Uitspraak
RECHTBANK ARNHEM
Sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer
Registratienummer: AWB 05/2743 WOZ
Uitspraakdatum: 21 november 2005
Uitspraak als bedoeld in artikel 8:77 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
[X],
wonende te [Z], eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Ede,
verweerder,
gemachtigde drs. E. de Zeeuw.
1. Ontstaan en loop van het geding
Verweerder heeft bij beschikking krachtens de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat 5] te [Z] per peildatum 1 januari 2003 vastgesteld op een bedrag van € 1.952.000.
Na daartegen gemaakt bezwaar heeft verweerder bij de uitspraak op bezwaar de beschikking gehandhaafd. Eiser heeft daartegen beroep ingesteld.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 14 oktober 2005 te Arnhem.
Partijen zijn daar verschenen.
De rechtbank heeft vervolgens het onderzoek ter zitting gesloten.
2. De feiten
Op grond van de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting staat, als tussen partijen niet in geschil, dan wel door een van hen gesteld en door de wederpartij niet of niet voldoende weersproken, het volgende vast:
Eiser is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak. De onroerende zaak bestaat uit een perceel grond van 18.800 m² met daarop een vrijstaande woning met een inhoud van 1.640 m³. Bij de woning behoort een inpandige garage met een inhoud van 130 m³, een tuinhuis met een oppervlakte van 28 m² en een paardenstal met een oppervlakte van 50 m².
Eiser heeft de onroerende zaak op 12 april 2002 gekocht voor een bedrag van € 1.245.627.
Ter zitting heeft eiser onweersproken gesteld dat hij de onroerende zaak heeft gekocht van een projectontwikkelaar, dat de projectontwikkelaar de woning twee jaar voorafgaand aan de aankoop heeft laten bouwen voor zijn broer, dat deze broer uiteindelijk niet in de woning is gaan wonen, dat de onroerende zaak daarna een tijd te koop heeft gestaan, dat eiser de eerste bewoner van de onroerende zaak was en dat hij niet een koop-aanneemovereenkomst heeft overgenomen.
Na de aankoop van de onroerende zaak heeft eiser de woning voorzien van een keuken en twee badkamers, is het schilderwerk aangebracht en zijn de wanden, de plafonds en de vloeren afgewerkt. In 2003 is de paardenstal gebouwd.
Bij voormelde beschikking is door verweerder de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2003 en naar de toestand per 1 januari 2005 vastgesteld op € 1.952.000. Bij de bestreden uitspraak op bezwaar heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak gehandhaafd.
Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde heeft verweerder bij het verweerschrift een op 1 september 2005 gedagtekend taxatierapport overgelegd, opgemaakt door [A], WOZ-gecertificeerd taxateur (hierna: de taxateur). In het rapport wordt geconcludeerd tot een waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak op de waardepeildatum van € 1.952.000. In dit rapport worden als vergelijkingsobjecten genoemd: [b-straat 9a] te [Z] (op 3 november 2003 verkocht voor € 588.235) en [c-straat 49] te [Q] (op 2 juli 2003 verkocht voor € 1.865.000).
In voornoemd taxatierapport is de waarde van de paardenstal vastgesteld op € 16.400. Eiser heeft ter zitting ingestemd met deze waarde.
3. Het geschil
Tussen partijen is in geschil of de waarde van de onroerende zaak op een lager bedrag moet worden vastgesteld dan bij de bestreden uitspraak is geschied, welke vraag door eiser bevestigend en door verweerder ontkennend wordt beantwoord.
Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden welke daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken, van al welke stukken de inhoud als hier ingevoegd moet worden aangemerkt.
Eiser concludeert tot vernietiging van de bestreden uitspraak en vermindering van de vastgestelde waarde van de onroerende zaak tot € 1.325.627. Verweerder concludeert tot bevestiging van zijn uitspraak op bezwaar.
Ter zitting heeft eiser het volgende toegevoegd:
- In tegenstelling tot hetgeen in het taxatierapport staat vermeld is het verwarmingssysteem niet na aankoop van de onroerende zaak geplaatst en is de keuken niet uitgerust met een vloer van harde natuursteen;
- Wij hebben geen bouwvergunning aangevraagd voor de voorzieningen die achteraf zijn aangebracht. De vorige eigenaar heeft wel een bouwvergunning ingediend voor de afbouw zoals hij dat destijds wilde, maar die afbouw is niet uitgevoerd.
Namens verweerder is ter zitting het volgende toegevoegd:
- Het vergelijkingspand [b-straat 9a] te [Z] betreft een andere categorie woning dan de onderhavige onroerende zaak;
- Het vergelijkingspand [c-straat 49] te [Q] ligt evenals de onderhavige onroerende zaak in het buitengebied;
- De in het taxatierapport geraamde kosten ter zake van de voorzieningen die achteraf zijn aangebracht zijn waarschijnlijk gebaseerd op de gegevens uit de aanvraag van de bouwvergunning.
4. Beoordeling van het geschil
Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak wor¬den bepaald op de waarde die aan de zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij geldt als waardepeildatum 1 januari 2003 waarbij de waarde van deze tussen waardepeildatum en aanvang van het tijdvak verbeterde onroerende zaak op grond van artikel 19, eerste lid, van de Wet WOZ dient te worden bepaald naar de staat aan het begin van het kalenderjaar 2005.
Eiser klaagt er over dat het vertrouwensbeginsel is geschonden door een toezegging van verweerder tijdens de zitting bij het Gerechtshof te Arnhem inzake de waardebepaling op de peildatum 1 januari 1999, inhoudende dat de onroerende zaak bij de huidige waardevaststelling slechts gering zou worden verhoogd ten opzichte van de waarde op de vorige waardepeildatum. Verweerder betwist dat een dergelijke toezegging is gedaan. Verweerder stelt zich op het standpunt dat ter zitting weliswaar is aangegeven dat de onroerende zaak op een reële marktwaarde is getaxeerd, maar dat deze opmerking slechts betrekking had op de waarde per peildatum 1 januari 1999. Naar het oordeel van de rechtbank maakt eiser tegenover de gemotiveerde betwisting door verweerder niet aannemelijk dat vorenbedoelde toezegging is gedaan. Het beroep op het vertrouwensbeginsel faalt derhalve.
Het betoog van eiser dat verweerder het gelijkheidsbeginsel heeft geschonden door de waarde van de objecten aan de [a-straat 1] en [a-straat 2] aanzienlijk lager vast te stellen dan de waarde van de onderhavige onroerende zaak, moet eveneens worden verworpen. Voor een geslaagd beroep op het gelijkheidsbeginsel is immers vereist dat de gevallen waarmee eiser zich vergelijkt, zowel feitelijk als rechtens gelijk is. Eiser, op wie te dezen de bewijslast rust, heeft tegenover de gemotiveerde betwisting van verweerder echter niet aannemelijk gemaakt dat van gelijke gevallen sprake is.
Bij betwisting van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde door eiser rust op verweerder de bewijslast aannemelijk te maken dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is.
Verweerder verwijst ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde naar het door de taxateur opgemaakte taxatierapport waarin de waarde van de onroerende zaak wordt vastgesteld op € 1.952.000. In het taxatierapport worden twee vergelijkingsobjecten genoemd.
Het vergelijkingsobject [b-straat 9a] te [Z] betreft een houtskeletbouwwoning. Dit type bouw wijkt duidelijk af van het bouwtype van de onroerende zaak (traditionele bouw), hetgeen de taxateur namens verweerder ter zitting heeft onderkend. Het object aan de [b-straat 9a] heeft een inhoud van 650 m³ en een kaveloppervlakte van 855 m², hetgeen beduidend afwijkt van de onderhavige onroerende zaak.
Het andere vergelijkingsobject, [c-straat 49] te [Q], ligt op een aanzienlijk kleiner perceel en heeft een kleinere inhoud. Bovendien ligt het pand in een andere plaats en wijken de gebruiksmogelijkheden van dit pand af van de gebruiksmogelijkheden van de onderhavige onroerende zaak.
Gelet op het vorenoverwogene is de rechtbank van oordeel dat de in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten dermate grote verschillen vertonen met eisers onroerende zaak dat aan de verkoopcijfers van deze objecten geen betekenis kan worden toegekend voor de onderbouwing van de door verweerder verdedigde waarde.
Voorts neemt de rechtbank in aanmerking dat eiser ter zitting heeft verklaard - en verweerder heeft dit ook erkend - dat het verwarmingssysteem niet pas na de aankoop van de onroerende zaak is geplaatst. Eiser heeft verder betwist dat de keuken is uitgerust met een vloer van harde natuursteen. Tenslotte heeft eiser verklaard dat hij geen bouwvergunning heeft aangevraagd voor de voorzieningen die achteraf zijn aangebracht. De rechtbank heeft geen reden aan de geloofwaardigheid van deze verklaringen te twijfelen. Het taxatierapport berust op deze punten derhalve op onjuiste uitgangspunten.
In voornoemde omstandigheden ziet de rechtbank aanleiding het oordeel van de taxateur omtrent de waarde buiten beschouwing te laten. Naar het oordeel van de rechtbank maakt verweerder met hetgeen hij verder aanvoert niet aannemelijk dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is. De omstandigheid dat de onroerende zaak thans te koop staat voor een bedrag van € 2.600.000 doet aan dit oordeel niet af.
De rechtbank is van oordeel dat eiser de door hem bepleite waarde van € 1.325.627, bestaande uit de aankoopprijs vermeerderd met de afbouwkosten, evenmin aannemelijk heeft gemaakt. Eiser heeft van zijn kant immers geen taxatierapport of gegevens van gelijk gewicht overgelegd.
Omtrent de aankoopprijs van de onroerende zaak overweegt rechtbank als volgt.
In een geval waarin een belastingplichtige een woning relatief kort voor of na de peildatum heeft gekocht, moet er in de regel van worden uitgegaan, dat de waarde in de zojuist bedoelde zin, zijnde de prijs welke de meest biedende gegadigde voor de woning zou willen betalen, overeenkomt met de door de belastingplichtige betaalde prijs, zulks tenzij de partij die zich daarop beroept feiten en of omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de koopsom niet die waarde weergeeft (arrest HR 29 november 2000, nr. 35 797, BNB 2001/52).
Eiser heeft de onroerende zaak op 12 april 2002, derhalve minder dan negen maanden vóór de peildatum, gekocht voor € 1.245.627. Gelet op hetgeen eiser ter zitting over de totstandkoming van de aankoop heeft gesteld acht de rechtbank aannemelijk dat de projectontwikkelaar de onroerende zaak heeft verkocht tegen de hoogst mogelijke prijs. Verweerder stelt zich op het standpunt dat de transactie niet reëel is geweest en dat de aankoopwaarde van de onroerende zaak derhalve buiten beschouwing moet worden gelaten bij het bepalen van de waarde. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder geen feiten of omstandigheden gesteld of anderszins - met gegevens of stukken - aannemelijk gemaakt dat geen sprake is geweest van een onder zakelijke omstandigheden totstandgekomen koop. Er moet derhalve van worden uitgegaan dat de koopprijs tussen twee onafhankelijk van elkaar staande partijen is overeengekomen. Aldus kan voor de waardebepaling van de onroerende zaak per 1 januari 2003 de aankoopprijs als uitgangspunt worden gehanteerd.
Daarnaast moet rekening worden gehouden met de verbeteringen die zijn aangebracht aan de onroerende zaak in de periode tussen de aankoop en het begin van het tijdvak. De waarde van de onroerende zaak moet worden bepaald naar de staat van die zaak per 1 januari 2005. De stelling van eiser dat voor de waardebepaling de aankoopprijs moet worden vermeerderd met de kosten van de achteraf aangebrachte voorzieningen, ad € 80.000, kan de rechtbank niet volgen. Ten eerste ontbreekt een nadere onderbouwing van deze kosten. Ten tweede hoeft de waardevermeerdering niet gelijk te zijn aan de gemaakte kosten.
Nu de rechtbank beide partijen niet kan volgen in de door hen verdedigde waarde, zal de rechtbank zelfstandig de waarde van de onroerende zaak vaststellen. Gelet op het vorenstaande en rekening houdend met al hetgeen door partijen naar voren is gebracht (in het bijzonder de aankoopprijs van de onroerende zaak, de waardeontwikkeling op de woningmarkt en de na de aankoop aangebrachte verbeteringen) stelt de rechtbank de waarde van de onroerende zaak in goede justitie vast op € 1.400.000.
5. Proceskosten
De rechtbank acht geen termen aanwezig voor het uitspreken van een proceskostenveroordeling als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Awb, omdat de rechtbank niet gebleken is dat eiser kosten heeft gemaakt die op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor vergoeding in aanmerking komen.
6. Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de vastgestelde waarde tot € 1.400.000;
- gelast dat de gemeente Ede het door eiser betaalde griffierecht van € 37 vergoedt.
Deze uitspraak is vastgesteld door mr. I. Linssen, rechter. De beslissing is in het openbaar uitgesproken, in tegenwoordigheid van drs. R.P.M. Lemmen, griffier, op 21 november 2005.
Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum:
- hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Arnhem (belastingkamer), Postbus 9030, 6800 EM Arnhem;
dan wel
- beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag, mits de wederpartij daarmee schriftelijk instemt.
N.B. Bij het bestuursorgaan berust de bevoegdheid tot het instellen van beroep in cassatie niet bij de ambtenaar die de procedure voor de rechtbank heeft gevoerd.
Bij het instellen van hoger beroep dan wel beroep in cassatie dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie.
Bij het instellen van beroep in cassatie dient daarnaast in acht te worden genomen dat bij het beroepschrift een schriftelijke verklaring van de wederpartij wordt gevoegd, inhoudende dat wordt ingestemd met het instellen van beroep in cassatie tegen de uitspraak van de rechtbank.