Uitspraak
Vonnis van de arrondissementsrechtbank te Arnhem, enkelvoudige kamer voor de behandeling van burgerlijke zaken, in de zaak van
R,
wonende te A,
eiser bij dagvaarding van 19 januari 1999,
procureur: mr R.D. Boesveld te Arnhem,
Rolnummer: 99/166 tegen
H,
wonende te A,
gedaagde bij voormelde dagvaarding,
procureur: mr C.G. Th. van Ouwerkerk,
advocaat: mr P.G. Broekman,
beiden te Tiel.
Bij de stukken bevindt zich een afschrift van een tussen de partijen gewezen tussenvonnis van deze rechtbank van 22 april 1999.
Het verloop van de procedure
Voor het eerdere verloop van de procedure verwijst de rechtbank naar hetgeen daaromtrent in het tussenvonnis is overwogen. Naar aanleiding van het tussenvonnis heeft een comparitie (na antwoord) plaatsgevonden. Het proces-verbaal daarvan bevindt zich bij de stukken. R heeft vervolgens een conclusie van repliek met producties genomen en H een conclusie van dupliek. Ten slotte hebben de partijen de stukken overgelegd voor vonnis.
De vaststaande feiten, het geschil en de beoordeling daarvan
1. Tussen de partijen staat als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende betwist en op grond van de overgelegde producties het volgende vast:
- R heeft op 9 december 1997 van H gekocht het appartement bekend als Tx in het flatgebouw aan de Y-straat te A voor een koopsom van f 170.000,-. De notariële overdracht heeft plaatsgevonden op 1 februari 1998.
- De partijen zijn het erover eens dat de koop heeft plaatsgevonden onder de voorwaarden van het standaard NVM-contract, waarvan zich niet-ondertekende en ongedateerde, maar wel op naam van R en H gestelde exemplaren bij de stukken bevinden. In dat contract staan de bekende bepalingen van de artikelen 5.1 en 5.3 -voorzover van belang-achtereenvolgens luidende:
"Het appartementsrecht zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin het zich bij het totstandkomen van deze overeenkomst bevindt met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, zichtbare en onzichtbare gebreken ...(etc)"
"Het appartementsrecht zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn. Koper is voornemens het appartement te gebruiken als: woonhuis.
....
Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn, noch voor gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan koper kenbaar zijn op het moment van het tekenen van deze koopovereenkomst."
- R heeft met toestemming van H de bij het appartement behorende kelderbox reeds voor de overdracht in gebruik genomen om daarin alvast spullen op te slaan. Enige tijd nadien bleek er een laag water te staan in de kelderbox waarin de spullen van R waren opgeslagen.
2. R stelt dat het geleverde appartement niet aan de koopovereenkomst beantwoord wegens een aantal gebreken. Op die grond vordert hij de veroordeling van H tot betaling van een bedrag van f 11.000,- ten titel van schadevergoeding wegens toerekenbare tekortkoming van H. Verder stelt R dat H onrechtmatig heeft gehandeld door hem niet te waarschuwen voor de mogelijkheid van wateroverlast in de kelderbox. Wegens waterschade aan zijn spullen vordert R de veroordeling van H tot betaling van een bedrag van f 6.500,-. H heeft de vordering gemotiveerd weersproken.
3. De rechtbank zal eerst ingaan op de vordering terzake van de gebreken. Bij de beoordeling dient het volgende tot uitgangspunt. Bij de koop van een woning is het niet zo dat elke onvolkomenheid daaraan maakt dat het gekochte niet aan de overeenkomst beantwoordt als bedoeld in art. 7:17 BW Pro. De koper van een bestaande woning zal, afhankelijk van ouderdom en prijs daarvan, tot op zekere hoogte rekening moeten houden met een bepaalde mate van meteen te verrichten (achterstallig) onderhoud en aanpassing (bijv. van installaties) aan de eisen van de tijd, ook al was de noodzaak daartoe ten tijde van het sluiten van de koop niet direct zichtbaar. De verkoper hoeft niet uit eigen beweging elke onvolkomenheid te melden, maar als hem ernaar gevraagd wordt, mag hij daarover geen onjuiste mededelingen doen. Doet hij dat toch dan kan er grond zijn om aan te nemen dat de koper de aanwezigheid van een bepaalde hoedanigheid of de afwezigheid van een bepaald gebrek niet behoefde te betwijfelen. Gaat het om ernstiger gebreken die aan een normaal gebruik in de weg staan dan moet de verkopper, indien hij daarvan op de hoogte is, in het algemeen ook ongevraagd daarover mededelingen doen. Bij dat alles is het verder zo dat de verkoper die onjuiste mededelingen heeft gedaan of gezwegen heeft terwijl hij behoorde te spreken, zich ter afwering van aansprakelijkheid er in het algemeen niet op kan beroepen dat de koper het gebrek zelf had kunnen ontdekken.
4. Het voorgaande komt er kort samengevat op neer dat de verkoper van een bestaand woonhuis op grond van art. 7:17 BW Pro in het algemeen slechts aansprakelijk is voor wezenlijke gebreken die een een normaal gebruik als woonhuis in de weg staan, maar niet voor gebreken die daaraan niet in de weg staan. Tegen de achtergrond hiervan moet in de eerste plaats de reikwijdte worden bezien van de artikelen 5 lid 1 en 5 lid 3 van het NVM-contract in onderling verband en samenhang. Art. 5 lid 1 behelst Pro op zichzelf een exoneratie. Art. 5 lid 3 daarentegen Pro vormt een herhaling van hetgeen in art. 7:17 BW Pro staat. Daaraan moet de betekenis worden toegekend van inperking van de exoneratie in art. 5 lid Pro 1. Zonder die inperking zou de verkoper geëxonereerd zijn van aansprakelijkheid voor alle eventuele gebreken, ook voorzover het gaat om gebreken die aan een normaal gebruik in de weg staan. Tengevolge van het bepaalde in art. 5 lid 3 blijft Pro op de verkoper de normale wettelijke aansprakelijkheid rusten voor wezenlijke gebreken. Dat betekent dat onder de exoneratie van art. 5 lid Pro 1 (voorzover het daarin gaat om gebreken) alleen de aansprakelijkheid voor niet-wezenlijke gebreken valt. Daarvoor is de verkoper in het algemeen echter op grond van art. 7:17 BW Pro al niet aansprakelijk, tenzij de verkoper daarover onjuiste mededelingen heeft gedaan. In dat geval kunnen de redelijkheid en billijkheid echter aan een beroep op de exoneratie van art. 5 lid 1 in Pro de weg staan.
5. Tegen de achtergrond van het voorgaande moeten de door R gestelde gebreken en de eventeuele aansprakelijkheid van H terzake worden bezien.
Electrische installatie
6. Het standpunt van R komt er kort gezegd op neer dat hem kort na de overdracht bij opknapwerkzaamheden bleek dat de electrische installatie niet deugde omdat weggewerkt in muren en achter plinten en radiatoren losse, onbeschermde electriciteitsdraden bleken te zitten, transformatoren los op de verlaagde plafonds bleken te liggen en meer in het algemeen de installatie gevaar voor kortsluiting met zich bracht. De gestelde gebreken vinden bevestiging in de door R overgelegde offerte van Walles&Kleintje Klus van 30 september 1999, waarin de gebrekkigheid nog verder gedetailleerd is beschreven. De gebrekkigheid van de installatie is op zichzelf ook niet gemotiveerd weersproken door H. Die staat dus vast. Aldus bezit het appartement in dat opzicht niet de eigenschappen die R mocht verwachten. Aangenomen moet worden dat naar huidige maatstaven een woonhuis zonder een electrische installatie die aan minimale eisen van veiligheid en deugdelijkheid voldoet niet de eigenschappen bezit die voor normaal gebruik nodig zijn. Geoordeeld moet worden dat de installatie zodanig gebrekkig was dat die niet aan die minimale eisen voldeed en dat behoefde R niet te verwachten, nu het overgrote deel van de gebreken verstopt was en pas bij sloopwerk bleek. Weliswaar heeft R bij de comparitie verklaard dat een van de losse draden wel zichtbaar was, maar één losse draad behoefde hem niet bedacht te maken op een totale gebrekkigheid van de elctrische installatie zoals geconstateerd. Aldus kan niet gezegd worden dat R in zijn onderzoeksplicht tekort geschoten is.
7. H heeft zijn aansprakelijkheid betwist met een beroep op art. 5.1 van het koopcontract, maar dat verweer faalt gezien hetgeen hiervoor is overwogen. Verder heeft H gesteld dat hij, behalve aan de transformators, zelf niets aan de electrische installatie heeft gedaan in de periode dat hij in het appartement woonde en dat hij van de gebreken niets wist. Dat staat aan de aansprakelijkheid niet in de weg. Vast staat dat sprake is van een tekortkoming. Die moet aan H worden toegerekend op grond van de in het verkeer geldende opvattingen. Indien het gebrek voor de verkoop bekend was geweest, toen het appartement nog voor rekening en risisco van H was, had hij ofwel zelf kosten moeten maken voor herstel ofwel een geringere prijs voor het appartement kunnen bedingen. Tenslotte heeft H zich erop beroepen dat hij niet in de gelegenheid is gesteld de gebreken zelf te (doen) herstellen, waarmee hij kennelijk op het oog heeft dat hij niet ingebreke is gesteld. Dat hoefde ook niet. De verplichting tot levering van een appartement met eigenschappen die voor een normaal gebruik nodig zijn kan uit haar aard slechts nagekomen worden op het moment van overdracht. Ontbreken op dat moment bepaalde eigenschappen dan is nakoming in zoverre blijvend onmogelijk geworden en is de verkoper van rechtswege in verzuim.
8. H is dus aansprakelijk voor de kosten van herstel van de electrische installatie. Volgens de offerte van Walles&Kleintje Klus zouden de kosten daarvan bedragen f 4.750,- exclusief BTW. H heeft betwist dat die werkzaamheden zijn uitgevoerd en tot dat bedrag. Volgens R zou Walles de werkzaamheden in de avonduren en tegen een vriendenprijs hebben uitgevoerd, maar beschikt hij niet over een nota of een betalingsbewijs. R zal toch stukken moeten overleggen waaruit blijkt welke werkzaamheden precies aan de electrische installatie zijn uitgevoerd en welk bedrag hij daarvoor heeft betaald. Als hij dat niet kan zal hij aan moeten geven hoe hij denkt een en ander dan wel aannemelijk te zullen maken. Voor uitlating daarover zal de zaak in eerste instantie naar de rol worden verwezen. De rechtbank geeft de partijen overigens dringend in overweging omtrent de hoogte van het te betalen bedrag een schikking te treffen om verdere kosten te vermijden.
De centrale verwarming
9. Daarmee zijn volgens R problemen (geweest), wat H betwist. R heeft echter onvoldoende gesteld waaruit die problemen precies bestonden, behalve dan de afwezigheid van een expansievat waarvan H zegt dat het er nooit is geweest terwijl de verwarming gewoon functioneerde. Bij gebreke van voldoende stellingen van R op dit punt kan niet beoordeeld worden of de cv-installatie behept was met gebreken die uitgaan boven manco's en achterstallig onderhoud waarop een koper in het algemeen bedacht moet zijn (zie hiervoor rechtsoverweging 2). Dit gedeelte van de vordering moet worden afgewezen.
De keuken
10. Die was volgens R niet goed omdat de afzuigkap niet goed functioneerde, dat wil zeggen "rare geluiden" maakte, en enkele laden en deurtjes los zaten. Met de aanwezigheid van dergelijke mineure gebreken aan een keuken in een bestaande woning moet een koper in het algemeen rekening houden en daarvoor kan men in redelijkheid de verkoper niet aanspreken, tenzij er sprake zou zijn van (opzettelijke) misleiding al dan niet door het verstrekken van onjuiste informatie door de verkoper, waaromtrent niets is gesteld of gebleken. Ook dit gedeelte van de vordering moet reeds daarom worden afgewezen.
Enige deuren
11. In een slaapkamer ontbrak reeds bij de bezichtiging een deur en op de deur van de berging was een plaat gespijkerd. Dat zijn manco's die op geen enkele wijze aan de normale bruikbaarheid van het appartement in de weg staan, zodat ook dit gedeelte van de vordering reeds daarom moet worden afgewezen.
Ramen en kozijnen
12. Volgens R zat een raam dichtgeverfd, waarvan de ruit bij opening is gebroken en kon een ander raam na opening daarvan niet meer dicht. Dat behoort tot de normale onvolkomenheden van een bestaande woning waarop een koper bedacht moet zijn. Dat zou anders kunnen zijn ten aanzien van buitenkozijnen waarlangs regenwater naar binnenkomt, maar R heeft te weinig gesteld omtrent de precieze aard van die gebreken, de ernst daarvan, de maatregelen die nodig zijn voor herstel en de daarmee gemoeide kosten. Bij gebreke daarvan kan niet worden beoordeeld in hoeverre dit uitgaat boven het te verwachten normale onderhoud. Ook dit gedeelte van de vordering moet daarom worden afgewezen.
De waterschade
13. De beantwoording van de vraag of H R in strijd met hetgeen volgens ongeschreven recht in het maatschappelijk verkeer betaamt niet heeft gewaarschuwd voor de mogelijkheid van wateroverlast in de kelderbox hangt onder meer af van wat H wist of behoorde te weten omtrent de kans dat dat zou kunnen gebeuren. H heeft verklaard dat hijzelf in zijn kelderbox slechts één keer wateroverlast heeft ondervonden toen hij het appartement pas had betrokken, wat in 1994 geweest moet zijn. Dat heeft R niet betwist en staat dus vast. Gezien die eenmalige wateroverlast in zijn kelderbox in 1994 kan niet worden aangenomen dat H R eind 1997, bijna drie jaar later, moest waarschuwen voor de mogelijkheid van wateroverlast en door dat na te laten onzorgvuldig heeft gehandeld. R heeft zich erop beroepen dat uit notulen van de vergadering van de vereniging van appartementseigenaren blijkt dat bewoners van de Trans regelmatig hebben geklaagd over wateroverlast en dat H, die de notulen ontving, dat moet hebben geweten. Dat laatste mag zo zijn, maar uit die notulen blijkt niet dat die wateroverlast zich ook in de kelderbox van H voordeed en H behoefde niet te waarschuwen voor wateroverlast in de kelderboxen van anderen en evenmin voor het feit dat er in het trappenhuis wel eens water stond. Ook dit deel van de vordering moet daarom worden afgewezen.
De beslissing
De rechtbank, recht doende
1. verwijst de zaak naar de rol van donderdag 6 juli 2000 voor uitlating aan de zijde van R in voege als hiervoor onder 8 vermeld; ambtshalve peremptoir;
2. bepaalt dat tegen dit vonnis geen hoger beroep mogelijk is dan tegelijk met dat tegen het eindvonnis;
3. houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr R.J.B. Boonekamp, rechter, en in het openbaar uitgesproken op donderdag 8 juni 2000.