Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ARNHEM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 128970 / HA ZA 05-1251
Vonnis van 1 februari 2006
in de zaak van
1. [eiser sub 1],
wonende te [woonplaats],
2. [eiseres sub 2],
wonende te [woonplaats],
eisers,
procureur mr. J.H. van Vliet,
advocaat mr. P.H.N. van Spanje te Wageningen,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats],
gedaagde,
procureur mr. W.H.B.K. Brunet de Rochebrune,
advocaat mr. J.P.M. Dexters te Budel.
Partijen zullen hierna [eiser sub 1] c.s. en [gedaagde] genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 12 oktober 2005;
- de akte overlegging producties van [eiser sub 1] c.s. van 3 augustus 2005;
- het proces-verbaal van comparitie van 18 november 2005. Ter gelegenheid van de comparitie hebben [eiser sub 1] c.s. nog een productie overgelegd.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. Op 3 december 2001 hebben [gedaagde] en haar toenmalige echtgenoot [betrokkene 1] gezamenlijk de eigendom verworven van het woonhuis met ondergrond aan de [adres] te [woonplaats] (hierna: de woning). De woning dateert uit 1900.
2.2. In het voorjaar van 2002 hebben [gedaagde] en [betrokkene 1] in de woning een nieuwe badkamer doen plaatsen door een aannemer.
2.3. Op 27 mei 2002 heeft [betrokkene 1] in het kader van een echtscheiding zijn onverdeelde helft van de woning aan [gedaagde] geleverd, waarmee [gedaagde] volledig eigenaar werd.
2.4. Op 14 mei 2004 heeft [gedaagde] de woning verkocht aan [eiser sub 1] c.s. voor een bedrag van € 850.000,-. [gedaagde] werd daarbij bijgestaan door makelaar [betrokkene 2] van Peterz Makelaardij B.V. te [woonplaats]. De schriftelijke koopovereenkomst is op 19 mei 2004 door partijen getekend. De overdracht heeft plaatsgevonden op 1 september 2004.
2.5. De koopovereenkomst bevat onder meer de volgende bepalingen:
Artikel 8 – Gebruik
Het object zal bij de eigendomsoverdracht of – indien eerder – bij de feitelijke levering, de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn en die uitdrukkelijk zijn overeengekomen. Koper is voornemens het object als volgt te gebruiken: woning.
De verkoper staat niet in voor:
- andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn en die welke uitdrukkelijk zijn overeengekomen;
- aan koper kenbare gebreken op het moment van het sluiten van deze overeenkomst;
- hem onbekende onzichtbare gebreken.
Artikel 11 – Hoedanigheid van het object / overdracht aanspraken
(...)
In deze koopovereenkomst is voorzover mogelijk begrepen de overgang en voorzover nodig de overdracht van alle aanspraken die de verkoper nu of te eniger tijd kan doen gelden als bedoeld in artikel 6:251 BW Pro, waaronder met name ten aanzien van de bouwer(s), aannemer(s), de onderaannemer(s), de installateur(s) en/of de leverancier(s) van (onderdelen van) het object (...), alles voor zover deze regelingen overdraagbaar zijn en zonder tot enige vrijwaring gehouden te zijn. Deze overgang en overdracht vindt plaats bij de eigendomsoverdracht van het object (...). Verkoper is verplicht de hem hierover bekende gegevens aan koper te verstrekken en machtigt koper hierbij, voor zover nodig, deze overdracht van aanspraken voor rekening van koper te bewerkstelligen. (...)
Artikel 16 – Nader is overeengekomen:
(...)
Koper wordt in de gelegenheid gesteld op zijn kosten een bouwtechnische keuring te laten verrichten. Indien er een bouwtechnische tekortkoming of bouwtechnisch gebrek wordt geconstateerd waarvan de waarde boven de € 5.000,- (zegge: VIJFDUIZEND euro) ligt, heeft de koper de mogelijkheid de overeenkomst uiterlijk op 28 mei 2004 te ontbinden.
2.6. [eiser sub 1] c.s. hebben de woning op 13 mei 2004 bouwkundig laten inspecteren door de Monumentenwacht Gelderland. Het rapport van de Monumentenwacht van 17 mei 2004 vermeldt onder meer als conclusie: “In de constructieve delen van het interieur zijn voor zover bereikbaar en zichtbaar geen ernstige gebreken aangetroffen”.
2.7. Eén uur voor de overdracht, op 1 september 2004, hebben [eiser sub 1] c.s. een rondgang door de woning gemaakt. Zij hebben toen een lekkageplek geconstateerd in een slaapkamer die grenst aan de badkamer. Bij de notaris is deze plek ter sprake geweest. Aldaar heeft [gedaagde] verklaard dat indien de voegen niet afdoende zouden zijn gerepareerd, [eiser sub 1] c.s. dit aan haar konden melden.
2.8. Sindsdien zijn er scheuren en lekkages ontstaan in de ruimten rond de badkamer.
2.9. Op 8 maart heeft een door de verzekeraar van [eiser sub 1] c.s. ingeschakelde deskundige een rapport uitgebracht, waarin wordt geconcludeerd dat er sprake is van ernstige doorbuiging in de balklaag onder de badkamer omdat er geen extra draagconstructie is aangebracht onder de betonvloer en de scheidingswand tussen badkamer en slaapkamer. Ten gevolge hiervan vinden verzakking en scheurvorming plaats, met als gevolg vochtdoorlating. Het advies van de deskundige is om de badkamer grotendeels te slopen en een stalen onderconstructie aan te leggen.
2.10. [eiser sub 1] c.s. hebben hierop op 21 maart 2005 [gedaagde] aansprakelijk gesteld.
2.11. Op 11 juli 2005 heeft de rechtbank op verzoek van [eiser sub 1] c.s. een voorlopig deskundigenbericht bevolen. Het rapport van de door de rechtbank benoemde deskundige Ing. [betrokkene 3] M.Sc. is in november 2005 uitgebracht. De conclusies van het rapport van de deskundige zijn onder meer dat de vloer van de badkamer zichtbaar doorbuigt, hetgeen ook te zien is aan het plafond op de begane grond, en dat er sprake is van scheurvorming in de langsvoegen tussen de tegels van de wanden bij de douche en de stoomcabine, die zorgt voor lekkage bij gebruik van douche en stoomcabine. De oorzaak van de scheurvorming is gelegen in vervorming van de vloerconstructie. De vloerconstructie van de badkamer heeft onvoldoende draagkracht voor de aanwezige belastingen. Door de te grote overspanning is er een te grote doorbuiging van de houten balklaag. Volgens de deskundige is om de gebreken aan de vloerconstructie te verhelpen rigoureus herstel noodzakelijk, met name door het aanbrengen van stalen profielen. De kosten van het herstel van de badkamer worden door de deskundige begroot op € 42.737,- (exclusief BTW) en de kosten van herstel van de nevenruimten op € 17.718,- (exclusief BTW). Ten slotte merkt de deskundige op dat hij van mening is dat herstel van de draagconstructie van de badkamer noodzakelijk is om de veiligheid van de vloerconstructie te kunnen waarborgen.
2.12. Met verlof van de voorzieningenrechter van deze rechtbank hebben [eiser sub 1] c.s. conservatoir beslag doen leggen ten laste van [gedaagde].
3. Het geschil
3.1. [eiser sub 1] c.s. vorderen - samengevat – dat de rechtbank [gedaagde]
- zal veroordelen tot betaling van € 91.265,86 aan hoofdsom, tot betaling van € 4.358,45 als vergoeding van buitengerechtelijke kosten en voorts tot betaling van de kosten van het voorlopig deskundigenbericht, nader op te maken bij staat, een en ander vermeerderd met wettelijke rente,
- op verbeurte van een dwangsom zal gebieden om binnen 14 dagen na betekening van het in dezen te wijzen vonnis de naam te geven van de natuurlijke of rechtspersoon die de badkamer gebouwd heeft,
- zal veroordelen in de kosten van de procedure, met inbegrip van de kosten van de beslagen.
3.2. [eiser sub 1] c.s. stellen hiertoe primair dat [gedaagde] is tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst en beroepen zich hiertoe op artikel 8 van Pro de koopovereenkomst en artikel 7:17 BW Pro. [gedaagde] heeft volgens hen haar mededelings- en onderzoeksplichten geschonden. Aangezien zij in 2002 de badkamer met zware materialen op de bestaande dragende constructie heeft laten plaatsen, diende zij ervan op de hoogte te zijn dat het huis niet meer de eigenschappen heeft die voor een normaal gebruik als woonhuis nodig zijn en had zij dit aan [eiser sub 1] c.s. dienen mede te delen. Voorts zou [gedaagde] ten aanzien van de scheurvorming een garantie hebben afgegeven. Subsidiair beroepen [eiser sub 1] c.s. zich op dwaling, nu zij de woning bij een juiste voorstelling van zaken niet onder dezelfde voorwaarden zouden hebben gekocht. Ten slotten is [gedaagde] volgens [eiser sub 1] c.s. op grond van artikel 11 van Pro de koopovereenkomst verplicht de haar bekende gegevens over de aansprakelijke aannemers bekend te maken.
3.3. [gedaagde] voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
4.1. Bij de op 3 augustus 2005 in het geding gebrachte beslagstukken ontbreken de betekeningstukken als bedoeld in artikel 721 lid 1 Rv Pro. Nu de betekening volgens dat artikel op straffe van nietigheid van het beslag is voorgeschreven kan de rechtbank niet vaststellen of de beslagen rechtsgeldig zijn gelegd. Dit brengt mee dat een vergoeding van de beslagkosten niet kan worden toegewezen.
4.2. [eiser sub 1] c.s. stellen primair dat [gedaagde] toerekenbaar tekortschiet in de nakoming van de overeenkomst doordat zij een woning heeft geleverd die niet beantwoordt aan de overeenkomst. De woning bezit volgens [eiser sub 1] c.s. niet de eigenschappen die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en die zij als kopers derhalve op grond van de overeenkomst mocht verwachten. [eiser sub 1] c.s. stellen hiertoe, naar de rechtbank begrijpt, dat een te zware badkamer op een onderconstructie die daarop niet is berekend, die zodanige scheuren in de woning en lekkages veroorzaakt dat de badkamer zonder kostbare maatregelen niet gebruikt kan worden, een zodanig gebrek van de woning vormt dat daardoor een normaal gebruik wordt verhinderd. Nu de woning aldus niet aan de overeenkomst beantwoordt, vorderen [eiser sub 1] c.s. van [gedaagde] de kosten van herstel van het gebrek.
4.3. In het voorlopig deskundigenbericht geeft de deskundige Van Uem aan dat de vloer van de badkamer zichtbaar doorbuigt, hetgeen zowel aan de vloer als aan het plafond op de begane grond is te zien. Voorts is de staat van de wanden bij de douche en de stoomcabine slecht en daardoor onfunctioneel. De oorzaak van de scheurvorming is volgens de deskundige gelegen in een vervorming van de (vloer)constructie. De vloerconstructie van de badkamer heeft onvoldoende draagkracht voor de aanwezige belastingen. Het probleem ligt in de buiging van de houten balklaag. De doorbuiging en de momentcapaciteit voldoen niet.
Om de gebreken aan de vloerconstructie te verhelpen is volgens de deskundige rigoureus herstel noodzakelijk, met name door het aanbrengen van stalen profielen. Volgens de deskundige is herstel van de draagconstructie van de badkamer noodzakelijk om de veiligheid van de vloerconstructie te kunnen waarborgen. De rechtbank neemt deze conclusies van de deskundige over en maakt ze tot de hare.
4.4. Op grond van deze conclusies van de deskundige, die op de belangrijkste punten overeenstemmen met het door [eiser sub 1] c.s. overgelegde rapport van Hettema en Disselkoen, is de rechtbank van oordeel dat hier sprake is van een ernstig gebrek in de geleverde woning. Een woning waarvan de recent aangelegde badkamer zodanige constructieve gebreken bevat, dat daardoor kort na de levering ernstige scheurvorming in de muren, lekkages, verzakkingen en doorbuiging van plafonds in onderliggende ruimten optreden, bezit niet de eigenschappen die een koper op grond van de overeenkomst daarvan mag verwachten. Een koper van een woning mag, naar het oordeel van de rechtbank, verwachten dat een recent aangelegde luxe badkamer een zodanige constructie heeft dat daardoor niet de gehele vloer verzakt en de plafonds in de onderliggende ruimten niet zodanig doorbuigen dat onderstempeling nodig is en de veiligheid niet wordt gewaarborgd. Door deze gebreken beantwoordt de woning naar het oordeel van de rechtbank niet aan de overeenkomst als bedoeld in artikel 7:17 BW Pro.
4.5. Vervolgens moet de vraag worden beantwoord of [eiser sub 1] c.s. ten tijde van de koop redelijkerwijs bekend konden zijn met de gebreken. In dat geval staat hun immers op grond van artikel 7:17 lid 5 BW Pro geen beroep toe op het feit dat de woning niet aan de overeenkomst beantwoordt. In dit verband is belangrijk dat [eiser sub 1] c.s. voorafgaande aan de koop een onderzoek naar de staat van de woning hebben laten verrichten door de Monumentenwacht Gelderland. De Monumentenwacht heeft bij haar inspectie de gebreken niet geconstateerd. Hieromtrent merkt de deskundige Van Uem op dat van de inspecteur van de Monumentenwacht niet mag worden verwacht dat hij zijn twijfels heeft over de onderliggende balklaag van de badkamer indien daarvoor geen duidelijke aanwijzingen aanwezig waren. Volgens de deskundige was de schade aan de badkamer en de balklaag destijds in mindere mate zichtbaar dan thans. Hieruit concludeert de rechtbank dat de inspecteur van de Monumentenwacht redelijkerwijs niet bekend hoefde te zijn geraakt met de gebreken aan de constructie van de badkamer. Ook van [eiser sub 1] c.s. kan dan niet worden verwacht dat zij bekend waren met de gebreken, als de door hen ingeschakelde deskundige controleur de gebreken niet behoefde te ontdekken. Ten slotte kan naar het oordeel van de rechtbank uit het enkele feit dat [eiser sub 1] c.s. een uur vóór de overdracht een lekkageplek op een slaapkamer hebben waargenomen niet worden afgeleid dat zij op de hoogte hadden kunnen zijn met de constructieve gebreken in de vloer van de badkamer. Dit te meer niet nu [gedaagde] bij de notaris heeft aangegeven dat het hier een lekkende voeg betrof die reeds was gerepareerd. Nu ook anderszins niet is gesteld of gebleken dat [eiser sub 1] c.s. redelijkerwijs bekend hadden kunnen en moeten zijn met de gebreken, is er geen reden om het beroep op het feit dat de woning niet aan de overeenkomst beantwoordt, af te wijzen.
4.6. [gedaagde] heeft zich van haar kant beroepen op de bepaling in artikel 8 van Pro de koopovereenkomst dat de verkoper niet instaat voor hem onbekende, onzichtbare gebreken en voorts gesteld dat de tekortkoming op grond van artikel 6:75 BW Pro haar niet kan worden toegerekend omdat de deze noch aan haar schuld is te wijten noch krachtens de in het verkeer geldende opvattingen voor haar rekening komt. Hieromtrent overweegt de rechtbank dat het bij de uitleg van de bepaling van artikel 8 van Pro de koopovereenkomst aankomt op de zin die partijen over en weer redelijkerwijs aan deze bepaling mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (HR 13 maart 1981, NJ 1981, 635). De rechtbank is van oordeel dat de bedoelde bepaling redelijkerwijs wel de aansprakelijkheid van de verkoper uitsluit voor hem onbekende en onzichtbare gebreken die hij ook redelijkerwijs niet had kunnen kennen, maar niet voor gebreken die hij wel had behoren te kennen. In dit licht acht de rechtbank het belangrijk dat [gedaagde] (samen met haar toenmalige echtgenoot [betrokkene 1]) de bewuste badkamer heeft doen aanleggen en dus op de hoogte was of had kunnen zijn van het feit dat deze badkamer aanzienlijk zwaarder was dan de badkamer die vervangen werd en dat nochtans de vloerconstructie niet is aangepast. In elk geval had de door haar ingeschakelde aannemer dit moeten signaleren dan wel controleren. Voor zover [gedaagde] zelf niet daadwerkelijk heeft geweten dat de vloerconstructie onvoldoende was voor de nieuwe badkamer komt dit in haar verhouding tot [eiser sub 1] c.s. wel voor haar risico. [gedaagde] had zorgvuldiger kunnen zijn bij het uitzoeken van of het toezicht op de aannemer, terwijl [eiser sub 1] c.s. mochten veronderstellen dat de recent aangelegde badkamer geen ernstige bouwkundige gebreken vertoonde. Een en ander speelt nog sterker nu [gedaagde] totnogtoe heeft nagelaten de naam van de bewuste aannemer aan [eiser sub 1] c.s. te noemen, zodat [eiser sub 1] c.s. hierdoor zelf deze aannemer niet kunnen aanspreken. Op grond van het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat [gedaagde] geen beroep toekomt op de bepaling van artikel 8 van Pro de koopovereenkomst dat zij niet hoeft in te staan voor onbekende, onzichtbare gebreken, omdat het onderhavige gebrek in haar verhouding tot [eiser sub 1] c.s. voor haar risico komt. Omdat aldus het gebrek volgens de in het verkeer geldende opvattingen voor rekening van [gedaagde] komt, kan ook niet worden gezegd dat de tekortkoming haar op grond van artikel 6:75 BW Pro niet kan worden toegerekend.
4.7. In het licht van het voorgaande kan in het midden blijven of op [gedaagde] een mededelingsplicht rustte om de gebreken te melden, omdat zij ook zonder verplichting tot mededelen aansprakelijk is.
4.8. Uit het voorgaande volgt dat [gedaagde] door de woning te leveren met een gebrekkige badkamervloer toerekenbaar is tekort geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst. Als gevolg hiervan zal zij [eiser sub 1] c.s. de hieruit voortvloeiende schade geheel hebben te vergoeden.
4.9. Ten overvloede overweegt de rechtbank dat de vordering ook op de subsidiaire grondslag van dwaling zou kunnen worden toegewezen. Een beroep op dwaling kan immers worden gehonoreerd als beide partijen in dezelfde dwaling hebben verkeerd. Ook is aannemelijk dat de koop niet onder dezelfde voorwaarden (met name niet tegen eenzelfde prijs) zou zijn gesloten als [eiser sub 1] c.s. hadden geweten dat aanzienlijke kosten van herstel zouden moeten worden gemaakt. In geval van dwaling zou de rechtbank ook de koopprijs op grond van artikel 6:230 BW Pro kunnen verlagen met de kosten van herstel.
4.10. [gedaagde] heeft zich ter comparitie nog beroepen op de matigingsbevoegdheid van de rechter. De rechtbank ziet echter geen aanleiding de schadevergoeding te matigen. De woning is tegen een commerciële prijs verkocht en de opbrengst is aan [gedaagde] ten goede gekomen. [gedaagde] heeft niet onderbouwd dat zij desondanks niet in staat zou zijn de schadevergoeding te betalen.
4.11. De deskundige heeft de kosten van herstel van de badkamer begroot op een bedrag van € 50.857,08 (inclusief BTW) en de kosten van herstel van de overige ruimtes op € 21.085,38 (inclusief BTW). De rechtbank neemt die berekening over en maakt die tot de hare. De rechtbank zal [gedaagde] derhalve veroordelen tot vergoeding aan [eiser sub 1] c.s. van een totaalbedrag van € 71.942,46.
4.12. [eiser sub 1] c.s. hebben voorts gevorderd dat de rechtbank [gedaagde] zal gebieden om binnen 14 dagen na betekenis van dit vonnis de naam te geven van de natuurlijke of rechtspersoon die de badkamer heeft gebouwd. De rechtbank is van oordeel dat deze vordering toewijsbaar is omdat [gedaagde] de aanspraken op de aannemer bij artikel 11 van Pro de koopovereenkomst aan [eiser sub 1] c.s. heeft overgedragen en het voor de effectuering hiervan in redelijkheid noodzakelijk is dat ook de naam van deze persoon bekend gemaakt wordt. De rechtbank zal echter geen dwangsom opleggen omdat [gedaagde] uitvoerig heeft uiteengezet dat zij in de onmogelijkheid verkeert om aan die veroordeling te voldoen en het de rechtbank onvoldoende gebleken is dat zij desondanks aan de veroordeling kan voldoen.
4.13. De buitengerechtelijke advocaatkosten zullen niet worden toegewezen. Uit de overgelegde specificatie blijkt dat de kosten grotendeels betrekking hebben op het opstellen van processtukken. Deze werkzaamheden dienen gezien te worden als werkzaamheden ter voorbereiding op een procedure, waarvoor de proceskostenveroordeling een vergoeding inhoudt. De kosten van Van Blijderveen ad € 243,95 wegens een inspectie van de schade en van Bouwbedrijf Tollenaar ad € 2.326,45 wegens beredderingskosten en begroting van de schade kunnen worden toegewezen.
4.14. In totaal zal dus worden toegewezen een bedrag van € 71.942,46 + € 243,95 + € 2.326,45 = € 74.512,86.
4.15. De kosten van het voorlopig getuigenverhoor dienen voor rekening van [gedaagde] als in het ongelijk gestelde partij te komen. Nu deze kosten thans bekend zijn is er geen reden om te verwijzen naar een schadestaatprocedure. In plaats van de gevorderde schadestaatprocedure zal de rechtbank derhalve de kosten van het voorlopig getuigenverhoor ad € 5.089,99 (€ 894,- voor het verzoekschrift, € 244,- voor vast recht en € 3.951,99 voor salaris deskundige) toewijzen.
4.16. De gevorderde wettelijke rente kan worden toegewezen.
4.17. [gedaagde] zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eiser sub 1] c.s. worden begroot op:
- dagvaarding € 85,60
- vast recht 2.010,00
- voorlopig deskundigenbericht 5.089,99
- salaris procureur 1.788,00 (2,0 punten × tarief € 894,00)
Totaal € 8.973,59
5. De beslissing
De rechtbank
5.1. veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser sub 1] c.s. te betalen een bedrag van € 74.512,86 (vierenzeventig duizend vijfhonderdtwaalf euro en zesentachtig eurocent), vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6: 119 BW over het nog niet betaalde deel van het toegewezen bedrag vanaf 5 juli 2005 tot de dag van volledige betaling,
5.2. gebiedt [gedaagde] om binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis aan [eiser sub 1] c.s. de naam te geven van de natuurlijke of rechtspersoon die de badkamer gebouwd heeft,
5.3. veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van [eiser sub 1] c.s. tot op heden begroot op € 8.973,59,
5.4. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.5. wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. G. Noordraven en in het openbaar uitgesproken op 1 februari 2006.