Uitspraak
RECHTBANK ARNHEM
Sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer
Procedurenummer: AWB 05/4592
Uitspraakdatum: 29 juli 2006
Uitspraak als bedoeld in artikel 8:77 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
[X], wonende te [Z], eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [Z], verweerder.
1. Ontstaan en loop van het geding
Verweerder heeft krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) bij beschikking de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-weg] 229, te [Z] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2003, vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2005 tot 1 januari 2007 op € 150.000.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 4 oktober 2005 de waarde gehandhaafd.
Eiser heeft daartegen bij brief van 2 november 2005, ontvangen bij de rechtbank op 3 november 2005, beroep ingesteld.
Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
Eiser heeft vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn in afschrift verstrekt aan verweerder.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 29 juni 2006 te Arnhem.
Eiser is daar in persoon verschenen, bijgestaan door zijn echtgenote [Y]. Namens verweerder zijn verschenen [A] en taxateur [B]
Eiser heeft ter zitting een pleitnota voorgedragen en exemplaren daarvan overgelegd aan de rechtbank en aan verweerder.
2. Feiten
Op grond van de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting staat het volgende vast.
Eiser is eigenaar en gebruiker van de woning. De woning is een appartement gelegen op de negende etage van de serviceflat "[D]". De inhoud van de woning is ongeveer 262 m³. Het appartement is van het zogenoemde type C. Bij het appartement hoort een berging. De serviceflat is gebouwd in 1968.
Tot de stukken behoort een taxatieverslag volgens welke de waarde van de woning met garage en berging € 150.000 bedraagt.
Door verweerder is een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 11 januari 2006 door [B], taxateur. In dit taxatierapport is de waarde van de woning getaxeerd op
€ 142.000. Naast gegevens van de woning, bevat dit taxatierapport gegevens van de volgende vergelijkingsobjecten:
Adres Verkoopdatum Verkoopprijs in € WOZ-waarde in €
[a-weg] 253 2-2-2001 152.016 142.000
[a-weg] 297 16-7-2004 139.000 142.000
[a-weg] 205 2-8-2002 134.750 142.000
Alle genoemde vergelijkingsobjecten zijn appartementen met berging van het type C en hebben een inhoud van ongeveer 262 m³.
3. Geschil
In geschil is het antwoord op de vraag of de garage terecht in de waardering is betrokken.
Voorts is in geschil de waarde van de woning op de waardepeildatum. Eiser bepleit een waarde van € 130.000, zijnde de gemiddelde verkoopprijs van een vijftal in de periode augustus 2002 tot en met 2004 verkochte appartementen ad € 125.710 vermeerderd met een opslag in verband met servicekosten. Volgens verweerder bedraagt de waarde van het appartement € 142.000 en die van de garage € 8.000.
Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden die daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken.
4. Beoordeling van het geschil
Objectafbakening
In artikel 16 van Pro de Wet WOZ is voor zover hier van belang het volgende bepaald:
“Voor de toepassing van de wet wordt als één onroerende zaak aangemerkt:
a.een gebouwd eigendom;
b.een ongebouwd eigendom;
c.een gedeelte van een in onderdeel a of onderdeel b bedoeld eigendom dat blijkens zijn inrichting is bestemd om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt;
d.een samenstel van twee of meer van de in onderdeel a of onderdeel b bedoelde eigendommen of in onderdeel c bedoelde gedeelten daarvan die bij dezelfde belastingplichtige in gebruik zijn en die, naar de omstandigheden beoordeeld, bij elkaar behoren.”
Eiser heeft aangevoerd dat de garage ten onrechte bij de waardering is betrokken aangezien hij daarvan geen eigenaar maar huurder is .
De grief van eiser slaagt. Nu eiser wel eigenaar van het appartement is maar niet van de garage kan niet worden gesproken van een samenstel van gebouwde eigendommen dat naar de omstandigheden bij elkaar behoort. Gelet op het arrest van de Hoge Raad van 8 november 2002, nr. 36 941, BNB 2003/46 zal de rechtbank in verband hiermee de beschikking zodanig aanpassen dat deze alleen nog betrekking heeft op het appartement. De opvatting van verweerder dat de rechtbank daarenboven kan voorzien in een vaststelling van de waarde van de garage is niet juist.
Waarde van de woning
Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
De bewijslast inzake de juistheid van de aan de woning toegekende waarde rust op verweerder.
Eiser heeft gesteld dat bij het bepalen van de waarde van de woning de zogenoemde vergelijkingsmethode niet juist is toegepast. Volgens eiser heeft verweerder, hoewel er in de periode 2002 tot en met 2004 vijf appartementen van het type C zijn verkocht, alleen de twee appartementen daarvan met de hoogste verkoopprijs, te weten die met de nummers 205 en 297, in de vergelijking betrokken. Eiser heeft voorts gesteld dat het appartement met nummer 253 niet bruikbaar is als vergelijkingsobject, omdat de verkoopdatum ongeveer twee jaar voor de waardepeildatum ligt. Eiser heeft ter zitting hieraan toegevoegd dat de appartementen niet voldoen aan de eisen die in deze tijd aan woningen voor ouderen worden gesteld en dat in verband hiermee grote investeringen nodig zijn.
Verweerder heeft hiertegenover aangevoerd dat de vergelijkingsobjecten zijn gekozen in samenspraak met het bestuur en de directie van de serviceflat. Ter zitting heeft verweerder hieraan toegevoegd dat de verkopen van de appartementen veelal niet onder normale omstandigheden tot stand komen, doordat na het overlijden van de bewoner van een flat de servicekosten daarvan voor rekening van de erfgenamen komen en deze zich als gevolg daarvan genoodzaakt zien de appartementen zo snel mogelijk te verkopen. Volgens verweerder is daarom gekozen voor verkopen van appartementen waarbij deze omstandigheid geen rol heeft gespeeld. De rechtbank acht deze verklaring aannemelijk.
De rechtbank onderschrijft de opvatting van eiser dat het appartement met nummer 253 gezien de verkoopdatum niet als vergelijkingspand kan worden gebruikt. Naar het oordeel van de rechtbank kunnen de appartementen met de nummers 205 en 297 gezien de hiervoor weergegeven verklaring wel als vergelijkingsobject dienen. Ter zitting heeft verweerder verklaard dat de invloed van de servicekosten op de waarde van de woning van eiser € 8.000 bedraagt. De rechtbank leidt hieruit af dat verweerder is uitgegaan van een verkoopwaarde van € 134.000. In het licht van de verkoopprijzen van de hiervoor genoemde vergelijkingsobjecten kan niet gezegd worden dat de waarde van de woning in zoverre te hoog is vastgesteld. De omstandigheid dat de appartementen verouderd zijn, moet worden verondersteld te zijn verdisconteerd in de verkoopprijzen daarvan en kan daarom niet tot een lagere waarde leiden.
De verkoopprijzen van de appartementen zijn beïnvloed door de verplichting tot het betalen van servicekosten. Omdat dit een persoonlijke en geen zakelijke verplichting is, dient de invloed daarvan voor de vaststelling van de waarde te worden geëlimineerd. De vraag is of het bedrag van € 8.000 dat verweerder ter zake van de waardedrukkende invloed van de servicekosten in aanmerking heeft genomen niet te hoog is. Eiser is bij zijn berekening van de waarde uitgegaan van een bedrag van € 4.290. Noch eiser noch verweerder hebben de door hen genoemde bedragen onderbouwd. De rechtbank ziet hierin aanleiding om de waardedrukkende invloed van de servicekosten in goede justitie vast te stellen op € 6.500.
Uit het voorgaande volgt dat het beroep gegrond is en de waarde van het appartement moet worden vastgesteld op € 140.500.
Gelet op het vorenoverwogene dient het beroep gegrond te worden verklaard.
5. Proceskosten
De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling, omdat niet is gesteld dat eiser kosten heeft gemaakt die op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor vergoeding in aanmerking komen.
6. Beslissing
De rechtbank:
-verklaart het beroep gegrond;
-vernietigt de uitspraak op bezwaar;
-wijzigt de beschikking tot een waarbij de waarde van de woning [a-weg] 229 wordt vastgesteld op € 140.500;
-bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde besluit
en gelast dat de gemeente [Z] het door eiser betaalde griffierecht van € 37 vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan op 29 juli 2006 en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken door mr. E.C.G. Okhuizen, rechter, in tegenwoordigheid van mr. L.A. Aalbersberg, griffier.
de griffier, de rechter,
Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum:
- hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Arnhem (belastingkamer), Postbus 9030, 6800 EM Arnhem; dan wel
- beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag, mits de wederpartij daarmee schriftelijk instemt.
N.B. Bij het bestuursorgaan berust de bevoegdheid tot het instellen van beroep in cassatie niet bij de ambtenaar die de procedure voor de rechtbank heeft gevoerd.
Bij het instellen van hoger beroep dan wel beroep in cassatie dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie.
Bij het instellen van beroep in cassatie dient daarnaast in acht te worden genomen dat bij het beroepschrift een schriftelijke verklaring van de wederpartij wordt gevoegd, inhoudende dat wordt ingestemd met het instellen van beroep in cassatie tegen de uitspraak van de rechtbank.