Uitspraak
RECHTBANKAMSTERDAM
Civiel recht
Kantonrechter
Zaaknummer: 11953467 \ CV EXPL 25-15305
Vonnis van 23 juli 2026
in de zaak van
[eiser],
te [woonplaats 1] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [eiser] ,
gemachtigde: mr. N.S. Aarland-Kensdell,
tegen
1.[gedaagde 1] ,
hierna te noemen: [gedaagde 1] ,
2. [gedaagde 2],
hierna te noemen: [gedaagde 2] ,
te [woonplaats 2] ,
gedaagde partij,
hierna samen te noemen: gedaagden,
gemachtigde: [gemachtigde] .
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de aan [gedaagde 1] betekende dagvaarding van 22 oktober 2025 met producties
- de conclusie van antwoord met producties
- het tussenvonnis van 29 januari 2026
- de dagbepaling mondelinge behandeling
- de aan [gedaagde 2] betekende dagvaarding van 11 mei 2026
- de akte wijziging eis, tevens akte overlegging producties.
1.2.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 28 mei 2026. [eiser] is verschenen, vergezeld door de gemachtigde. Gedaagden zijn verschenen, vergezeld door de gemachtigde. Partijen hebben hun standpunt toegelicht, de gemachtigde van [eiser] aan de hand van spreekaantekeningen, en vragen van de kantonrechter beantwoord.
1.3.
Ten slotte is een datum voor vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
In de huurovereenkomst, ingaande 1 december 2021, tussen [eiser] en de rechtsvoorgangers van gedaagden is, voor zover relevant, het volgende bepaald:
Rented object, designated use
1.1
The landlord will let to the tenant, as the tenant will rent from the landlord, the fully furnished self-contained residential accommodation, hereinafter: “the rented object”. Known locally as [adres] .
(…)
Payment obligation, payment period
4.1
As from the effective date of this tenancy agreement, the tenant’s payment obligation will consist of:
- the rent; EUR 1.850,00
(…)
4.3
The following amounts will be due per payment period of one month:
- the rent
- fee in connection with the supply of electricity, gas and water for consumption in the living
area of the rented object n/a
- fee for the provision of the other supplies and services to be provided in connection with the
occupation of the rented object n/a
So that the total monthly amount due by the tenant will be in words
onethousandeighthundredfiftyeuros EUR 1.850,00
2.2.
[gedaagde 2] huurt met ingang van 16 juli 2024 de betreffende woonruimte aan het adres [adres] (hierna: de woonruimte) van [eiser] . Het gebouw waarin de woonruimte zich bevindt, is een rijksmonument.
2.3.
[gedaagde 1] huurt de woonruimte met ingang van 1 november 2024.
2.4.
De huurprijs bedraagt met ingang van 1 november 2024 € 1.972,00.
2.5.
[gedaagde 1] heeft op 28 maart 2025 de huurcommissie verzocht om uitspraak te doen over de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs.
2.6.
De huurcommissie heeft bij uitspraak van 28 augustus 2025 (zaaknummer [nummer] ) geoordeeld dat partijen een all-in prijs zijn overeengekomen en die all-in prijs gesplitst door met ingang van 1 november 2024 de maandelijkse huurprijs vast te stellen op € 1.084,60 (55% van € 1.972,00) en het maandelijkse voorschotbedrag voor de servicekosten op € 493,00 (25% van € 1.972,00). De huurcommissie heeft het puntenaantal van de woonruimte vastgesteld op 184 punten, geoordeeld dat de gesplitste huurprijs redelijk is en de huurprijs per 1 november 2024 vastgesteld op de ambtshalve gesplitste huurprijs van € 1.084,60 per maand en het voorschotbedrag voor de servicekosten op € 493,00 per maand. De huurcommissie heeft de ambtshalve vastgestelde huurprijs vermeerderd met een opslag van 35%, omdat de woonruimte deel uitmaakt van een rijksmonument. De totale kale huurprijs komt hiermee uit op € 1.464,21. [eiser] is door de huurcommissie veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 500,00 aan leges.
3.Het geschil
3.1.
[eiser] vordert, na wijziging van eis, om bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
3.1.1.
het verzoek van [gedaagde 1] van 28 maart 2025 niet-ontvankelijk te verklaren,
3.1.2.
voor recht te verklaren dat geen sprake is van all-in huur,
3.1.3.
voor recht te verklaren dat sprake is van geliberaliseerde huur,
3.1.4.
gedaagden hoofdelijk te veroordelen om binnen vijf dagen na dit vonnis aan [eiser] een bedrag van € 500,00 te betalen als vergoeding voor de gemaakte legeskosten,
3.1.5.
gedaagden hoofdelijk te veroordelen in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.
3.2.
Gedaagden voeren verweer. Gedaagden concluderen tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] , met veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
Ontvankelijkheid verzoek huurcommissie
4.1.
[eiser] heeft zich op het standpunt gesteld dat het verzoek van [gedaagde 1] niet-ontvankelijk is, omdat [gedaagde 1] middels een indeplaatsstelling huurder is geworden van de woonruimte. De huurovereenkomst met de rechtsvoorgangers van gedaagden is ingegaan op 1 december 2021, zodat het verzoek van [gedaagde 1] te laat is ingediend.
4.2.
Gedaagden voeren onder verwijzing naar de uitspraak van de kantonrechter van de rechtbank Amsterdam van 20 juli 2007 [1] aan dat vanwege het dwingendrechtelijk karakter van de huurprijzenwetgeving aan de bescherming van de huurder en diens recht zijn aanvangshuurprijs te laten toetsen niet kan worden ontkomen.
4.3.
Op grond van artikel 7:249 Burgerlijk Pro Wetboek (BW) kan de huurder tot uiterlijk zes maanden na het tijdstip waarop een door hem met betrekking tot die woonruimte voor de eerste maal aangegane huurovereenkomst is ingegaan, de huurcommissie verzoeken uitspraak te doen over de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs.
4.4.
De huurovereenkomst met betrekking tot de woonruimte is tussen [eiser] en [gedaagde 1] voor het eerst ingegaan op 1 november 2024, zodat per 1 november 2024 een “nieuwe” huurovereenkomst tussen deze partijen tot stand is gekomen. Vanaf die ingangsdatum is een termijn van zes maanden gaan lopen waarbinnen de huurprijs kan worden getoetst. [gedaagde 1] heeft binnen die termijn de huurcommissie op grond van artikel 7:249 BW Pro verzocht om uitspraak te doen over de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs. [gedaagde 1] heeft het verzoek dus tijdig bij de huurcommissie ingediend en is dus ontvankelijk in zijn verzoek.
Binding uitspraak huurcommissie
4.5.
Nu [eiser] binnen de in artikel 7:262 lid 1 BW Pro genoemde termijn van acht weken tegen de uitspraak van de huurcommissie is opgekomen, is deze uitspraak komen te vervallen en dient de kantonrechter te beslissen over het punt waarover de huurcommissie om een uitspraak was verzocht.
Ambtshalve toetsing
4.6.
In deze procedure gaat het om een overeenkomst tussen een handelaar en een consument. Daarom moet ambtshalve worden getoetst aan het Europese en Nederlandse consumentenrecht, met name aan Richtlijn 93/13 EG (de Richtlijn oneerlijke bedingen).
4.7.
Deze procedure gaat in de kern om vaststelling van de huurprijs. Het in artikel 4.1 van de huurovereenkomst bepaalde prijsbeding is een kernbeding. Dit beding is transparant en op grond van artikel 4 lid 2 van Pro de Richtlijn uitgesloten van verdere toetsing op oneerlijkheid.
4.8.
Verder is de huurprijs verhoogd. Het huurprijswijzigingsbeding van artikel 5 van Pro de huurovereenkomst is getoetst en niet oneerlijk bevonden.
All-in prijs
4.9.
In geschil is of partijen een all-in prijs zijn overeengekomen. Die prijs heeft niet alleen betrekking op verhuur van de woonruimte, maar ook op een vergoeding in verband met de levering van elektriciteit, gas en water en voor het leveren van overige goederen en diensten die verband houden met het gebruik van de woonruimte. Gedaagden hebben met de door hen overgelegde foto’s van de woonruimte voldoende onderbouwd dat de woonruimte door [eiser] volledig gemeubileerd is verhuurd. Niet relevant is dat in de huurovereenkomst geen aparte kostenpost is opgenomen voor het gebruik van de meubilering en stoffering of dat geen inventarislijst aan de huurovereenkomst is toegevoegd. [eiser] heeft gesteld dat hij de meubilering en stoffering kosteloos aanbiedt zodat zijn huurders – voornamelijk expats – geen tijd en moeite kwijt zijn aan de inrichting of ontruiming van de woonruimte. Hij doet dit dus met het oog op de verhuurbaarheid van de woonruimte. De gemeubileerde en gestoffeerde verhuur van de woonruimte is dan ook beoogd en niet om niet in gebruik gegeven. Aangenomen moet dus worden dat de vergoeding voor het gebruik van de meubilering en stoffering is verdisconteerd in de overeengekomen prijs. Die prijs omvat dus meer dan het enkele gebruik van de woonruimte, zodat sprake is van een all-in prijs.
4.10.
Om uitspraak te kunnen doen over de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs, moet de kantonrechter ambtshalve overgaan tot splitsing van de all-in prijs. De huurcommissie heeft op grond van artikel 17a lid 1 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (UHW) de overeengekomen prijs per 1 november 2024 gesplitst in een huurprijs en een voorschotbedrag voor de servicekosten. Hoewel in artikel 7:262 BW Pro niet expliciet is bepaald dat de kantonrechter het toetsingskader van de UHW moet toepassen, volgt uit het systeem van de wettelijke regeling dat de kantonrechter aan de desbetreffende normen gebonden is. Dat de huurprijs hierdoor lager uitkomt, is het gevolg van de sanctie die de wetgever heeft verbonden aan het overeenkomen van een all-in prijs en is naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar.
Woningwaardering
4.11.
In het rapport van onderzoek van de huurcommissie is de woonruimte gewaardeerd op 184 punten. Het energielabel C kan volgens de huurcommissie niet in aanmerking worden genomen, omdat het na de ingangsdatum van de huurovereenkomst is geregistreerd (op 18 juli 2025). Volgens [eiser] heeft de huurcommissie het energielabel C ten onrechte niet meegewogen in de waardering van de huurprijs. [eiser] stelt onder verwijzing naar jurisprudentie van de Hoge Raad dat de feitelijke situatie ten tijde van het opmaken van het label gelijk is aan de situatie bij aanvang van de huurovereenkomst. [2] Als het energielabel C wordt meegewogen in de waardering van de huurprijs komt die uit op 188 punten, aldus [eiser] . Volgens gedaagden volgt uit de toelichting bij de Wet Betaalbare Huur dat er een energielabel moet zijn op de peildatum van de procedure, zodat de huurcommissie het energielabel C terecht niet heeft meegeteld. De discussie over het energielabel is volgens gedaagden zinloos, omdat moet worden uitgegaan van de ambtshalve gesplitste huurprijs.
4.12.
De kantonrechter is van oordeel dat het energielabel inderdaad niet relevant is voor de waardering van de woonruimte. Als het puntenaantal van de woonruimte moet worden vastgesteld op 188 geldt een maximaal redelijke aanvangshuurprijs van € 1.170,91. Dat bedrag is hoger dan de ambtshalve gesplitste huurprijs van € 1.084,60 per maand, zodat laatstgenoemd bedrag met ingang van 1 november 2024 als huurprijs moet worden vastgesteld. Dit betekent dat de kale huurprijs op de ingangsdatum van de huurovereenkomst niet hoger was dan de toenmalige liberalisatiegrens. Uit het voorgaande volgt dat de vorderingen van [eiser] moeten worden afgewezen.
Rijksmonument
4.13.
De maximale huurprijs wordt met 35% vermeerderd indien de woonruimte bestaat uit of deel uitmaakt van een rijksmonument als bedoeld in artikel 1.1 van de Erfgoedwet en de huurovereenkomst betreffende die woonruimte is afgesloten na het tijdstip van inwerkingtreding van de Wet betaalbare huur (artikel 8a lid 1 BHW). Deze prijsopslag telt niet mee bij het bepalen of de woonruimte boven de in artikel 7:247 BW Pro genoemde grens valt (artikel 8a lid 6 BHW). Met de opslag van 35% komt de maximale huurprijs uit op
€ 1.464,21 per maand met ingang van 1 november 2024. De kantonrechter zal de huurprijs van de woonruimte vaststellen op dit bedrag.
4.14.
[eiser] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van gedaagden worden begroot op:
- salaris gemachtigde
€
576,00
(2 punten × € 288,00)
- nakosten
€
144,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
720,00
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
wijst de vorderingen van [eiser] af,
5.2.
stelt de huurprijs van de woonruimte met ingang van 1 november 2024 vast op
€ 1.464,21 per maand,
5.3.
veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 720,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eiser] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. T.M.A. van Löben Sels en in het openbaar uitgesproken op 23 juli 2026.
33806