Uitspraak
Rechtbank Arnhem
Sector civiel recht
Zaak-/rolnummer: 128449 / KG ZA 05-388
Datum vonnis: 21 juli 2005
Vonnis in kort geding
in de zaak van
[eiser],
wonende te [woonplaats],
eiser bij dagvaarding van 7 juli 2005,
procureur mr. P.C. Plochg,
advocaat mr. R.J.Sark te Arnhem,
tegen
1. [gedaagde 1],
wonende te [woonplaats],
2. [gedaagde 2],
wonende te [woonplaats],
gedaagden,
advocaat mr. J. van Groningen te Middelharnis.
Partijen worden hierna ook aangeduid als: [eiser] en [gedaagde 1] en [gedaagde 2].
Het verloop van de procedure
[eiser] heeft [gedaagde 1] en [gedaagde 2] ter zitting in kort geding doen dagvaarden en gevorderd als weergegeven in de dagvaarding.
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben geconcludeerd tot weigering van de gevorderde voorzieningen.
De advocaten van partijen hebben de zaak bepleit, de advocaat van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] overeenkomstig de door hem overgelegde pleitnotitie.
Daarbij zijn producties in het geding gebracht.
Ten slotte is vonnis bepaald.
De vaststaande feiten
1. Op 23 januari 2003 heeft bij notariële akte de levering plaats gevonden door [eiser] aan [gedaagde 1] en [gedaagde 2] van een door [eiser] als zelfstandige woning aangeduide woning, plaatselijk bekend [adres] [woonplaats], met erf, tuin, ondergrond, bijgelegen grond en overige toebehoren, kadastraal bekend gemeente [woonplaats], sectie E nummer 1810, groot 4 are en 67 centiare (467 m2). De koopprijs bedroeg € 280.000,00.
2. Bij brief van 15 april 2003 heeft de gemeente Barneveld [gedaagde 1] en [gedaagde 2] meegedeeld dat de door hen gekochte woning in strijd met het bestemmingsplan is gesplitst in twee woningen en dat het voornemen bestaat daartegen handhavend op te treden. De gemeente heeft dit voornemen herhaald bij brief van 20 augustus 2004.
3. Bij brief van 15 december 2003 hebben [gedaagde 1] en [gedaagde 2] de met [eiser] gesloten koopovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden.
4. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben - na correspondentie met [eiser] - [eiser] gedagvaard voor de rechtbank in Arnhem, waarbij zij onder meer hebben gevorderd: een verklaring voor recht dat zij op terechte gronden de koopovereenkomst hebben ontbonden, alsmede een bedrag van € 371,705,88, te vermeerderen met de wettelijke rente.
5. Op 4 mei 2005 is tussenvonnis gewezen.
De rechtbank heeft in de rechtsoverwegingen 18 en 19 geoordeeld dat de gevorderde verklaring voor recht dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] de koopovereenkomst op terechte gronden hebben ontbonden, toewijsbaar is.
In rechtsoverweging 20 heeft de rechtbank geoordeeld dat ontbinding op voet van artikel 6:271 BW leidt tot de volgende ongedaanmakingsverbintenissen:
[eiser] dient de koopprijs van € 280.000,00 aan [gedaagde 1] en [gedaagde 2] te restitueren, te vermeerderen met de wettelijke rente per 23 januari 2004 en het woonhuis aan de [adres] dient door [gedaagde 1] en [gedaagde 2] te worden teruggeleverd aan [eiser].
Ten aanzien van de door [gedaagde 1] en [gedaagde 2] gevorderde schadevergoeding heeft de rechtbank [gedaagde 1] en [gedaagde 2] opgedragen te bewijzen hun stelling dat de verbouwing aan de woning op 7 maart 2003 zo goed als voltooid was en hun stelling dat bij de verkoop door [eiser] is aangegeven dat de gehele strook grond ter linkerzijde van hun woning deel uitmaakt van het door eiser verkochte perceel.
De rechtbank heeft verder iedere beslissing aangehouden.
6. [eiser] heeft [gedaagde 1] en [gedaagde 2] bij brief van zijn advocaat van 3 juni 2005 gesommeerd om mee te werken aan de juridische levering van de betreffende onroerende zaak tegen terugbetaling van de koopprijs vermeerderd met de wettelijke rente daarover sedert 23 januari 2004, een en ander ten overstaan van notaris Ridderhof te Vaassen.
7. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben hieraan geen gevolg gegeven. Wel hebben zij conservatoir beslag gelegd op onroerende zaken van [eiser].
Het geschil
1. [eiser] vordert - zakelijk weergegeven - dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] worden veroordeeld mee te werken aan de teruglevering aan [eiser] van het woonhuis c.a. aan de [adres] te [woonplaats] tegen betaling door [eiser] aan [gedaagde 1] en [gedaagde 2] van de koopprijs van € 280.000,00 vermeerderd met de wettelijke rente. Voor het geval deze vordering wordt toegewezen, vordert [eiser] tevens dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] worden veroordeeld de gelegde conservatoire beslagen op de onroerende zaken van [eiser] op te heffen tegen afgifte van een bankgarantie door [eiser] ter grootte van een bedrag van € 100.000,00 (€ 371.705,88, verminderd met een bedrag van € 280.000,00).
2. [eiser] legt aan de vorderingen het vonnis van de rechtbank van 4 mei 2005 ten grondslag. Hij stelt - zakelijk weergegeven - dat het in overweging 19 gegeven oordeel dat de primair gevorderde verklaring voor recht toewijsbaar is, is aan te merken als een eindbeslissing, waarop de rechter in beginsel niet terug kan komen. [eiser] stelt voorts dat teruglevering dient plaats te vinden in de staat waarin de woning zich ten tijde van de koop bevond. Voor zover ongedaanmaking niet mogelijk is, ontstaat daaruit een schadevergoedingsverbintenis op grond van de wet. Derhalve concludeert [eiser] dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] geen enkel te respecteren belang hebben om niet mee te werken aan de ongedaanmaking. Daarnaast is [eiser] bereid zekerheid te stellen voor het door [gedaagde 1] en [gedaagde 2] meer gevorderde, zodat het belang van hen bij de gelegde conservatoire beslagen op de onroerende zaken van [eiser] daarmee komt te vervallen.
3. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] stellen dat zij in dit stadium van de procedure nog niet kunnen meewerken aan de ongedaanmaking. Zij stellen daartoe dat de rechter in het vonnis van 4 mei 2005 heeft overwogen (r.o. 25) dat de waardestijging die [gedaagde 1] en [gedaagde 2] als gevolg van de ontbinding mislopen in beginsel voor vergoeding in aanmerking komt. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] dienen daarvoor in de eerste plaats te slagen in de hen opgelegde bewijslevering dat de verbouwingen niet na 7 maart 2003 zijn uitgevoerd. Ter nadere vaststelling van de waardestijging overweegt de rechtbank (r.o. 29) dat het in de rede ligt dat daarvoor een deskundige wordt benoemd. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] stellen dat die deskundige ter vaststelling van de waardestijging dan in de gelegenheid moet zijn om het pand te taxeren in de staat waarin het zich thans bevindt. Indien zij het reeds nu terugleveren en verlaten bestaat de kans dat het pand te zijner tijd niet meer verkeert in de staat waarin zij het hebben gebracht, met de mogelijke financiële gevolgen van dien. Voorts wensen [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zich de mogelijkheid voor te behouden door hen aangebrachte verbeteringen weg te nemen, indien zij er niet in zouden slagen daarvoor een financiële vergoeding te krijgen.
Indien zij nu al de door hen aangebrachte zaken zouden verwijderen, zou dit de deskundige overigens beletten een juiste wijze van waardestijging vast te stellen.
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] stellen tenslotte dat [eiser] geen belang heeft aangetoond bij het opheffen van de conservatoire beslagen.
De beoordeling van het geschil
1. De rechtbank heeft in het tussenvonnis van 4 mei 2005 weliswaar het bindende oordeel gegeven dat de koopovereenkomst tussen partijen op terechte gronden is ontbonden door [gedaagde 1] en [gedaagde 2] en dat dit op de voet van artikel 6:271 BW leidt tot ongedaanmakingsverbintenissen, maar heeft dit oordeel nog niet in het dictum opgenomen. Vooropgesteld wordt dat, wanneer de rechtbank dit oordeel als eindoordeel had willen effectureren, zij dit zou hebben opgenomen in het dictum. Nu zij dit heeft nagelaten, kan daaruit de conclusie worden getrokken dat het niet in de bedoeling van de rechtbank heeft gelegen aan dit oordeel reeds gevolgen te verbinden, voordat ook op de vordering tot schadevergoeding kan worden beslist.
2. De rechtbank is in haar vonnis uitvoerig ingegaan op de schadevergoedingsplicht van [eiser] ex artikel 6:277 BW. Nu [eiser] de door [gedaagde 1] en [gedaagde 2] in de bodemprocedure gevorderde schadevergoeding gemotiveerd heeft betwist, heeft de rechtbank [gedaagde 1] en [gedaagde 2] een bewijsopdracht dienaangaande gegeven. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben ter zitting in de kort gedingprocedure voorts aangegeven dat, mochten zij in die bewijsvoering niet slagen, zij zich het recht willen voorbehouden eventueel door hen aangebrachte veranderingen weg te nemen.
Er bestaat derhalve nog onzekerheid over de (vaststelling van de) hoogte van de schadevergoeding.
3. [eiser] stelt zich op het standpunt aan deze onzekerheid voldoende tegemoet te komen door het aanbieden van de betaling van de oorspronkelijke koopprijs, te vermeerderen met de daarover verschuldigde wettelijke rente vanaf 23 januari 2004, alsmede het stellen van een bankgarantie van €100.000,00 (het verschil tussen de door [gedaagde 1] en [gedaagde 2] gevorderde schadevergoeding en de koopprijs).
4. Voorshands geoordeeld komt [eiser] hiermee echter niet tegemoet aan de onzekerheden rond de afwikkeling, zoals deze door [gedaagde 1] en [gedaagde 2] ter zitting zijn gesteld.
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben voldoende aannemelijk gemaakt dat zij er belang bij hebben om over de woning te blijven beschikken totdat in de bodemprocedure is komen vast te staan wat de waarde(stijging) van de woning is. Immers, zij zullen ten behoeve van de bewijsvoering in die procedure een deskundige in de gelegenheid moeten kunnen stellen ter plaatse die waarde(stijging) te kunnen vaststellen, alsmede hebben zij er tot die tijd belang bij invloed te kunnen blijven uitoefenen over de staat waarin de woning verkeert.
Bovendien biedt artikel 3:123 BW, dat op de ongedaanmakingsverplichting blijkens artikel 6:275 BW van overeenkomstige toepassing is, [gedaagde 1] en [gedaagde 2] de mogelijkheid aangebrachte veranderingen en toevoegingen ongedaan te maken in plaats van vergoeding daarvan te vorderen. Het is niet uitgesloten dat zij alsnog kunnen en zullen besluiten van die mogelijkheid gebruik te maken. Met het oog daarop hebben zij er belang bij nog in het bezit van het pand te blijven totdat duidelijkheid (in de bodemprocedure) bestaat over de gehele afwikkeling. Concluderend: de afwikkeling in de bodemprocedure is nog onvoldoende rijp om vooruitlopend op het eindvonnis in de bodemprocedure nu reeds effectuering van de ongedaanmakingsverplichtingen te gelasten. De door [eiser] gestelde belangen bij ongedaanmaking reeds nu zijn van onvoldoende gewicht voor een ander oordeel.
5. Aan een bespreking van de gevorderde voorziening tot het opheffen van het conservatoire beslag behoeft derhalve niet meer te worden toegekomen. Ter zitting is [eiser] nog gevraagd of hij bereid zou zijn vervangende zekerheid in de vorm van een bankgarantie aan te bieden ten bedrage van € 371.705,88, maar [eiser] heeft ten aanzien daarvan gesteld dat financieel niet geregeld te krijgen, zodat dat geen optie is.
6. Het voorgaande leidt ertoe dat de vorderingen van [eiser] zullen worden afgewezen. Als de in het ongelijk gestelde partij zal hij in de kosten van deze procedure worden veroordeeld.
De beslissing
De voorzieningenrechter
weigert de gevorderde voorzieningen,
veroordeelt [eiser] in de kosten van deze procedure, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] bepaald op € 819,00 voor salaris en op € 315,93 voor verschotten.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.J.B. Boonekamp en in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van mr. I.A. van Gemert, griffier, op 21 juli 2005.