Uitspraak
Rechtbank Arnhem
Sector civiel recht
Zaak-/rolnummer: 97873 / HA ZA 03-479
Datum vonnis: 26 november 2003
Vonnis
in de zaak van
X,
wonende te,
eiser,
procureur en advocaat mr. A.B. de Wit te Arnhem,
tegen
1. Y,
wonende te,
2. Z,
wonende te,
gedaagden,
procureur mr. J.A.M.P. Keijser,
advocaat mr. C.P. van den Hombergh te Nijmegen.
Het verloop van de procedure
Voor het verloop van de procedure tot het tussenvonnis van 11 juni 2003 wordt naar dat vonnis verwezen. Ter uitvoering van dat tussenvonnis heeft een comparitie van partijen plaatsgevonden. Het proces-verbaal daarvan bevindt zich bij de stukken. Vervolgens is vonnis bepaald.
De vaststaande feiten
1.1 Tussen partijen is op 30 mei 2002 een koopovereenkomst tot standgekomen op grond waarvan X aan Y en Z heeft verkocht de woning aan de P te Q, zulks tegen een koopprijs van € 295.000,-- kosten koper. Levering zou plaatsvinden op 29 juli 2002. De door partijen getekende schriftelijke koopovereenkomst bevat onder meer de volgende bepalingen:
“Artikel 10 Ingebrekestelling Pro, ontbinding
10.1 Indien een van de partijen, na in gebreke te zijn gesteld,
gedurende acht dagen nalatig is of blijft in de nakoming van één of meer van haar uit deze overeenkomstvoortvloeiende verplichtingen, kan de wederpartij van de nalatige deze overeenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden door middel van een schriftelijke verklaring aan de nalatige.
10.2 Ontbinding op grond van tekortkoming is slechts mogelijk na voorafgaande ingebrekestelling. Bij ontbinding op grond van tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder ingebrekestelling of rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van € 29.500,-- zegge NEGENENTWINTIGDUIZENDVIJFHONDERD EURO verbeuren, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding en vergoeding van kosten van verhaal.
Artikel 16 Ontbindende Pro voorwaarden
16.1 Deze overeenkomst kan door koper worden ontbonden indien uiterlijk:
a. (….)
b. op 1-07-’02 koper voor de financiering van de onroerende zaak voor een bedrag van minimaal (..) geen hypothecaire geldlening of het aanbod daartoe van een erkende geldverstrekkende instelling heeft verkregen, zulks tegen een hogere bruto jaarlast dan € 0,00 zegge NIHIL EURO of een rente percentage niet hoger dan % bij de volgende hypotheekvorm: maximale koopsom + kosten koper. Te weten € 342.000,--. Tegen de thans als normaal geldende voorwaarden en condities.
16.2 (….)
16.3 Partijen verplichten zich over en weer al het redelijk mogelijke te doen teneinde de hierboven bedoelde (….) financiering (….) te verkrijgen. De partij die de ontbinding inroept dient er voor zorg te dragen, dat de mededeling dat de ontbinding wordt ingeroepen, uiterlijk op de 2e werkdag na de datum waarvan in de betreffende ontbindende voorwaarde sprake is door de wederpartij of diens makelaar is ontvangen. Deze mededeling dient goed gedocumenteerd te geschieden bij aangetekende brief met bericht ‘handtekening retour’ of telefaxbericht met verzendbevestiging. Alsdan zijn beide partijen van deze overeenkomst bevrijd. (.…..).”
1.2 Bij aan de makelaar van X gerichte brief van 28 juni 2002 hebben Y en Z onder meer het volgende geschreven:
“Met referte aan ons telefonisch onderhoud (…) delen wij u mede
genoodzaakt te zijn om de ontbinding in te roepen van de koopovereenkomst die wij op 30 mei jl. zijn aangegaan. De reden is niet dat wij geen interesse meer hebben in de betreffende woning, in tegendeel, een tweetal geldverschaffers door ons aangesproken om een offerte uit te brengen voor de financiering hebben, om uiteenlopende redenen, ons medegedeeld dit niet te willen c.q. op dit moment te kunnen. (zie bijlagen)”
1.3 Daarop heeft de makelaar van X - A van Makelaars-en Assurantiekantoor B B.V.- het volgende aan Y en Z geschreven:
“Uw schrijven d.d. 28 juni 2002 hebben wij ontvangen en besproken
met de verkoper, de heer R. X. Gezien uw voornemens en verwachting de financiering van bovengenoemd pand alsnog te willen/kunnen realiseren, en uitgaande van uw maximale inspanning (als ervaren hypotheek adviseur), wordt, mede gezien de coulante houding van verkoper, hierdoor de ontbindende voorwaarde in art. 16.1.b van de koopovereenkomst verlengd tot 22 juli aanstaande. (…).”
1.4 Vervolgens hebben Y en Z bij brief van 22 juli 2002 onder meer het volgende geschreven aan makelaar A:
“Met referte aan ons schrijven van 28 juni 2002 en daarna gevoerde
telefoongesprekken, delen wij u mede geen andere oplossing te zien dan de onderhandelingen om te komen tot de aankoop van het bovengenoemde pand te staken. De reden is de impasse die ontstaan is doordat de bank geen beslissing op korte termijn wenst te nemen om de door ons gevraagde hypothecaire financiering te verzorgen.”
1.5 Bij aangetekende brief van 22 juli 2002 heeft makelaar A namens X het volgende aan Y en Z geschreven:
“Hierdoor stellen wij u, namens verkoper de heer R. X, in
verband met nalatigheid van art. 16, conform art. 10 van Pro de koopovereenkomst in gebreke. Indien uw nalatigheid voortduurt na 30 juli aanstaande, zal terstond de gestelde boete ad € 29.500,-- opeisbaar worden, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding en vergoedingen van kosten van verhaal.”
1.6 Y en Z hebben niet meegewerkt aan notariële levering van het huis.
1.7 Bij brief van Das rechtsbijstand van 21 augustus 2003 heeft X de koopovereenkomst met Y en Z ‘voor zover rechtens vereist’ ontbonden en hen gesommeerd tot erkenning van zowel de boete als bedoeld in art. 10.2 van de koopovereenkomst als van de gestelde schadeposten. Bij brief van zijn advocaat van 30 september 2002 heeft X Y en Z gesommeerd tot betaling van een bedrag van € 29.500,--, zijnde de contractuele boete als bedoeld in art. 10.2 van de koopovereenkomst.
Het geschil
2. X vordert dat de rechtbank bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad Y en Z zal veroordelen om aan hem te betalen een bedrag van € 29.500,-- te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 31 juli 2002 althans vanaf de dag van dagvaarden tot de dag van algehele voldoening. Hij stelt zich kort gezegd op het standpunt dat Y en Z geen beroep op de ontbindende voorwaarde van art. 16.1 onder b uit de koopovereenkomst toekomt omdat zij in gebreke zijn gebleven al het mogelijke te doen om tijdig voor een hypothecaire financiering van het huis zorg te dragen. Ook na bij brief van 22 juli 2002 door makelaar A in gebreke te zijn gesteld hebben Y en Z niet aan hun contractuele verplichtingen voldaan waarna X de koopovereenkomst bij brief van 21 augustus 2002 heeft ontbonden. Op grond van het bepaalde in art. 10.2 van de koopovereenkomst maakt hij aanspraak op betaling van de contractuele boete van € 29.500,-- .
3. Y en Z voeren gemotiveerd verweer. Daarop zal, voor zover van belang, hierna worden ingegaan.
De beoordeling van het geschil
4. In het midden kan blijven of Y en Z zich tijdig en op goede gronden hebben beroepen op de in art. 16.1 onder b van de koopovereenkomst opgenomen ontbindende voorwaarde. De vordering van X tot betaling van de contractuele boete is immers niet toewijsbaar, ook indien er veronderstellenderwijs van wordt uitgegaan dat het beroep van Y en Z op de ontbindende voorwaarde niet kan slagen. Daartoe wordt het volgende overwogen.
5. X heeft de koopovereenkomst bij brief van DAS Rechtsbijstand van 21 augustus 2002 ontbonden. De koopovereenkomst schrijft in art. 10.2 uitdrukkelijk voor dat ontbinding op grond van een tekortkoming slechts mogelijk is na voorafgaande ingebrekestelling. In dat geval verbeurt de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een terstond opeisbare boete van € 29.500,-. Op grond van art. 10.1 van de koopovereenkomst bedraagt de termijn waarbinnen de nalatige partij na ingebrekestelling zijn verplichtingen uit de overeenkomst alsnog kan nakomen acht dagen. Het standpunt van X is dat hij Y en Z bij brief van zijn makelaar van 22 juli 2002 deugdelijk in gebreke heeft gesteld. Namens Y en Z is ter comparitie onder meer het standpunt ingenomen dat dit niet het geval is.
6. In de brief van 22 juli 2002 zijn Y en Z in gebreke gesteld ‘in verband met nalatigheid van art. 16, conform art. 10 van Pro de koopovereenkomst’ derhalve, zo begrijpt de rechtbank mede naar aanleiding van de voorafgaande correspondentie, ter zake van de verplichting al het redelijk mogelijk te doen om een hypothecaire financiering te verkrijgen (art. 16.3). Op Y en Z rust op grond van de koopovereenkomst echter niet een rechtens afdwingbare verbintenis om al het redelijk mogelijke te doen tot het vinden van een hypothecaire financiering. De in art. 16.1 onder b van de koopovereenkomst opgenomen ontbindende voorwaarde geeft de kopers de bevoegdheid de koopovereenkomst te ontbinden indien zij er niet in slagen een hypothecaire financiering te verkrijgen voor een bedrag van € 342.000,--, in welk verband op hen ingevolge art. 16.3 de- onderliggende - verplichting rust al het redelijk mogelijke daartoe te verrichten. Het rechtsgevolg van de niet nakoming van die onderliggende verplichting is niet dat de kopers toerekenbaar tekort schieten in de nakoming van de koopovereenkomst op grond waarvan de verkoper bevoegd is zijnerzijds de overeenkomst te ontbinden, maar dat de kopers geen beroep toekomt op de ontbindende voorwaarde. In dat geval zijn de verbintenissen uit de koopovereenkomst in stand gebleven. In zoverre kan de brief van 22 juli 2002 derhalve niet worden beschouwd als een deugdelijke in gebreke stelling als bedoeld in de artt. 10.1 en 10.2 van de koopovereenkomst
7. Y en Z dienden eerst op 29 juli 2002 mee te werken aan levering en in die verbintenis konden zij dus op 22 juli 2002 nog niet zijn tekortgeschoten. Vervolgens hebben zij op 29 juli 2002 daadwerkelijk niet meegewerkt aan de levering als gevolg waarvan zij op de voet van art. 6:83 onder Pro a BW van rechtswege in verzuim zijn komen te verkeren, maar dat laat onverlet dat op grond van de artt. 10.1 en 10.2 van de koopovereenkomst ontbinding slechts mogelijk is na een voorafgaande ingebrekestelling waarbij alsnog een termijn van acht dagen voor nakoming is gegeven. X had de kopers bij brief van 22 juli 2002 kunnen wijzen op hun contractuele verplichting mee te werken aan de levering op 29 juli 2002 en hen op voorhand in gebreke kunnen stellen indien zij die verplichting niet zouden nakomen in welke geval hen nog een termijn van acht dagen voor medewerking aan de levering had moeten worden gegeven. Dat valt echter in redelijkheid in de brief van 22 juli 2002 niet te lezen en ook overigens heeft X de kopers niet vóór de ontbinding op 21 augustus 2001 in gebreke gesteld ter zake van de niet nakoming van de leveringsverplichting.
2. De conclusie moet dus luiden dat bij gebreke van een deugdelijke ingebrekestelling als voorgeschreven in de artt. 10.1 en 10.2 van de koopovereenkomst geen bevoegdheid tot ontbinding bestond op 21 augustus 2002. X heeft derhalve evenmin aanspraak op de contractueel overeengekomen boete van € 29.500,-
9. De vordering dient reeds daarom te worden afgewezen. Als de in het ongelijk gestelde partij zal X de proceskosten hebben te dragen.
De beslissing
de rechtbank, recht doende,
ontzegt aan X zijn vordering;
veroordeelt X in de kosten van de procedure, tot aan dit vonnis aan de zijde van Y en Z beG op € 560,00 voor verschotten en op € 998,00 voor salaris procureur;
Dit vonnis is gewezen door mr. R.A. van der Pol, rechter, en uitgesproken in het openbaar op woensdag 26 november 2003.
De griffier; De rechter: