Uitspraak
Rechtbank Arnhem
Sector civiel recht
Zaak-/rolnummer: 123733 / HA ZA 05-306
Datum vonnis: 9 november 2003
Vonnis
in de zaak van
1. [eiser sub 1],
wonende te [woonplaats],
2. [eiseres sub 2],
wonende te [woonplaats],
eisers,
procureur mr. W.H.B.K. Brunet de Rochebrune,
advocaat mr. J.P. Hoegee te Nijmegen,
tegen
1. [gedaagde sub 1],
wonende te [woonplaats],
2. [eiseres sub 2],
wonende te [woonplaats],
gedaagden,
procureur mr. H. van Ravenhorst,
advocaat mr. L.P.G. Frankfort te Arnhem.
De partijen worden hierna [eiser] c.s. en [gedaagde] c.s. genoemd.
Het verloop van de procedure
Voor het verloop van de procedure tot het tussenvonnis van 1 juni 2005 wordt naar dat vonnis verwezen. Ter uitvoering van dit tussenvonnis is een comparitie van partijen gehouden. Het proces-verbaal daarvan bevindt zich bij de stukken. Ten slotte is vonnis bepaald.
De vaststaande feiten
1.1 Het uittreksel uit de kadastrale kaart van de onderhavige percelen is in kopie achter dit vonnis gehecht.
1.2 [eiser] c.s. hebben op 20 maart 1998 een perceel grond aan de [adres] te [woonplaats], gemeente [woonplaats] als bouwkavel gekocht van [betrokkene]. Klok had dit perceel op 14 februari 1998 gekocht van de Woningstichting Rivierengebied (hierna: de Stichting), die dit op haar beurt op 17 december 1997 van de Gemeente [woonplaats] (hierna: de Gemeente) had gekocht. Dit perceel werd vervolgens bij transportakte van 13 augustus 1998 door de Gemeente via een zogenoemde ABC-levering aan [eiser] c.s. geleverd.
1.3 In de transportakte van 13 augustus 1998 staat het bedoelde perceel als volgt omschreven: "Een perceel bouwterrein gelegen aan de [adres] te [woonplaats], uitmakende een ter plaatse kennelijk aangegeven en afgepaald gedeelte ter grootte van ongeveer 2 are 14 centiare of zoveel groter of kleiner als na kadastrale meting zal blijken, van het perceel kadastraal bekend gemeente [woonplaats] sectie O nummer 473, alsmede het 1/3 gedeelte van een perceel grond bestemd tot achterpad, kadastraal bekend als gemeente en sectie alsvoren, welk perceelsgedeelte op de aan deze akte gehechte door comparanten gewaarmerkte tekening I met nummer A6 is aangegeven, (...) en welk achterpad op de aan deze akte gehechte tekening III met dubbele arcering is weergegeven, hierna ook te noemen het verkochte."
1.4 Voorts is in deze transportakte nog de volgende bepaling opgenomen: "MANDELIGHEID De op de aan deze akte gehechte tekening III aangegeven strook grond wordt bij deze bestemd tot gemeenschappelijk nut van de kavels die aan die grond grenzen, een en ander zoals bedoeld in artikel 60 Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek, zulks om te dienen als voetpad om te kunnen komen van en te gaan naar de openbare weg. Een en ander heeft tot gevolg dat de eigenaren van de kavels A4, A5 en A6, ieder voor het een/derde gedeelte eigenaar worden van het achter deze kavels gesitueerde achterpad." De in de transportakte bedoelde tekening geeft voor het achterpad een breedte van 1,50 meter weer.
1.5 Op het moment dat [eiser] c.s. het perceel in eigendom verwierven, stond naast hun perceel een erfafscheiding bestaande uit palen verbonden met ijzerdraad. De afstand van die erfafscheiding tot het perceel van [eiser] c.s. was 1,50 meter, zodat het achterpad dat door die erfafscheiding was afgebakend deze breedte had. Op dit achterpad waren twee rijen tegels geplaatst van elk 60 centimeter breed, zodat het pad over een breedte van 1,20 meter was betegeld.
1.6 Op 24 november 1999 is door het kadaster onder meer het perceel van [eiser] c.s. opgemeten, waarbij dit perceel gemeente [woonplaats], sectie O, 513 is genummerd. Het achterpad is sectie O, 512 genummerd. Uit het proces verbaal van bevindingen van 3 maart 2000 blijkt dat [eiser] c.s. aanvankelijk niet akkoord zijn gegaan met de aangewezen grens in verband met de afwijkende oppervlakte van hun perceel, maar dat zij als gevolg van een verrekening tussen hen en de Stichting alsnog met de aanwijs akkoord zijn gegaan. Op de veldwerktekening van deze aanwijs (2000/194) staat de maatvoering van het achterpad (512) tussen het perceel van [eiser] c.s. (513) en het naastgelegen, latere perceel van [gedaagde] c.s. (522) niet aangegeven. Tussen het perceel van [eiser] c.s. (513) en het daarachter gelegen perceel (511), waartussen het achterpad eveneens ligt, is de breedte van het achterpad daarentegen wel vermeld, namelijk 1,20 meter.
1.7 Op 25 april 2000 hebben [gedaagde] c.s. een koopovereenkomst met de Gemeente gesloten met betrekking tot een perceel bouwgrond gelegen aan de [adres] te [woonplaats] (een gedeelte van destijds sectie O, nr. 473) welk perceel bij transportakte van 5 juli 2000 aan [gedaagde] c.s. is geleverd (op dat moment: een gedeelte van O, 516) en uiteindelijk is vernummerd tot 522. Dit perceel ligt naast het perceel van [eiser] c.s. aan de andere zijde van het achterpad. Op de dag van het transport stond er een afrastering van palen met ijzerdraad op 1,50 meter van de erfgrens van [eiser] c.s. (513).
1.8 Bij besluit van 17 november 2000 heeft het kadaster het bezwaar dat [eiser] c.s. hadden gemaakt tegen de aanwijs van de nieuwe kadastrale grens tussen de percelen 511 en 512 gegrond verklaard. Het besluit houdt onder meer in: "Omdat een gedeelte van een bestaand kadastraal perceel werd overgedragen, was een meting door het Kadaster noodzakelijk. Volgens de Kadasterwet (artikel 57, derde lid) moeten in beginsel alle betrokken eigenaren (of beperkt gerechtigden) het met elkaar eens zijn over de grens. De Kadasterwet zegt ook (artikel 59, eerste lid) dat de grens waarover alle partijen het eens zijn, moet kloppen met de feitelijke omschrijving van de grens in de ingeschreven notariële akte. Uit het onderzoek concludeer ik: - dat uw bezwaar gegrond is omdat de grens niet overeenkomstig de oorspronkelijke aanwijzingen werd vastgelegd, - dat over een andere grens geen overeenstemming bestaat, - dat de oorspronkelijke gegevens van het betreffende perceel door ons weer in de kadastrale registratie moeten worden opgenomen. Er ontstaan dus weer gedeeltelijke percelen."
1.9 [gedaagde] c.s. hebben bij brief van 20 februari 2002 de Gemeente verzocht hun bouwperceel alsnog bouwrijp op te leveren en daartoe de afrastering die zich daarop bevindt (zoals hiervoor onder 1.7 omschreven, rtb) te verwijderen.
1.10 De Gemeente heeft hier op 4 maart 2002 onder meer als volgt op gereageerd: "Van het kadaster te Arnhem hebben wij inmiddels vernomen dat de grens indertijd definitief is vastgelegd en dat wij de levering van de aan U verkochte grond onverkort kunnen nakomen. Wij hebben de heer [eiser] inmiddels via zijn adviseur verzocht om het betreffende hekwerk te verwijderen. "
1.11 Op 2 april 2002 is de Gemeente door [gedaagde] c.s. aansprakelijk gesteld voor de schade als gevolg van het niet deugdelijk nakomen van de koopovereenkomst en daarbij hebben zij de Gemeente gelast de bedoelde afrastering te (doen) verwijderen.
1.12 Bij brief van 12 april 2002 heeft de Gemeente aansprakelijkheid van de hand gewezen en aangegeven dat de afrastering naar het oordeel van de Gemeente niet correspondeert met de kadastrale grens van het perceel van [eiser] c.s.. De Gemeente heeft zich daarin op het standpunt gesteld dat [eiser] c.s. de bewuste strook grond van 30 cm zonder recht of titel in gebruik hebben. Bovendien heeft de Gemeente [eiser] c.s. diezelfde dag schriftelijk gesommeerd het hekwerk te verwijderen dan wel te verplaatsen.
1.13 Op 31 augustus 2002 hebben [gedaagde] c.s. de bedoelde afrastering verwijderd en een schutting geplaatst, zó dat het daarbij ontstane achterpad (512) een breedte heeft van 1,20 meter.
1.14 Bij brief van 25 november 2002 heeft de directeur van het Kadaster naar aanleiding van vragen van de rechtsbijstandverzekeraar van [eiser] c.s. over de vorming van de kadastrale percelen 511, 512 en 513 het volgende meegedeeld: "De heer [eiser] heeft bij akte, ingeschreven bij het kadaster in deel 16884 nr. 6, een gedeeltelijk perceel gekocht. Om tot perceelsvorming over te gaan was kadastrale meting noodzakelijk. Hierover is diverse keren contact geweest door de heer K. Vergeer, landmeetkundig cartograaf van het kadaster, met het uiteindelijke resultaat dat er geen overeenstemming was over de grens van het pad (perceel 512). De discussie was immers: de breedte van het pad moet dit nu 1,20 meter of 1,50 meter zijn en dan met name richting het kadastrale perceel 522.
Vervolgens zijn er diverse brieven en telefonische gesprekken geweest, waarin thans is gebleken dat er een misverstand is over de uitleg van het perceel waarop het huis van de heer [eiser] staat en het pad behorende bij dat perceel. Voor alle duidelijkheid: voor het huisperceel (perceel 513) van de heer [eiser] zijn de kadastrale grenzen bekend: grenzende aan het perceel 514 is dat "middenmuur" en grenzende aan het pad is dat "kant garage". Dit perceel is op 8 juni 2000 gevormd tegen de vorming van dit perceel is geen bezwaar ingediend en de termijn daarvoor is verstreken. Wat betreft de kadastrale grenzen van het pad (perceel 512) zijn de aangrenzende percelen (511 en 522) deelpercelen geworden, immers de discussie over de breedte van het pad loopt nog. (...) Op het uittreksel uit de kadastrale registratie van het perceel 522 kunt u zien dat de kadastrale grens nog niet vaststaat want er zijn "deelpercelen" gevormd."
Het geschil
2. [eiser] c.s. vorderen, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, te verklaren voor recht dat [eiser] c.s. mede-eigenaar zijn van het pad langs en achter hun perceel, en dat dit pad steeds een breedte heeft van 1,50 meter en voorts, [gedaagde] c.s. te veroordelen om binnen twee weken na de betekening van het te dezen te wijzen vonnis de betreffende strook grond te ontruimen en ontruimd te houden en deze ter vrije en algehele beschikking aan (onder meer) [eiser] c.s. te stellen, op straffe van een dwangsom van € 1.000,- per dag(deel) dat [gedaagde] c.s. met deze veroordeling in gebreke blijven, met hun veroordeling in de kosten van deze procedure.
3. [gedaagde] c.s. hebben gemotiveerd verweer gevoerd, waarop in het navolgende voor zover van belang zal worden ingegaan.
De beoordeling van het geschil
4. Het draait in deze zaak om de vraag of het achterpad (512) een breedte van 1,20 meter heeft - zoals feitelijk op dit moment - dan wel of dit een breedte van 1,50 moet hebben, zodat [gedaagde] c.s. een deel van dat achterpad (namelijk een strook van 30 centimeter over de hele lengte van hun perceel 522) onrechtmatig door middel van het plaatsen van een schutting in bezit hebben genomen.
5. [eiser] c.s. stellen zich op het standpunt dat op grond van de notariële akte (zie 1.3) aan hen is geleverd een perceel grond met een daarlangs lopend pad van 1,50 meter breed. Wat [gedaagde] c.s. destijds exact hebben gekocht en om welke reden zij menen aanspraak te kunnen maken op de betwiste strook van het pad, is [eiser] c.s. onduidelijk. Voor zover door de Gemeente aan [gedaagde] c.s. eveneens deze strook van 30 centimeter van het achterpad is verkocht, dan heeft de Gemeente meer verkocht dan zij kon leveren. [eiser] c.s. waren op dat moment immers al (mede)eigenaren van (óók deze strook van) het achterpad, aldus telkens [eiser] c.s..
6. [gedaagde] c.s. hebben betoogd dat [eiser] c.s. nooit eigenaar zijn geworden van de betwiste strook grond. Daartoe hebben zij aangevoerd dat naast het onderhavige pad 512 ook het aan de andere zijde van het huizenblok gelegen achterpad 507 een feitelijke breedte heeft van 1,30 meter. De erfafscheidingen van de percelen gelegen aan deze paden lopen aansluitend in een rechte, niet verspringende lijn. Ditzelfde geldt voor de tekeningen die als bijlage zijn gevoegd bij de transportakte van [eiser] c.s. (zie 1.3), waarop de grenslijnen van de beide achterompaden dezelfde rechte lijn aanhouden ten opzichte van de aangrenzende percelen als op de kadastrale tekening. Volgens [gedaagde] c.s. hebben [eiser] c.s. geen recht op enig perceelsgedeelte gelegen buiten de tekeningen behorende bij de leveringsakte van 13 augustus 1998. [gedaagde] c.s. hebben ten slotte nog een foto overgelegd van de huidige situatie en er daarbij op gewezen dat ook hier (net als op de tekeningen van het kadaster en van de transportakte) een rechte, niet verspringende lijn is te zien.
7. Vooropgesteld moet worden dat uit de rechte, niet verspringende lijnen op kadastrale uittreksels, veldwerken en overige tekeningen, niet volgt dat het achterpad een breedte heeft van 1,20 meter zoals [gedaagde] c.s. kennelijk betogen. Met betrekking tot de kadastrale tekeningen geldt dat deze niet op schaal zijn, zodat eenvoudig een vertekend beeld ontstaat. Bovendien valt op dat op de eerder genoemde veldwerktekening (2000/194) geen sprake is van een niet-verspringende lijn bij vergelijking van de achterpaden 507 en 512. Het eerste gedeelte van het achterpad (tussen 513 en 522) is daarop - weliswaar zonder maatvoering - breder getekend dan het tweede gedeelte ervan (tussen 513 en 511). Met betrekking tot de bij de akte gevoegde tekeningen wordt verwezen naar hetgeen daaromtrent eerder is opgemerkt ten aanzien van de daarin opgenomen breedtemaat (zie 1.4).
8. Tegen het standpunt van [eiser] c.s. hebben [gedaagde] c.s. voorts ter comparitie ingebracht dat ten tijde van de koop van hun perceel (op 25 april 2000) op de grens met het achterpad door het kadaster op 1,20 meter buisjes waren geslagen, zodat zij de later bij de levering aangetroffen afrastering op 1,50 meter uiteindelijk hebben teruggezet naar die breedte van 1,20 meter om hun tuin aan te kunnen leggen. Zij stellen zich op het standpunt dat de betwiste strook grond nooit aan [eiser] c.s. is geleverd, maar - kennelijk - aan hen. Daarbij hebben zij onder verwijzing naar correspondentie met de Gemeente aangevoerd dat zij gelet op de koopovereenkomst en de leveringsakte, geleverd hebben gekregen hetgeen zij zijn overeengekomen met de Gemeente.
9. Ten aanzien van de in geschil zijnde strook grond wordt als volgt overwogen. Voor de vraag wat precies het voorwerp van de levering van een onroerende zaak is geweest, komt het aan op de in de leveringsakte tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling, af te leiden uit de in deze akte opgenomen, naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele akte uit te leggen omschrijving van de over te dragen zaak (vgl. HR 8 december 2000, NJ 2001, 350). De achtergrond hiervan is dat een levering van een onroerende zaak werking jegens derden heeft, zodat het noodzakelijk is dat het object van de levering voor deze derden uit de in de openbare registers ingeschreven leveringsakte en de daarbij behorende bijlagen kenbaar is. Vooropgesteld moet worden dat in de leveringsakte van [eiser] c.s. van 13 augustus 1998 is vermeld dat hun naast een perceel bouwgrond van ongeveer 2 are en 14 centiare (of zoveel groter of kleiner als na kadastrale meting zou blijken), het 1/3 gedeelte van een perceel grond bestemd tot achterpad is geleverd, waarbij is verwezen naar de aan de akte gehechte tekeningen. Op deze tekeningen is (zoals gezegd) de vermelde breedte van dit achterpad 1,50 meter, zodat ervan kan worden uitgegaan dat [eiser] c.s. 1/3 van een 1,50 meter breed achterpad geleverd hebben gekregen.
10. [gedaagde] c.s. hebben nog aangevoerd dat [eiser] c.s. aanvankelijk bezwaar hebben gemaakt tegen de inmeting van hun perceel, maar dat zij dit later met de Stichting hebben geregeld en op grond daarvan hun bezwaar hebben ingetrokken, zoals uit het onder 1.6 vermelde proces-verbaal van bevindingen volgt. [eiser] c.s. hebben dit bezwaar ter comparitie nader toegelicht. Aanvankelijk zou het achterpad bij het door hen gekochte bouwperceel horen, maar er is later door de verkoper toch voor gekozen om er een mandelig pad van te maken. Het gekochte perceel besloeg daardoor niet meer 214 centiare zoals in de koopovereenkomst was overeengekomen, zodat de vierkante meterprijs veel hoger zou uitvallen. Daarop heeft de Stichting na overleg de koopprijs verlaagd, zodat [eiser] c.s. hun bezwaar hebben ingetrokken.
11. Zonder nadere toelichting die ontbreekt, valt niet in te zien dat het intrekken van dit kennelijk op het perceel van [eiser] c.s. (513) betrekking hebbend bezwaar, tevens met zich zou brengen dat [eiser] c.s. hebben ingestemd met een breedte van het achterpad van 1,20 meter. Dit volgt ook niet uit de overgelegde kadastrale stukken. Uit het bij het relaas van bevindingen behorend veldwerk (2000/194) blijkt immers dat de breedte van het achterpad 512 tussen de percelen 513 en het latere perceel 522 niet is aangegeven, zodat een eventueel bezwaar daartegen op grond van deze aanwijs (nog) niet aan de orde was. Dat is wel het geval tussen de percelen 513 en 511, daarvan is namelijk op het veldwerk een breedte van 1,20 meter vermeld. Zoals hiervoor onder 1.8 is weergegeven, is het hiertegen door [eiser] c.s. aangetekende bezwaar door het Kadaster op 17 november 2000 gegrond verklaard. De door [gedaagde] c.s. in april 2000 aangetroffen kadastrale buisjes dateren van vóór deze gegrondverklaring. Voorts bestaat - zo blijkt uit de hiervoor onder 1.14 geciteerde brief - ook voor het kadaster nog steeds onduidelijkheid over de grenzen van het achterpad, zodat deze nog niet kadastraal zijn vastgelegd en de aan het achterpad grenzende percelen 511 en 522 nog steeds deelpercelen zijn. Er is niet gesteld noch anderszins gebleken dat deze situatie inmiddels is gewijzigd. De grenzen van het perceel van [eiser] c.s. (513) liggen daarentegen wel vast.
12. Vervolgens is het volgende van belang. De levering door de Gemeente aan [gedaagde] c.s. van het perceel bouwgrond op 5 juli 2000 is voorafgegaan door de levering van het bouwperceel met (1/3 van) het achterpad door de Gemeente aan [eiser] c.s. op 13 augustus 1998. Voor zover laatstgenoemde levering tot de verkrijging door [eiser] c.s. van het achterpad heeft geleid, kon de Gemeente over die grond niet meer beschikken op het moment van de levering aan [gedaagde] c.s., zodat ten aanzien daarvan geen verkrijging door [gedaagde] c.s. kan hebben plaatsgevonden. Essentieel in deze zaak is dan ook de omschrijving van het aan [eiser] c.s. geleverde achterpad in de leveringsakte van 13 augustus 1998. Zoals reeds hiervoor onder 8 is overwogen is het achterpad blijkens de bij de leveringsakte behorende tekeningen 1,50 meter breed, zodat [eiser] c.s. de (mede)eigendom hebben verkregen van het achterpad 512 met een breedte van 1,50 meter en wel gemeten vanaf de vastliggende erfgrenzen van 513, namelijk voor het achterpad "kant garage". Als al in de omschrijving van de leveringsakte van [gedaagde] c.s. de betwiste strook van het achterpad is inbegrepen (waarvan [gedaagde] c.s. en de Gemeente kennelijk gezien de overgelegde correspondentie zijn uitgegaan), kon de Gemeente over die strook niet meer beschikken, zodat [gedaagde] c.s. deze nimmer hebben kunnen verkrijgen.
13. Dit betekent dat [gedaagde] c.s. op 31 augustus 2002 ten onrechte de afrastering hebben verwijderd en op 1,20 meter afstand van de perceelsgrens van [eiser] c.s. een schutting hebben opgericht. Met de door hen aldus als tuin in bezit genomen strook grond, hebben zij inbreuk gemaakt op het (mede)eigendomsrecht van [eiser] c.s., zodat de vordering tot ontruiming en teruggave ervan zal worden toegewezen. Daaraan zal een dwangsom worden verbonden, zij het dat deze zal worden gematigd en gemaximeerd. Er is aanleiding [gedaagde] c.s. een langere ontruimingstermijn te gunnen. De gevorderde verklaring voor recht kan gezien het bovenstaande eveneens worden toegewezen.
14. Als de in het ongelijk gestelde partij zal [gedaagde] c.s. worden veroordeeld in de kosten van deze procedure.
De beslissing
De rechtbank,
verklaart voor recht dat [eiser] c.s. mede-eigenaren zijn van het pad langs en achter hun perceel (gemeente [woonplaats], sectie O, nr. 512) en dat dit pad steeds een breedte heeft van 1,50 meter,
veroordeelt [gedaagde] c.s. om binnen een maand na de betekening van dit vonnis de onderhavige strook grond te ontruimen en ontruimd te houden en deze ter vrije en algehele beschikking te stellen aan (onder meer) [eiser] c.s., op straffe van een dwangsom van € 500,- per dag(deel) dat zij daarmee in gebreke blijven, tot een maximum van € 10.000,-,
veroordeelt [gedaagde] c.s. in de kosten van dit geding, tot op heden aan de zijde van [eiser] c.s. bepaald op € 329,60 aan verschotten en € 904,- aan salaris procureur,
verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. D.M.I. de Waele en uitgesproken in het openbaar op 9 november 2005.
de griffier de rechter
Coll.: NDW