Uitspraak
Rechtbank Arnhem
Sector civiel recht
Zaak-/rolnummer:126918 / KG ZA 05-299
Datum vonnis: 1 juli 2005
Vonnis in kort geding
in de zaak van
het rechtspersoonlijkheid bezittende lichaam
[eiseres],
zetelende te [woonplaats]l,
eiseres bij dagvaarding van 31 mei 2005,
procureur mr. J.Th.M. Palstra,
advocaat mr. T.R.M. van Helmond te Nijmegen,
tegen
[belanghebbende],
wonende te [woonplaats],
gedaagde,
advocaat mr. M.E. Bosman te Velp.
Partijen zullen hierna de [eiseres] en [gedaagde] worden genoemd.
Het verloop van de procedure
De [eiseres] heeft [gedaagde] ter zitting in kort geding doen dagvaarden en gevorderd als weergegeven in de dagvaarding. [gedaagde] heeft geconcludeerd tot weigering van de gevorderde voorzieningen. De advocaat van de [eiseres] en de advocaat van [gedaagde] hebben de zaak bepleit. Daarbij hebben zij producties in het geding gebracht. Ten slotte is vonnis bepaald.
De vaststaande feiten
1. De [eiseres] is eigenaar van een perceel, kadastraal bekend gemeente [woonplaats], sectie C, nummer 693 (hierna: het perceel). Op het perceel is in 1988 door de heer [belanghebbende] (hierna: [belanghebbende]) illegaal een loods gebouwd. Inmiddels is deze loods gelegaliseerd.
2. [gedaagde] heeft de loods sinds 2001 in gebruik voor opslag.
3. Op 30 juli 2003 heeft de [eiseres] met [belanghebbende] [woonplaats] [belanghebbende] (hierna: [belanghebbende]) een overeenkomst tot grondruil gesloten. In deze overeenkomst is, voor zover van belang, het volgende bepaald.
“De ondergetekenden:
de gemeente (...)
hierna te noemen: “de ondergetekende A”,
en
[belanghebbende] (...)
hierna te noemen: “de ondergetekende B”,
verklaren met elkaar te hebben aangegaan een overeenkomst van ruiling, betreffende:
a. een gedeelte van de aan ondergetekende A in eigendom toebehorende onroerende zaak, kadastraal bekend gemeente [woonplaats], sectie C, nrs. 692 (ged.) en 693 (ged.) totaal groot circa 3.327 m² (...)
hierna te noemen: “registergoed A”,
b. een gedeelte van de aan ondergetekende B in eigendom toebehorende onroerende zaak, kadastraal bekend gemeente [woonplaats], sectie C, nrs. 547 (ged.), 657 (ged.), 658 (ged.) en 736 (ged.), totaal groot 1.304 m² (...)
hierna te noemen: “registergoederen B”
4. Bij brief van 19 januari 2005 heeft de [eiseres], voor zover van belang, het volgende aan [gedaagde] bericht.
“Gelet op het feit dat wij dit perceel en de hierop staande romneyloodsen en schuur op 10 februari 2005 geheel vrij van materiaal en materieel willen opleveren en wij met u geen huurovereenkomst hebben afgesloten verzoeken wij u dringend om uw goederen vóór 3 februari 2005 van het terrein en uit de opstallen te verwijderen.
5. Bij brief van 2 februari 2005 heeft de [eiseres], voor zover van belang, het volgende aan de advocaat van [gedaagde] bericht.
“Naar aanleiding van onze brief (...) heeft u op 1 februari 2005 telefonisch contact gehad met de heer [werknemer]
In dit gesprek heeft u namens uw cliënt, mevrouw [gedaagde], een zienswijze ingediend tegen de maatregelen welke in de hiervoor genoemde brief waren beschreven. (...)
De door u ingediende zienswijze zullen wij nader bekijken. De datum waarop alle goederen van het terrein en uit de opstallen verwijderd moeten zijn, wordt door ons tot nader order uitgesteld. De door ons gestelde datum van 3 februari 2005, welke in onze brief van 19 januari 2005 is genoemd komt hierbij te vervallen.
Wij zullen u zo spoedig mogelijk op de hoogte stellen van ons standpunt wat de betreft de zienswijze is en wat onze verdere stappen in deze zaak zullen zijn."
6. Tot op heden is de loods niet ontruimd en is het perceel niet door de [eiseres] aan [belanghebbende] opgeleverd.
Het geschil
1. De [eiseres] vordert dat [gedaagde] op straffe van een dwangsom wordt veroordeeld de loods op het perceel binnen drie dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen, in goede staat aan de [eiseres] op te leveren, de sleutels na de ontruiming aan de [eiseres] af te geven en de loods ontruimd en verlaten te houden, met machtiging van de [eiseres] om de ontruiming zonodig op kosten van [gedaagde] te bewerkstelligen, desnoods met behulp van de sterke arm.
2. De [eiseres] legt aan haar vordering ten grondslag dat [gedaagde] zonder recht of titel de loods op het perceel in gebruik heeft. Zij heeft voor dit gebruik geen toestemming van de [eiseres] en er is ook geen sprake van een huurovereenkomst. Hiermee maakt [gedaagde] inbreuk op het eigendomsrecht van de [eiseres] en handelt zij onrechtmatig jegens haar.
3. [gedaagde] voert gemotiveerd verweer waarop, voor zover van belang, hierna zal worden ingegaan.
De beoordeling van het geschil
1. Het spoedeisend belang vloeit voort uit de stellingen van de [eiseres].
2. Nu de [eiseres] in het kader van de overeenkomst tot grondruil voornemens is het perceel, waarop de loods staat, op korte termijn ‘schoon’ aan [gedaagde] op te leveren, dient te worden bezien of [gedaagde], die thans de loods in gebruik heeft, op de een of andere manier een recht op (voortgezet) gebruik jegens de [eiseres] geldend kan maken.
3. [gedaagde] stelt dat er sprake is van een huurovereenkomst tussen haar en [belanghebbende] die de loods in 1988 (illegaal) heeft gebouwd. [belanghebbende] huurt op zijn beurt de loods van de [eiseres], aldus [gedaagde]. De [eiseres] betwist dat er sprake is van een huurovereenkomst tussen haar en Van de Hapsel. Naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter heeft [gedaagde], tegenover de betwisting daarvan door de [eiseres], onvoldoende aannemelijk gemaakt dat er een huurrelatie bestaat tussen de [eiseres] en [belanghebbende]. Dit blijkt ook uit geen enkel overgelegd stuk. Voor getuigenbewijs is in kort geding geen plaats.
4. Vooralsnog is overigens ook onvoldoende komen vast te staan dat er een huurovereenkomst bestaat tussen [gedaagde] en [belanghebbende]. De met betrekking tot dit punt in het geding gebrachte stukken verschaffen daarvoor onvoldoende duidelijkheid. Nu partijen op dit punt dusdanig van mening verschillen is dit alleen (eventueel) te achterhalen door middel van het horen van getuigen en/of het overleggen van nadere stukken. Daarvoor leent een behandeling in kort geding zich echter niet. Zelfs indien wel sprake is van een huurrelatie tussen [gedaagde] en [belanghebbende] kan die voorlopig geoordeeld niet aan de [eiseres] worden tegengeworpen. Vaststaat immers dat de [eiseres] al eigenaar van het perceel was op het moment dat [belanghebbende] daarop in 1988 de loods bouwde. Als [belanghebbende] vervolgens geruime tijd later de loods aan [gedaagde] verhuurt, is de [eiseres] daaraan niet (zonder meer) gebonden.
Ook indien de [eiseres] door natrekking eigenaar was van de loods op het moment dat [belanghebbende] die verhuurde aan [gedaagde], brengt de regel van artikel 7:226 lid 1 BW Pro (‘koop breekt geen huur’) niet met zich dat de [eiseres] aan de huurovereenkomst is gebonden.
5. Verder stelt [gedaagde] zich op het standpunt dat de [eiseres] niet door natrekking (of anderszins) eigenaar van de loods is, zodat - zo begrijpt de voorzieningenrechter - de [eiseres] geen bevoegdheid zou toekomen beëindiging van het gebruik van de loods door [gedaagde] te vorderen. Wat daarvan ook zij, in het licht van het Portacabin-arrest (Hoge Raad 31 oktober 1997, NJ 1998, 97) is de voorzieningenrechter voorshands van oordeel dat de [eiseres] door natrekking eigenaar is geworden van de loods. Een verbinding met de grond in de vorm van een fundering is niet vereist om een bouwsel als onroerend te kunnen kwalificeren. Evenmin is van belang dat technisch de mogelijkheid bestaat om een bouwsel te verplaatsen. Het beslissende criterium voor de vraag of een bouwsel duurzaam met de grond is verenigd, is of het bouwsel naar aard en inrichting bestemd is om duurzaam ter plaatse te blijven. Daarbij geldt dat die bestemming voor derden kenbaar moet zijn. Uit het feit dat de onderhavige loods al meer dan 16 jaar (sinds 1988) op het perceel staat, terwijl gesteld noch gebleken is dat de loods in die periode ooit is verplaatst, kan worden afgeleid dat de loods is bestemd om duurzaam ter plaatse te blijven.
6. Het voorgaande leidt tot de conclusie dat [gedaagde] als gebruiker van de loods geen recht aan de [eiseres] kan tegenwerpen. Daarmee staat vast dat [gedaagde] de loods zonder recht of titel in gebruik heeft. De gevorderde ontruiming zal daarom in voege zoals hierna aan te geven worden toegewezen. Gelet op het feit dat het gaat om een omvangrijke loods die, zoals onbetwist door [gedaagde] is gesteld, propvol zit, terwijl [gedaagde] beperkte mogelijkheden heeft om op korte termijn de gehele loods te ontruimen en elders alle spullen op te slaan, tegenover het enkele belang van de [eiseres] om het perceel aan [belanghebbende] op te leveren, terwijl nergens uit blijkt dat [gedaagde] van de [eiseres] verlangt dat dit op zeer korte termijn gebeurt of dat de [eiseres] daartoe verplicht is, ziet de voorzieningenrechter aanleiding om [gedaagde] een termijn van twee maanden te gunnen om tot ontruiming van de loods te komen.
7. Er bestaat aanleiding de ten behoeve van deze vordering gevorderde dwangsommen te matigen in voege zoals hierna aan te geven.
8. Als de in het ongelijk gestelde partij zal [gedaagde] in de kosten van dit kort geding worden verwezen.
De beslissing
De voorzieningenrechter:
1. veroordeelt [gedaagde] om binnen twee (2) maanden na betekening van dit vonnis de loods op het perceel, kadastraal bekend gemeente [woonplaats], sectie C, nummer 693, te ontruimen met de haren en het hare, die loods in goede staat aan de [eiseres] op te leveren, de sleutels van die loods na de ontruiming aan de [eiseres] af te geven en die loods na de ontruiming ontruimd en verlaten te houden;
2. veroordeelt [gedaagde] om, ingeval zij na betekening van dit vonnis in gebreke mocht blijven aan de ontruiming onder 1 te
voldoen, aan de [eiseres] te betalen een dwangsom van € 500,- voor iedere dag of gedeelte daarvan dat zij hiermee in gebreke is, met een maximum van € 10.000,-, met dien verstande dat [gedaagde] geen verdere dwangsommen verschuldigd zal zijn indien de [eiseres] gebruik maakt van de hierna te geven machtiging tot tenuitvoerlegging van dit vonnis;
3. machtigt de [eiseres] om, indien [gedaagde] in gebreke blijft met de onder 1 vermelde ontruiming, de ontruiming zelf op kosten van [gedaagde] te bewerkstelligen, desnoods met behulp van de sterke arm van politie en/of justitie;
4. veroordeelt [gedaagde] in de kosten van deze procedure, tot aan deze uitspraak aan de zijde van de [eiseres] bepaald op € 816,- voor salaris procureur en op € 329,60 voor verschotten (€ 244,- wegens griffierecht en € 85,60 wegens exploot dagvaarding);
5. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
6. weigert het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.J.B. Boonekamp en in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier mr. M. van Gameren op 1 juli 2005.
de griffer de rechter