Uitspraak
Rechtbank Arnhem
Sector civiel recht
Zaak-/rolnummer: 132878 / KG ZA 05-646
Datum vonnis: 1 18 november 2005
Vonnis in kort geding
in de zaak van
1. [eiser 1],
wonende te [woonplaats],
2. [eiser 2],
wonende te [woonplaats],
eisers,
procureur en advocaat mr. J.J. van Vliet te Nijmegen,
tegen
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[gedaagde 1] MALDEN B.V.,
gevestigd te Malden, gemeente Heumen,
gedaagde,
advocaat mr. G.W.J.M. van Mierlo te Nijmegen,
2. [gedaagde 2],
wonende te [woonplaats],
gedaagde,
gemachtigde mr. M.W.J. Pasker te Leusden.
Partijen zullen hierna [eiser 1] c.s., [gedaagde 1] en [gedaagde 2] genoemd worden.
Het verloop van de procedure
[eiser 1] c.s. heeft [gedaagde 1] en [gedaagde 2] ter zitting in kort geding doen dagvaarden en gevorderd als weergegeven in de dagvaarding.
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben geconcludeerd tot weigering van de gevorderde voorzieningen.
De advocaat van [eiser 1] c.s., de advocaat van [gedaagde 1] en de gemachtigde van [gedaagde 2] hebben de zaak bepleit, overeenkomstig de door hen overgelegde pleitnotities.
Daarbij hebben zij producties in het geding gebracht.
Ter zitting is de heer [betrokkene 1], hoofd van de Sociale Dienst van de gemeente Heumen, tot het geven van inlichtingen gehoord.
Ten slotte is vonnis bepaald.
De vaststaande feiten
1. [eiser 1] c.s. heeft [gedaagde 1] op 14 januari 2003 een opdracht tot dienstverlening bij aankoop van een woning gegeven. [gedaagde 2], in zijn hoedanigheid van assistent-makelaar en werkzaam bij [gedaagde 1], heeft [eiser 1] c.s. begeleid bij het zoeken naar een voor [eiser 1] c.s. geschikte woning.
2. Op enig moment heeft [gedaagde 2] [eiser 1] c.s. medegedeeld dat hij zijn eigen woning aan de [adres] te koop wilde gaan aanbieden.
3. Na bezichtiging van bovengenoemde woning heeft [eiser 1] c.s. besloten de woning te kopen. [gedaagde 2] en [eiser 1] c.s. zijn een koopprijs van € 201.000,- overeengekomen, waarna de koopovereenkomst op 27 juni 2003 door [gedaagde 2] en op 29 juni 2003 door [eiser 1] c.s. is getekend.
4. De woning is op 23 december 2003 getransporteerd.
5. Aan de [adres] is woonachtig de familie [betrokkene 2]. De familie [betrokkene 3] is woonachtig aan de [adres].
6. Op 25 augustus 2005 is de heer [eiser 1] met een psychose opgenomen in het Radboud ziekenhuis te Nijmegen.
De vordering
1. [eiser 1] c.s. vordert [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk te veroordelen om aan [eiser 1] c.s. tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen een bedrag van € 123.285,- vermeerderd met de wettelijke rente primair vanaf de toerekenbare tekortkoming op 23 december 2003, subsidiair vanaf de dag van dagvaarding, tot aan de dag van voldoening.
2. [eiser 1] c.s. legt aan haar vordering ten grondslag dat de woning die [gedaagde 1] en [gedaagde 2] aan haar hebben verkocht niet voldoet aan hetgeen zij ervan mocht verwachten. [gedaagde 1] noch [gedaagde 2] hebben voldaan aan hun verplichting mededeling te doen van de omstandigheid dat de buren aan beide zijden van de woning zorgen voor aanzienlijke overlast. Dit terwijl [gedaagde 1] en [gedaagde 2] wisten dat deze informatie van belang was voor [eiser 1] c.s. omdat zij op zoek was naar een rustige, niet gehorige woning in een kindvriendelijke buurt. De woning is echter extreem gehorig en de buren zorgen voor veel geluidsoverlast en bedreigen [eiser 1] c.s. Er is derhalve sprake van een toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst en van non-conformiteit, waarvoor zowel [gedaagde 2], als verkoper en makelaar, alsmede [gedaagde 1] als werkgever van [gedaagde 2], aansprakelijk zijn. Het bedrag aan schade is als volgt opgebouwd: € 20.000,- vanwege de waardevermindering van de woning, € 10.000,- in verband met de haastige verkoop van de woning,
€ 20.000,- voor kosten koper, € 8.285,- voor de verbeteringen die aan de woning zijn aangebracht, € 40.000,- aan gederfde inkomsten van de onderneming van de heer [eiser 1] en € 25.000,- aan immateriële schadevergoeding.
3. [gedaagde 2] en [gedaagde 1] voeren aan dat het spoedeisend belang van [eiser 1] c.s. bij de vordering ontbreekt, nu er ruim 21 maanden na de levering van de woning zijn verstreken. Daarnaast zou het geschil zich niet voor behandeling in kort geding lenen vanwege de complexiteit van de onderliggende feiten en de rechtsverhoudingen. Voorts stellen [gedaagde 2] en [gedaagde 1] dat zij op geen enkele wijze aansprakelijk zijn voor de door [eiser 1] c.s. beweerdelijk geleden schade. [gedaagde 2] heeft [eiser 1] c.s. op de hoogte gesteld van het feit dat de buren hondenbezitters zijn. [gedaagde 2] heeft zelf nimmer problemen gehad met of overlast gehad van de buren en betwist dan ook de geldvordering van [eiser 1] c.s. [gedaagde 1] betoogt dat, nu [gedaagde 2] niet aansprakelijk kan worden gesteld, zij evenmin ex artikel 6:76 BW aansprakelijk kan worden gehouden voor de gestelde schade.
De beoordeling van de vordering
1. Voor toewijzing van een geldvordering binnen het kader van een kort geding moet in ieder geval de voorwaarde zijn vervuld dat het bestaan en de omvang van de vordering in hoge mate aannemelijk zijn. Dit is het geval als de vordering niet wordt bestreden of indien met voldoende mate van zekerheid is te verwachten dat de bodemrechter met verwerping van de gevoerde verweren de vordering zal toewijzen. Voorts moet uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening vereist zijn en mag het risico van onmogelijkheid van terugbetaling - bij afweging van de belangen van partijen - niet aan toewijzing in de weg staan.
2. Ten aanzien van het spoedeisend belang overweegt de voorzieningenrechter als volgt. [eiser 1] c.s. stelt dat het vanwege de ernstige overlast en bedreigingen door de buren woonachtig aan de [adres] en [adres] voor hen onmogelijk is om langer in de woning aan de [adres] te verblijven. Het hele gezin is getraumatiseerd en balanceert op de rand van overspannenheid. Daarnaast is de heer [eiser 1] op 25 augustus 2005 met een psychose opgenomen op de afdeling PUK 1 van het Radboud ziekenhuis - alwaar hij thans nog steeds verblijft -, hetgeen ook te wijten is aan het gedrag van de buren. Hiermee is naar het oordeel van de voorzieningenrechter het spoedeisend belang gegeven.
3. [eiser 1] c.s. baseert de vordering tot schadevergoeding op een gestelde toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst met [gedaagde 2]. De eerste vraag die dan ook beantwoord dient te worden is onder welke omstandigheden er in de onderhavige zaak sprake zou kunnen zijn van een toerekenbare tekortkoming in de nakoming. Vervolgens dient beoordeeld te worden of er aanknopingspunten bestaan om tot toewijzing van de vordering te komen.
4. Met betrekking tot het beroep van [eiser 1] c.s. op artikel 7:17 BW moet worden vooropgesteld dat het onder omstandigheden niet uitgesloten is dat, wanneer buren structureel objectief ernstige overlast veroorzaken, waardoor ernstige afbreuk aan het woongenot wordt gedaan en dit voor het sluiten van de koopovereenkomst al bekend was bij de verkoper, er aanleiding kan bestaan voor het oordeel dat het huis niet de eigenschappen bezit die voor normaal gebruik nodig zijn. Tot de normale eigenschappen van een woonhuis behoort dat het de bewoner een bepaald minimum niveau van, immaterieel, woongenot verschaft, ook al bezit het qua materiaal en constructie alle voor normaal gebruik benodigde eigenschappen. De verkoper van de woning is gehouden van overlast als hiervoor bedoeld uit eigen beweging mededeling te doen. Als hij dit desalniettemin achterwege laat, behoeft de koper de afwezigheid van zodanige overlast niet te betwijfelen.
5. De vraag is vervolgens of er sprake is van zodanige overlast als voornoemd, en of die overlast al bestond voor de verkoop van de woning, zodat [gedaagde 2] gehouden was om dit aan [eiser 1] c.s. mede te delen. Vooropgesteld moet worden dat in kort geding de gewone regels van bewijsrecht toepassing missen. [eiser 1] c.s. heeft om zijn stellingen te onderbouwen ter zitting diverse verklaringen van buurtbewoners overgelegd, welke verklaringen op ernstige structurele overlast van de buren woonachtig aan de [adres] en [adres] duiden. Deze verklaringen worden evenwel weersproken door [gedaagde 2] en [gedaagde 1]. [gedaagde 2] stelt zich op het standpunt dat hij nooit overlast in welke vorm dan ook van de buren heeft ondervonden en met hen steeds op goede voet heeft verkeerd en nog verkeert. [gedaagde 2] heeft om zijn standpunt te staven verklaringen van de betreffende buren, de familie [betrokkene 3] en de familie [betrokkene 2], overgelegd. De ter zitting gehoorde informant Lucassen van de gemeente Heumen bevestigt weliswaar dat de beide buren bekend zijn bij de gemeente en dat er problemen zijn met de honden van de familie [betrokkene 3], maar hieruit kan op zichzelf niet met voldoende mate van zekerheid de conclusie worden getrokken dat er sprake is van ernstige structurele overlast. Dit zal in een bodemzaak door middel van het horen van getuigen nader moeten worden onderzocht. In de onderhavige procedure is daar in beginsel geen plaats voor. Voorts is het ook niet zo dat zonder getuigenbewijs met voldoende mate van zekerheid kan worden vastgesteld dat de overlast al bestond vóór de verkoop van de woning. Bovendien is het de vraag of voldaan is aan de redelijke termijn zoals bedoeld in artikel 7:23 BW, nu in dit kort geding niet vastgesteld kan worden dat [eiser 1] c.s. bij [gedaagde 2] en/of [gedaagde 1] heeft geklaagd over de situatie, anders dan in de vorm van een telefonisch bericht in de richting van [gedaagde 2].
6. Wat [gedaagde 1] betreft valt niet in te zien op welke grond hij in zijn hoedanigheid van makelaar aansprakelijk zou kunnen zijn voor de door [eiser 1] c.s. beweerdelijk geleden schade wegens een toerekenbare tekortkoming van [gedaagde 2] in de nakoming van de koopovereenkomst. Voor zover bedoeld wordt dat [gedaagde 1] zich niet goed heeft gekweten van zijn bemiddelingsopdracht moet worden geconstateerd dat de opdracht tot dienstverlening van 14 januari 2003 al voor het sluiten van de koopovereenkomst was beëindigd. De koopovereenkomst is overigens ook niet mede ondertekend door [gedaagde 1] als makelaar van [gedaagde 2] of [eiser 1] c.s. Daarnaast kan ook hier niet worden vastgesteld of er sprake is van overlast, of de overlast al bestond vóór de verkoop van de woning, en of [gedaagde 1] [eiser 1] c.s. daarover had moeten inlichten of daarvoor had moeten waarschuwen.
7. Nu in dit kort geding niet kan worden vastgesteld dat er sprake is van zodanige overlast, en of die overlast al bestond vóór de verkoop van de woning, kan thans niet met voldoende mate van zekerheid worden vastgesteld dat [gedaagde 2] en/of [gedaagde 1] tekort zijn geschoten in de nakoming van hun overeenkomsten met [eiser 1] c.s. De vordering tot vergoeding van de gestelde schade moet dan ook worden afgewezen, de vereisten van toewijsbaarheid van een geldvordering in kort geding in aanmerking genomen.
8. Als de in het ongelijk gestelde partij zal [eiser 1] c.s. in de kosten van dit kort geding worden verwezen.
De beslissing
De voorzieningenrechter
weigert de gevorderde voorziening;
veroordeelt [eiser 1] c.s. in de kosten van deze procedure, tot aan deze uitspraak zowel aan de zijde van [gedaagde 1] als aan de zijde van [gedaagde 2] bepaald op € 816,- voor salaris en op € 244,- voor verschotten.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.J.B. Boonekamp en in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier mr. B.J.M. Vermulst op 18 november 2005.
de griffier de rechter