Uitspraak
RECHTBANKAMSTERDAM
Civiel recht
Kantonrechter
Zaaknummer: 12103708 \ CV EXPL 26-1990
Vonnis van 23 juli 2026 (bij vervroeging)
in de zaak van:
STICHTING ACHMEA DUTCH RESIDENTIAL FUND,
gevestigd te Amsterdam,
eiseres,
hierna te noemen: Achmea,
gemachtigde: Janssen & Janssen c.s.,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
procederende in persoon.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met bijlagen van 10 februari 2026 van Achmea;
- het tussenvonnis van 6 maart 2026, waarin Achmea is verzocht uitleg te geven over de gehanteerde berekeningswijze van de huurprijsverhoging;
- de akte uitlating van Achmea over de huurprijsverhoging;
- het aanhoudingsverzoek van 3 april 2026 van [gedaagde] ;
- het tussenvonnis van 17 april 2026, waarin een mondelinge behandeling is bevolen, waarna daarvoor een dag is bepaald;
- de e-mail van 16 juni 2026 van [gedaagde] ;
- de aanvullende bijlagen van 29 juni 2026 van Achmea.
1.2.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 14 juli 2026. Namens Achmea is mevrouw [naam] als gemachtigde verschenen. [gedaagde] is niet verschenen, hoewel daartoe behoorlijk opgeroepen. Achmea heeft haar zaak toegelicht. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van hetgeen ter zitting is verklaard en gebeurd.
1.3.
Ten slotte is vonnis bepaald. Daarna heeft [gedaagde] op 17 juli 2026 een e-mail aan de kantonrechter gestuurd.
2.De feiten
2.1.
Achmea verhuurt met ingang van 1 oktober 2011 aan [gedaagde] de woning aan het adres [adres] tezamen met een parkeerplaats met nummer [nummer] (hierna tezamen: het gehuurde). De huurovereenkomst is aanvankelijk voor bepaalde tijd aangegaan voor de duur van één jaar. De huurovereenkomst is na 30 september 2012 voor onbepaalde tijd verlengd. De huurprijs is bij vooruitbetaling verschuldigd. De huidige huurprijs bedraagt € 1.343,24 per maand. Het betreft geliberaliseerde huur. Op deze huurovereenkomst zijn algemene voorwaarden (hierna: AV) en bijzondere bepalingen (hierna: BP) van toepassing.
2.2.
Vanaf februari 2025 is een huurachterstand ontstaan die steeds verder is opgelopen. Achmea heeft [gedaagde] vervolgens meermaals gesommeerd om de openstaande huurbedragen te betalen. Achmea heeft voor de inning van de huurachterstand de gemachtigde als incassobureau in de arm genomen en de kosten daarvoor bij [gedaagde] in rekening gebracht.
2.3.
Per september 2025 is [gedaagde] begonnen aan een inhaalslag om de huurachterstand weg te werken. [gedaagde] is hier echter na 1 april 2026 mee opgehouden. Vanaf dat moment voldoet [gedaagde] alleen de maandelijkse huurpenningen aan Achmea, waardoor op dit moment nog steeds een huurachterstand bestaat.
3.Het geschil
3.1.
Achmea vordert – samengevat – dat de kantonrechter [gedaagde] veroordeelt tot betaling aan Achmea van € 2.817,82, bestaande uit de huurachterstand, reeds verbeurde wettelijke rente en buitengerechtelijke incassokosten, met nevenvorderingen.
3.2.
Achmea legt aan haar vorderingen ten grondslag dat [gedaagde] niet (tijdig) aan zijn huurbetalingsverplichting uit de tussen partijen bestaande huurovereenkomst heeft voldaan en dat daardoor een huurachterstand is ontstaan. [gedaagde] is gehouden de achterstallige huur te betalen aan Achmea.
3.3.
[gedaagde] erkent de ontstane huurachterstand, maar voert aan dat de huurachterstand nu niet meer oploopt en dat hij bereid is om een betalingsregeling te treffen om de huurachterstand in te lopen.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
Ambtshalve toetsing
4.1.
De huurovereenkomst is gesloten tussen een handelaar (Achmea) en een consument ( [gedaagde] ). Daarom moet in beginsel ambtshalve worden getoetst aan het Europese en Nederlandse consumentenrecht, met name aan Richtlijn 93/13/EEG (de Richtlijn oneerlijke bedingen).
Huurprijs en servicekosten
4.2.
Het huurprijsbeding in artikel 4.4 van de huurovereenkomst en het servicekostenbeding in de artikelen 4.4 en 6 van de huurovereenkomst zijn kernbedingen. Deze bedingen zijn transparant en op grond van artikel 4 lid 2 van Pro de Richtlijn uitgesloten van verdere toetsing op oneerlijkheid.
4.3.
De huurovereenkomst, AV en BP bevatten meerdere bepalingen waarin is vastgelegd hoe de huurprijs kan worden gewijzigd. Op grond van artikel 5.2 van de huurovereenkomst kan de huurprijs jaarlijks worden aangepast overeenkomstig het gestelde in artikel 18 van Pro de AV, te weten op basis van de consumentenprijsindex (CPI). De artikelen 10.1.2 tot en met 10.1.5 van de BP bieden de mogelijkheid om de huurprijs eveneens te verhogen op basis van de CPI, maar dan vermeerderd met een maximale opslag van 3%. Op grond van de artikelen 10.1.6 en 10.1.7 van de BP kan de huurprijs ook worden verhoogd op basis van markthuurprijsherziening. Bij tussenvonnis d.d. 6 maart 2026 is Achmea in de gelegenheid gesteld om toe te lichten of een markthuurprijsherziening op grond van de artikelen 10.1.6 en 10.1.7 van de BP heeft plaatsgevonden. Achmea heeft daarop toegelicht dat een markthuurprijsherziening op grond van dit beding nooit is toegepast. Gelet daarop stelt de kantonrechter vast dat de vordering niet op de artikelen 10.1.6 en 10.1.7 van de BP gegrond is, zodat deze bedingen niet getoetst hoeven te worden. Ten aanzien van de overige bepalingen inzake de huurprijswijziging geldt dat sprake is van een indexatiebeding en een opslagbeding. De kantonrechter acht beide bedingen niet oneerlijk.
Buitengerechtelijke incassokosten
4.4.
Artikel 16 van Pro de BP luidt als volgt:
16“
Alle kosten, welke voortvloeien uit het door huurder niet nakomen van deze overeenkomst en van eventuele geschillen, zowel in als buiten rechte, zijn voor rekening van de huurder.”
Alle kosten, welke voortvloeien uit het door huurder niet nakomen van deze overeenkomst en van eventuele geschillen, zowel in als buiten rechte, zijn voor rekening van de huurder.”
4.5.
De artikelen 20.3 en 20.4 van de AV luiden, voor zover relevant, als volgt:
20.3 “
“
Indien een van partijen toerekenbaar tekortschiet in de nakoming van enige verplichting welke ingevolge de wet en/of de huurovereenkomst op haar rest en de ander partij daardoor gerechtelijke en/of buitengerechtelijke maatregelen moet nemen, zijn alle daaruit voortvloeiende kosten voor rekening van de tekortschietende partij.
Indien een van partijen toerekenbaar tekortschiet in de nakoming van enige verplichting welke ingevolge de wet en/of de huurovereenkomst op haar rest en de ander partij daardoor gerechtelijke en/of buitengerechtelijke maatregelen moet nemen, zijn alle daaruit voortvloeiende kosten voor rekening van de tekortschietende partij.
20.4
Ingeval het tekortschieten bestaat uit de niet tijdige betaling van een geldsom en in verband met de incassering daarvan buitengerechtelijke kosten moeten worden gemaakt, worden deze hierbij bepaald op tenminste 15% van het verschuldigde bedrag met een minimum van € 125,-. […]”
4.6.
Deze bedingen wijken ten nadele van de consument af van de wettelijke regeling over buitengerechtelijke kosten. Contractuele afwijking van dwingendrechtelijke bepalingen is, op grond van het arrest van de Hoge Raad van 10 februari 2023 (ECLI:NL:HR:2023:198, r.o. 3.8.4) oneerlijk. Op grond van artikel 16 BP Pro en artikel 20.3 AV kunnen alle (daaruit voortvloeiende) kosten op de consument worden verhaald, indien er als gevolg van een niet-nakomen door de consument maatregelen moeten worden genomen. Dat zou dus tot gevolg kunnen hebben dat de consument op grond van deze bedingen belast wordt met hoge kosten, terwijl de consument in de wettelijke regeling uitsluitend buitengerechtelijke kosten is verschuldigd, mits is voldaan aan het bepaalde in artikel 6:96 lid 6 BW Pro, waarbij de aanmaning als bedoeld in dat artikellid ook nog moet voldoen aan de door de Hoge Raad in zijn arrest van 25 november 2016 (ECLI:NL:HR:2016:2704) gestelde eisen. De bedingen hebben aldus een aanzienlijk bredere strekking dan wat aan de consument op grond van de Wet normering buitengerechtelijke incassokosten en het Besluit incassokosten in rekening mag worden gebracht. De bedingen zijn daarom oneerlijk.
4.7.
Verder is in artikel 20.4 AV weliswaar vermeld hoeveel de kosten bedragen, namelijk 15% van de vordering met een minimum van € 125,00, maar ook dat is of kan meer zijn dan wat de consument op grond van het Besluit vergoeding buitengerechtelijke incassokosten verschuldigd is. Daarin is de hoogte van de vergoeding tot een bepaald bedrag 15%, maar loopt dit percentage af naarmate de vordering oploopt. Dat is niet het geval in artikel 20.4 AV. Daarom is ook dit beding oneerlijk.
Wettelijke rente
4.8.
De contractuele rente volgens de artikelen 11 BP en 20.2 AV bedraagt 1% per maand. Jaarlijks is dat een contractuele rente van 12%. Dit is beduidend hoger dan de huidige, toegestane wettelijke rente. Het rentebeding heeft alleen betrekking op overtredingen van de huurder en niet op die van de verhuurder. Voor het rentebeding wordt nergens in de overeenkomst, BP of AV een voordeel geboden ter compensatie van het nadeel dat dit voor huurder meebrengt. Gelet hierop wordt het evenwicht tussen de uit de huurovereenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen ten nadele van huurder aanzienlijk verstoord. Het rentebeding is daarmee een oneerlijk beding.
Consequentie van de oneerlijkheid van de bedingen
4.9.
Het gevolg van de oneerlijkheid is dat de hiervoor aangehaalde bedingen buiten toepassing moeten worden gelaten. Op de bedingen kan dus geen beroep worden gedaan. Nu sprake is van oneerlijke bedingen, kan daarvoor niet worden teruggevallen op eventuele wettelijke regelingen (zie: HvJ EU 27 januari 2021, ECLI:EU:C:2021:68).
4.10.
Dit betekent dat de gevorderde wettelijke rente en buitengerechtelijke kosten niet toewijsbaar zijn.
Huurachterstand
4.11.
Tussen partijen is niet in geschil dat op dit moment een huurachterstand bestaat in relatie tot het gehuurde. Uit de actuele specificatie van de huurachterstand en de verklaring van Achmea ter zitting volgt dat de achterstand op dit moment € 1.980,97 bedraagt. [gedaagde] heeft de juistheid van dit bedrag niet betwist. De kantonrechter stelt de huurachterstand tot 1 juli 2026 daarom vast op € 1.980,97. [gedaagde] moet zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst nakomen en moet daarom deze achterstand volledig inhalen.
4.12.
[gedaagde] heeft geen feiten of omstandigheden gesteld die op enigerlei wijze zouden kunnen rechtvaardigen dat hem (nader) uitstel van betaling wordt gegund. Voor zover dit al relevant is voor de beoordeling van de vordering van Achmea, heeft [gedaagde] op 16 juni 2026 aangevoerd dat hij in staat is om € 450,- per maand af te lossen op de huurachterstand en daarom graag een regeling wil treffen. Echter, dat [gedaagde] hieraan sindsdien uitvoering geeft of heeft gegeven is niet gebleken en ter zitting ook betwist door Achmea. Bovendien heeft Achmea ter zitting onweersproken naar voren gebracht dat zij van [gedaagde] geen concreet verzoek om voor een dergelijke betalingsregeling heeft ontvangen. [gedaagde] had de mogelijkheid om een eventuele betalingsregeling tijdens de mondelinge behandeling met Achmea te bespreken, maar heeft – zonder concrete toelichting voor zijn afwezigheid – ervoor gekozen om niet op de mondelinge behandeling te verschijnen. Zijn verzoek van 16 juni 2026
om alsnog schriftelijk of mondeling verweer te mogen voeren omdat ‘de mondelinge behandeling al op 14 juli 2026 heeft plaatsgevonden en hij daarbij niet aanwezig is geweest omdat hij zich heeft vergist in de datum’, is gezien de verzenddatum van de e-mail onbegrijpelijk en wordt dan ook gepasseerd.
4.13.
Dat hij hetzelfde verzoek nogmaals per e-mail van 17 juli 2026 heeft toegezonden maakt dat niet anders. Het tweemaal verzenden van hetzelfde verzoek vanwege een vergissing in de zittingsdatum, waarvan het eerste verzoek notabene dateert van ruimschoots voorafgaand aan de mondelinge behandeling, maakt dat de kantonrechter niet geloofwaardig acht dat hij zich daadwerkelijk heeft vergist in de datum. Het moet er eerder voor gehouden worden dat [gedaagde] kennelijk op voorhand al de keuze heeft gemaakt om niet te verschijnen en na afloop een aanhoudingsverzoek te doen. Bij die stand van zaken ziet de kantonrechter geen aanleiding om [gedaagde] nogmaals in de gelegenheid te stellen om zijn standpunt nader toe te lichten. Hetgeen hij voor het overige in de e-mail van 17 juli 2026 naar voren heeft gebracht wordt daarom buiten beschouwing gelaten, waarbij bovendien wordt opgemerkt dat deze e-mail uitsluitend naar de kantonrechter is verstuurd en niet naar de wederpartij, die daar dus niet op heeft kunnen reageren.
4.14.
Bij deze stand van zaken zal [gedaagde] worden veroordeeld tot betaling aan Achmea van € 1.980,97 aan openstaande huur.
Proceskosten
4.15.
[gedaagde] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Achmea worden tot op heden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
153,77
- griffierecht
€
529,00
- salaris gemachtigde
€
434,00
(2 punten × € 217,00)
- nakosten
€
108,50
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.225,27
5.De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
veroordeelt [gedaagde] om aan Achmea te betalen een bedrag van € 1.980,97;
5.2.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van Achmea tot op heden begroot op € 1.225,27, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening indien [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend;
5.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
5.4.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis gewezen door mr. M. Wiltjer, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 23 juli 2026 in aanwezigheid van de griffier mr. J.E.F. Chel.