niet aansprakelijk. Rabobank houdt Verhage aansprakelijk voor het verschil tussen zijn taxatie van EUR 1.700.000,-- /1.750.000,-- onderhandse verkoopwaarde en EUR 1.530.000,--/1.575.000,-- executiewaarde en de werkelijke waarde.
4.8. Teneinde het in 4.7 bedoelde ‘verschil’ vast te stellen, is de rechtbank voornemens een deskundige te benoemen. De deskundige zal nagaan wat – gegeven het voorgaande – het effect in geld is van de fout van Verhage. De rechtbank is voornemens de heer A. van de Bunt, makelaar te Ede te benoemen tot deskundige en hem voorgaande vraag voor te leggen, alsmede de vraag wat hij overigens nog van belang acht voor de in deze zaak te nemen beslissing. De rechtbank zal partijen in de gelegenheid stellen zich uit te laten over het voornemen de heer Van de Bunt tot deskundige te benoemen en voorgaande vraagstelling en zal de zaak daartoe naar de rol verwijzen. Rabobank zal als eiseres het voorschot aan de deskundige dienen te voldoen.
4.9. Voor het overige houdt de rechtbank iedere beslissing aan.
5. De beslissing
De rechtbank
5.1. bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van 25 oktober 2006 voor het nemen van een akte door beide partijen over hetgeen is vermeld onder 4.8.,
5.2. houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.P.C.J. van Bavel en in het openbaar uitgesproken op 27 september 2006.