Uitspraak
RECHTBANK ARNHEM
Sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer
Procedurenummer: AWB 05/5222
Uitspraakdatum: 14 juni 2006
Uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
[x], wonende te [Z], eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Beuningen, verweerder.
1. Ontstaan en loop van het geding
Verweerder heeft krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat] 17 te [Z] (hierna: de woning), bij beschikking vastgesteld op € 356.941. In het desbetreffende geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelasting 2005 bekend gemaakt.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 20 oktober 2005 de waarde gehandhaafd.
Eiser heeft daartegen bij brief van 26 november 2005, ontvangen bij de rechtbank op 30 november 2005, beroep ingesteld.
Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 24 mei 2006 te Arnhem.
Eiser heeft zich doen vertegenwoordigen door [gemachtigde]. Namens verweerder zijn verschenen [gemachtigde] en [gemachtigde].
Eiser heeft ter zitting een pleitnota met bijlage voorgedragen en exemplaren daarvan overgelegd aan de rechtbank en verweerder. De rechtbank rekent deze pleitnota en bijlage tot de stukken van het geding. Verweerder heeft verklaard geen bezwaar te hebben tegen overlegging van de bijlage.
2. Feiten
Op grond van de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting staat het volgende vast:
Eiser is gebruiker en genothebbende krachtens eigendom van de woning. De woning is een vrijstaand huis, bestaande uit twee woonlagen, met loggia, garage en carport. De inhoud van de woning is ongeveer 409 m³ en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 643m². Het bouwjaar van de woning is 1993.
Tot de stukken behoort een taxatierapport opgemaakt door [A], WOZ-taxateur. In dit taxatierapport is de waarde van de woning getaxeerd op € 356.941. Deze waarde is als volgt gespecificeerd:
“Woonhuis 409m³ a € 523 = € 213.907
Garage € 9.801
Carport € 1.833
Grond 643m² € 131.400”
De waarde van de grond is door verweerder als volgt gespecificeerd:
525 m² x € 225 = € 118.125
118 m² x 50% x € 225 = € 13.275
Totaal € 131.400
Naast gegevens van de woning, bevat dit taxatierapport gegevens van de volgende vergelijkingsobjecten:
Object Omschrij-ving Bouw-jaar Oppervlak-te perceel
in m² Inhoud in m³ Verkoop-datum Verkoop-prijs WOZ-waarde
Per
1-1-03
[b-straat] 16 [Q] Vrijstaande woning met garage 1993 654 445 25-9-2000 € 297.226 € 367.163
[c-straat] 78 Idem met berging, tuinhuis en aanbouw 1995 432 439 04-03-2003 € 349.000 € 353.850
[d-straat] 40 Idem met garage, carport en tuinhuis 1993 418 436 9-3-2000 € 306.302 € 344.331
[e-straat] 68 Idem met garage, tuinhuis en aanbouw 1992 510 384 16-8-2001 € 353.949 € 395.380
3. Geschil
In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Tussen partijen is niet in geschil dat deze datum 1 januari 2003 is. Eiser bepleit een waarde van € 306.634. Volgens verweerder bedraagt de waarde € 356.941.
Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden die daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken.
Ter zitting is namens partijen hieraan nog zakelijk weergegeven het volgende toegevoegd:
Namens eiser:
Van alle objecten is het pand [e-straat] 68 het beste met de woning van eiser te vergelijken. Weliswaar heeft [e-straat] 68 anders dan de woning van eiser een echte verdieping maar het verschil in waarde dat hierdoor ontstaat wordt weer rechtgetrokken door de grondprijs.
Ik verzoek de rechtbank om wanneer eiser in het gelijk wordt gesteld een vergoeding voor de kosten van het bezwaar en beroep toe te kennen. Daarbij zou het niet redelijk zijn om een vergoeding toe te kennen voor de kosten van de makelaar, nu deze niet is ingeschakeld in het kader van de WOZ maar in het kader van een financiering.
Ik ben van beroep schade-expert en –taxateur en in dienst van de [a-groep]. Dat bedrijf heeft vestigingen in Nijmegen en Maastricht. Er zijn daar 25 personen werkzaam. Ik help ouderen vrijwillig zolang er geen raakvlak is met mijn professie. Wanneer dat wel het geval is, verleen ik mijn diensten op professionele basis. Op dit moment werk ik op professionele basis. Er volgt dus een rekening voor eiser.
Namens verweerder:
Als er veel grond zit bij een bungalow raken de verhoudingen scheef wanneer desalniettemin zou worden uitgegaan van de volle grondprijs. Bij de [f-straat] 47 is daarom de m³-prijs aangepast. Omdat het een aantal identieke bungalows betrof, maakte dit niet uit.
Hoe jonger een woning is hoe hoger de m³-prijs is. Dit heeft niet met de stichtingskosten te maken, alleen met de marktgegevens. Naar mate de woning groter wordt, drukt dat de m³-prijs en wordt deze dus lager.
Het pand [e-straat] 68 is ruim een jaar voor de peildatum verkocht en daarom goed vergelijkbaar. Het pand heeft een hogere WOZ-waarde omdat na de aankoop een verbouwing heeft plaatsgevonden en verweerder waarderen moet naar de toestand op 1 januari 2005.
Dat de woning tegenover een garage en een gemeenteweg ligt klopt niet. Er zit nog veel gras- en weiland tussen. Dit is dus geen waardedrukkende factor.
De [gemachtigde] is door eiser niet gemachtigd. Ook is hij geen jurist. Hij is dan ook niet aan te merken als iemand die beroepsmatig rechtsbijstand verleent. Hij is ook geen deskundige. Hij is voorzitter van de ouderenvereniging en helpt in dat kader ouderen met het invullen van hun belastingpapieren. Dat hij ter zitting optreedt, wil niet veel zeggen. Hij kan ook een kennis van eiser zijn.
4. Beoordeling van het geschil
Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
De bewijslast inzake de juistheid van de aan de woning toegekende waarde ligt bij verweerder.
Eiser heeft – zakelijk weergegeven – aangevoerd dat bij het bepalen van de waarde van de woning de zogenoemde vergelijkingsmethode niet juist is toegepast. Volgens eiser is verweerder niet uitgegaan van de verkoopprijzen van vergelijkbare woningen maar van vaste bedragen voor de inhoud van de woning en de daarbij behorende opstallen en van een staffel voor de oppervlakte van de grond.
De rechtbank verwerpt deze grief. Dat voor de taxatie van een woning moet worden uitgegaan van de verkoopopbrengsten van vergelijkbare objecten brengt mee dat een analyse nodig is van de voor de woning en de referentiepanden waardebepalende kenmerken. Immers alleen op basis daarvan kan de vergelijkbaarheid van de woning en de referentiepanden worden bepaald. Bij deze analyse moet noodzakelijkerwijs gebruik worden gemaakt van marktgegevens. Een zekere standaardisering daarvan, zoals wanneer wordt uitgegaan van een gemiddelde prijs per m² voor een bepaald gebied, staat aan het gebruik van die gegevens niet in de weg.
Eiser stelt voorts dat de vergelijkingsobjecten niet als zodanig geschikt zijn omdat de woning van eiser slechts bestaat uit een benedenverdieping met daarop een zolder terwijl de overige objecten ruime eengezinswoningen zijn. In verband met de vergelijkbaarheid van de woningen acht de rechtbank het volgende van belang. De verkoopdata van de woningen gelegen aan de [b-straat] 16 te [Q] en [d-straat] 40 te [Z] liggen respectievelijk 2 jaar en drie maanden en 2 jaar en 10 maanden af van de waardepeildatum. De rechtbank acht deze data te ver af liggen van de peildatum. Deze woningen kunnen reeds hierom niet als referentiepand dienst doen. Eiser heeft ter zitting gesteld dat hij de woning gelegen aan de [e-straat] 68 wel goed vergelijkbaar acht. Deze woning bestaat net als de woning van eiser en anders dan het andere resterende vergelijkingsobject uit een benedenverdieping met daarop een zolderetage. Naar het oordeel van de rechtbank kan uitgaande van de verkoopopbrengst van deze woning en rekening houdend met de verschillen in oppervlakte (133m²) en inhoud (25 m³) niet worden gezegd dat de waarde van de woning van eiser te hoog is vastgesteld.
Eiser heeft ter zitting voorts aangevoerd dat de door verweerder voor de inhoud gehanteerde m³-prijs van € 523 te hoog is. Volgens eiser is bij de waardering van woningen met een aanzienlijk kleinere inhoud gerekend met een prijs van € 500 per m³. Eiser wijst in dit verband op een woning gelegen aan de [f-straat] 47 welke volgens eiser een inhoud heeft van 228 m³. Volgens eiser moet voor zijn woning, nu deze veel groter is, rekening gehouden worden met een aanzienlijk lager bedrag per m³, te weten € 400. Verweerder heeft ter zitting bevestigd dat voor de [f-straat] 47 en soortgelijke woningen is uitgegaan van een lagere prijs per m³. Verweerder heeft hiervoor als verklaring gegeven dat de [f-straat] 47 een bungalow is met veel grond erom heen en dat de m³-prijs van deze woning is aangepast om de in verhouding tot de bijbehorende perceeloppervlakte te hoge grondprijs te compenseren.
De rechtbank acht deze verklaring van verweerder niet aannemelijk. Niet valt in te zien waarom in een dergelijk geval, zo daartoe al aanleiding zou bestaan, niet met een lagere grondprijs per m² kan worden gerekend in plaats van de prijs van de inhoud van de woning aan te passen. Daarbij komt dat verweerder ter zitting heeft verklaard dat naar mate een woning groter is de prijs per m³ lager is. Mede in aanmerking genomen dat zoals hiervoor is overwogen slechts één vergelijkbaar pand resteert, verbindt de rechtbank aan het voorgaande de conclusie dat verweerder de waarde niet aannemelijk heeft gemaakt. Eiser heeft de door hem gestelde waarde van € 306.634 overigens niet onderbouwd. De rechtbank stelt de waarde daarom in goede justitie vast op € 340.000. Dit brengt mee dat het beroep gegrond moet worden verklaard.
5. Proceskosten
Eiser heeft verzocht om vergoeding van de kosten die hij in verband met de behandeling van het bezwaar en beroep heeft moeten maken. Voor toewijzing van dit verzoek is nodig dat sprake is van kosten als genoemd in artikel 1 van Pro het Besluit proceskosten bestuursrecht. In dit verband acht de rechtbank het volgende van belang. Blijkens het opschrift en de ondertekening daarvan zijn het bezwaar- en beroepschrift door eiser zelf geschreven en ingediend. Ook overigens is van kosten als hiervoor genoemd niet gebleken. Met name is niet gebleken dat de door gemachtigde verleende rechtsbijstand is verricht in het kader van een duurzame op het vergaren van inkomen gerichte taakuitoefening, hetzij als zelfstandige hetzij als werknemer van de [a-groep]. Het verzoek komt daarom niet voor toewijzing in aanmerking.
6. Beslissing
De rechtbank:
? verklaart het beroep gegrond;
? vernietigt de uitspraak op bezwaar;
? vermindert de vastgestelde waarde tot € 340.000 en en bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde besluit en
? gelast dat de gemeente Beuningen het door eiser betaalde griffierecht van € 37 vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan op 14 juni 2006 en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken door mr. E.C.G. Okhuizen, in tegenwoordigheid van mr. S.A.J. Nibourg, griffier.
De rechter,
De griffier is niet in staat de uitspraak te ondertekenen.
Afschrift aangetekend
verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum:
- hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Arnhem (belastingkamer), Postbus 9030, 6800 EM Arnhem; dan wel
- beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag, mits de wederpartij daarmee schriftelijk instemt.
N.B. Bij het bestuursorgaan berust de bevoegdheid tot het instellen van beroep in cassatie niet bij de ambtenaar die de procedure voor de rechtbank heeft gevoerd.
Bij het instellen van hoger beroep dan wel beroep in cassatie dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie.
Bij het instellen van beroep in cassatie dient daarnaast in acht te worden genomen dat bij het beroepschrift een schriftelijke verklaring van de wederpartij wordt gevoegd, inhoudende dat wordt ingestemd met het instellen van beroep in cassatie tegen de uitspraak van de rechtbank.