Uitspraak
Rechtbank Arnhem
Sector civiel recht
Zaak-/rolnummer: 120883 / HA ZA 04-2226
Datum vonnis: 15 juni 2005
Vonnis
in de zaak van
[eiser],
wonende te [woonplaats],
eiser,
procureur mr. J.C.N.B. Kaal,
advocaat mr. J.A. Bal te Groningen,
tegen
1. [gedaagde 1],
wonende te [woonplaats],
2. [gedaagde 2],
wonende te [woonplaats],
gedaagden,
procureur mr. J.F.E. van Halder,
advocaat T.J.C. Bueters te Nijmegen.
Het verloop van de procedure
Voor het verloop van de procedure tot het tussenvonnis van 16 februari 2005 wordt naar dat vonnis verwezen. Ter uitvoering van dit tussenvonnis is een comparitie van partijen gehouden. Het proces-verbaal daarvan bevindt zich bij de stukken. Ten slotte is vonnis bepaald.
De vaststaande feiten
1.1 [eiser] heeft eind 1997 het appartementsrecht van woning nummer 7 van het nog te realiseren "historisch" nieuwbouwproject 'Plan Jonckerenhofje', aan de [adres] gekocht, uitmakende het 120/1.410e aandeel in de gemeenschap bestaande uit percelen grond en opstallen, ten tijde van de splitsing in appartementsrechten kadastraal bekend als gemeente [woonplaats], sectie C, 8049 en 8050.
1.2 [eiser] heeft dit appartement via Pulles Makelaardij te koop aangeboden. De bouwwerkzaamheden waren toen nog niet voltooid. In de aan geïnteresseerden toegezonden verkoopbrochure wordt hiervoor een vraagprijs vermeld van € 233.750,- vrij op naam. Het gaat om een eengezinswoning met begane grond en eerste verdieping en een (met vlizotrap bereikbare) zolderverdieping. In de brochure wordt de indeling van de woning weergegeven, onder meer een toilet, de badkamer (douche, bad, wastafel en tweede toilet) en de keuken. Bovendien zijn er een bouwbestek en -tekeningen bij de brochure gevoegd.
1.3 [gedaagde 1] c.s. hebben Pulles verzocht om toezending van de verkoopbrochure en hebben vervolgens met Pulles op 11 juli 2002 een bespreking op diens kantoor gehad, waarbij in ieder geval over een financieringsvoorbehoud is gesproken. Omdat het appartement nog niet was afgebouwd en er een aantal problemen speelde, kon volgens Pulles niet worden volstaan met het tekenen van een standaard NVM-koopcontract, zodat hij aan notaris mr. [betrokkene 1] opdracht heeft verstrekt een koopakte op te stellen. [gedaagde 1] c.s. hebben vervolgens hun persoonlijke gegevens ten behoeve van het koopcontract aan de notaris verstrekt.
1.4 Op 9 augustus 2002 kwamen [gedaagde 1] c.s. en Pulles bij de notaris op kantoor (in ieder geval) om de concept-koopovereenkomst van dezelfde datum te bespreken. Deze koopovereenkomst bevat onder meer de volgende bepaling: "Artikel 15 1. Deze overeenkomst zal, mits met inachtneming van het navolgende, ontbonden (kunnen) worden in elk van de volgende gevallen: a. (...); b. Als de koper niet vóór 1 augustus aanstaande een toezegging heeft verkregen voor het aangaan van één of meer geldleningen ter financiering van het registergoed tot een totale hoofdsom van ten minste de koopsom vermeerderd met de kosten van eigendomsverstrekking en hypotheekverlening onder de bij de grote geldverstrekkende instellingen gebruikelijke bepalingen. Koper zal ter verkrijging van de financiering al het hem mogelijke verrichten en kan op deze ontbindende voorwaarde alleen een beroep doen door aan verkoper ten minste twee schriftelijke afwijzingen over te leggen." Voorts is een aantal bepalingen opgenomen over (eventuele) onjuistheden in de splitsingsakte en meerkosten door aanwijzingen van de Monumentencommissie. [gedaagde 1] c.s. hebben deze overeenkomst vanwege de daarin voorkomende onduidelijkheden en onzekerheden niet getekend. [gedaagde 1] c.s. hebben daarbij aangegeven dat zij pas zouden overgaan tot het betalen van de koopsom indien zij de sleutel van het appartement in handen zouden krijgen en dat zij tot die tijd geen risico wilden lopen.
1.5 Begin december 2002 hebben Pulles en [gedaagde 2] telefonisch contact gehad. In dit telefoongesprek heeft [gedaagde 2] hem meegedeeld dat [gedaagde 1] c.s. het appartementsrecht niet wilden afnemen omdat zij daarvoor geen financiering kregen en dat zij dit reeds eerder, namelijk op 14 augustus 2002, telefonisch aan zijn kantoor heeft laten weten.
1.6 Op 3 januari 2003 is door Pulles een brief naar [gedaagde 1] c.s. gestuurd waarin hij heeft aangekondigd dat de levering van het appartementsrecht behorende bij bouwnummer 7 binnen korte tijd zou kunnen gaan plaatsvinden.
1.7 Op 11 juni 2003 hebben [gedaagde 1] c.s. de door notaris [betrokkene 1] opgestelde concept-leveringsakte ontvangen.
1.8 Bij brief van 27 juni 2003 is namens [gedaagde 1] c.s. meegedeeld dat zij het onderhavige appartementsrecht nooit hebben gekocht.
1.9 Op 16 juli 2003 heeft [betrokke[gedaagde 2]] van de Rabobank, accountmanager van [gedaagde 1], onder meer het volgende meegedeeld: "Niet alleen heb ik u meegedeeld dat wij als Rabobank geen mogelijkheden zagen de gevraagde financiering te verstrekken. Ik heb u tevens met klem ontraden in privé een dergelijke aankoop te doen. De ontwikkeling van uw onderneming is van dien aard dat een verzwaring van uw privé lasten niet konden worden opgebracht. Ik heb dit destijds uitvoerig met u besproken en u heeft mij destijds ook toegezegd niet met een eventuele verdere aankoop door te gaan."
1.10 In reactie hierop wordt op 28 juli 2003 namens [eiser] meegedeeld dat medio juli 2002 met [gedaagde 1] c.s. een mondelinge koopovereenkomst is gesloten. [gedaagde 1] c.s. zijn voorts bij deze brief in gebreke gesteld en in de gelegenheid gesteld alsnog voor 4 augustus 2003 aan de overdracht mee te werken, omdat anders aanspraak zal worden gemaakt op de door [eiser] geleden of te lijden schade. [gedaagde 1] c.s. hebben niet aan de overdracht en levering van het appartement meegewerkt.
1.11 Bij brief van 6 augustus 2003 wordt namens [eiser] meegedeeld dat de koopovereenkomst buitengerechtelijk is ontbonden. Voorts vermeldt deze onder meer het volgende: "Doordat het appartement niet op tijd aan uw cliënten is overgedragen, komt cliënt zijn verplichtingen jegens de aannemer niet na, en vordert deze middels een kort geding betaling van de koopprijs. Om de schade voor cliënt zo veel mogelijk te beperken, heeft hij inmiddels een nieuwe koper voor het appartement gevonden. De verkoopprijs is lager uitgevallen dan het bedrag, welke cliënt met cliënten was overeengekomen. Deze kosten komen in ieder geval voor rekening van uw cliënten."
1.12 Namens [gedaagde 1] c.s. wordt hierop bij brief van 11 augustus 2003 gereageerd, waarbij nogmaals wordt meegedeeld dat geen koopovereenkomst tot stand is gekomen.
1.13 Op 29 september 2003 is het appartemenstrecht voor € 216.000,- vrij op naam aan [betrokkene 3] verkocht, die daarin werd bijgestaan door makelaar [betrokkene 4].
1.14 Op 16 februari 2004 hebben [eiser], Pulles en [gedaagde 2] een bespreking bij notaris [betrokkene 1] gehad.
1.15 Bij brief van 4 maart 2004 heeft [gedaagde 1] tegen Pulles een klacht ingediend bij de Raad van Toezicht van de Nederlandse Vereniging voor Makelaars (NVM). Deze brief houdt onder meer in “Deze (Pulles, rb) bood ons het huisje aan voor nieuwbouw, op te leveren voorjaar/zomer 2003 (de bouw liep inmiddels uit) voor de prijs van euro 233.750 v.o.n.. Wij gingen hiermee mondeling akkoord, onder voorbehoud van nog aan te vragen financiering.”. Bij beslissing van 30 juli 2004 heeft de Raad van Toezicht deze klacht gedeeltelijk gegrond verklaard en aan Pulles een waarschuwing opgelegd.
Het geschil
2. [eiser] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde 1] c.s. hoofdelijk te veroordelen aan hem een bedrag van € 19.854,03 te betalen vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 24 november 2004, met hun veroordeling in de kosten van het geding. Hij heeft daartoe gesteld dat hij aan [gedaagde 1] c.s. het appartementsrecht had verkocht voor de vraagprijs van € 233.750,-, maar dat hij door hun weigering deze koopovereenkomst na te komen en het appartementsrecht af te nemen, het aan een derde heeft moeten verkopen voor een lager bedrag (€ 216.000,-) waardoor hij schade heeft geleden. Naast het verschil in verkoopopbrengst maakt [eiser] aanspraak op de wettelijke rente daarover vanaf de buitengerechtelijke ontbinding van de koopovereenkomst op 6 augustus 2003.
3. [gedaagde 1] c.s. hebben gemotiveerd verweer gevoerd.
De beoordeling van het geschil
4. In dit geschil draait het allereerst om de vraag of de partijen met betrekking tot het onder 1.1 bedoelde appartementsrecht een koopovereenkomst hebben gesloten en zo ja, of deze koopovereenkomst later, door het inroepen van een financieringsvoorbehoud, door kopers is ontbonden.
5. [gedaagde 1] c.s. hebben betwist dat de koopovereenkomst is gesloten en daartoe het volgende aangevoerd. Zij hebben in de bespreking met Pulles van 11 juli 2002 aangegeven in beginsel het appartement te willen kopen voor de vraagprijs, onder voorbehoud dat ze de financiering daarvan rond zouden krijgen. Verder is gesproken over het moment van de oplevering ergens in het voorjaar/de zomer 2003. Omdat vervolgens in de tweede bespreking met Pulles bij de notaris in de concept-koopovereenkomst zoveel onjuistheden en onduidelijkheden voorkwamen, hebben de partijen nadere afspraken gemaakt die zouden worden neergelegd in een aangepaste schriftelijke koopovereenkomst, hetgeen niet meer is gebeurd. Nu er over de essentialia van de koopovereenkomst onduidelijkheid was, is er geen sprake geweest van de totstandkoming van een koopovereenkomst.
6. De rechtbank overweegt als volgt. Op grond van artikel 6:217 BW komt een overeenkomst tot stand door een aanbod en aanvaarding daarvan. Op 11 juli 2002 heeft in ieder geval [gedaagde 1] het aanbod van [eiser] tot koop van het appartementsrecht voor woning 7 voor € 233.750,- aanvaard, onder voorbehoud van financiering, waardoor de koopovereenkomst onder een ontbindende voorwaarde mondeling tot stand is gekomen. Kennelijk zijn in dat verband de persoonlijke gegevens van [gedaagde 1] c.s. ten behoeve van het opmaken van de koopovereenkomst aan de notaris verstrekt. Uit de door [gedaagde 1] in de klachtprocedure (zie 1.15) overgelegde stukken en afgelegde verklaringen volgt dat ook hij ervan is uitgegaan dat een mondelinge koopovereenkomst was gesloten. Ook uit de mededeling van [gedaagde 1] tijdens de bespreking bij de notaris van 9 augustus 2002 met de strekking "maakt u de zaakjes maar op orde dan krijgt u van mij de centjes en ik de sleutel", volgt dat hij zich gebonden voelde. Dat het vervolgens niet tot een schriftelijke vastlegging van deze mondelinge koopovereenkomst of daarover nader gemaakte afspraken is gekomen, doet daaraan niet af.
7. [gedaagde 1] c.s. hebben vervolgens nog aangevoerd dat het uitgangspunt was dat alleen [gedaagde 1] zou kopen en dat wellicht - in het geval hun adviseur dit raadzaam zou vinden - [gedaagde 2] voor een heel klein percentage (ca. 1%) medekoper zou worden. De achtergrond van die gedachte was dat [gedaagde 2] daarmee - in geval [gedaagde 1] onverhoopt iets mocht overkomen - niet op stel en sprong uit de woning kon worden gezet. Pulles heeft in zijn (door [gedaagde 1] overgelegde) brief aan de Raad van Toezicht van 10 mei 2004 ook erkend dat op 9 augustus 2002 onzeker was of [gedaagde 1] alleen zou kopen of samen met [gedaagde 2]; dit hing af van het advies daarover van notaris [betrokkene 5]. Dit brengt mee dat tot het moment dat daarover duidelijkheid zou bestaan, [gedaagde 2] (nog) niet als koper kon worden aangemerkt. Er is niet gesteld noch anderszins gebleken dat [gedaagde 1] c.s. op enig moment ná de bijeenkomst van 9 augustus 2002 hebben aangegeven dat [gedaagde 2] definitief als medekoper te gelden had. De vordering tegen [gedaagde 2] ligt daarom voor afwijzing gereed. Dat [gedaagde 2] in deze zaak telefonisch contact heeft gezocht met Pulles en besprekingen heeft bijgewoond, maakt dat niet anders.
8. Vervolgens komt aan de orde in hoeverre [gedaagde 1] deze mondelinge koopovereenkomst heeft ontbonden door het inroepen van het daarbij gemaakte financieringsvoorbehoud. [eiser] heeft erkend dat [gedaagde 1] bij de bedoelde bespreking op 11 juli 2002 een financieringsvoorbehoud heeft gemaakt. De partijen verschillen echter van mening of dit financieringsvoorbehoud in de nadere afspraken bij de notaris op 9 augustus 2002 is gehandhaafd en zo ja, tot welke datum dit voorbehoud kon worden ingeroepen en of er door [gedaagde 1] een rechtsgeldig beroep op is gedaan.
9. Vooropgesteld wordt dat de concept-koopovereenkomst van 9 augustus 2002 niet is getekend omdat [gedaagde 1] c.s. daarmee niet akkoord konden gaan, zodat de daarin voorkomende bepalingen met betrekking tot het rechtsgeldig inroepen van het financieringsvoorbehoud (zie 1.4) niet van toepassing zijn. Verder staat vast dat op 11 juli 2002 in beginsel een financieringsvoorbehoud van 3 à 4 weken is overeengekomen, waarbij ook wel (als peildatum) 1 augustus 2002 wordt genoemd. Ten tijde van de bespreking van 9 augustus 2002 was deze datum dus al verlopen. Uit de stukken volgt echter dat deze bespreking als gevolg van de vakanties later dan voorzien plaats had, zodat het ervoor moet worden gehouden dat het mondelinge financieringsvoorbehoud op die datum nog niet was verlopen.
10. De vraag is vervolgens of het financieringsvoorbehoud tijdens de bespreking van 9 augustus 2002 is gehandhaafd en zo ja, tot welke datum. [gedaagde 1] heeft daarover gesteld dat is afgesproken dat het financieringsvoorbehoud tot eind september 2002 kon worden ingeroepen en dat zij deze op 14 augustus 2002 telefonisch hebben ingeroepen. [eiser] heeft gemotiveerd betwist dat het financieringsvoorbehoud tot eind september 2002 kon worden ingeroepen én dat het vervolgens door [gedaagde 1] tijdig is ingeroepen. Bovendien heeft hij aangevoerd dat het voorbehoud niet schriftelijk en gemotiveerd met verklaringen van twee financiële instellingen is ingeroepen, zodat het in ieder geval niet rechtsgeldig is gebeurd.
11. Vooropgesteld moet worden dat gezien de mondelinge totstandkoming van de onderhavige koopovereenkomst geen strenge, formele vereisten kunnen worden gesteld aan de wijze waarop een beroep op het (eveneens mondeling overeengekomen) financieringsvoorbehoud kan worden gedaan. Het artikel in de concept-koopovereenkomst is zoals hiervoor overwogen niet relevant en evenmin is gesteld of gebleken dat over de wijze van inroepen mondeling nadere afspraken zijn gemaakt. Telefonisch inroepen van het financieringsvoorbehoud was dus in beginsel mogelijk. Gezien de gemotiveerde betwisting van [eiser] dat het financieringsvoorbehoud tot eind september 2002 kon worden ingeroepen en dat dit op 14 augustus 2002 telefonisch is gebeurd, zal [gedaagde 1] dit op grond van de hoofdregel van artikel 150 Rv. moeten bewijzen. [gedaagde 1] zal overeenkomstig zijn aanbod worden toegelaten tot het leveren van dit bewijs. Zoals uit het hiernavolgende onder 15. zal blijken, zal de zaak echter eerst naar de rol worden verwezen in verband met de schade(toelichting) zodat er aanleiding is deze bewijsopdracht vooralsnog even aan te houden. Indien in het verdere verloop van deze procedure wordt overgegaan tot deze bewijslevering, geldt het volgende. Mocht [gedaagde 1] in dit bewijs niet slagen, dan volgt daaruit dat de koopovereenkomst met betrekking tot het appartementsrecht door [gedaagde 1] niet (rechtsgeldig) is ontbonden, zodat hij in dat geval was gehouden mee te werken aan de overdracht van het appartement. Hij heeft dit geweigerd en aangegeven dat hij niet zou meewerken aan het transport, waarmee hij in verzuim is geraakt. [gedaagde 1] is dan aansprakelijk voor de als gevolg van zijn tekortschieten veroorzaakte schade.
12. [gedaagde 1] heeft echter gemotiveerd betwist dat [eiser] schade heeft geleden. Hij heeft daartoe allereerst aangevoerd dat het appartement uiteindelijk aan de koopster, [betrokkene 6], casco en niet - zoals in de brochure vermeld en met [gedaagde 1] overeengekomen - "kant en klaar" is opgeleverd. Omdat het appartement nog moest worden afgebouwd en [betrokkene 6] dat liever in eigen beheer deed, is volgens hem met haar een lagere koopprijs overeengekomen. De totale kosten van deze afwerking volgens het bestek, komen op grond van opgave door de projectaannemer Van de Water aan [betrokkene 6] neer op het verschil in beide koopsommen. Van de Water is dezelfde aannemer aan wie [eiser] in beginsel de aanneemtermijnen was verschuldigd. [eiser] heeft volgens [gedaagde 1] de laatste aanneemtermijnen voor het afbouwen dan ook niet meer betaald, zodat hij per saldo geen schade heeft geleden. Indien [eiser] immers aan hem had moeten opleveren, dan had het appartement wél moeten zijn afgebouwd en had [eiser] alle aanneemtermijnen aan Van de Water moeten voldoen.
13. [eiser] heeft betoogd dat de koopovereenkomst met [gedaagde 1] eveneens betrekking had op een casco-appartement, zodat hij dit naar eigen smaak kon inrichten. Voor de afgesproken koopsom van € 233.750,- zou [gedaagde 1] dus (slechts) een casco appartement en niet een "kant en klaar" appartement krijgen. Dit heeft hij althans zo met Pulles besproken maar daar was (ook volgens hem) [gedaagde 1] niet bij. De vraag is dan of Pulles dit bij de verkoop met zoveel woorden heeft meegedeeld aan [gedaagde 1]. [gedaagde 1] heeft dit betwist en daartoe verwezen naar de verkoopbrochure met de daarin voorkomende beschrijving en het bestek van het appartement en de tijdens de bespreking bij de notaris gemaakte nadere afspraken. Bovendien heeft hij erop gewezen dat het ook voor [betrokkene 6] en haar makelaar tot het moment van bezichtiging onduidelijk was dat het slechts om een casco-appartement ging, omdat ook zij dezelfde (in deze procedure overgelegde) verkoopbrochure met bestekstukken hadden ontvangen. Ten slotte heeft Pulles in zijn eerder genoemde brief aan de Raad van Toezicht geschreven dat [gedaagde 1] "in de aannemer volledig vertrouwen had, ook voor wat betreft het afleveringsniveau van het nieuwbouw appartement". Dit is naar het oordeel van de rechtbank eveneens een aanwijzing dat het appartement kant en klaar zou worden opgeleverd. Gezien de gemotiveerde betwisting van [gedaagde 1] dat een casco-appartement was verkocht, zal [eiser] op grond van de hoofdregel van bewijslastverdeling zijn stelling moeten bewijzen.
14. Slaagt hij niet in dat bewijs, dan zal aan de orde komen in hoeverre het appartement nog moest worden afgebouwd en wat de daaraan verbonden kosten zouden zijn, omdat dit de kosten zijn die [eiser] dan nog vóór de overdracht aan [gedaagde 1] had moeten maken. In dat verband heeft [gedaagde 1] het bestek met aantekeningen van [betrokkene 6] overgelegd waarop zij heeft aangetekend welke (33) punten nog moesten worden afgewerkt. Daartoe behoren bijvoorbeeld de keuken, de toiletten en de badkamer. Voor zover die kosten van afbouw het verschil in koopopbrengst belopen, leidt dat tot de conclusie dat [eiser] inderdaad geen schade heeft geleden. Ter comparitie heeft [eiser] aangegeven niet precies te weten of alle aanneemtermijnen door hem zijn voldaan en evenmin wat de exacte status van de (af)bouw van het appartement ten tijde van de levering aan [betrokkene 6] precies was.
15. Uit proceseconomische overwegingen zal de zaak naar de rol worden verwezen teneinde [eiser] in de gelegenheid te stellen zich uit te laten over de vraag of hij wil worden toegelaten tot het bewijs van zijn stelling dat met [gedaagde 1] was afgesproken dat het appartement in afwijking van de verkoopbrochure casco zou worden opgeleverd en zo ja, op welke manier hij dit bewijs wil leveren. Deze akte zal bovendien (alvast) kunnen worden gebruikt om de door hem geleden schade aan de hand van concrete gegevens over de status van afbouw van het appartement ten opzichte van het bouwbestek en concrete cijfers - betaalde aanneemtermijnen etc. - (zie hiervoor onder 14.) nader te adstrueren.
16. Hoger beroep van dit vonnis staat slechts open tegelijk met dat van het eindvonnis (art. 337 lid 2 Rv.). Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden.
De beslissing
De rechtbank,
verwijst de zaak naar de rolzitting van 6 juli 2005 voor het nemen van een akte als bedoeld in rechtsoverweging 15. aan de zijde van [eiser],
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. D.M.I. de Waele en uitgesproken in het openbaar op 15 juni 2005.
de griffier de rechter