Uitspraak
RECHTBANKAMSTERDAM
Civiel recht
Kantonrechter
Zaaknummer / rekestnummer: 12063714 \ EA VERZ 26-53
Beschikking van 10 juli 2026
in de zaak van
[verzoeker],
wonende te [woonplaats] ,
verzoekende partij in het verzoek,
verwerende partij in het tegenverzoek,
hierna te noemen: [verzoeker] ,
gemachtigde: mr. M.C. Boelen,
tegen
VVE [verweerder],
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
verwerende partij in het verzoek,
hierna te noemen: de VvE,
niet verschenen,
de belanghebbenden:
1.[belanghebbende 1] ,
hierna te noemen: [belanghebbende 1] ,
2.
[belanghebbende 2],
2.
[belanghebbende 2],
hierna samen te noemen: [belanghebbende 2] ,
3.
[belanghebbende 3],
3.
[belanghebbende 3],
hierna te noemen [belanghebbende 3] ,
allen wonende te [woonplaats] ,
belanghebbenden in het verzoek,
verzoekers in het tegenverzoek,
hierna allen samen te noemen: de belanghebbenden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het verzoekschrift, binnengekomen op 20 januari 2026,
- het verweerschrift met een tegenverzoek van de belanghebbenden,
- de mondelinge behandeling van 29 mei 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt. Op de mondelinge behandeling is [verzoeker] verschenen, bijgestaan door de gemachtigde. De gemachtigde van [verzoeker] heeft spreekaantekeningen voorgelezen en overgelegd. Verder zijn [belanghebbende 1] en [belanghebbende 3] verschenen. [belanghebbende 2] is niet verschenen, maar heeft bij monde van [belanghebbende 3] te kennen gegeven achter de inhoud van het verweerschrift te staan. Ter zitting is vastgesteld dat de belanghebbenden niet beschikken over een machtiging van de VvE. Hieruit volgt dat zij niet de VvE vertegenwoordigen, maar namens zichzelf een verweerschrift en tegenverzoeken hebben ingediend. Dat betekent dat de VvE niet in de procedure is verschenen.
2.De feiten
2.1.
Het gebouw en de daarbij horende gronde staande en gelegen aan de [locatie] is bij akte van 12 maart 2008 gesplitst in twee appartementsrechten, te weten enerzijds een bedrijfs-/winkelruimte en anderzijds vier bovenwoningen (de hoofdsplitsing). Dit laatste appartementsrecht is vervolgens met de akte van ondersplitsing gesplitst in vier woningen voor privédoeleinden.
2.2.
De hoofd-VvE heet Vereniging van eigenaars [locatie] . Deze VvE is niet actief, heeft geen bestuur, vergadert niet en is ook niet ingeschreven in de KvK.
2.3.
De onder-VvE (de onder 1 genoemde VvE) kent als gezegd vier appartementsrechten die elk op een etage liggen. Het appartement van [belanghebbende 1] bevindt zich op de eerste etage ( [huisnr.] -1), die van [belanghebbende 2] op de tweede ( [huisnr.] -2), die van [verzoeker] op de derde ( [huisnr.] -3) en tot slot die van [belanghebbende 3] op de vierde ( [huisnr.] -2).
2.4.
[belanghebbende 1] en [belanghebbende 2] verhuren voor onbepaalde tijd hun appartement en [verzoeker] en [belanghebbende 3] hebben hun hoofdverblijf in hun appartement.
2.5.
In de akte van hoofdsplitsing is het ‘modelreglement bij splitsing in appartementsrechten’ (versie januari 2006) van toepassing verklaard waarop aanvullingen en wijzigingen zijn vastgesteld. Met inachtneming van deze aanvullingen en wijzigingen luidt artikel 25 lid Pro 1van het reglement: “
Iedere eigenaar en gebruiker is verplicht het privé-gedeelte te gebruiken overeenkomstig de bestemming. Deze is voor het op de begane grond gelegen privé-gedeelte: bedrijfs-/winkelruimte en voor elk der overige privé-gedeelten: woning met voor privé-doeleinden. Het is toegestaan, mits met inachtneming van de daarvoor geldende gemeentelijke bepalingen, mede een kantoor- of beroepsruimte voor eigen gebruik in een woning te hebben. Het is niet toegestaan in het privé-gedeelte met index 2 beroepen of bedrijfsmatige activiteiten op het gebied van de horeca uit te oefenen, noch daarin gelegenheid te geven tot het (doen) uitoefenen van gokspelen. Voorts is het niet toegestaan de privé-gedeelten te exploiteren als pension-of kamerverhuurbedrijf. Een gebruik dat afwijkt van de in de akte nader gegeven bestemming is slechts geoorloofd met toestemming van de vergadering.” Artikel 25 lid 3 luidt Pro: “
In geval van ondersplitsing worden het gebruik, het beheer en het onderhoud van de bij de ondersplitsing betrokken goederen geregeld bij de ondersplitsing met inachtneming van de bepalingen in dit reglement.”
Iedere eigenaar en gebruiker is verplicht het privé-gedeelte te gebruiken overeenkomstig de bestemming. Deze is voor het op de begane grond gelegen privé-gedeelte: bedrijfs-/winkelruimte en voor elk der overige privé-gedeelten: woning met voor privé-doeleinden. Het is toegestaan, mits met inachtneming van de daarvoor geldende gemeentelijke bepalingen, mede een kantoor- of beroepsruimte voor eigen gebruik in een woning te hebben. Het is niet toegestaan in het privé-gedeelte met index 2 beroepen of bedrijfsmatige activiteiten op het gebied van de horeca uit te oefenen, noch daarin gelegenheid te geven tot het (doen) uitoefenen van gokspelen. Voorts is het niet toegestaan de privé-gedeelten te exploiteren als pension-of kamerverhuurbedrijf. Een gebruik dat afwijkt van de in de akte nader gegeven bestemming is slechts geoorloofd met toestemming van de vergadering.” Artikel 25 lid 3 luidt Pro: “
In geval van ondersplitsing worden het gebruik, het beheer en het onderhoud van de bij de ondersplitsing betrokken goederen geregeld bij de ondersplitsing met inachtneming van de bepalingen in dit reglement.”
2.6.
In de akte van ondersplitsing is het ‘modelreglement bij ondersplitsing in appartementsrechten ’(versie mei 2006) van toepassing verklaard waarop aanvullingen en wijzigingen zijn vastgesteld. Met inachtneming van deze aanvullingen en wijzigingen luidt artikel 25 lid 1 van Pro het reglement: “
Iedere eigenaar en gebruiker is verplicht het privé-gedeelte te gebruiken overeenkomstig de bestemming. Deze is voor elk van de privé-gedeelten: woning voor privé-doeleinden. Het is toegestaan, mits met inachtneming van de daarvoor geldende gemeentelijke bepalingen, mede een kantoor- of beroepsruimte voor eigen gebruik in een woning te hebben. Het is niet toegestaan in de privé-gedeelten beroepen of bedrijfsmatige activiteiten op het gebied van de horeca uit te oefenen, noch daarin gelegenheid te geven tot het (doen) uitoefenen van gokspelen. Voorts is het niet toegestaan de privé-gedeelten te exploiteren als pension-of kamerverhuurbedrijf. Een gebruik dat afwijkt van de in de akte nader gegeven bestemming is slechts geoorloofd met toestemming van de vergadering.” Artikel 25 lid 3 luidt Pro: “
Het gebruik, het beheer en het onderhoud dient voorts te geschieden met inachtneming van het bepaalde in het reglement van de hoofdsplitsing.”
Iedere eigenaar en gebruiker is verplicht het privé-gedeelte te gebruiken overeenkomstig de bestemming. Deze is voor elk van de privé-gedeelten: woning voor privé-doeleinden. Het is toegestaan, mits met inachtneming van de daarvoor geldende gemeentelijke bepalingen, mede een kantoor- of beroepsruimte voor eigen gebruik in een woning te hebben. Het is niet toegestaan in de privé-gedeelten beroepen of bedrijfsmatige activiteiten op het gebied van de horeca uit te oefenen, noch daarin gelegenheid te geven tot het (doen) uitoefenen van gokspelen. Voorts is het niet toegestaan de privé-gedeelten te exploiteren als pension-of kamerverhuurbedrijf. Een gebruik dat afwijkt van de in de akte nader gegeven bestemming is slechts geoorloofd met toestemming van de vergadering.” Artikel 25 lid 3 luidt Pro: “
Het gebruik, het beheer en het onderhoud dient voorts te geschieden met inachtneming van het bepaalde in het reglement van de hoofdsplitsing.”
2.7.
In artikel 47 lid 5 van Pro het modelreglement van ondersplitsing staat: “
De vergadering kan geen besluiten nemen die strijdig zijn met het reglement of het huishoudelijk reglement van de hoofdsplitsing en de daarop gebaseerde besluiten van de vergadering van de hoofdsplitsing.”
De vergadering kan geen besluiten nemen die strijdig zijn met het reglement of het huishoudelijk reglement van de hoofdsplitsing en de daarop gebaseerde besluiten van de vergadering van de hoofdsplitsing.”
2.8.
Op 22 december 2025 heeft er een algemene ledenvergadering van de VvE plaatsgevonden waarbij het volgende besluit is genomen:
“Besluitvorming over het verlenen van toestemming aan [huisnr.] -4 voor incidentele vakantieverhuur conform de door de gemeente Amsterdam verleende vergunning vakantieverhuur, met aan die toestemming toegevoegd de volgende voorwaarden:
o
de toestemming geldt voor een periode van maximaal 5 jaar, of tot zoveel eerder als [belanghebbende 3] zijn appartementsrecht verkoopt,
de toestemming geldt voor een periode van maximaal 5 jaar, of tot zoveel eerder als [belanghebbende 3] zijn appartementsrecht verkoopt,
o
dat verhuur alleen toegestaan is aan huurders met minimaal 5 Airbnb-recensies en een score van minimaal 4,5/5;
dat verhuur alleen toegestaan is aan huurders met minimaal 5 Airbnb-recensies en een score van minimaal 4,5/5;
o
dat verhuur alleen toegestaan is aan stellen (maximaal 2 personen dus);
dat verhuur alleen toegestaan is aan stellen (maximaal 2 personen dus);
o
dat verhuurder alleen toegestaan, nadat de huurders – net zoals de huurders van de andere leden die huren op grond van een huurovereenkomst – hebben verklaard zich te zullen houden aan het huishoudelijk reglement.
dat verhuurder alleen toegestaan, nadat de huurders – net zoals de huurders van de andere leden die huren op grond van een huurovereenkomst – hebben verklaard zich te zullen houden aan het huishoudelijk reglement.
o
dat de VvE de door haar gegeven tijdelijke toestemming op ieder moment kan heroverwegen en in kan intrekken, als daar aanleiding voor zou bestaan.
dat de VvE de door haar gegeven tijdelijke toestemming op ieder moment kan heroverwegen en in kan intrekken, als daar aanleiding voor zou bestaan.
[belanghebbende 3] : voor.
[belanghebbende 1] : voor.
[naam] : voor.
[verzoeker] : tegen.
Voorstel is daarmee met absolute meerderheid van stemmen aangenomen.”
3.Het verzoek en het tegenverzoek
het verzoek
3.1.
[verzoeker] verzoekt de kantonrechter, uitvoerbaar bij voorraad, te verklaren voor recht dat het besluit van de VvE om tijdelijke vakantieverhuur aan [belanghebbende 3] toe te staan nietig is dan wel het besluit te vernietigen wegens strijd met de redelijkheid en billijkheid en tevens het besluit te schorsen totdat op het onderhavige verzoek onherroepelijk is beslist, met veroordeling van de VvE, [verzoeker] daarvan uitgesloten, in de proceskosten.
3.2.
[verzoeker] legt aan het verzoek het volgende ten grondslag. In de splitsingsakte is uitdrukkelijk bepaald dat de appartementen gebruikt moeten worden als woning voor privégebruik. Tijdelijk vakantieverhuur is in strijd daarmee, zodat het besluit nietig is. Ook heeft de VvE die bij de hoofsplitsing is opgericht hiervoor geen toestemming gegeven, net zoals de verpachter dat niet heeft gedaan. Verder is het besluit in strijd met de redelijkheid en billijkheid. [verzoeker] wil niet wonen in een gebouw waarin Airbnb-verhuur plaatsvindt en waar wisselende toeristen komen die overlast veroorzaken. Tot slot verzoekt [verzoeker] het besluit te schorsen totdat onherroepelijk op de verzoeken is beslist.
3.3.
De belanghebbenden voeren verweer. De toestemming voor vakantieverhuur is slechts een persoonsgebonden en tijdelijke afwijking van de splitsingsakte. Het is onderworpen aan vergaande aanvullende maatregelen en kan ten allen tijde worden ingetrokken. Het heeft aldus geen wijziging van de bestemming tot gevolg en daarmee is het niet in strijd met de splitsingsakte. Verder is het besluit op een zorgvuldige en evenwichtige wijze tot stand gekomen, zodat het besluit evenmin in strijd is met de redelijkheid en billijkheid. Ook heeft de winkeleigenaar op de begane grond toestemming verleend. Tot slot is er geen reden tot schorsing van het besluit en dient de uitvoerbaar bij voorraadverklaring te worden afgewezen.
het tegenverzoek
3.4.
De belanghebbenden verzoeken:
- [verzoeker] , voor de duur van de procedure, te gebieden om haar onrechtmatig handelen jegens de VvE en haar leden per direct te staken en gestaakt te houden,
- [verzoeker] te gebieden om aan alle leden van de VvE volledige toegang te verschaffen tot de inloggegevens van de bankrekening en het e-mailaccount van de VvE, en deze toegang nadien te blijven verschaffen,
- [verzoeker] te veroordelen in de proceskosten.
3.5.
De belanghebbenden leggen hieraan het volgende ten grondslag. [verzoeker] heeft jegens de Airbnb-gasten van [belanghebbende 3] onrechtmatig gehandeld door hen lastig te vallen en te intimideren. [verzoeker] dient zich van dit gedrag te onthouden. Daarnaast weigert [verzoeker] aan de overige leden toegang te verschaffen tot verschillende financiële zaken van de VvE. De belanghebbenden hebben hier recht op.
3.6.
[verzoeker] voert verweer. De tegenverzoeken houden onvoldoende verband met het verzoek, zodat deze moeten worden afgewezen. Ook zijn het vorderingen die bij dagvaarding hadden moet worden ingesteld. Verder voert [verzoeker] al jaren naar volle tevredenheid de administratie van de VvE en zij is ook bereid om deze taak over te dragen aan een andere eigenaar, mits daartoe een besluit wordt genomen. Tot slot betwist [verzoeker] dat zij onrechtmatig heeft gehandeld.
4.De beoordeling
het verzoek
algemene overwegingen
4.1.
Het verzoek is tijdig gedaan, namelijk binnen een maand na de dag waarop [verzoeker] van het besluit kennis heeft genomen (artikel 5:130 lid 2 BW Pro).
4.2.
Op grond van artikel 2:14 lid 1 jo Pro 5:129 lid 1 BW is een besluit van de VvE dat in strijd is met de akte van splitsing nietig.
4.3.
Als een besluit van de VvE in strijd is met de redelijkheid en billijkheid, dan is het besluit vernietigbaar (artikel 2:8 jo Pro 2:15 lid 1 sub b BW). De vernietiging van een besluit geschiedt door een uitspraak van de kantonrechter. Deze toets is een marginale toets; het gaat erom of de vergadering bij afweging van alle bij het besluit betrokken belangen in redelijkheid en billijkheid tot het besluit heeft kunnen komen.
uitleg akte van splitsing
4.4.
In zowel de akte van splitsing als van ondersplitsing staat dat het appartement gebruikt moet worden als woning voor privégebruik en dat het niet toegestaan is om deze te exploiteren als pension- of kamerverhuur. Volgens [verzoeker] valt het tijdelijk verhuren van het appartement ook onder dit verbod, maar dat hebben de belanghebbenden weersproken. Volgens hen ziet de exploitatie van een pension- en kamerverhuurbedrijf op structurele en bedrijfsmatige exploitatie van het appartement, waarbij het gebruik duurzaam wordt ingericht op een tegen vergoeding ter beschikking stellen van het appartement aan derden.
4.5.
Omdat partijen hierover van mening verschillen dient de bepaling in de splitsingsakte te worden uitgelegd. Bij de uitleg komt het volgens vaste jurisprudentie aan op de daarin tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degenen die de splitsingsakte en het daarin vastgestelde splitsingsreglement hebben vastgesteld. Deze bedoeling moet naar objectieve maatstaven worden afgeleid uit de omschrijving in de betreffende bepaling. De rechtszekerheid vergt dat daarbij slechts acht mag worden geslagen op gegevens die voor derden uit of aan de hand van de in de openbare registers ingeschreven splitsingsstukken kenbaar zijn.
4.6.
Naar het oordeel van de kantonrechter moet het tegen betaling verhuren van de woning aan Airbnb-gasten gelijk worden gesteld met pension- of kamerverhuur. De appartementen moeten volgens de akte worden gebruikt als woning voor privégebruik. Dat impliceert dat de woning niet bedrijfsmatig mag worden geëxploiteerd. Hierbij past niet dat de woning vanwege commerciële doeleinden wordt verhuurd, ook al is dat slechts kortstondig. Bovendien veronderstelt de term woning een zekere bestendigheid, terwijl toeristen niet in de woning wonen, maar deze slechts tijdelijk gebruiken. Incidenteel vakantieverhuur is daarom in strijd met de akte van hoofdsplitsing en de akte van ondersplitsing en dus in beginsel niet toegestaan. [1]
nietig besluit
4.7.
Uit beide reglementen volgt echter uit de laatste zin van artikel 25 lid 1 dat Pro door de vereniging (in het geval van de hoofdsplitsing: de hoofd-VvE en in het geval van ondersplitsing: de onder-VvE) toestemming kan geven voor afwijkend gebruik. Het betreft dan het verlenen van een persoonlijk en tijdelijk recht. In het geval van de VvE (dit is dus de onder-VvE) wordt de mogelijkheid van afwijking wel begrenst door het reglement of het huishoudelijk reglement van de hoofdsplitsing en de daarop gebaseerde besluiten van de vergadering van de hoofdsplitsing (zie artikel 47 lid 5 reglement Pro ondersplitsing). Dit betekent dat de VvE geen toestemming kan geven voor vakantieverhuur omdat dit gebruik in strijd is met de akte van hoofdsplitsing: daarin staat immers dat incidentele vakantieverhuur niet is toegestaan. Dit betekent dat het besluit van de VvE nietig is.
4.8.
De ledenvergadering van de hoofd-VvE kan wél toestemming verlenen verlenen voor afwijkend gebruik, zo volgt uit het reglement van de hoofdsplitsing. Dat is echter niet gebeurd. Dit wordt niet anders doordat de eigenaar van het appartementsrecht op de begane grond heeft laten weten geen bezwaar te hebben tegen tijdelijke verhuur. Dan nog steeds is deze toestemming niet bij vergadering gegeven.
in strijd met de redelijkheid en billijkheid
4.9.
Ten overvloede overweegt de kantonrechter dat in het geval de vergadering van de hoofd-VvE wel toestemming had verleend, dit besluit in strijd zou zijn met de redelijkheid en billijkheid en dus vernietigbaar. Dit wordt als volgt toegelicht. Er wordt door de belanghebbenden aan voorbij gegaan dat het alleen [verzoeker] is die alle overlast ervaart van de tijdelijke verhuur, terwijl de overige belanghebbenden daarentegen zelf geen enkele overlast van de verhuur ervaren. Zij zijn immers alle drie niet aanwezig op de momenten dat het appartement van [belanghebbende 3] wordt verhuurd. [belanghebbende 1] en [belanghebbende 2] verhuren hun appartement en ook [belanghebbende 3] is op de momenten van verhuur niet aanwezig. Dat betekent dat al de nadelige effecten feitelijk op één enkele appartementseigenaar komt te rusten, te weten [verzoeker] . Dit geldt temeer nu het juist [verzoeker] is die recht onder het appartement van [belanghebbende 3] woont en zij onbetwist heeft gesteld dat de appartementen erg gehorig zijn. Gelet hierop had de VvE de belangen van [verzoeker] zwaar moeten meewegen. Niet kan worden aangenomen dat hier aan is voldaan met de aanvullende voorwaarden die door de vergadering verbonden zijn aan de toestemming. Hierbij moet worden bedacht dat het hier gaat om een klein complex van slechts vier appartementen, gescheiden door één trappenhuis. Dit betekent dat vaste bewoners elkaar regelmatig tegenkomen en vertrouwd raken aan elkaar en elkaars leefgeluiden. Een wisseling van onbekende personen in het gebouw doet afbreuk aan die vertrouwdheid. Dit geldt des te meer nu de tijdelijke huurders langs de voordeur van [verzoeker] moeten lopen om het appartement van [belanghebbende 3] te bereiken, terwijl het trappenhuis volgens [verzoeker] zeer smal is. Daarnaast hebben toeristen nu eenmaal vaak een ander leefritme dan vaste bewoners en veroorzaken zij daardoor vaker overlast. Tot slot wordt overwogen dat het uitgangspunt is dat het volgens het reglement niet is toegestaan om de woning tijdelijk te verhuren. Een afwijking van dit uitgangspunt kan precedentwerking kan hebben waarbij deze afwijking – mede gelet op de (stem)verhoudingen in de VvE –neigt naar een voortdurende situatie met alle negatieve gevolgen voor [verzoeker] van dien.
4.10.
Nu reeds bij deze beschikking een eindbeslissing wordt gegeven, behoeft niet meer te worden beslist op het schorsingsverzoek.
4.11.
De VvE is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten betalen. Een vrijstelling in deze kosten van [verzoeker] wordt afgewezen, nu een wettelijke grondslag van een dergelijk verzoek ontbreekt. Het is aan de algemene ledenvergadering van de VvE om hierover een beslissing te nemen. De kosten van [verzoeker] worden begroot op € 93,00 aan griffierecht en op € 576,00 (2 x € 288,00) aan salaris gemachtigde en € 72,00 aan nakosten, in totaal € 741,00.
4.12.
De proceskostenveroordeling wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard.
in het tegenverzoek
4.13.
In beginsel kunnen belanghebbenden op grond van artikel 282 Rv Pro in een verzoekschriftprocedure een tegenverzoek indienen, mits aan de eis van connexiteit is voldaan. Dat geldt echter niet voor geschillen die normaliter bij dagvaardingen hadden moeten worden ingeleid. Het tegenverzoek van de belanghebbenden heeft betrekking op gesteld onrechtmatig handelen van [verzoeker] hetgeen thuishoort in een dagvaardingsprocedure. Dit geschil kan niet bij wege van een tegenverzoek in een verzoekschriftprocedure worden voorgelegd, nog daargelaten de vraag of er tussen het verzoek en de tegenverzoeken voldoende samenhang bestaat.
4.14.
Dat betekent dat de belanghebbenden niet-ontvankelijk worden verklaard in hun verzoeken.
4.15.
De belanghebbenden worden in de proceskosten veroordeeld. De proceskosten van [verzoeker] worden begroot op een punt salaris gemachtigde, te weten € 288,00.
5.BESLISSING
De kantonrechter:
in het verzoek
5.1.
verklaart het besluit van de algemene ledenvergadering van de VvE van 22 december 2025 dat ziet op het tijdelijke toestaan van vakantieverhuur nietig,
5.2.
veroordeelt de VvE in de proceskosten, aan de zijde van [verzoeker] tot op heden begroot op € 741,00,
5.3.
verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad,
in het tegenverzoek
5.4.
verklaart belanghebbenden niet-ontvankelijk in hun verzoeken,
5.5.
veroordeelt de belanghebbenden in de proceskosten, aan de zijde van [verzoeker] begroot op € 288,00,
in beide verzoeken
5.6.
wijst het meer of anders verzochte af.
Deze beschikking is gegeven door mr. B.T. Beuving en in het openbaar uitgesproken op 10 juli 2026.
58984