ECLI:NL:RBAMS:2026:7180 - Rechtbank Amsterdam - Toetsing en aanvulling huurovereenkomst wegens oneerlijke...

Uitspraak

RECHTBANK AMSTERDAM

Civiel recht

Kantonrechter

fno: 33623

Zaaknummer: 11980208 \ CV EXPL 25-16392

Vonnis van 14 juli 2026

in de zaak van

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[eiser] B.V.,

gevestigd te Eindhoven,

eisende partij,

gemachtigde: Ultimoo Incasso B.V.,

tegen

[gedaagde] ,

wonende te [woonplaats] ,

gedaagde partij,

niet verschenen.

Verloop van de procedure

Eisende partij heeft gedaagde partij gedagvaard en ontbinding van de op 4 februari 2022 gesloten huurovereenkomst gevorderd. Verder heeft eisende partij veroordeling van gedaagde partij gevorderd tot ontruiming van de gehuurde woning en betaling van huurachterstand, rente en kosten.

Gedaagde partij is niet verschenen. Tegen gedaagde partij is verstek verleend. De datum voor vonnis is bepaald op vandaag.

Gronden van de beslissing

Besluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening

1. Eisende partij heeft voldaan aan de informatieplicht en de meldplicht als bedoeld in artikel 2 van Pro Besluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening.

Ambtshalve toetsing oneerlijke bedingen

2. In deze procedure gaat het om een overeenkomst tussen een handelaar en een consument. Daarom moet ambtshalve worden getoetst aan het Europese en Nederlandse consumentenrecht, met name aan Richtlijn 93/13 EG (de Richtlijn oneerlijke bedingen). Als er oneerlijke bepalingen in de huurovereenkomst of de algemene voorwaarden staan, moet de kantonrechter deze vernietigen. Eisende partij die bepalingen dan niet gebruiken en zij mag ook geen beroep meer doen op aanvullend recht (zie ECLI:EU:C:2021:68).

3. Over de huurprijs is in de huurovereenkomst het volgende opgenomen:

“4. Betalingsverplichting, betaalperiode

4.1

Met ingang van de ingangsdatum van deze huurovereenkomst bestaat de betalingsverplichting van huurder uit:


de huurprijs;


de vergoeding in verband met de levering van elektriciteit, gas, water en/of verwarming voor het verbruik in het woonruimtegedeelte van het gehuurde;


de vergoeding voor de overige zaken en diensten die geleverd worden in verband met de bewoning van het gehuurde (servicekosten).

4.2

De vergoeding in verband met de levering van elektriciteit, gas, water en/of verwarming voor het gebruik in het woonruimtegedeelte van het gehuurde op basis van een zich in dat gedeelte bevindende individuele meter bestaat uit de feitelijke kosten op basis van de meterstanden.

4.3

De vergoeding voor de overige zaken en diensten die geleverd worden in verband met de bewoning van het gehuurde, zoals aangegeven in artikel 7 wordt Pro vastgesteld door de verhuurder. Op de vergoeding als bedoeld in artikel 4.2 en 4.3 wordt een systeem van voorschotbetalingen met latere verrekening toegepast, zoals aangegeven in de artikelen 17.1 tot en met 17.15 van de algemene bepalingen.

4.4

De huurprijs en het voorschot als bedoeld in artikel 4.2 en 4.3 zijn bij vooruitbetaling verschuldigd, steeds te voldoen vóór of op de eerste dag van de periode waarop de betaling betrekking heeft op de door verhuurder aangegeven wijze.

4.5

Per betaalperiode van één maand bedraagt:


€ 955,00


€ 34,50


€ 28,50


€ 60,00


€ 43,00


€ 12,50

Totaal € 1.133,50”

4. Verder is in artikel 7 van Pro de huurovereenkomst opgenomen:

“7. Voorschot servicekosten

7.1

De door of vanwege verhuurder voor huurder te verzorgen bijkomende leveringen en diensten (servicekosten) kunnen de volgende zijn:

‘Huurtoeslag-’ leveringen en diensten:


kosten voor dienst- en recreatieruimten: € n.v.t.


energiekosten voor gemeenschappelijke ruimten inclusief de € 5,00

kosten van het meten van warmte- en energieverbruik voor

gemeenschappelijke ruimten;


huismeesterkosten (70% van de werkelijke kosten); € 15,00


schoonmaakkosten voor gemeenschappelijke ruimten; € 8,00

Overige leveringen en diensten:


internet in het gehuurde (o.b.v. faire-use-principe);


internet in gemeenschappelijke ruimten (o.b.v. faire-use-principe);


beheerkosten internet- en camerasysteem;


afschrijving hardware internet- en camera-apparatuur;


verbruik en aansluiting gas, water, elektra en verwarming, inclusief de kosten van het meten van warmte- en energieverbruik in het gehuurde;


gebruik van gemeenschappelijke ruimten;


energiekosten voor gemeenschappelijke ruimten inclusief de kosten van het meten van warmte- en energieverbruik voor gemeenschappelijke ruimten;


waterverbruik en vastrecht ten behoeve van de gemeenschappelijke ruimten:


schoonmaakkosten voor gemeenschappelijke ruimten;


afschrijving meubilering en stoffering in gemeenschappelijke ruimten;


klein onderhoud (incl. vervangen van de lampen) aan de algemene ruimten;


huismeesterkosten (70% van de werkelijke kosten);


kosten extra beveiligingsdienst (indien noodzakelijk);


onderhoud diverse gemeenschappelijke installaties;


telefoonkosten spreekluisterverbinding t.b.v. de lift;


ter beschikking stellen was- en droogmachines;


onderhoud was-en droogmachine;


onderhoud speedgate/toegangscontrole parkeergarage/terrein;


huistelefoon;


glasbewassing;


tuinonderhoud;


administratiekosten 5%.”

5. Eisende partij vordert huurachterstand, die, zoals uit productie 2 volgt, bestaat uit huur en servicekosten en daarmee doet zij een beroep op artikel 4.5 van de huurovereenkomst. Dit prijsbeding betreft het eigenlijke voorwerp van de overeenkomst (een zogenaamd kernbeding). Gesteld noch gebleken is dat over dit beding afzonderlijk is onderhandeld. Ingevolge artikel 4 lid 2 van Pro de Richtlijn oneerlijke bedingen dienen kernbedingen alleen aan deze richtlijn (ambtshalve) te worden getoetst indien deze niet duidelijk en begrijpelijk zijn geformuleerd.

6. Artikel 4.5 is niet duidelijk en begrijpelijk geformuleerd, ook niet wanneer dit gelezen wordt in samenhang met lid 1 tot en met 4 van artikel 4 en Pro/of artikel 7, en voldoet derhalve niet aan de vereisten van transparantie. In de opsomming in artikel 4.5 is immers niet vermeld waarop de verschillende bedragen zien, of het kale huur of diensten betreft en als dat laatste het geval is, of het gaat om de diensten zoals genoemd onder artikel 7. Evenmin is uit de artikelen op te maken of de bedragen een voorschot betreffen of een vaste prijs. Uit de onder artikel 7.1 genoemde overige leveringen en diensten blijkt verder dat deze zowel zien op eigen verbruik (van bijvoorbeeld energie), als ook op gezamenlijk verbruik (in de gemeenschappelijke ruimten) en op vaste kosten (met afschrijving), zoals “huistelefoon” en “administratiekosten 5%”, terwijl in artikel 4.3 is bepaald dat op de vergoeding voor servicekosten een systeem van voorschotbetalingen met latere verrekening wordt toegepast. Ook is niet duidelijk of de in artikel 7.1 genoemde bedragen reeds zijn opgenomen in de totaalprijs die onder artikel 4.5 is genoemd of dat deze bedragen hier nog bovenop komen.

7. De economische gevolgen die het sluiten van de overeenkomst met zich brengen voor de huurder kunnen daardoor niet worden ingeschat, ook niet bij benadering. In dit verband wordt verwezen naar het arrest van het Europese Hof van Justitie van 20 maart 2025 (ECLI:EU:C:2025:192), waarin in ro. 74 is bepaald dat de consument de economische gevolgen die uit de overeenkomst voor hem kunnen voortvloeien alleen kan inschatten als deze nauwkeurig zijn omschreven en dat het verder noodzakelijk is dat uit de overeenkomst in haar geheel redelijkerwijs valt op te maken wat de aard van de diensten is die worden verricht als tegenprestatie van de overeengekomen vergoeding. De kantonrechter is dan ook van oordeel dat artikel 4.5 niet transparant is, zodat deze bepaling, ondanks dat die ziet op het eigenlijke voorwerp van de overeenkomst, moet worden getoetst op oneerlijkheid.

8. Bij de beoordeling van het oneerlijke karakter van een beding gaat het erom of dat beding, in strijd met de goede trouw, het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoort (artikel 3 lid 1 van Pro de richtlijn). Hierbij moeten alle omstandigheden rond de sluiting van de overeenkomst worden meegewogen en alle andere bedingen van de overeenkomst, rekening houdend met de aard van de goederen of diensten waarop de overeenkomst betrekking heeft, in aanmerking worden genomen. Daarbij moet worden uitgegaan van de datum waarop de overeenkomst is gesloten. Als een beding als oneerlijk wordt aangemerkt, is de consument hieraan niet gebonden.

9. Dat artikel 4.5 niet transparant is, betekent niet automatisch dat dit beding oneerlijk is, maar dit weegt wel mee bij de beoordeling daarvan. Artikel 4.5 ziet volgens eisende partij zowel op de kale huurprijs als op de prijs van de servicekosten. Bij de toetsing op oneerlijkheid dient artikel 4.5 dan ook gesplitst te worden en afzonderlijk te worden beoordeeld ten aanzien van de kale huurprijs en de prijs voor de servicekosten. De bedongen vergoedingen zien immers op van elkaar te onderscheiden diensten met een eigen grondslag.

10. In artikel 4.5 is niet vermeld wat het bedrag voor de kale huurprijs is. Er worden bedragen genoemd in dat artikel maar niet duidelijk is waarvoor deze zijn bedoeld, zodat niet uit te sluiten is dat meerdere genoemde bedragen zien op de kale huurprijs. Controle achteraf van de in rekening gebrachte bedragen is door deze onduidelijkheid niet mogelijk en ook eventueel doorgevoerde (huur)prijsverhogingen kunnen niet op juistheid worden gecontroleerd. Eisende partij kan daardoor ook niet ter verantwoording worden geroepen. Gedaagde partij kon voorts op basis van dit beding bij het sluiten van de overeenkomst zijn economische positie ten aanzien van de kale huurprijs niet voldoende bepalen. Het evenwicht tussen de rechten en verplichtingen van partijen is door het beding dan ook aanzienlijk te nadele van gedaagde partij verstoord. Artikel 4.5, voor zover het ziet op de kale huurprijs, is dan ook oneerlijk en bindt de gedaagde partij niet.

10. Gevolg hiervan is evenwel dat de overeenkomst tot verhuur van de woning niet kan blijven voortbestaan, tenzij gedaagde partij daardoor zou worden geconfronteerd met uiterst nadelige consequenties en in zijn belangen wordt geschaad (zie artikel 6 lid 1 richtlijn Pro), in welk geval de kantonrechter de overeenkomst kan aanvullen (zie onder andere ECLI:EU:C:2020:954).

12. Nu de huurovereenkomst is afgesloten voor onbepaalde tijd en gedaagde partij nog in het gehuurde woont, ondervindt hij uiterst nadelige gevolgen bij het vervallen van de huurovereenkomst. Zonder huurovereenkomst verblijft hij immers zonder recht of titel in het gehuurde. Dit geeft aanleiding na schrapping van het oneerlijke beding de overeenkomst aan te vullen op basis van de Nederlandse regelgeving met betrekking tot het Woningwaarderingsstelsel. De kantonrechter bemoeit zich daarbij niet met de vraag welke prijs redelijk is voor de gehuurde woning, maar sluit zich, om de overeenkomst op juiste wijze aan te vullen, aan bij de Nederlandse regelgeving. Eisende partij wordt daarom in de gelegenheid gesteld een berekening van het aantal punten van de woning te overleggen, toe te lichten welke (maximale) kale huurprijs bij aanvang van de huurovereenkomst in 2022 correspondeerde met het aantal punten van de woning, wat, uitgaande van dat bedrag (met eventuele eerder doorgevoerde verhogingen nadat de huurovereenkomst is aangevangen), de hoogte van de huurachterstand zou zijn en zich daarnaast uit te laten over deze ambtshalve toetsing.

12. Ten aanzien van de servicekosten geldt het volgende. Nu gedaagde partij voorafgaand aan het sluiten van de overeenkomst slechts kennis heeft kunnen nemen van een opsomming van bedragen, zonder te weten waarvoor deze bedragen betaald moeten worden, is ook dat deel van artikel 4.5 niet alleen niet transparant, maar ook oneerlijk. Voor gedaagde partij is uit het beding niet op te maken voor welke service hoeveel moet worden betaald, waardoor hij niet kan controleren of eisende partij de juiste bedragen hanteert en of de kosten gerechtvaardigd zijn. Gedaagde partij kon dus niet weten waarmee hij akkoord ging en dus evenmin ten aanzien van de servicekosten zijn economische positie inschatten. Dat maakt dat het evenwicht tussen de rechten en verplichtingen van partijen, in strijd met de goede trouw, ook ten aanzien van de servicekosten aanzienlijk is verstoord ten nadele van de consument.

12. Nu het servicekostenprijsbeding oneerlijk is, bindt ook dit beding gedaagde partij niet. Gevolg hiervan is dat de overeenkomst ten aanzien van de servicekosten, als bijbehorende bij de huurovereenkomst, niet kan blijven voortbestaan, tenzij gedaagde partij ook daarvan uiterst nadelige gevolgen ondervindt en in zijn belangen wordt geschaad, in welk geval de kantonrechter de servicekostenovereenkomst moet aanvullen (zie onder andere ECLI:EU:C:2020:954).

15. Nu uit de overeenkomst niet kan worden opgemaakt welke service kosten in rekening werden gebracht en welke diensten gedaagde partij daarvan door het vervallen van de overeenkomst daadwerkelijk (ernstig) zou missen, kan niet worden geoordeeld of verval van de (gehele) overeenkomst ten aanzien van die service tot uiterst nadelig gevolgen voor gedaagde partij zou leiden (en dus de kantonrechter de overeenkomst moet aanvullen opdat deze niet vervalt). Eisende partij wordt daarom in de gelegenheid gesteld dit nader toe te lichten en zich voorts uit te laten over de geconstateerde oneerlijkheid van de bedingen. Bij de vraag naar de uiterst nadelige gevolgen voor gedaagde partij weegt voorts mee dat partijen, anders dan bij het vervallen van de huurovereenkomst, zonder veel moeite in overleg een nieuwe, duidelijke en eerlijke overeenkomst met betrekking tot de gewenste service kunnen sluiten. Reeds nu wordt overwogen dat een eventuele vordering van eisende partij op grond van ongerechtvaardigde verrijking voor reeds genoten service niet zal worden toegewezen omdat het niet redelijk is om alsnog een vergoeding voor de prestatie te krijgen, terwijl eisende partij gebruik maakt van een oneerlijk prijsbeding.

16. Het huurverhogingsbeding van artikel 5.1 van de huurovereenkomst en artikel 16 van Pro de algemene bepalingen zijn getoetst en worden niet oneerlijk bevonden.

17. Het beding over buitengerechtelijke incassokosten (artikel 25.2 van de algemene bepalingen) wordt wel als oneerlijk aangemerkt, omdat daarin niet (voldoende duidelijk) is vermeld dat de wettelijke regeling (artikel 6:96 BW Pro en het Besluit vergoeding buitengerechtelijke incassokosten) in het geval van een consument moet worden toegepast. Dit kan ertoe leiden dat hogere kosten in rekening worden gebracht dan wettelijk is toegestaan.

18. Dit beding ziet verder op gerechtelijke kosten en is ook op dat punt oneerlijk. De kantonrechter is op grond van de wet gehouden om de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten te veroordelen en deze proceskosten worden vastgesteld conform het liquidatietarief. De Hoge Raad heeft op 4 juli 2025 (ECLI:NL:HR:2025:1081) de prejudiciële vraag aan het Hof van Justitie van de Europese Unie gesteld, kort gezegd, of een consument met toepassing van artikel 237 Rv Pro kan worden veroordeeld in de proceskosten na vernietiging van het oneerlijke proceskostenbeding. Zolang hierover geen duidelijkheid bestaat, acht de kantonrechter het geheel achterwege laten van een proceskostenveroordeling in het geval van een huurovereenkomst niet aangewezen. Voor het geval in deze procedure een proceskostenveroordeling volgt, zullen de proceskosten volgens het gebruikelijke liquidatietarief worden toegewezen.

19. Eisende partij wordt in de gelegenheid gesteld zich bij akte over al het voorgaande en de eventuele gevolgen voor de vordering uit te laten. De zaak wordt daartoe verwezen naar de rol.

20.
Eisende partij dient een kopie van haar akte, inclusief dit vonnis, ten minste twee weken vóór de hierna te bepalen rolzitting aan de gedaagde partij toe te sturen. Daarbij moet zij aan gedaagde partij meedelen dat hij op die akte mag reageren of daarvoor uitstel kan vragen, en op welke wijze dat kan: mondeling door verschijning op de rolzitting of schriftelijk, in welk geval dit stuk uiterlijk op de laatste werkdag voorafgaand aan de rolzitting door de rechtbank moet zijn ontvangen.Eisende partij dient in dat kader niet alleen de akte, maar ook de hiervoor bedoelde mededeling/brief aan gedaagde partij in het geding te brengen. Wanneer niet kan worden vastgesteld dat de akte tijdig en met de juiste mededeling aan gedaagde partij is toegestuurd, wordt deze akte in beginsel buiten beschouwing gelaten.

21. Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.

Beslissing

De kantonrechter:

verwijst de zaak naar de rolzitting van
11 augustus 2026 om 10:00 uurvoor het nemen van een akte door eisende partij als hierboven omschreven;

bepaalt dat eisende partij de akte tenminste twee weken vóór deze rolzitting aan gedaagde partij moet sturen, zoals hiervoor is bepaald;

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. L. van Berkum, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 14 juli 2026.