Uitspraak
Rechtbank Arnhem
Sector civiel recht
Zaak-/rolnummer: 104077 / HA ZA 03-1526
Datum vonnis: 21 juli 2004
Vonnis
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
B.V. HET ZWANEMEER,
gevestigd te Ingen, gemeente Buren,
eiseres bij dagvaarding van 9 september 2003,
procureur en advocaat mr. N.L.J.M. Rijssenbeek te Arnhem,
tegen
X,
wonende te A, gemeente B,
gedaagde,
procureur voorheen mr. T.J. van Veen, thans mr. J.S. Wurfbain,
advocaat voorheen mr. drs. W.J.H. de Jong te Ede,
thans mr. J.P.J. Botterblom te Barneveld.
De partijen worden hierna aangeduid met ‘de B.V.’ en ‘X’.
Het verloop van de procedure
Voor het verloop van de procedure tot het tussenvonnis van 17 december 2003 wordt naar dat vonnis verwezen. Ter uitvoering van dit tussenvonnis is een comparitie van partijen gehouden. Het proces-verbaal daarvan bevindt zich bij de stukken. Verder zijn nog de volgende processtukken gewisseld:
* een conclusie na comparitie, tevens houdende akte wijziging van eis van de zijde van de B.V.;
* een conclusie van dupliek van de zijde van X.
Ten slotte is vonnis bepaald.
De vaststaande feiten
1.1 De B.V. had in volledig eigendom een perceel grond, gelegen aan de C-straat 0 te D, waarvan zij een recreatieterrein/camping wilde maken. Hiertoe heeft zij dit perceel grond ‘met water en aanhorigheden’ bij notariële akte van 31 maart 1988 doen splitsen in 85 appartementsrechten, die elk de bevoegdheid geven tot het uitsluitend gebruik van een gedeelte van het perceel grond met water. Bij deze akte is tevens de Vereniging van Eigenaars Camping Het Zwanemeer (hierna: de VvE) opgericht en is een reglement van splitsing vastgesteld.
1.2 Na de splitsing zijn ongeveer twaalf van de appartementsrechten verkocht en geleverd aan derden, die daarop stacaravans/chalets hebben doen plaatsen. De resterende appartementsrechten behield de B.V..
1.3 De gezamenlijke appartementseigenaren (waaronder de B.V.) hebben bij notariële akte van 31 januari 1994 de splitsingsakte van 1988 gewijzigd. Daarbij zijn 42 van de 85 appartementsrechten aan de splitsing onttrokken en is de desbetreffende grond voor zover nodig aan de B.V. (terug)geleverd. In de akte van 1994 is verder onder meer bepaald:
“... dat op de laatstgenoemde kadastrale nummers [die van de onttrokken appartementsrechten; rb] de rechten en verplichtingen voortvloeiende uit voormelde splitsingsakte en voor zover betrekking hebbend op de onttrokken appartementsrechten analoog van toepassing zullen zijn en bij verkoop daarvan als kwalitatieve verplichting zullen worden opgelegd waaronder met name op het gebruik van de gemeenschappelijke gedeeltes.”.
1.4 De B.V. heeft de grond waarop voorheen de hiervoor bedoelde 42 appartementsrechten rustten, herverkaveld in 27 percelen. Het aantal ‘recreatiekavels’ op het park werd daardoor teruggebracht van 85 naar 70. Een aantal van genoemde 27 percelen is verkocht en geleverd aan derden (hierna kortheidshalve aangeduid als ‘rechtuiteigenaren’), die daarop stacaravans/chalets hebben doen plaatsen. Op deze wijze is X per 1 januari 1995 (rechtuit)eigenaar geworden van de onroerende zaak aan de C-straat 0-00 te E. In de tussen de rechtuiteigenaren en de B.V. opgemaakte transportakten is onder meer bepaald:
“(...) dat op deze verkoop en levering (...) van toepassing (zijn) de bepalingen en bedingen uit hoofde van de splitsingsakte met betrekking tot de aan het verkochte grenzende appartementsrechten, (...).“
en:
“Verplichtingen voor koper uit hoofde van het reglement van splitsing, daaronder begrepen eventuele (huishoudelijke) reglementen en besluiten van voormelde vereniging, zal hij naleven. De bepalingen en bedingen als voormeld worden aangemerkt als kwalitatieve rechten en verplichtingen.”
1.6 De B.V. heeft binnen de VvE steeds de absolute meerderheid van stemmen gehad. Zij is opgetreden als (mede)bestuurder en beheerder van de VvE. Tevens heeft de B.V. gefungeerd als (feitelijk) beheerder van het gehele terrein van Recreatiepark Het Zwanemeer. Mevrouw F, bestuurder van de B.V., regelde onder andere de aansluiting van nieuwe bewoners op het leidingennet, het onderhoud van het park en de periodieke facturering van de hiermee gemoeide servicekosten en de kosten van gas, water en elektra (hierna kortweg ‘GWE’ genoemd).
1.7 Deze facturering was de aanleiding tot een aantal gerechtelijke procedures bij deze rechtbank tussen enerzijds een aantal appartementseigenaren en rechtuiteigenaren (waaronder X) en anderzijds de VvE respectievelijk de B.V. (rolnummers 99/189 respectievelijk 99/190). Naar aanleiding van de in die zaken gewezen tussenvonnissen van 2 maart 2000 hebben de daarbij betrokken partijen geprobeerd een minnelijke regeling te bereiken. Op hun verzoek om bemiddeling heeft de heer G, ex-eigenaar en oud-voorzitter van de VvE, na een uitvoerige controle van de hele financiële gang van zaken in de periode 1995-1999, in juni 2000 een bemiddelingsvoorstel gedaan. In dit voorstel zijn na de volgens G met de exploitatiekosten in de jaren 1995 tot en met 1998 gemoeide kosten de volgende opmerkingen vermeld:
“De individuele VVE-leden zijn destijds accoord gegaan met een wijziging van de splitsingsacte en met het terugbrengen van het aantal percelen van 85 naar 70, onder de voorwaarde dat dit niet zou leiden tot verhoging van hun servicekosten. M.a.w., hun bijdrage zal nooit hoger zijn dan 1/85 van de totale exploitatie.
Het gevolg van dit besluit is dat het verschil tussen de totale VVE-bijdrage (43 x servicekosten) en de totale exploitatiekosten ten laste komt van de 27 eigenaren op het afgesplitste gedeelte van het park.”
Het voorstel van G heeft niet geleid tot overeenstemming.
1.8 Vervolgens zijn deze partijen op 24 augustus 2000 tijdens de comparitie van partijen bij deze rechtbank overeengekomen hun geschillen te laten beslechten door middel van een bindend advies. Ter uitwerking hiervan hebben zij in oktober 2000 een ‘akte van compromis’ ondertekend. Deze akte van compromis voorzag in een kascontrole door een kascommissie van de financiële gegevens die ten grondslag liggen aan de exploitatierekeningen van de VvE en de B.V. met betrekking tot het Recreatiepark Het Zwanemeer over de periode 1995-1999 en de benoeming van een bindend adviseur. De opdracht aan de bindend adviseur is in de akte van compromis, voor zover hier relevant, als volgt uitgewerkt. Hem is verzocht om, ingeval de kascommissie zou oordelen dat niet voldoende duidelijkheid bestaat over de genoemde financiële gegevens, vast te stellen welke posten terecht op de exploitatierekeningen zijn opgenomen, al dan niet met inschakeling van een extern register-account van goede eer en faam. Verder diende de bindend adviseur vast te stellen welke servicekosten c.q. bijdragen door de VvE aan de appartementseigenaren en door de B.V. aan de rechtuiteigenaren in rekening mogen worden gebracht en aan de hand van welke maatstaven deze kosten zullen worden bepaald. Deze kosten/bijdragen betroffen meer in het bijzonder de door de B.V. aan de VvE en aan de rechtuiteigenaren in rekening gebrachte beheerskosten (1), de toeslag op de kale kosten van GWE (2), de aansluitkosten op het leidingnet (3) en de door de VvE aan de appartementseigenaren en door de B.V. aan de rechtuiteigenaren in rekening gebrachte kosten van aanleg c.q. afschrijving en onderhoudskosten van wegen op het park.
1.9 De bindend adviseur, de notaris mr. H te Arnhem, heeft op 31 juli 2002 een tussentijds bericht opgesteld, naar aanleiding van besprekingen met de partijen over zijn concept-advies. In dat bericht is vermeld, voor zover hier van belang en zakelijk weergegeven, dat de kascommissie haar taken niet volledig heeft kunnen voltooien wegens het ontbreken van relevante stukken en dat H heeft besloten advies te vragen aan KPMG Accountants te Arnhem alvorens hijzelf over de vaststelling van de gemaakte en door te berekening exploitatiekosten van Recreatiepark Het Zwanemeer zal beslissen. Verder heeft H toen besloten:
“(...) dat van de opstelling zoals die door de heer G is gemaakt en aan de akte van compromis is gehecht 78% betaald dient te worden voor 1 september 2002, met inachtneming dat door individuele vereniging van eigenaars-leden niet meer dan 1/85 van de totale exploitatiekosten zal worden voldaan, waarbij totaal het bedrag is met bijtelling van de zuiveringslasten en onderhoud elektriciteit.
Aangezien dit percentage niet onredelijk is te achten (...)”.
1.10 Uit het definitieve bindend advies van H van 31 maart 2003 blijkt, samengevat, dat KPMG Accountants en andere gerenommeerde accountantskantoren niet bereid waren de opdracht te aanvaarden en dat H niet verwachtte nog enige andere register-accountant van behoorlijke naam en faam bereid te vinden om de financiën met betrekking tot Recreatiepark Het Zwanemeer te onderzoeken. Aangezien de hem verleende opdracht raadpleging van een register-accountant ook niet verplicht stelde, heeft H besloten zonder accountantsadvies die financiën vast te stellen. Vervolgens vermeldt zijn eindadvies (onder meer):
“De bindend adviseur is van mening dat de boekhouding te wensen overlaat, dat de belegstukken onvolledig zijn, en het mede daardoor onmogelijk is om een volledig betrouwbaar beeld te verkrijgen met betrekking tot de te verrekenen bedragen.
Dit brengt de adviseur er toe om te oordelen of het te billijken zou zijn over de jaren waarover het geschil gaat een nieuwe jaarrekening te laten opstellen.
In dit licht gezien heeft hij de afweging gemaakt in hoeverre het overzicht opgesteld door de heer G als alternatief gehanteerd kan worden, te meer nu het fundamentele geschil zich veel meer toespitst op de eventuele verschillende toerekening aan de rechtuiteigenaren en aan de VVE. Daarbij heeft hij ook betrokken de gewijzigde opstelling die is aangehecht. (...)
(...)toegespitst op:
1. door de B.V. aan de VVE en de rechtuiteigenaren in rekening gebrachte beheerskosten:
waaronder wordt begrepen: telefoonkosten, bestuurskosten, kantoormiddelen, externe administratiekosten, juridische bijstand, vergoeding beheerder.
Voor een deel zijn hiervan wel belegstukken gevonden bij een marginale controle, maar niet volledig, hetgeen niet wegneemt dat het aannemelijk is dat deze kosten zijn gemaakt.
Met name wat betreft de vergoeding beheerder is de gevolgde redenering als niet bovenmatig te beschouwen, waarbij bedacht mag worden dat wellicht BTW verschuldigd zou kunnen zijn op deze diensten.
2. door de B.V. aan de VVE en de rechtuiteigenaren in rekening gebrachte toeslag op de kale kosten van gas, water en elektriciteit.
Hetgeen hieromtrent onder 6.2 in het rapport [van G; rb] is gesteld met betrekking tot de extra kosten leidt tot een berekening met een afschrijvingstermijn van vijf jaar en een gehanteerd rentepercentage van 6%.
Op zich zou een termijn van tien jaar meer in de rede hebben gelegen, maar 5 jaar is niet als ernstig onredelijk op te vatten. Een en ander leidt tot de methodiek zoals in 7 en 8 [van het voorstel van G; rb] omschreven, welke niet ongebruikelijk is.
3. door de B.V. aan de VVE en de rechtuiteigenaren in rekening gebrachte aansluitkosten op het leidingnet
zie hiervoor onder 2.
4. door de B.V. aan de VVE en de rechtuiteigenaren in rekening gebrachte kosten voor aanleg c.q. afschrijving en onderhoudskosten van wegen op het park
De onder 6.1 [van het voorstel van G; rb] gemotiveerde berekeningsmethodiek wordt als redelijk gezien met name ook wat betreft de afschrijvingstermijn.
Dat het oordeel over de in rekening te brengen bedragen bij de VVE dan wel de rechtuiteigenaren nauw verbonden is met de juridische eigendomsverhoudingen, maar ook met de economische realiteit.
Ten aanzien van de juridische eigendomsverhoudingen kan als algemeen aanvaard beginsel worden uitgegaan dat wegen en leidingen enzovoorts als gezamenlijke eigendom wordt beschouwd bij een registergoed dat in appartementsrechten is gesplitst. De wegen zullen in het algemeen ook als zodanig staan aangegeven op de splitsingstekening. Leidingen worden niet op splitsingstekeningen aangegeven en komen dan toe aan de VVE.
Na de opheffing van de eerste splitsing is dit niet anders geworden voor wat betreft het voorterrein (...).
(...)
Voor wat betreft het achterterrein waar volle eigendom is ontstaan moet geoordeeld worden dat de wegen/leidingen aldaar door de kadastrale uitmeting juridisch zijn gaan behoren bij de desbetreffende percelen.
Het zijn echter buurwegen waarvan het evident is dat deze ook gebruikt mogen worden door aanliggende erven c.q. de leidingen van belang en te nutte zijn van deze erven, ook al zijn er geen of onvolledige erfdienstbaarheden gevestigd.
Met betrekking tot de in rekening gebrachte kosten voor de infrastructuur aan de rechtuiteigenaren is de vraag aan de orde geweest in hoeverre de kosten van aanleg geacht moeten worden verdisconteerd te zijn geweest in de door de rechtuiteigenaren betaalde koopsommen.
Hieromtrent wordt overwogen dat een koper de eigendom verkrijgt in de staat waarin dit zich bevindt, dus niet [bedoeld zal zijn ‘met’ in plaats van ‘niet’; rb] aangelegde wegen en infrastructuur aanwezig op het eigen terrein, zijnde dus niet het in appartementsrechten gesplitste ‘voorterrein’;
hieruit volgt dan de conclusie dat de rechtuiteigenaar in de koopsom betaald heeft voor deze infrastructuur en niet zou hoeven bij te dragen in de afschrijving;
de bindend adviseur is echter van mening:
dat ook mee wordt betrokken in het uiteindelijke oordeel dat de rechtuiteigenaren ook gebruik maken van de toegangsweg naar hun perceel, zijnde die weg niet hun (gedeelte)eigendom;
dat de aangelegde bekabeling, leidingen enzovoorts als één net(werk) zijn aangelegd;
dat het een rechtuiteigenaar zonder twijfel duidelijk is geweest uit de feitelijke situatie en uit de analoogverklaring van bepalingen voor de andere gebruikers/eigenaren, dat er sprake is van één recreatieterrein, waarbij het veelal niet goed doenlijk is om de kosten van aanleg, onderhoud en reserveringen per strekkende meter en per periode van realisering in rekening te brengen;
dat alles overwegende is de methodiek als gevolgd in het voorstel G niet als onredelijk op te vatten.
Ook op vergelijkbare projecten is er geen verschil in onderhoud aan de gemeenschappelijke infrastructuur waar te nemen tussen eigendom en niet-eigendom.
Dit zozijnde moet er rekening mee worden gehouden of investeringen en exploitatiekosten zoals hierboven omschreven niet zouden zijn gedaan als er door de rechtuiteigenaren of de VVE afzonderlijk over was besloten, of niet in deze mate.
De bindend adviseur is van mening dat de gedane investeringen niet als buiten proportioneel aangemerkt kunnen worden.
Voor wat betreft de toeslagen en/of in rekening gebrachte servicekosten is hij de mening toegedaan dat het iedere bewoner op een recreatiepark op voorhand duidelijk is dat er een bijdrage wordt verlangd.
Wel is de bindend adviseur van mening dat de rechtuiteigenaren niet de mogelijkheid hebben gehad om het beheer elders te doen verzorgen.
Op grond daarvan acht hij het redelijk dat de rechtuiteigenaren slechts 90% betalen van de navolgende posten.
vergoeding beheerder 1995 fl. 13.153,92; 1996 fl. 14.288,36; 1997 fl. 14.717,22; 1998 fl. 15.156,54.
reservering voorterrein 1995; 1996; 1997; 1998 elk jaar fl. 4.500,00.
(alle andere posten dus wel voor 100%).
Rekening houdend met het tussenvonnis [hiermee wordt bedoeld het tussentijds advies van 31 juli 2002; rb] op grond waarvan 78% is betaald of betaald zou moeten zijn, dient de slotbetaling voor de jaren 1995 tot en met 1999 berekend te worden en in de volgende jaren naar analogie.
Met ingang van 2003 zou dan mits de effectuering dit jaar tot stand komt de korting niet meer van toepassing zijn.
1.11 Bij aangetekende brief van 22 mei 2003 heeft de raadsman van de B.V. X gesommeerd tot betaling binnen 14 dagen van een bedrag van € 6.253,90.
Het geschil
2.1 De B.V. heeft gevorderd dat de rechtbank, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, X zal veroordelen tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan haar te betalen een bedrag van, na vermindering van eis, € 3.599,02, te vermeerderen met een bedrag van € 662,00 aan buitengerechtelijke kosten en te vermeerderen met de wettelijke rente over de aan X bij opvolgende facturen in rekening gebrachte bedragen vanaf 30 dagen na factuurdatum, althans vanaf 1 juli 2000, althans 1 september 2002, althans vanaf 31 maart 2003, althans vanaf 5 juni 2003, althans vanaf 24 maart 2004 tot aan de datum der voldoening, met veroordeling van X in de kosten van deze procedure.
2.2 Aan haar vordering legt de B.V. het bindend advies en het voorstel van G ten grondslag. Op basis van die stukken heeft zij berekend welke bedragen aan (voorschotten op) servicekosten (waaronder begrepen kosten voor GWE) en wettelijke rente X over de periode 1995-2003 aan haar is verschuldigd.
2.3 X heeft gemotiveerd verweer gevoerd tegen deze vordering.
De beoordeling van het geschil
3. In deze procedure is op zichzelf niet in geschil dat X gehouden is aan de B.V. servicekosten en kosten voor het gebruik van GWE te betalen. De partijen zijn het oneens over de hoogte van het bedrag dat de B.V. hem redelijkerwijs in rekening mag brengen als bijdrage aan deze kosten over de jaren 1995 tot en met 2003.
4. In de procedure met rolnummer 99/190, waarbij zoals gezegd ook X en de B.V. partij waren, is in dat verband door deze rechtbank in haar tussenvonnis van 2 maart 2000 overwogen, dat ter vaststelling van de betalingsverplichtingen (zoals die van X) door de B.V. periodiek rekening en verantwoording moet worden gedaan met betrekking tot de in rekening te brengen kosten, de hoogte van het in rekening te brengen voorschot en de verrekening daarvan (zie rechtsoverweging 5 van dit vonnis, dat door de partijen niet is overgelegd, maar dat door hen wel wordt aangehaald en dat de rechtbank ambtshalve bekend is). In de betwisting door (onder andere) X dat deugdelijk periodiek is afgerekend heeft de rechtbank aanleiding gezien voor de benoeming van een deskundige. Die diende tevens duidelijkheid te verschaffen over de soorten van ‘service’ waarvoor kosten in rekening mochten worden gebracht en tot welk bedrag (zie rechtsoverweging 6 van dat vonnis). Deze overwegingen hebben er, uiteindelijk, toe geleid dat de partijen bij die procedure ter beslechting van deze geschilpunten een bindend advies hebben ingewonnen.
5. Op basis van dat bindend advies is de B.V. overgegaan tot de berekening van de door X verschuldigde kosten van GWE en bijdragen in de servicekosten over de jaren 1995-2002. Daarbij heeft zij tot uitgangspunt genomen dat in verband met een in 1994 met de appartementseigenaren gemaakte afspraak, dat deze nooit meer dan 1/85e deel van de servicekosten zouden behoeven te betalen, X (en de andere rechtuiteigenaren) een meer dan evenredig deel (dus meer dan 1/70e deel) daaraan moeten bijdragen. Voorts heeft de B.V. bij de verdeling van de kosten nog onderscheid gemaakt tussen ‘gebruikskosten’, die volgens haar verdeeld moeten worden over feitelijk aantal bewoners/gebruikers in de betrokken periode (dat variabel is), en ‘algemene kosten’ bij de verdeling waarvan het feitelijk aantal bewoners/gebruikers er niet toe doet.
6. X verweert zich tegen de vordering van de B.V. met, samengevat, het navolgende. Hij is het niet eens met de inhoud van het bindend advies, ook al heeft hij besloten het niet aan te vechten. Zo geeft naar zijn mening het bindend advies geen (volledige) duidelijkheid met betrekking tot alle aan de bindend adviseur voorgelegde vragen. Ook is volgens hem met dat bindend advies door de B.V. nog steeds geen deugdelijke rekening en verantwoording afgelegd over de opgevoerde service- en (de opslag op de) GWE-kosten, omdat uit de boekhouding van de B.V. geen volledige onderbouwing van alle servicekosten over 1995-1998 kon worden afgeleid. Verder heeft de bindend adviseur zich niet uitgesproken over de verdeelsleutel van de servicekosten over de appartementseigenaren en de rechtuiteigenaren. Voorts is hij zijns inziens geen toeristenbelasting verschuldigd, terwijl die wel bij de door het bindend advies geaccordeerde kosten staat vermeld. Daarnaast is volgens X de wijze van berekening van zijn bijdrage door de B.V. onjuist. Hij verzet zich tegen de door de B.V. gehanteerde verdeling van de kosten in ‘gebruikerskosten’ en ‘algemene kosten’ en met name de op de ‘gebruikerskosten’ toegepaste verdeelsleutel, omdat naar zijn mening dan het ondernemingsrisico van de B.V. (de mogelijkheid om percelen te verhuren of verkopen aan derden) via zijn bijdrage aan de gebruikerskosten op hem wordt afgewenteld. Met betrekking tot de zijn bijdrage aan de ‘algemene kosten’ betwist hij gehouden te zijn daaraan meer dan 1/70e deel bij te dragen. Verder is hij van mening dat over de jaren na 1998 in feite in het geheel geen rekening en verantwoording is afgelegd, omdat het overzicht van G zover niet strekt. In dit verband noemt hij de kostenpost ‘juridische bijstand’ die voor 1999 voor ruim f 20.000,00 staat genoteerd, terwijl deze post in 1998 nog f 2.687,03 bedroeg. X vertrouwt daarom niet op de juistheid van deze en andere opgevoerde kostenposten. Op grond van al het voorgaande meent X dat de B.V. haar vordering op hem onvoldoende heeft gespecificeerd/verduidelijkt, zodat van hem niet kan worden verwacht dat hij de B.V. nog meer betaalt dan hij inmiddels heeft gedaan.
7. Vooropgesteld moet worden dat X zich door de ‘akte van compromis’ (zie hiervoor, 1.8) heeft gebonden aan de vaststelling door een derde (H) van hetgeen in het met de B.V. gerezen geschil over de service- en GWE-kosten rechtens tussen hen geldt (art. 7:900 BW). Ingevolge art. 7:904 lid 1 BW is zo’n door een derde gegeven beslissing vernietigbaar indien gebondenheid daaraan in verband met de inhoud of wijze van totstandkoming in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn. X heeft de vernietigbaarheid van het bindend advies niet ingeroepen. Bovendien stelt hij te hebben besloten het bindend advies niet aan te vechten. Gelet op dit een en ander zal het bindend advies en de gebondenheid daaraan van X bij de verdere beoordeling van het geschil tot uitgangspunt worden genomen.
8. Uit het voorgaande volgt, gezien de inhoud van het advies, dat over de servicekosten, zoals door G in zijn overzicht over de jaren 1995-1998 vastgelegd, in voldoende mate rekening en verantwoording is afgelegd. H heeft gemotiveerd uiteengezet dat en waarom die cijfers redelijkerwijs tot uitgangspunt kunnen worden genomen. De berekeningsmethodieken die G (blijkens zijn toelichtingen) op die kosten en op de (opslag op de) GWE-kosten heeft toegepast zijn door de bindend adviseur geaccordeerd. Verder vloeit uit het bindend advies voort dat de voor vaststelling in de jaren daarna van de service- en GWE-kosten, die aan de bewoners mogen worden doorberekend, aangeknoopt mag worden bij de voor de periode 1995-1998 geaccepteerde kostensoorten – waaronder de toeristenbelasting – en berekeningsmethodieken. Voor zover de verweren van X hiertegen zijn gericht, falen zij.
9. Aangezien de bindend adviseur zich echter niet heeft uitgelaten over de concrete bedragen, zoals die zijn neergelegd in de eerste kolom van de door de B.V. opgestelde overzichten over de jaren 1999 tot en met 2002 (prod. 4 bij dagvaarding), zal daarover door de rechtbank worden geoordeeld en wel als volgt. X heeft de stelling van de B.V. dat de desbetreffende kosten over de jaren 1999 en verder niet of slechts op inflatieniveau zijn gestegen niet voldoende gemotiveerd betwist, behalve voor zover het de post ‘juridische bijstand’ betreft (waarover hierna meer). Daarom en omdat de opgevoerde totaalbedragen de rechtbank op het eerste gezicht ook niet onredelijk voorkomen, worden de totaalbedragen uit die overzichten – met uitzondering van die inzake de juridische bijstand – hierna tot uitgangspunt genomen. Ook in zoverre falen de door X gevoerde verweren.
10. Met betrekking tot de door de B.V. opgevoerde kosten van juridische bijstand wordt opgemerkt dat zonder nadere toelichting, die ontbreekt, de forse verhoging daarvan in 1999 en de jaren daarna niet kan worden verklaard. Op grond daarvan moet worden geoordeeld dat over de kostenpost ‘juridische bijstand’ over de jaren 1999 tot en met 2002 geen deugdelijke rekening en verantwoording is afgelegd, zodat deze kosten niet aan X kunnen worden doorberekend. Dit verweer van X treft dus doel. Ten overvloede wordt nog overwogen dat bovendien niet valt uit te sluiten dat de opvallende stijging van de kosten van juridische bijstand vanaf 1999 direct samenhangt met de gerechtelijke procedures die de diverse bewoners(groepen), waaronder de rechtuiteigenaren, tegen de B.V. (en de VvE) met ingang van 1999 hebben gevoerd. Het zou naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet juist zijn als de B.V. haar proceskosten anders dan door middel van een rechterlijke proceskostenveroordeling aan haar juridische opponenten in rekening zou kunnen brengen via deze omweg.
11. Verder meent X dat de bindend adviseur zich niet heeft uitgelaten over de ten aanzien van de rechtuiteigenaren toe te passen verdeelsleutel met betrekking tot de jaarbedragen aan servicekosten. De rechtbank kan hem hierin volgen. Anders dan de B.V. – kennelijk – heeft geconcludeerd, bevat het bindend advies geen aanwijzingen dat H G in diens visie hierover (zie hiervoor, onder 1.7) volgt. Het volgt in elk geval niet uit de acceptatie door H van het exploitatieoverzicht (dus de cijfers) over de jaren 1995-1998, de elektriciteits- en waterprijzen in die jaren en de ten behoeve van deze exploitatiecijfers en prijzen door G gehanteerde berekeningsmethodieken. De conclusie van de B.V. wordt ook niet gesteund door het tussentijds ‘besluit’ van H (zie hiervoor, onder 1.9). Weliswaar geeft hij daarin aan welk percentage van de door G vastgestelde kosten alle bewoners alvast aan de B.V. moeten betalen, maar verder vermeldt hij daarin alleen nog dat door de appartementseigenaren in elk geval niet meer dan 1/85e deel van de ‘totale exploitatiekosten’ zal worden voldaan. Daarmee zegt hij niets – niet expliciet en naar moet worden geoordeeld ook niet impliciet – over eventuele gevolgen daarvan voor de bijdrage van de rechtuiteigenaren. Op grond van dit alles moet worden geconcludeerd dat, hoewel H het probleem van de eventueel verschillende toerekening van kosten aan de appartementseigenaren en de rechtuiteigenaren heeft onderkend, hij op dat punt geen (kenbare) vaststelling heeft gedaan. Aan de door de B.V. toegepaste verdeelsleutel is X dan ook niet via het bindend advies gebonden en gesteld noch gebleken is dat die binding anderszins is ontstaan. Ook over dit geschilpunt moet dus thans nog worden beslist, waarover het volgende.
12. In rechtsoverweging 3 van het hiervoor onder 4 genoemde tussenvonnis is de bepaling weergegeven uit de tussen de B.V. en de rechtuiteigenaren (zoals X) gesloten koopovereenkomst op grond waarvan zij zijn gehouden tot meebetaling aan de exploitatiekosten van het park. In die bepaling staat niets over de wijze van berekening van deze bijdrage, al dan niet in relatie tot de afspraken met de overige bewoners van het park. Bij gebreke daarvan is X ervan uitgegaan dat hij een evenredig deel, gerelateerd aan het aantal percelen op het park, zou moeten betalen. Geoordeeld moet worden dat X daarvan redelijkerwijs ook mocht uitgaan, nu gesteld noch gebleken is dat enige andersluidende afspraak met hem is gemaakt en ook niet zonder meer valt in te zien waarom een andere verdeelsleutel zou moeten worden toegepast. Aan de (gevolgen van de) tussen de B.V. en de appartementseigenaren in dit verband gemaakte afspraak is X, die daarbij geen partij was, niet gebonden. Op grond van dit een en ander geldt dat X in beginsel niet gehouden is tot betaling van meer dan een evenredige bijdrage aan de exploitatiekosten, dus 1/70e deel daarvan.
13. In het verlengde hiervan moet de vraag, of de B.V. van het beginsel van toerekening naar evenredigheid mag afwijken bij de door haar als ‘gebruikerskosten’ aangeduide exploitatiekosten, grotendeels ontkennend worden beantwoord. Alleen de kosten waarvan voldoende aannemelijk is dat de hoogte ervan direct samenhangt met de bezettingsgraad van het park mogen naar rato van het aantal gebruikers worden doorberekend. In dit geval betreft het de toeristenbelasting, de kosten van afvoer van grof huisvuil of tuinafval en (alleen voor 1995 gespecificeerd) de kosten van extra afvoer van huisvuil die buiten het vaste (zo blijkt uit het voorstel van G) contract met het afvoerbedrijf vallen. Met betrekking tot de overige ‘gebruikerskosten’ is (door de B.V.) niet of onvoldoende aannemelijk (gemaakt) dat deze hoger of lager zouden zijn uitgevallen al naar gelang het aantal ‘gebruikers’ van het park. Tot het ondernemersrisico dat de B.V. als exploitante van het park draagt, behoren de negatieve gevolgen van eventuele leegstand van een aantal van de recreatieverblijven. Het gaat niet aan een deel van die gevolgen op de ‘gebruikers’ van die woningen af te wentelen. In zoverre slaagt ook dit verweer van X.
14. Aan de hand van het voorgaande en de als productie 4 bij dagvaarding overgelegde overzichten kan worden berekend welke bijdrage aan de servicekosten X over de jaren 1995 tot en met 2002 verschuldigd is:
1995:
f 70.468,31 servicekosten
5.436,55- ‘gebruikerskosten’ (toeristenbelasting f 4.788,-- + kosten extra huisvuil f 276,31 + kosten grofvuil f 372,24)
___________
f 65.031,76
1.765,39- aftrek 10% volgens bindend adviseur (beheerdersvergoeding f 1.315,39 + reservering voorterrein f 450,--)
___________
f 63.266,37 ‘algemene servicekosten’
f 903,81 1/70e deel van de ‘algemene servicekosten’
f 86,29 + 1/63e deel van de ‘gebruikerskosten’
f 990,10 jaarbijdrage 1995 (€ 449,29)
1996:
f 66.328,48 servicekosten
8.714,46- ‘gebruikerskosten’ (toeristenbelasting f 5.130,-- + kosten grofvuil f 3.584,46)
___________
f 57.614,02
1.878,84- aftrek 10% volgens bindend adviseur (beheerdersvergoeding f 1.428,84 + reservering voorterrein f 450,--)
___________
f 55.735,18 ‘algemene servicekosten’
f 796,22 1/70e deel van de ‘algemene servicekosten’
f 140,56 + 1/62e deel van de ‘gebruikerskosten’
f 936,78 jaarbijdrage 1996 (€ 425,09)
1997:
f 73.943,98 servicekosten
5.819,80- ‘gebruikerskosten’ (toeristenbelasting f 5.472,-- + kosten grofvuil f 347,80)
___________
f 68.124,18
1.921,72- aftrek 10% volgens bindend adviseur (beheerdersvergoeding f 1.471,72 + reservering voorterrein f 450,--)
___________
f 66.202,46 ‘algemene servicekosten’
f 945,75 1/70e deel van de ‘algemene servicekosten’
f 89,54 + 1/65e deel van de ‘gebruikerskosten’
f 1.035,29 jaarbijdrage 1997 (€ 469,79)
1998:
f 76.223,22 servicekosten
8.757,13- ‘gebruikerskosten’ (toeristenbelasting f 5.800,-- + kosten grofvuil f 2.957,13)
___________
f 67.466,09
1.965,65- aftrek 10% volgens bindend adviseur (beheerdersvergoeding f 1.515,65 + reservering voorterrein f 450,--)
___________
f 65.500,44 ‘algemene servicekosten’
f 935,72 1/70e deel van de ‘algemene servicekosten’
f 134,73 + 1/65e deel van de ‘gebruikerskosten’
f 1.070,45 jaarbijdrage 1998 (€ 485,75)
1999:
f 94.313,86 servicekosten
8.822,12- ‘gebruikerskosten’ (toeristenbelasting f 5.800,-- + kosten tuinvuil f 3.022,12)
___________
f 85.491,74
2.011,16- aftrek 10% volgens bindend adviseur (beheerdersvergoeding f 1.561,16 + reservering voorterrein f 450,--)
___________
f 83.480,58
20.833,23- kosten juridische bijstand (rechtsoverweging 10)
___________
f 62.647,35 ‘algemene servicekosten’
f 894,96 1/70e deel van de ‘algemene servicekosten’
f 135,72 + 1/65e deel van de ‘gebruikerskosten’
f 1.030,68 jaarbijdrage 1999 (€ 467,70)
2000:
f 90.272,11 servicekosten
11.071,30- ‘gebruikerskosten’ (toeristenbelasting f 5.800,-- + kosten tuinvuil f 5.271,30)
___________
f 79.200,81
2.050,00- aftrek 10% volgens bindend adviseur (beheerdersvergoeding f 1.600,-- + reservering voorterrein f 450,--)
___________
f 77.150,81
4.745,47- kosten juridische bijstand (rechtsoverweging 10)
___________
f 72.405,34 ‘algemene servicekosten’
f 1.034,36 1/70e deel van de ‘algemene servicekosten’
f 170,33+ 1/65e deel van de ‘gebruikerskosten’
f 1.204,69 jaarbijdrage 2000 (€ 546,67)
2001:
€ 47.755,82 servicekosten
5.600,38- ‘gebruikerskosten’ (toeristenbelasting € 2.631,93 + kosten tuinvuil € 2.968,45)
___________
€ 42.155,44
952,03- aftrek 10% volgens bindend adviseur (beheerdersvergoeding € 747,83 + reservering voorterrein € 204,20)
___________
€ 41.203,41
3.290,96- kosten juridische bijstand (rechtsoverweging 10)
___________
€ 37.912,45 ‘algemene servicekosten’
€ 541,61 1/70e deel van de ‘algemene servicekosten’
€ 83,59+ 1/67e deel van de ‘gebruikerskosten’
€ 625,20 jaarbijdrage 2001
2002:
€ 54.806,99 servicekosten
5.342,59- ‘gebruikerskosten’ (toeristenbelasting € 2.631,92 + kosten tuinvuil € 2.710,67)
___________
€ 49.464,40
974,47- aftrek 10% volgens bindend adviseur (beheerdersvergoeding € 770,27 + reservering voorterrein € 204,20)
___________
€ 48.489,93
7414,29- kosten juridische bijstand (rechtsoverweging 10)
___________
€ 41.075,64 ‘algemene servicekosten’
€ 586,79 1/70e deel van de ‘algemene servicekosten’
€ 79,74+ 1/67e deel van de ‘gebruikerskosten’
€ 666,53 jaarbijdrage 2002.
Opgeteld belopen de door X aldus verschuldigde jaarbijdragen € 4.136,02. Op dit bedrag aan servicekosten kan de B.V. jegens hem in elk geval aanspraak maken. Welk bedrag X over 2003 aan servicekosten is verschuldigd, kan bij gebrek aan gegevens thans niet worden vastgesteld. De B.V. zal over dat jaar nog een overzicht moeten opstellen met inachtneming van het bindend advies en deze uitspraak.
15. De vaststelling van de GWE-kosten die X verschuldigd is, is minder eenvoudig. Weliswaar is met betrekking tot deze kosten al overwogen (zie hiervoor, onder 8), dat X een opslag op de kale kosten van GWE zal moeten betalen, zoals die tot en met 1998 door G is berekend en zoals die voor de jaren daarna naar analogie zal moeten worden berekend. Maar niet alle gegevens, die nodig zijn om op die wijze de prijzen vanaf 1999 te berekenen, zijn bekend gemaakt. Zo ontbreken de gegevens over de onderhoudskosten van het elektriciteitsleidingnet, de kale elektriciteits- en waterprijs en de hoogte van de zuiveringslasten. Daar komt nog bij dat G per kalenderjaar de kostprijzen heeft berekend, terwijl de afrekeningen feitelijk steeds per medio kalenderjaar geschieden. Gelet op dit alles moet worden geoordeeld dat de B.V. met de enkele overlegging van haar facturen, zonder daarbij een berekening à la G van de prijzen van water en elektriciteit te voegen, geen behoorlijke rekening en verantwoording over de door haar gefactureerde bedragen heeft afgelegd. Dat klemt temeer waar namens X, ook ter comparitie, is aangevoerd dat hij zijns inziens door middel van de voorschotbetalingen aan de B.V. al meer betaald heeft dan hij voor de GWE-leveranties is verschuldigd. Hoe de eindafrekening met betrekking tot de GWE-kosten precies moet luiden kan, zo volgt uit het voorgaande, niet worden bepaald. Daar staat tegenover dat X blijkens zijn eigen overzicht (prod. 3 bij dupliek) heeft kunnen berekenen – op basis van de door G vastgestelde prijzen en de door de B.V. in de facturen opgevoerde verbruikseenheden, welke hij niet heeft betwist – wat hij in verband met de GWE-leveranties tot en met (medio) 1998 aan de B.V. verschuldigd is. In totaal betreft het (f 1.697,79 + f 2.866,49 + f 1.538,48 + f 1.200,71 = f 7.303,47 =) € 3.314,17.
16. Hiermee komt het totale bedrag aan servicekosten en GWE-kosten waarover deugdelijk rekening en verantwoording is afgelegd en waarop de B.V. jegens X dus in elk geval aanspraak heeft op € 7.450,19. De vraag is nu of na aftrek van hetgeen X inmiddels aan de B.V. wegens GWE- en servicekosten heeft betaald nog een saldo ten gunste van de B.V. resteert dat kan worden toegewezen. Volgens het overzicht (prod. 6 bij conclusie na comparitie) waarop de B.V. haar gewijzigde eis heeft gebaseerd, heeft X aan haar inmiddels in totaal € 10.638,70 betaald. Bij deze stand van zaken kan bij gebreke van verdere gegevens die niet zijn verstrekt niet worden gezegd dat er nog enig deel van de hoofdsom openstaat, zodat er ten aanzien daarvan niets valt toe te wijzen.
17. Voor de toewijzing van enig bedrag aan wettelijke rente of buitengerechtelijke kosten bestaat geen aanleiding. Hoewel het er, gelet op het al genoemde overzicht van de B.V. en de stellingen van X, op lijkt dat in elk geval tot aan de betalingen in 2002 en 2003 ondanks de (voorschot)betalingen van X op sommige – thans niet (meer) vast te stellen – momenten enige betalingsachterstand heeft bestaan, is gesteld noch gebleken dat X met betrekking tot de betaling van de in de loop der jaren gefactureerde bedragen in verzuim is geraakt. Waar het steeds aan de B.V. was om deugdelijk rekening en verantwoording met betrekking tot de service- en GWE-kosten af te leggen en waar moet worden vastgegesteld dat dat tot op de dag van vandaag nog niet volledig is gebeurd, moet worden geoordeeld dat de vertraging in de betaling X redelijkerwijs niet kan worden toegerekend. De sommatiebrief van 22 mei 2003 van de raadsman van de B.V. doet hieraan niet af, omdat X ook uit die brief niet heeft kunnen afleiden hoe de B.V. tot haar vermeende vordering op hem is gekomen. Aangezien X in het verleden niet in verzuim is komen te verkeren, is hij op dit moment geen wettelijke rente verschuldigd.
Verder geldt dat onder de buitengerechtelijke kosten als bedoeld in art. 6:96 lid 1 en onder c BW niet gebracht kunnen worden de bedragen die de B.V. aan haar raadsman heeft moeten betalen in verband met de uitvoerige berekeningen die hij aan de hand van het bindend advies heeft gemaakt. Het maken van die berekeningen behoort tot de normale werkzaamheden van de B.V. als exploitante van een recreatiepark, waarvoor een vergoeding is begrepen in de servicekosten en/of GWE-kosten. Ook de al genoemde sommatiebrief die de raadsman aan X heeft gezonden rechtvaardigt niet de toekenning van een bedrag aan buitengerechtelijke kosten, reeds omdat het daarin geclaimde bedrag niet juist en onvoldoende onderbouwd was.
18. Als de overwegend in het ongelijk gestelde partij zal de B.V. worden veroordeeld in de kosten van deze procedure.
De beslissing
De rechtbank, recht doende
1. wijst het gevorderde af;
2. veroordeelt de B.V. in de kosten van deze procedure, tot op heden aan de zijde van X bepaald op € 245,-- wegens vastrecht en op € 827,50 voor salaris procureur.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.J.B. Boonekamp, rechter, en in het openbaar uitgesproken op woensdag 21 juli 2004.
De griffier: De rechter: