Uitspraak
RECHTBANK Amsterdam
Civiel recht, voorzieningenrechter
Zaaknummer: C/13/788488 / KG ZA 26-445 MK/EV
Vonnis in kort geding van 9 juli 2026
in de zaak van
[eiser],
te [woonplaats 1] (Egypte),
eisende partij bij dagvaarding van 16 juni 2026,
hierna te noemen: [eiser] ,
advocaat: mr. M.J. Heuvink,
tegen
[gedaagde],
te [woonplaats 2] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
advocaat: mr. K. Boukema.
1.De procedure
Op de mondelinge behandeling van 25 juni 2026 is namens [eiser] verschenen [broer van eiser] , (broer en mede-eigenaar van het in deze zaak relevante pand) en [nicht van eiser] (nicht en beheerder van het pand) met mr. Heuvink en tolk Engels L. Mitzman. [gedaagde] was aanwezig met tolk Arabisch M. Alhamwi en mr. Boukema. [eiser] heeft de vorderingen zoals omschreven in de dagvaarding toegelicht aan de hand van een pleitnota. [gedaagde] heeft verweer gevoerd, eveneens aan de hand van een pleitnota. Beide partijen hebben producties ingediend. Vonnis is bepaald op vandaag.
2.De feiten
2.1.
[eiser] is, samen met zijn broer en zus, (mede-)eigenaar van het pand aan de [adres] [huisnummers] (waaronder [huisnummer] ) te ( [postcode] ) [plaats] . Met ingang van 1 januari 2009 heeft [eiser] het appartement op nummer [huisnummer] (hierna: de woning) verhuurd aan [naam 1] .
2.2.
Tijdens een bezoek in 2022 trof [eiser] niet [naam 1] , maar [gedaagde] aan in de woning.
2.3.
[eiser] heeft op 28 februari 2023 aan [naam 1] geschreven dat hij de huurovereenkomst om die reden ontbindt en de woning zal laten ontruimen. Bij brief van 28 maart 2023 heeft [eiser] via een gerechtsdeurwaarder [gedaagde] verzocht om de woning binnen drie dagen te verlaten, omdat hij daar zonder recht of titel verblijft.
2.4.
Op 9 april 2023 heeft [naam 2] (de broer van [naam 1] , oom van [gedaagde] en kennis van [eiser] ) laten weten het niet eens te zijn met de ontbinding. Daarna is [naam 2] namens [naam 1] en [gedaagde] gaan onderhandelen met [eiser] zodat [gedaagde] nog enige tijd in de woning kon blijven.
2.5.
[eiser] en [gedaagde] hebben op 23 juni 2023 een vaststellingsovereenkomst gesloten, waarin is overeengekomen dat [gedaagde] het recht heeft om de woning te gebruiken tot 1 juni 2026.
2.6.
Bij e-mail van 20 april 2026 heeft [nicht van eiser] erop gewezen dat hij de woning moet opleveren op 31 mei 2026. [gedaagde] heeft laten weten dat hij de woning niet gaat verlaten.
3.Het geschil
3.1.
Samengevat vordert [eiser] om bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard vonnis:
I. [gedaagde] te veroordelen om, binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis, de woning aan de [adres] [huisnummer] te ( [postcode] ) [plaats] te (doen) ontruimen en leeg en ontruimd aan [eiser] op te leveren, met afgifte der sleutels, één en ander conform de geldende vaststellingsovereenkomst ter vrije en algehele beschikking van [eiser] te stellen, op straffe van een dwangsom;
II. [gedaagde] te veroordelen tot betaling van de op grond van artikel 5 lid 2 van Pro de vaststellingsovereenkomst verschuldigde contractuele boete, bestaande uit een direct opeisbare som van € 25.000;
III. [gedaagde] te veroordelen in de proceskosten en nakosten, met de wettelijke rente daarover.
3.2.
[eiser] legt aan zijn vorderingen het volgende ten grondslag. Al tijdens het bezoek in 2022 heeft [gedaagde] erkend dat hij de woning illegitiem onderhuurde. [eiser] heeft duidelijk gemaakt niet akkoord te gaan met die situatie. Toen [naam 2] liet weten dat [gedaagde] graag in de woning wilde blijven wonen heeft hij benadrukt dat het een tijdelijke kwestie zou zijn. Partijen zijn ter beëindiging van het conflict een minnelijke regeling overeengekomen, waarbij [gedaagde] nog enige tijd in de woning kon blijven en de situatie op enig moment definitief zou eindigen. [eiser] benadrukt dat indien die onderhandelingen niet hadden plaatsgevonden, hij ofwel een procedure zou zijn gestart jegens [naam 1] tot ontbinding en ontruiming van de woning, waarbij tevens de ontruiming zou zijn gevorderd jegens [gedaagde] , ofwel de huur van [naam 1] zou hebben opgezegd en een beëindigingsprocedure zou zijn gestart jegens [gedaagde] . [eiser] heeft uit coulance voorgesteld om aan [gedaagde] een huurovereenkomst voor de duur van twee jaar aan te bieden, die na afloop van die periode van rechtswege zou eindigen. Daarop liet [naam 2] weten dat [gedaagde] de uitdrukkelijke wens had om niet twee, maar nog drie jaren in de woning te wonen, omdat hij daarna een sociale huurwoning zou verkrijgen. In dat verband zijn partijen een vaststellingsovereenkomst aangegaan, waarbij expliciet is opgenomen dat er sprake is van een illegitieme situatie, waarmee [eiser] niet akkoord is, en om een ontruimingsprocedure te voorkomen een nadere gebruiksperiode is overeengekomen.
3.3.
[gedaagde] voert verweer.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
ontruiming
4.1.
Een vordering tot ontruiming is in kort geding toewijsbaar indien voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter de vordering eveneens zal toewijzen en van de eisende partij niet kan worden gevergd dat hij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht.
4.2.
[gedaagde] heeft aangevoerd dat er een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd tot stand is gekomen. Een nieuwe overeenkomst die voor de duur van drie jaren wordt afgesloten is feitelijk een huurovereenkomst, ook als deze een vaststellingsovereenkomst wordt genoemd. Dat het de intentie van partijen was om te (ver)huren blijkt ook uit het feit dat [eiser] in eerste instantie een huurovereenkomst voor de duur van twee jaren heeft willen sluiten. Met het sluiten van de vaststellingsovereenkomst voor drie jaren heeft [eiser] dwingendrechtelijke huurbeschermingsbepalingen omzeild, aldus [gedaagde] .
4.3.
De vraag die voorligt is of de feitelijke situatie (die met het aangaan van de vaststellingsovereenkomst is ontstaan) moet worden aangemerkt als huur en er daarmee huurovereenkomst voor onbepaalde tijd tot stand is gekomen.
4.4.
Tussen partijen is niet in geschil dat aan de rechten en verplichtingen uit de vaststellingsovereenkomst die van belang zijn voor een huurrelatie (gebruik van woonruimte tegen betaling) wordt voldaan. Daarmee voldoet de overeenkomst aan de wettelijke omschrijving van een huurovereenkomst zoals bepaald in artikel 7:201 Burgerlijk Pro Wetboek (BW) en moet de overeenkomst als zodanig worden aangemerkt.
4.5.
De Hoge Raad heeft in haar uitspraak van 31 januari 2025 echter uitgelegd dat, ook als op zichzelf aan de wettelijke omschrijving van huur is voldaan, zich een uitzondering kan voordoen waarbij mede van belang is (i) voor welke situatie partijen een regeling hebben willen treffen en (ii) of een kwalificatie anders dan als huurovereenkomst zich in die situatie verdraagt met het dwingendrechtelijke beschermingsregime voor huurovereenkomsten met betrekking tot woonruimte. [1] Volgens de Hoge Raad verzet het dwingend huurrecht zich er niet tegen dat een afspraak dat de bewoner nog enige tijd tegen vergoeding in de woning mag blijven met het doel naar andere woonruimte om te zien, niet als huurovereenkomst wordt aangemerkt als de eigenaar de bewoner daarvan op korte termijn tot ontruiming kan dwingen.
4.6.
De lijn van de Hoge Raad wordt in dit geval gevolgd. [eiser] heeft aannemelijk gemaakt dat hij, toen hij bekend werd met het verblijf van [gedaagde] in de woning, zich daartegen heeft verzet. [gedaagde] verbleef zonder recht of titel in de woning en kon door [eiser] gedwongen worden tot ontruiming. Hij heeft de ontruiming per deurwaardersbrief van 28 maart 2023 aangekondigd. Pas toen [naam 2] verzekerde dat de bewoning door [gedaagde] van tijdelijke aard zou zijn omdat hij in 2026 een sociale huurwoning zou verkrijgen, heeft [eiser] afgezien van ontruiming. De vaststellingsovereenkomst is dus gesloten om een einde te maken aan de illegale bewoning door [gedaagde] en hem uitstel te bieden. [gedaagde] is nooit huurder geweest en dat is door partijen ook nooit beoogd. Dat er door [eiser] eerder een tweejarig huurcontract is voorgesteld maakt dat niet anders, want ook die constructie werd voorgesteld om een einde te maken aan illegale bewoning, waarbij de einddatum was gegarandeerd. Gelet op het voorgaande is tussen partijen dus geen huurovereenkomst tot stand gekomen waar dwingend huurrecht op van toepassing is.
4.7.
Dat het een periode van drie jaar betreft, wat volgens [gedaagde] niet kan worden gezien als ‘uitstel’, leidt niet tot een andere uitkomst. De termijn is gekozen omdat [eiser] werd verzekerd dat [gedaagde] drie jaar nodig had om een nieuwe woning te betrekken. Dat deze termijn een relatief lange periode is, maakt niet dat het niet meer als uitstel kwalificeert zoals bedoeld door de Hoge Raad.
4.8.
Voor zover [gedaagde] huurbescherming zou genieten omdat de onrechtmatige onderhuur (met [naam 1] ) zou zijn voortgezet conform artikel 7:269 BW Pro, waarmee de lijn van de Hoge Raad niet gevolgd zou kunnen worden, is dat door [gedaagde] onvoldoende onderbouwd. Zo is bijvoorbeeld niet toegelicht of [gedaagde] aanspraak heeft op bescherming terwijl onderhuur niet was toegestaan.
4.9.
Een afweging van belangen leidt niet tot een andere uitkomst. Het belang van [gedaagde] om in het geval van ontruiming niet op straat te belanden is door hem niet onderbouwd. Hij heeft enkel gezegd dat hij dat niet wil en dat hij een sociale huurwoning wilde maar die niet heeft gekregen. Daar komt bij dat [gedaagde] al die tijd wist dat hij de woning volgens de overeenkomst tot 1 juni 2026 kon bewonen. Daar staat tegenover het belang van [eiser] om te kunnen beschikken over de aan hem toebehorende woning. Er staan werkzaamheden gepland, zodat het appartement daarna ofwel aan familie in gebruik kan worden gegeven ofwel aan derden verhuurd kan worden. Dat is een voldoende belang ten opzichte van het belang van [gedaagde] om de vordering toe te wijzen.
4.10.
De ontruiming van [gedaagde] zal derhalve worden toegewezen. De gevorderde dwangsom zal worden toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
4.11.
[eiser] heeft ter zitting verklaard dat er bereidheid is om de gevorderde ontruimingstermijn met één of twee maanden te verlengen omdat hij met name zekerheid wenst dat hij de woning weer ter beschikking krijgt (en daar ook perspectief op heeft). Tot uitstel van zes maanden zoals gevraagd door [gedaagde] wordt geen aanleiding gezien, nu de vaststellingsovereenkomst inmiddels is geëindigd en [gedaagde] dus nu zonder recht of titel in de woning verblijft. De ontruimingstermijn wordt bepaald op twee maanden na betekening van dit vonnis.
contractuele boete
4.12.
Voor toewijzing van de vordering tot betaling van een contractuele boete is in kort geding slechts plaats, als het bestaan en de omvang van de vordering voldoende aannemelijk zijn en uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening vereist is.
4.13.
In artikel 5.2 van de vaststellingsovereenkomst is het volgende bepaald:
“Bewoner erkent en bevestigt dat hij de woning dient te verlaten en dient op te leveren op de in artikel 1.2 genoemde Einddatum en conform de in artikel 2 aangegeven Pro wijze. Indien Bewoner aan de voornoemde artikelen geen gevolg geeft, is Bewoner aan Verhuurder een direct opeisbare geldboete verschuldigd van € 25.000,-, plus een geldboete van € 250,- voor elke dag na de Einddatum waarop Bewoner de woning niet heeft opgeleverd en ontruimd. Dit artikel laat onverlet de mogelijkheid van Verhuurder om in zo een geval aanvullende schade te vorderen.”
4.14.
[eiser] vordert betaling van de boete van € 25.000 ineens. De kern van deze zaak is dat de woning weer ter beschikking van [eiser] komt, en daarmee de ontruiming van [gedaagde] . Van een spoedeisend belang bij betaling van de boete is niet gebleken, nu die boete is overeengekomen om [gedaagde] te bewegen tot het verlaten van de woning. Die ontruiming wordt in dit kort geding nu juist toegewezen, op straffe van een dwangsom. Bij deze stand van zaken is de boete in dit kort geding wegens een gebrek aan spoedeisend belang niet toewijsbaar.
proceskosten
4.15.
[gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiser] worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
151,94
- griffierecht
€
1.414,00
- salaris advocaat
€
1.177,00
- nakosten
€
189,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
2.931,94
4.16.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
veroordeelt [gedaagde] om de woning aan de [adres] [huisnummer] te ( [postcode] ) [plaats] binnen twee maanden na betekening van dit vonnis geheel leeg en ontruimd ter beschikking van [eiser] te stellen en met alle daarin aanwezige personen en goederen te verlaten en te ontruimen, met machtiging aan [eiser] om, indien [gedaagde] daarmee in gebreke blijft, deze te laten uitvoeren,
5.2.
veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] een dwangsom te betalen van € 250 voor iedere dag of gedeelte daarvan dat hij niet aan de veroordeling onder 5.1 voldoet, tot een maximum van € 10.000 is bereikt,
5.3.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 2.931,94, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 98 plus de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan deze veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.4.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
5.5.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.L.S. Kalff, voorzieningenrechter, bijgestaan door mr. E.P.M. Vos, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 9 juli 2026. [2]