Uitspraak
RECHTBANK Amsterdam
Civiel recht
Zaaknummer: C/13/778645 / HA ZA 25-1701
(voorheen zaaknummer: C/13/751368 / HA ZA 24-576)
Vonnis van 17 juni 2026
in de zaak van
1.[eiser 1] ,
2.
[eiser 2],
[eiser 2],
beiden wonende te [woonplaats] ,
eisende partijen in conventie,
verwerende partijen in reconventie,
hierna samen te noemen: [eisers] ,
advocaat: mr. J.J.M. van Lint,
tegen
1.NH BOUWGROEP B.V.,
2.
NH VASTGOED B.V.,
NH VASTGOED B.V.,
beide gevestigd in de gemeente Dijk en Waard,
gedaagde partijen in conventie,
eisende partijen in reconventie,
advocaat: mr. J. Tophoff.
Gedaagde partijen in conventie, eisende partijen in reconventie, worden hierna afzonderlijk NH Bouwgroep en NH Vastgoed genoemd. Samen worden zij NH Bouwgroep c.s. genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 21 mei 2024,
- de akte inbreng producties, met producties,
- de incidentele conclusie tot onbevoegdheid, met producties,
- de conclusie van antwoord in het incident, met één productie,
- het vonnis in incident van 25 september 2024,
- de conclusie van antwoord in conventie en conclusie van eis in reconventie, met producties,
- de conclusie van antwoord in reconventie,
- het tussenvonnis van 29 januari 2025, waarin een mondelinge behandeling is bepaald,
- de aanvankelijk op 2 mei 2025 en daarna op 23 juli 2025 geplande mondelinge behandeling hebben geen doorgang gevonden,
- de akte uitlaten voortzetting procedure van [eisers] ,
- de akte van NH Bouwgroep c.s.,
- het tussenvonnis van 30 juli 2025, waarbij tussentijds hoger beroep is opengesteld van het vonnis in incident van 25 september 2024,
- de verwijzing naar de parkeerrol,
- de ambtshalve doorhaling op de parkeerrol van 1 oktober 2025,
- de heropening na doorhaling,
- de dagbepaling mondelinge behandeling,
- het verkort proces-verbaal en de zittingsaantekeningen van de op 17 april 2026 gehouden mondelinge behandeling, en de in het verkort proces-verbaal genoemde processtukken.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Aan [eisers] is een zelfbouwkavel in erfpacht uitgegeven in [plaats] . NH Bouwgroep is een bouwbedrijf dat in juli 2019 is opgericht. NH Vastgoed houdt zich bezig met het uitvoeren van bouw- en verbouwprojecten. De statutaire naam van
NH Vastgoed was tot eind juli 2019 NH Bouw Groep BV.
NH Vastgoed was tot eind juli 2019 NH Bouw Groep BV.
2.2.
Op 16 juli 2019, 10 oktober 2019 en 14 oktober 2019 heeft NH Bouw Groep BV per
e-mail offertes voor de bouw van een woning gestuurd aan [eisers] met aangehecht algemene voorwaarden met de bestandsnaam “AV NH Bouw Groep BV”.
e-mail offertes voor de bouw van een woning gestuurd aan [eisers] met aangehecht algemene voorwaarden met de bestandsnaam “AV NH Bouw Groep BV”.
2.3.
Op 6 december 2019 hebben [eisers] een aannemingsovereenkomst (hierna: de overeenkomst) getekend voor de bouw van een casco-woning. De overeenkomst vermeldt als aannemer NH Bouwgroep en is namens de aannemer ondertekend door (een vertegenwoordiger van) NH Bouwgroep. De overeenkomst vermeldt:
Op het contract zijn de algemene voorwaarden van NH bouw Groep BV van Toepassing. Deze zijn gedeponeerd bij de Kamer van Koophanderl onde KvK nummer: [kvk-nummer] .
2.4.
De aanneemsom inclusief btw bedraagt € 570.000. De overeenkomst bepaalt het volgende over de opleverdatum:
39 Uiterste opleveringsdatum bewoonbaar geschikt 29 februari 2020 ivm boeteclausule van gemeente, e.e.a. volgens aanvullende brief NH Bouwgroep BV.
en het volgende over de betalingen:
De betalingen zullen geschieden aan de hand van een nader op te stellen termijnschema. Het termijnschema volgt de processie in de bouw. Daarbij wordt 2,5% in mindering gebracht. Deze 2,5% dient als zekerheid voor de opdrachtgever tijdens de bouw. Deze 2,5% is al verwerkt in het termijnschema. Voor de oplevering wordt de 2,5% gefactureerd en betaald aan de aannemer. Het betalingstermijn is 14 dagen.
2.5.
In een e-mail van 6 december 2019 van ‘NHBG’ aan [eisers] is het onjuiste jaartal in de opleverdatum gecorrigeerd naar 2021. Die (niet-bestaande) datum van 29 februari 2021 is vervolgens door partijen opgevat als 1 maart 2021. De bouw is eind 2019 gestart.
2.6.
In een e-mail van 19 december 2020 van NH Bouwgroep aan [eisers] staat:
Wij willen jullie een bedrag van € 5.000,- (privé) compenseren voor het langer huren van uw woning waarbij wij willen mee geven dat dit bedrag in mindering gebracht mag worden op de laatste factuur van het project dit nadat wij 100% hebben opgeleverd en uiteraard na het tekenen van het proces verbaal van oplevering.
2.7.
Op 25 februari 2021 heeft de architect van de woning een voorlopige opleverlijst van de woning gemaakt met een overzicht van de gebreken. [eisers] zijn op
28 februari 2021 in de woning gaan wonen.
28 februari 2021 in de woning gaan wonen.
2.8.
Op 31 maart 2021 heeft Vereniging Eigen Huis (VEH) op verzoek van [eisers] een opleveringskeuring uitgevoerd en daarvan een rapport opgesteld. VEH heeft in dat rapport vijftig gebreken geconstateerd. NH Bouwgroep heeft het rapport niet ondertekend. Hierover heeft VEH genoteerd:
aannemer proces verbaal niet wil ondertekenen ivm discussie over overbouwen erfgrens (…).
2.9.
Op 19 april 2021 heeft NH Bouwgroep aan [eisers] gemaild:
Er is besproken door [naam 1] en mij ( [naam 2] ) dat wij voorlopig niet verder geen facturatie meer plaats vindt voordat alle oplever,- discussiepunten zijn afgehandeld. Wij zijn van mening dat wij volledig onze verantwoordelijkheid nemen en mee denken in alle problemen die aanwezig zijn, wij zullen uiteraard komen tot een 100% oplevering.
Deze week moeten wij de lonen betalen wij willen u dan ook vragen de openstaande facturen (…) te voldoen het betreft hier de facturen: [factuurnummer 1] + [factuurnummer 2] .
2.10.
Op 17 mei 2021 heeft NH Bouwgroep aan [eisers] bericht:
Schrik niet dit zijn de laatste facturen die ik wegens aansluiting in mijn administratie aangesloten wil hebben. Uiteraard hebben wij hier nog gespreken over zodra alles 100% is opgeleverd.
2.11.
Op 4 juni 2021 hebben [eisers] aan NH Bouwgroep gemaild:
Graag ontvangen wij (…) van jullie een planning van de oplevering per onderdeel die op de gebreken lijsten staan.W
ij verzoeken jullie deze planning voor 15 juni aan te leveren en de gebreken te herstellen voor 1 aug dit jaar.
ij verzoeken jullie deze planning voor 15 juni aan te leveren en de gebreken te herstellen voor 1 aug dit jaar.
(…)
Je vraagt naar wanneer we weer gaan betalen, zoals bekend en afgesproken worden de bedragen steeds achteraf door jullie gefactureerd. Alleen is op dit moment de situatie dat
wij meer hebben betaald dan er opgeleverd is. Er staan een aantal kostbare en mogelijk complexe issues open en herstel daarvan is nodig en naar verwachting kostbaar.
wij meer hebben betaald dan er opgeleverd is. Er staan een aantal kostbare en mogelijk complexe issues open en herstel daarvan is nodig en naar verwachting kostbaar.
2.12.
In reactie hierop heeft NH Bouwgroep aan [eisers] laten weten:
Jullie geven aan dat bijna alles betaald is, echter er staat nog een totaalbedrag open van ca € 60.000,00 excl. BTW. Wij hebben alle punten nagelopen en hier een bedrag aan gehangen wat het kost om dit punt op te lossen (…). Het totaalbedrag om alles op te lossen staat niet in verhouding met het nog openstaande bedrag. (…) Wij zijn dan ook van mening dat er vooraf een totaalbedrag van € 40.000,00 excl. BTW betaald dient te worden.
2.13.
Op 7 juli 2021 hebben [eisers] NH Bouwgroep in gebreke gesteld voor het niet nakomen van de overeenkomst. [eisers] hebben NH Bouwgroep verzocht om binnen zeven dagen haar verplichtingen na te komen en met een plan te komen om voor 1 augustus 2021 de overeenkomst na te komen.
2.14.
Op 8 juli 2021 heeft (de advocaat van) NH Bouwgroep [eisers] gesommeerd vijf openstaande facturen te voldoen (in totaal € 59.689,04 inclusief btw) en zich erop beroepen dat zij vanaf begin juni haar werkzaamheden heeft opgeschort. Medegedeeld is dat NH Bouwgroep na ontvangst van de openstaande bedragen zal overgaan tot het afwerken van de nog openstaande herstelpunten.
2.15.
Op 15 juli 2021 heeft (de advocaat van) [eisers] aan NH Bouwgroep laten weten dat [eisers] gerechtigd waren vanaf eind februari 2021 hun betalingsverplichtingen op te schorten. NH Bouwgroep is gesommeerd om binnen veertien dagen alle openstaande klachten en tekortkomingen te herstellen.
2.16.
[eisers] en NH Bouwgroep c.s. hebben in september 2021 overeenstemming bereikt over het inschakelen van een deskundige, die voor gezamenlijke rekening zal onderzoeken welke gebreken er zijn, hoe deze kunnen worden hersteld en wat dit kost.
2.17.
Eind september 2021/begin oktober 2021 hebben [eisers] een gebrekenlijst aan NH Bouwgroep c.s. gestuurd met aanvullende gebreken.
2.18.
TOP Expertise B.V. (hierna: TOP) heeft op 3 november 2021 een eerste onderzoek uitgevoerd. Op 9 december 2021 heeft TOP een tweede onderzoek verricht, dat zag op de installaties (verwarming en ventilatie) in de woning, die zijn geïnstalleerd door onderaannemer Louter Installatie Techniek B.V. (hierna: Louter).
2.19.
Op 2 juni 2022 heeft TOP twee rapporten uitgebracht. Daarin heeft TOP de 50 punten beoordeeld die zijn opgenomen in het opleveringsrapport van VEH van 31 maart 2021, de 58 punten die zijn opgenomen in een aanvullende lijst van gebreken na oplevering en 15 punten die aanvullend door [eisers] zijn gemeld in hun reactie op het concept-rapport. Daarnaast heeft TOP nog enkele eigen punten geconstateerd die niet op één van de lijsten voorkwamen. TOP-rapport 1 gaat over verschillende bouwkundige gebreken. Hierin zijn de bouwkundige punten beoordeeld (dat wil zeggen de punten die geen verband houden met de verwarmingsinstallatie en het ventilatiesysteem). De kosten van herstel van de bouwkundige gebreken zijn geraamd op € 24.124,35 (inclusief btw). Een aantal gebreken is niet begroot en als P.M. post opgenomen. TOP-rapport 2 gaat over de verwarmingsinstallatie en het ventilatiesysteem. TOP-rapport 2 bevat geen raming van herstelkosten.
2.20.
Op 2 augustus 2022 heeft NH Bouwgroep voorgesteld de gebreken te herstellen conform de twee TOP-rapporten op voorwaarde dat [eisers] van de op dat moment openstaande facturen van € 59.170,38 alvast een bedrag van € 30.173,88 betalen.
2.21.
Op 18 juli 2023 hebben [eisers] aan NH Bouwgroep gemeld dat er na zware regen lekkages zijn ontstaan in de keuken en haar gesommeerd de gebreken te onderzoeken en te herstellen. NH Bouwgroep heeft dit geweigerd met de mededeling dat [eisers] een bedrag van € 60.000 onbetaald laten en dat de garanties op grond van de algemene voorwaarden zijn vervallen.
2.22.
Er zijn in oktober 2023 lekkages opgetreden bij raamkozijnen op verschillende verdiepingen. In februari 2024 was er een lekkage vanuit het plafond op de derde verdieping.
2.23.
In opdracht van [eisers] heeft een taxateur op 14 oktober 2024 de woning getaxeerd. In het taxatierapport is de bouwkundige toestand van de woning voor alle onderdelen als ‘goed’ beoordeeld met uitzondering van de onderdelen ‘Kozijnen, ramen, deuren, buiten- en binnenschilderwerk’ en ‘Installaties en leidingen’ die allebei als ‘redelijk’ zijn beoordeeld. De geschatte kosten voor de reparatie van de gebreken van deze twee onderdelen zijn als volgt:
Kozijnen, ramen, deuren, buiten- en binnenschilderwerk € 9.500,- – € 10.500,-
Installaties en leidingen € 55.000,- – € 65.000,-
2.24.
Op 19 maart 2025 heeft de advocaat van [eisers] aan NH Bouwgroep c.s. en hun advocaat meegedeeld dat de vordering tot nakoming wordt omgezet in een vordering tot vervangende schadevergoeding.
3.Het geschil
in conventie
3.1.
[eisers] vorderen na wijziging van eis – samengevat – dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
I primair: NH Bouwgroep c.s. hoofdelijk veroordeelt aan [eisers] de volgende bedragen te betalen voor:
A. Kozijnen en deuren herstel: € 10.500,
B. Ventilatiesysteem: € 65.000,
C. Riool, te lage ligging buiten: € 10.000,
D. Uitbouw casco niet winddicht (en mogelijk ook niet waterdicht): € 20.000,
E. Lekstroom: € 5.000,
F. Erfgrensoverschrijding en benodigde aanpassing buitenbeplating aan zijde buren: € 10.000,
G. Diverse gebreken in TOP-rapport 1 begroot op: € 24.124,35, vermeerderd met 37,5% in verband met stijging kosten in de periode van 2022 tot en met 2025, anno 2025 begroot op € 33.170,98,
H. Dakrand ontbreken van afwerking, gat in dak, ontdekt in januari 2025: € 2.500,
I. Dakafschot, genoemd in TOP-expertiserapport, maar door TOP niet begroot: € 20.000,
dit alles vermeerderd met wettelijke rente vanaf 19 maart 2025,
II subsidiair: NH Bouwgroep c.s. hoofdelijk veroordeelt om binnen vier weken na betekening van het vonnis alle geconstateerde gebreken te herstellen en de nog niet afgeronde werkzaamheden uit te voeren en op te leveren. Het gaat hierbij om:
a) de punten op de lijst van 25 februari 2021,
b) de in het VEH-rapport van 31 maart 2021 opgenomen punten,
c) de punten op de lijst van eind september 2021/6 oktober 2021,
d) de punten uit TOP-rapport 1,
e) de punten uit TOP-rapport 2,
f) de lekkages aan de noordzijde zoals genoemd in de brief van DAS van 1 april
2022,
g) de lekkages aan dak of zuidgevel, zoals genoemd in de brief van 18 juli 2023,
dit alles op straffe van verbeurte van dwangsommen.
III meer subsidiair: in goede justitie een beslissing neemt.
In alle gevallen vorderen [eisers] dat NH Bouwgroep c.s. hoofdelijk, en voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, worden veroordeeld in de proceskosten.
3.2.
[eisers] leggen daaraan ten grondslag dat NH Bouwgroep c.s. op grond van de aanneemovereenkomst, artikel 7:759 Burgerlijk Pro Wetboek (BW) en artikel 7:760 BW Pro verplicht waren de constateerde gebreken te herstellen en de nog niet uitgevoerde werkzaamheden uit te voeren en op te leveren. Omdat NH Bouwgroep c.s. daarmee in verzuim zijn, hebben [eisers] hun vorderingen tot nakoming en herstel omgezet en vorderen zij primair vervangende schadevergoeding.
3.3.
NH Bouwgroep c.s. voeren verweer. NH Bouwgroep c.s. concluderen tot niet-ontvankelijkheid van [eisers] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen met een uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eisers] in de kosten van deze procedure.
in reconventie
3.4.
NH Bouwgroep vordert – samengevat – dat de rechtbank [eisers] hoofdelijk veroordeelt om een bedrag van € 59.689,04 te betalen, vermeerderd met de contractuele rente van 1% per maand, althans de wettelijke rente, vanaf zeven dagen na de respectievelijke factuurdata, en [eisers] hoofdelijk veroordeelt in de proceskosten.
3.5.
NH Bouwgroep legt daaraan ten grondslag dat [eisers] vijf facturen onbetaald hebben gelaten en gehouden zijn deze vermeerderd met rente te voldoen.
3.6.
[eisers] voeren verweer en concluderen tot niet-ontvankelijkverklaring van NH Bouwgroep c.s. dan wel afwijzing van de vorderingen, met een uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van NH Bouwgroep c.s. in de kosten van deze procedure.
in conventie en in reconventie
3.7.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
in conventie
De omzettingsverklaring
4.1.
NH Bouwgroep c.s. hebben op de zitting verklaard dat zij ervan afzien de geldigheid van de door [eisers] op 19 maart 2025 uitgebrachte omzettingsverklaring te betwisten. Gelet hierop gaat de rechtbank uit van de rechtsgeldigheid van die omzettingsverklaring. Dat betekent dat de vorderingen tot nakoming en herstel van [eisers] , voor zover die op 19 maart 2025 bestonden, op de voet van artikel 6:87 BW Pro zijn omgezet in vorderingen tot vervangende schadevergoeding. Dat betekent dat de rechtbank de primair door [eisers] bij wijze van schadevergoeding gevorderde bedragen (zie vordering I onder 3.1) zal beoordelen. Aan de subsidiair gevorderde veroordeling tot herstel (zie vordering II onder 3.1) zal niet meer worden toegekomen, omdat eventuele vorderingen tot herstel immers zijn omgezet met de verklaring van 19 maart 2025.
4.2.
Voordat wordt toegekomen aan de gevorderde schadevergoeding beoordeelt de rechtbank eerst een aantal processuele geschilpunten.
Geen misbruik van procesrecht
4.3.
Ter zitting hebben NH Bouwgroep c.s. meest verstrekkend aangevoerd dat [eisers] niet-ontvankelijk zijn in hun vorderingen wegens misbruik van procesrecht. NH Bouwgroep c.s. voeren aan dat [eisers] hun vorderingen niet deugdelijk hebben onderbouwd en in plaats daarvan een grote hoeveelheid producties van in totaal duizenden pagina’s hebben overgelegd, waarvan de relevantie niet duidelijk is.
4.4.
Dit verweer slaagt niet. De lat voor het aannemen van misbruik van procesrecht ligt hoog. Daarvan is pas sprake als het instellen van de vordering, gelet op de evidente ongegrondheid ervan, in verband met de betrokken belangen van de wederpartij achterwege had behoren te blijven. Hiervan kan pas sprake zijn als eiser zijn vordering baseert op feiten en omstandigheden waarvan hij de onjuistheid kende dan wel behoorde te kennen of op stellingen waarvan hij op voorhand moest begrijpen dat deze geen kans van slagen hadden. Bij het aannemen van misbruik van procesrecht of onrechtmatig handelen door het aanspannen van een procedure past terughoudendheid, gelet op het recht op toegang tot de rechter dat mede gewaarborgd wordt door artikel 6 EVRM Pro. [1]
4.5.
Getoetst aan deze maatstaf is van misbruik van procesrecht in dit geval geen sprake. Dat [eisers] stukken hebben overgelegd zonder de relevantie te duiden, is daarvoor onvoldoende. Of [eisers] hun vorderingen voldoende hebben onderbouwd, zal bij de inhoudelijke beoordeling aan bod komen.
Wie is de contractspartij van [eisers] ?
4.6.
[eisers] hebben ter zitting gesteld dat NH Bouwgroep en NH Vastgoed beide als contractspartij moeten worden aangemerkt. NH Bouwgroep c.s. hebben volgens [eisers] onduidelijkheid gecreëerd doordat de eerste offerte is verstrekt door NH Bouw Groep BV, wier naam is gewijzigd in NH Vastgoed, en doordat de overeenkomst NH Bouwgroep als aannemer (opdrachtnemer) vermeldt met daarachter het KvK-nummer van NH Vastgoed. NH Bouwgroep c.s. hebben aangevoerd dat alleen NH Bouwgroep de contractspartij is.
4.7.
Niet in geschil is dat in ieder geval NH Bouwgroep de contracterend aannemer is. De rechtbank moet beoordelen of ook NH Vastgoed naast NH Bouwgroep als contractspartij moet worden aangemerkt. Dit is het geval. De rechtbank baseert dit oordeel ten eerste op het feit dat NH Bouwgroep nog niet bestond bij aanvang van de onderhandelingen en bij de eerste offerteverstrekking. Alle offertes aan [eisers] zijn toegezonden door
NH Bouw Groep BV. NH Bouw Groep BV was tot medio 2019 de statutaire naam van
NH Vastgoed. Afgezien van de spatie tussen de woorden Bouw en Groep is de naam
NH Bouwgroep BV identiek aan de naam NH Bouw Groep. Daarnaast wordt in de overeenkomst enerzijds NH Bouwgroep genoemd, maar anderzijds het KvK-nummer van NH Vastgoed vermeld. Verder is niet gebleken dat [eisers] door NH Vastgoed of NH Bouwgroep voorafgaand aan het aangaan van de overeenkomst op de hoogte zijn gebracht van het feit dat medio 2019 een nieuwe vennootschap is opgericht met de naam NH Bouwgroep. Op basis van deze omstandigheden mochten [eisers] er dus van uitgaan dat (ook) NH Vastgoed (dat tot en met juli 2019 handelde onder de naam NH Bouw Groep BV) contractspartij was. Ook NH Vastgoed moet dus worden aangemerkt als contractspartij.
NH Bouw Groep BV. NH Bouw Groep BV was tot medio 2019 de statutaire naam van
NH Vastgoed. Afgezien van de spatie tussen de woorden Bouw en Groep is de naam
NH Bouwgroep BV identiek aan de naam NH Bouw Groep. Daarnaast wordt in de overeenkomst enerzijds NH Bouwgroep genoemd, maar anderzijds het KvK-nummer van NH Vastgoed vermeld. Verder is niet gebleken dat [eisers] door NH Vastgoed of NH Bouwgroep voorafgaand aan het aangaan van de overeenkomst op de hoogte zijn gebracht van het feit dat medio 2019 een nieuwe vennootschap is opgericht met de naam NH Bouwgroep. Op basis van deze omstandigheden mochten [eisers] er dus van uitgaan dat (ook) NH Vastgoed (dat tot en met juli 2019 handelde onder de naam NH Bouw Groep BV) contractspartij was. Ook NH Vastgoed moet dus worden aangemerkt als contractspartij.
Zijn algemene voorwaarden van toepassing?
4.8.
NH Bouwgroep c.s. beroepen zich op de toepasselijkheid van de algemene voorwaarden van NH Vastgoed/NH Bouw Groep BV. Deze voorwaarden zijn voorafgaand aan het sluiten van de overeenkomst – tegelijkertijd met de (aangepaste) offertes – aan [eisers] gemaild. [eisers] betwisten niet dat er algemene voorwaarden aan hen zijn toegezonden voorafgaand aan het sluiten van de overeenkomst, maar stellen dat deze voorwaarden niet van toepassing zijn, omdat deze afwijken van de algemene voorwaarden die onder nummer [kvk-nummer] zijn gedeponeerd bij de Kamer van Koophandel (KvK). De algemene voorwaarden die bij de KvK zijn gedeponeerd, zijn niet ter hand gesteld en daarom vernietigbaar, aldus [eisers]
4.9.
Of en zo ja welke algemene voorwaarden van toepassing zijn op de overeenkomst is een kwestie van uitleg. Bij die uitleg komt het aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden aan elkaars verklaringen en gedragingen mochten toekennen en hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij zijn alle omstandigheden van het geval van belang.
4.10.
Uit het feit dat tot driemaal toe de algemene voorwaarden van NH Bouw Groep BV aan de e-mails met offertes waren gehecht, dat op die algemene voorwaarden zelf staat dat het de algemene voorwaarden van NH Bouw Groep BV betreft met KvK-nummer [kvk-nummer] en het feit dat in zowel de offertes als in de overeenkomst
‘de algemene voorwaarden van NH Bouw Groep BV’van toepassing worden verklaard, hadden [eisers] moeten begrijpen dat de meegezonden set algemene voorwaarden van toepassing zouden zijn op de overeenkomst. De rechtbank heeft ook geen aanknopingspunten om aan te nemen dat bij [eisers] ten tijde van het sluiten van de overeenkomst verwarring bestond over welke algemene voorwaarden golden. Zij beschikten namelijk alleen over de toegezonden voorwaarden. Het feit dat [eisers] zeggen inmiddels te hebben geconstateerd dat onder het KvK-nummer [kvk-nummer] (gedeeltelijk) afwijkende algemene voorwaarden zijn gedeponeerd, laat dan ook onverlet dat tussen partijen bij het aangaan van de overeenkomst overeenstemming bestond over de toepasselijkheid van de vooraf toegezonden algemene voorwaarden van NH Bouw Groep BV.
‘de algemene voorwaarden van NH Bouw Groep BV’van toepassing worden verklaard, hadden [eisers] moeten begrijpen dat de meegezonden set algemene voorwaarden van toepassing zouden zijn op de overeenkomst. De rechtbank heeft ook geen aanknopingspunten om aan te nemen dat bij [eisers] ten tijde van het sluiten van de overeenkomst verwarring bestond over welke algemene voorwaarden golden. Zij beschikten namelijk alleen over de toegezonden voorwaarden. Het feit dat [eisers] zeggen inmiddels te hebben geconstateerd dat onder het KvK-nummer [kvk-nummer] (gedeeltelijk) afwijkende algemene voorwaarden zijn gedeponeerd, laat dan ook onverlet dat tussen partijen bij het aangaan van de overeenkomst overeenstemming bestond over de toepasselijkheid van de vooraf toegezonden algemene voorwaarden van NH Bouw Groep BV.
4.11.
Omdat uit het voorgaande volgt dat de versie van de algemene voorwaarden zoals die bij de KvK zijn gedeponeerd niet van toepassing zijn op de overeenkomst, kunnen [eisers] geen beroep doen op vernietiging van die versie van de voorwaarden op de grond dat die voorwaarden niet ter hand zijn gesteld.
Wanneer heeft oplevering van de woning plaatsgevonden?
4.12.
Op 31 maart 2021 heeft oplevering van de woning plaatsgevonden, onder voorbehoud van de geconstateerde gebreken. Voor zover NH Bouwgroep c.s. bedoeld heeft te betogen dat [eisers] op 1 maart 2021 het werk al stilzwijgend hadden aanvaard (door de woning te betrekken) en dat het werk toen al als opgeleverd moet worden beschouwd, verwerpt de rechtbank dat standpunt. [eisers] zijn op 28 februari 2021 noodgedwongen in de woning getrokken vanwege een boeteclausule van de gemeente. Dat was bij NH Bouwgroep c.s. bekend, zo blijkt uit de aanneemovereenkomst (zie 2.4). Voor NH Bouwgroep c.s. was duidelijk dat [eisers] het werk toen niet hebben aanvaard in de toenmalige staat. Dat volgt niet alleen uit het feit dat het werk toen nog niet af was, maar ook uit de door de architect op 25 februari 2021 gemaakte voorlopige opleverlijst en dat afgesproken is dat nog een keuring door VEH zou plaatsvinden.
Gebreken en omvang vervangende schadevergoeding
4.13.
Om de vordering tot vervangende schadevergoeding te kunnen beoordelen, moet eerst worden vastgesteld welke gebreken er zijn en wat het kost om deze te laten herstellen. De rechtbank neemt voor de vaststelling van de gebreken de bevindingen in de twee
TOP-rapporten als uitgangspunt, omdat die rapporten op gezamenlijk verzoek van partijen zijn uitgebracht. Voor zover [eisers] zich beroepen op gebreken die niet in de TOP-rapporten als zodanig zijn vastgesteld, rust op hen de stelplicht en bewijslast van het bestaan van die gebreken. Datzelfde geldt voor de kosten van herstel voor zover die niet in de TOP-rapporten zijn begroot.
TOP-rapporten als uitgangspunt, omdat die rapporten op gezamenlijk verzoek van partijen zijn uitgebracht. Voor zover [eisers] zich beroepen op gebreken die niet in de TOP-rapporten als zodanig zijn vastgesteld, rust op hen de stelplicht en bewijslast van het bestaan van die gebreken. Datzelfde geldt voor de kosten van herstel voor zover die niet in de TOP-rapporten zijn begroot.
4.14.
De gebreken waar het – na verduidelijking tijdens de mondelinge behandeling – om gaat en de gevorderde schade worden hieronder besproken, waarbij de volgorde en nummering van vordering I van [eisers] (zie 3.1) wordt aangehouden. Over een aantal schadeposten kan de rechtbank in dit vonnis nog niet volledig beslissen, omdat het inhoudelijke debat daarover nog niet is afgerond. Dat heeft ermee te maken dat [eisers] voorafgaand aan de zitting hun eis hebben gewijzigd en op de zitting bepaalde verduidelijkingen hebben gegeven, terwijl NH Bouwgroep c.s. pas voor het eerst op de zitting hebben kunnen reageren op de gewijzigde eis.
A. Kozijnen en deuren
Standpunt [eisers] en de inhoud van het TOP-rapport
4.15.
Op de zitting hebben [eisers] verwezen naar de gebreken in TOP-rapport 1 onder w op pagina 13, mm en nn op pagina 21 en punt XV op pagina 28. Daar staat:
w. Het gevelkozijn in de tv-kamer opent niet correct. Naar het zich laat aanzien moet het kozijn worden afgesteld.
mm. Het middenpaneel van de achterdeur zou ongeschikt zijn voor de positie waar het kozijn is geplaatst, met als gevolg van de deur krom trekt. Wij hebben vastgesteld dat de deur aan de onder- en bovenzijde wijkt. De paneelvulling is zwart en is gericht naar het zuiden, waardoor de zon dit paneel sterk opwarmt. Wij kunnen ons voorstellen dat dit van invloed is op de deur zelf. Naar ons oordeel moet de deur in elk geval worden aangepast, zodat deze niet meer krom kan trekken.
nn. Wij constateerden dat vrijwel bij alle kozijnen ter plaatse van de hoeken een lichte waas zichtbaar was. De exacte oorzaak hiervan is ons niet gebleken, maar niet uitgesloten wordt dat dit is veroorzaakt tijdens het zagen van de hoeken waarbij bijvoorbeeld zaagolie is gebruikt. (…) Door de leverancier dient nader onderzocht te worden wat de oorzaak van deze waas is en hoe dit verwijderd kan worden.
Door [eiser 1] zijn enkele aanvullende gebreken benoemd (…):
XV. Enkele buitendeuren sluiten niet goed, lijken krom.
(…) Ten aanzien van punt XV merken wij op dat onder punt mm is opgenomen dat de achterdeur krom trekt en aangepast dient te worden. Wij hebben dit gebreke niet bij andere deuren onderzocht, maar indien daarvan sprake is, dienen die deuren uiteraard ook te worden hersteld.
Wij ramen de kosten voor herstel als volgt:
(…)
w. Kozijn tv-kamer afstellen € 200,00
mm. Aanpassen/herstellen achterdeur € 500,00
nn. Herstellen waas t.p.v. hoeken kozijnen PM
Totaal herstelkosten exclusief btw
21% btw
Prijsstijging bouwkosten 25%
4.16.
Op de zitting hebben [eisers] verder gesteld dat het voornaamste probleem is dat verkeerde profielen zijn gebruikt: bij de buitendeuren op de begane grond zijn raamprofielen gebruikt in plaats van verzwaarde deurvleugelprofielen. Hierdoor trekken de deuren krom. Om dat te herstellen, moet het hele kozijn worden vervangen. Het gaat in totaal om zes deuren op de begane grond. Het gevorderde bedrag van € 10.500 is gebaseerd op de inschatting van de taxateur in het rapport van 2024 (zie 2.23).
Standpunt NH Bouwgroep c.s.
4.17.
NH Bouwgroep c.s. betwisten dat de kozijnen en deuren gebreken hebben die aan hen zijn te verwijten. Zij voeren het volgende aan. De kozijnen, alsmede de leverancier daarvan, zijn door de architect in de materialenstaat voorgeschreven. De kozijnen, inclusief de profielen, zijn goedgekeurd door de architect en overeenkomstig de instructie van de architect geplaatst en goedgekeurd. Voor zover er een rechtsvordering bestaat, dan is deze verjaard. Uit niets blijkt dat de kozijnen en deuren gebreken hebben die aan NH Bouwgroep c.s. zijn te verwijten. [eisers] hadden de (vermeende) gebreken bij de oplevering redelijkerwijs moeten ontdekken (artikel 7:658 lid 2 en Pro lid 3 BW). Er is geen sprake van een verborgen gebrek. De door [eisers] genoemde problemen met de kozijnen en deuren staan niet in TOP-rapport 1. Niet duidelijk is waarom het kozijn in zijn geheel zou moeten worden vervangen.
Oordeel rechtbank
4.18.
Het belangrijkste gebrek is volgens [eisers] het vermeend gebruik van verkeerde profielen bij zes deuren op de begane grond. In TOP-rapport 1 is onder punt mm weliswaar het wijken/kromtrekken van één deur (de achterdeur) geconstateerd, maar TOP heeft niet vastgesteld dat dit is veroorzaakt door het gebruik van verkeerde deurprofielen. Bij andere deuren heeft TOP ten tijde van haar onderzoek geen kromtrekken geconstateerd, maar dit is nadien door [eisers] als aanvullend gebrek gemeld (zie punt XV in TOP-rapport 1). TOP heeft dat niet verder onderzocht.
4.19.
[eisers] zullen zich (nader) mogen uitlaten over het verweer van NH Bouwgroep c.s. over de gestelde gebreken en de kosten van herstel daarvan. Daarbij kan [eisers] in elk geval ingaan op de volgende aspecten/vragen:
- Waaruit blijkt dat verkeerde profielen de oorzaak zijn van het kromtrekken van een of meer deuren?
- Wie was verantwoordelijk voor het ontwerp van de woning? Heeft de architect de toegepaste kozijnen en deuren voorgeschreven of goedgekeurd?
- Wanneer is het vermeende kromtrekken van de andere deuren geconstateerd?
- Is na het rapport van TOP nader onderzoek gedaan naar het kromtrekken van de andere deuren?
- TOP heeft de kosten voor herstel van de kromgetrokken deur (punt nn) begroot op € 500,-.
Hoe verhoudt die inschatting van TOP zich tot het door [eisers] gevorderde bedrag van € 10.500,-? Waarom is het in het kader van het herstel nodig dat het hele kozijn wordt vervangen?
- Wordt in relatie tot punt w (Kozijn tv-kamer afstellen) ook schadevergoeding gevorderd of is dit punt door NH Bouwgroep c.s. hersteld?
- Wordt in relatie tot punt nn (Herstellen waas t.p.v. hoeken kozijnen) ook schadevergoeding gevorderd en zo ja hoeveel?
- Wat is – voor elk van de onderdelen w, mm, nn en XV in het TOP-rapport 1 – de reactie van [eisers] op het beroep van NH Bouwgroep c.s. op het bepaalde in artikel 7:758 leden Pro 2 en 3 BW en/of het beroep op verjaring (artikel 7:761 BW Pro)?
B. Ventilatiesysteem
De inhoud van TOP-rapport 2
4.20.
TOP schrijft in TOP-rapport 2 (pagina 8) dat niet vastgesteld kan worden of het gekozen ventilatiesysteem de juiste capaciteit heeft, omdat de installateur de berekeningen die daarvoor van belang zijn, niet heeft verstrekt. TOP vermeldt verder dat het systeem na aanleg volledig ingeregeld moet worden, zodat vastgesteld kan worden dat de voorgeschreven ventilatiecapaciteit per ruimte ook daadwerkelijk gehaald wordt. Omdat een rapport daarover (met bijbehorende berekeningen en tekeningen) ontbreekt, concludeert TOP dat het ventilatiesysteem niet is opgeleverd. Tijdens de inspectie van het ventilatiesysteem op 9 december 2021 heeft TOP in een van de luchtkanaalleidingen beton aangetroffen, waardoor deze was afgesloten. TOP vermeldt dat het systeem eerst geheel vrij moet zijn van obstakels, zodat een normale luchtstroom kan plaatsvinden en dat het systeem pas daarna ingeregeld kan worden. Uit het rapport blijkt verder dat TOP de meeste door [eisers] genoemde gebreken over het ventilatiesysteem niet heeft kunnen beoordelen, omdat het systeem eerst moet worden ingeregeld. Voor een enkel punt heeft TOP wel een gebrek geconstateerd, zoals het ontbreken van het ventiel in de voorkamer/kantoor op de eerste verdieping. TOP sluit niet uit dat tijdens de inregeling blijkt dat er nog meer gebreken in het systeem worden aangetroffen.
Standpunt [eisers]
4.21.
[eisers] stellen onder verwijzing naar TOP-rapport 2 dat het ventilatiesysteem niet is opgeleverd, niet functioneert en niet is ingeregeld. De punten genoemd in TOP-rapport 2 zijn niet hersteld en het systeem is ook nadien nooit ingeregeld.
Standpunt NH Bouwgroep c.s.
4.22.
NH Bouwgroep c.s. voeren aan dat het ventilatiesysteem voldoet aan de overeenkomst en aan de daaraan gestelde eisen en normen. Het systeem is ingeregeld door Louter en daarna nog nagelopen door Louter en de fabrikant, een en ander conform de bevindingen van TOP. [eisers] hebben niet gesteld of aangetoond dat het inregelen niet deugdelijk is gebeurd. Het bedrag van de gevorderde schade is niet onderbouwd en is buitensporig hoog. Het rapport van een taxerend makelaar volstaat niet.
Oordeel rechtbank
4.23.
Op basis van TOP-rapport 2 staat vast dat het ventilatiesysteem tijdens de inspectie door TOP niet ingeregeld was. Eén van de luchtkanaalleidingen zat bovendien dicht met beton. Aan het standpunt van NH Bouwgroep c.s., dat Louter het systeem conform de bevindingen van TOP alsnog heeft ingeregeld, gaat de rechtbank voorbij omdat dat standpunt onvoldoende is onderbouwd. Dat dat inregelen alsnog is gebeurd, blijkt namelijk nergens uit, terwijl het op de weg van NH Bouwgroep c.s. had gelegen om dit onderbouwen. Bovendien verhoudt het standpunt van NH Bouwgroep c.s. zich niet met de omstandigheid – waarover partijen het eens zijn – dat de met beton verstopte leiding tot op heden niet is vervangen. Die verstopte leiding staat eraan in de weg om het systeem in te kunnen regelen.
4.24.
Aangezien het ventilatiesysteem niet is ingeregeld, is sprake van een gebrek. Pas als het systeem is ingeregeld, kan vervolgens worden onderzocht of het systeem voldoet aan de daaraan te stellen eisen. Bij deze stand van zaken kan [eisers] op dit moment alleen schadevergoeding vorderen voor de kosten om alsnog tot een inregeling van het systeem te komen. Daarvoor zal dan wel ook nodig zijn dat de met beton verstopte leiding wordt vervangen. [eisers] verwijzen voor de hoogte van de door hun gevorderde schadevergoeding van € 65.000 naar het taxatierapport, maar het taxatierapport bevat geen onderbouwing van dit bedrag en [eisers] hebben ter zitting ook niet kunnen onderbouwen waarop dit bedrag is gebaseerd. De rechtbank zal partijen in de gelegenheid stellen om zich erover uit te laten welke kosten naar verwachting zijn gemoeid met het alsnog inregelen van het ventilatiesysteem (met inbegrip van de vervanging van de verstopte leiding). Bij voorkeur onderbouwen partijen hun standpunt met een offerte van een bedrijf dat dergelijke werkzaamheden kan uitvoeren.
C. Ondiepe ligging rioolpijp
4.25.
TOP heeft in TOP-rapport 1 vastgesteld dat de huisaansluiting van de riolering te hoog is aangebracht en vrijwel gelijkligt met de bovenzijde van de bestrating, waardoor de bestrating voor de woning niet kan worden aangelegd. Ook kan de buis beschadigd raken door stoten of bevriezing. De huisaansluiting van het riool moet volgens TOP daarom worden verlaagd tot minstens 50 cm onder het maaiveld en moet opnieuw op het openbare riool worden aangesloten. TOP heeft geen raming van de herstelkosten opgenomen in haar rapport.
4.26.
Niet in geschil is dat de huisaansluiting van de riolering te hoog is aangebracht, maar partijen verschillen van mening over de wijze waarop dit gebrek kan worden hersteld en wat de kosten daarvan zijn.
Standpunt [eisers]
4.27.
[eisers] vorderen € 10.000 schadevergoeding. Zij stellen dat de rioolpijp op de funderingsbalk ligt en daarom niet eenvoudig dieper kan worden gelegd. Daarvoor zal de rioolbuis door de fundering heen moeten worden gebracht of moet de rioolbuis vijf meter onder de woning, gerekend vanaf de straat, verdiept worden aangesloten. Het gaat dus niet alleen om het straatwerk en het verleggen van de rioolpijp. Daarnaast zal ook de pomp in de lagergelegen keuken moeten worden verwijderd. Het bedrag van € 10.000 is genoemd in het taxatierapport en is een lage schatting.
Standpunt NH Bouwgroep c.s.
4.28.
NH Bouwgroep c.s. hebben aangevoerd dat het verleggen van de rioolpijp een relatief eenvoudige klus is die hooguit vier uur werk is en maximaal € 1.500 kost.
Oordeel rechtbank
4.29.
[eisers] hebben voldoende toegelicht dat het alsnog dieper aanbrengen van de huisaansluiting op het riool niet eenvoudig is vanwege de aanwezigheid van de fundering. Dat dit niet eenvoudig is, blijkt ook uit een eigen e-mail van NH Bouwgroep c.s. van 31 augustus 2020 waarnaar [eisers] hebben verwezen. Daarin schrijft de projectleider van NH Bouwgroep c.s. dat het riool niet kon zakken omdat deze op de wapening ligt, dat de wapening niet kon worden doorgehaald en dat als onder de wapening door zou zijn gegaan dat dan te laag zou zijn uitgekomen. De rechtbank acht dan ook voldoende onderbouwd dat met het oplossen van de te ondiepe ligging van de huisaansluiting op het riool constructieve aanpassingen en/of ingrijpende werkzaamheden kunnen zijn gemoeid. Zonder onderbouwing van de daarmee gemoeide kosten, kan de rechtbank echter nog niet vaststellen of die kosten € 10.000 zullen bedragen. [eisers] zullen in de gelegenheid worden gesteld te onderbouwen, bij voorkeur aan de hand van een offerte van een aannemer, wat het naar verwachting zal kosten om de te ondiepe ligging van de huisaansluiting van het riool te verhelpen. Als daarvoor verschillende oplossingen denkbaar zijn, gaat het om de minst dure oplossing.
D. Uitbouw casco niet winddicht en mogelijk niet waterdicht
De inhoud van de TOP-rapporten
4.30.
In TOP-rapport 1 staat (punt ss):
Vanuit de inbouwspots in de uitbouw op de begane grond komt tocht. Het lijkt erop dat deze toch in relatie staat met de windrichting en dus dat er sprake is van een open verbinding tussen de buitenlucht en de ruimte boven het verlaagde plafond. Dit dient door NHBG te worden gecontroleerd door de gevelbekleding/boeidelen aan de buitenzijde deels te verwijderen en te controleren op eventuele openingen. Deze dienen te worden dichtgezet. Eventueel zou een rooktest uitgevoerd kunnen worden.
4.31.
In TOP-rapport 2 staat (punt 47):
Tijdens ons bezoek konden wij duidelijk merken dat er tocht aanwezig was in deze ruimte waaruit geconcludeerd kan worden dat de bouwkundige schil niet voldoende luchtdicht lijkt te zijn. Overigens zijn ons geen normen bekend geworden welke op dit aspect tussen partijen overeen gekomen zijn. Nader onderzoek is hiertoe noodzakelijk. Allereerst dient de oorzaak van dit tochtprobleem weggenomen te worden waarna middels een luchtdichtheidsmeting/blowerdoortest vastgesteld kan worden of de woning voldoende luchtdicht is. Of deze luchtdichtheidseis overeengekomen is, hebben we niet teruggevonden in de ons bekende stukken. Volgens NHBG zou de isolatie geheel conform bestek zijn aangebracht. Middels onze visuele inspectie hebben we het correct aanbrengen van de isolatie niet vast kunnen stellen en daartoe is nader onderzoek noodzakelijk.
Standpunt [eisers]
4.32.
[eisers] stellen dat de uitbouw niet winddicht is (en mogelijk ook niet waterdicht). Als gevolg van de tocht is het koud (in de wintermaanden) in de uitbouw en de verdere begane grond van de woning. Zij vermoeden dat de tocht wordt veroorzaakt doordat de zijwand, achterwand en de plafonds van de uitbouw niet goed zijn geïsoleerd. In 2021 heeft een andere aannemer gevelbekleding aan de achterzijde van de uitbouw verwijderd en geconstateerd dat er geen isolatie/afdichting was aangebracht tussen het dak en het plafond van de uitbouw. Tussen dak en plafond is alsnog isolatiemateriaal aangebracht, maar het tocht- en kouprobleem is nog niet opgelost. Op de zitting hebben [eisers] verder verklaard dat de door TOP genoemde onderzoeken niet zijn uitgevoerd en dat het door hen gevorderde schadebedrag van € 20.000 is gebaseerd op een inschatting van de taxateur.
Standpunt NH Bouwgroep c.s.
4.33.
NH Bouwgroep c.s. hebben betwist dat er geen isolatie was aangebracht tussen dak en plafond van de uitbouw. Niet duidelijk is of de klachten met het door een derde alsnog isoleren van het plafond zijn verholpen of toegenomen. De winddichtheid is nagezien conform de aanbeveling van TOP. De aanbouw is conform bestek en tekeningen van de architect gebouwd. Er kan ook sprake zijn van een ontwerpfout. De gevorderde schade is niet onderbouwd.
Oordeel rechtbank
4.34.
Op basis van de bevindingen van TOP staat vast dat er een tochtprobleem is in de uitbouw. Dat NH Bouwgroep c.s., zoals zij stelt, de winddichtheid van de aanbouw heeft nagezien conform de aanbeveling van TOP blijkt nergens uit, zodat hieraan als onvoldoende gemotiveerd voorbij wordt gegaan. Of de aanbouw conform het bestek en de tekeningen van de architect zijn gebouwd, kan in het midden blijven, omdat ook als dat zo is, van een vakkundig aannemer mag worden verwacht dat de bouwkundige schil van de uitbouw in voldoende mate winddicht is. Die bouwkundige schil is gelet op de bevindingen van TOP echter niet voldoende winddicht. Dat betekent dat sprake is van een gebrek waarvoor NH Bouwgroep c.s. aansprakelijk is.
4.35.
Om vast te kunnen stellen wat precies de oorzaak is van dit gebrek en daarmee wat nodig is om het gebrek te herstellen, is nader onderzoek nodig, zoals ook TOP heeft gerapporteerd. Het had op de weg van NH Bouwgroep c.s. gelegen om dat onderzoek te doen. Dat heeft zij niet gedaan. Bij deze stand van zaken kan [eisers] op dit moment alleen schadevergoeding vorderen voor de kosten voor het alsnog uitvoeren van dat onderzoek. De rechtbank zal partijen in de gelegenheid stellen om zich erover uit te laten welke kosten zijn gemoeid met dat onderzoek. Bij voorkeur onderbouwen partijen hun standpunt met een offerte van een bedrijf dat zo’n onderzoek kan doen.
E. Lekstroom
4.36.
De rechtbank is van oordeel dat deze schadepost moet worden afgewezen. [eisers] stellen dat meer dan 40 lampen (led-spotjes) continu (zachtjes) aanstaan. TOP heeft dit vermeende gebrek niet vastgesteld. Wel staat in TOP-rapport 1 dat [eiser 1] heeft geprobeerd de lekstroom te laten zien, maar dat dit niet goed mogelijk was vanwege het licht. Nu TOP dit vermeende gebrek niet heeft vastgesteld, ligt het in deze procedure op de weg van [eisers] om het bestaan van dit gebrek te onderbouwen, bijvoorbeeld met een verklaring van een elektricien of een andere deskundige. Een dergelijke onderbouwing hebben [eisers] echter niet gegeven. De verwijzing naar de door [eisers] zelf opgestelde productie 79 is onvoldoende. Daarin staan alleen tekeningen waarop [eisers] hebben vermeld welke lampen het betreft, maar daaruit blijkt niet dat sprake is van een technisch probleem met de lampen. Nu de gestelde lekstroom niet is komen vast te staan en om die reden vordering E moet worden afgewezen, behoeven de andere verweren van NH Bouwgroep c.s. geen bespreking.
F. Erfgrens overschrijding en benodigde aanpassing buitenbeplating aan zijde buren
De erfgrensoverschrijding
4.37.
Niet in geschil is dat over de gehele lengte van de uitbouw de erfgrens met de buren (kavel [nummer] ) met circa 2 centimeter is overschreden. Hoewel sprake is van een relatief geringe overschrijding is dat wel een gebrek.
4.38.
NH Bouwgroep c.s. hebben ter zitting onder verwijzing naar artikel 7:761 BW Pro aangevoerd dat deze vordering is verjaard op 21 april 2023, omdat [eisers] niet binnen twee jaar na de ingebrekestelling van 20 april 2021 een rechtsvordering hebben ingesteld. Volgens [eisers] is van verjaring geen sprake, omdat de erfgrensoverschrijding in gevoerde correspondentie aan de orde is geweest. De rechtbank overweegt dat het debat over de verjaring nog onvoldoende is gevoerd en stelt partijen in de gelegenheid zich daarover nader uit te laten. Bij die gelegenheid wordt partijen verzocht ook de ingebrekestelling van 20 april 2021 te overleggen nu dit stuk vooralsnog niet in het dossier is aangetroffen.
4.39.
Indien deze vordering niet is verjaard, moet vervolgens worden beoordeeld of sprake is van schade als gevolg van de erfgrensoverschrijding. NH Bouwgroep c.s. voeren aan dat niet is aangetoond dat enige schade is geleden. [eisers] hebben vervolgens op de zitting toegelicht dat de buren de erfgrensoverschrijding niet hebben geaccepteerd, dat het buurpand inmiddels is verkocht en dat de schade een mogelijk te verwachten claim van de nieuwe eigenaar is. Ook op dit punt is de rechtbank van oordeel dat het debat nog onvoldoende is gevoerd. Partijen mogen zich nader uitlaten over schade en omvang daarvan.
De buitenbeplating van de zijgevel van de uitbouw
4.40.
Over de zijgevel van de uitbouw hebben [eisers] in de dagvaarding gesteld dat sprake is van twee gebreken:
er is onvoldoende afstand tussen de (achterwandplaten van de) uitbouw en de keerwand in de tuin van de buren, met als gevolg dat er onvoldoende ventilatiemogelijkheid is en dat vocht niet goed kan weglopen;
er is te veel ruimte achter de gevelbeplating waardoor het mogelijk ook te veel koude veroorzaakt.
4.41.
De rechtbank stelt vast dat TOP-rapport 1 (onder punt gg) uitdrukkelijk het bestaan van het eerste gebrek bevestigt. NH Bouwgroep c.s. hebben dit gebrek ook niet betwist, zodat dit vaststaat.
Het tweede gebrek is door NH Bouwgroep c.s. wel betwist. In TOP-rapport 1 is over het tweede gebrek niets vermeld, kennelijk omdat dat destijds niet door [eisers] kenbaar is gemaakt. Gelet hierop had het op de weg van [eisers] gelegen om dit vermeende gebrek van een toelichting te voorzien. Dat hebben zij niet gedaan. De kale stelling dat er “te veel ruimte” achter de gevelbeplating is en dat dit “mogelijk te veel koude veroorzaakt” volstaat niet. Het tweede gebrek is daarom niet komen vast te staan, zodat dit bij de verdere beoordeling buiten beschouwing wordt gelaten.
4.42.
Vervolgens moet worden beoordeeld wat het kost om het eerste gebrek te herstellen. Volgens TOP moeten ventilatie-openingen worden gemaakt boven de keerwand in de gevelbekleding. Ook moeten maatregelen worden genomen om eventueel regenwater, dat langs de gevel naar beneden loopt, uit de gevelconstructie te weren en af te voeren.
NH Bouwgroep c.s. heeft onweersproken aangevoerd dat lekdorpels kunnen worden geplaatst ter voorkoming van watertoetreding. De rechtbank gaat er dan ook vanuit dat de gebreken met de twee hiervoor genoemde maatregelen zijn te verhelpen. Tot slot is de vraag welke kosten hiermee zijn gemoeid. TOP heeft in haar rapport geen kostenraming opgenomen voor de herstelkosten. Aangezien partijen zich er tot nu toe niet concreet over hebben uitgelaten wat het kost om ventilatie-openingen te maken en lekdorpels aan te brengen, zullen zij in de gelegenheid worden gesteld zich hierover uit te laten.
NH Bouwgroep c.s. heeft onweersproken aangevoerd dat lekdorpels kunnen worden geplaatst ter voorkoming van watertoetreding. De rechtbank gaat er dan ook vanuit dat de gebreken met de twee hiervoor genoemde maatregelen zijn te verhelpen. Tot slot is de vraag welke kosten hiermee zijn gemoeid. TOP heeft in haar rapport geen kostenraming opgenomen voor de herstelkosten. Aangezien partijen zich er tot nu toe niet concreet over hebben uitgelaten wat het kost om ventilatie-openingen te maken en lekdorpels aan te brengen, zullen zij in de gelegenheid worden gesteld zich hierover uit te laten.
G. Gebreken in TOP-rapport 1
4.43.
Dit betreft een reeks van diverse, kleinere gebreken waarvoor TOP de kosten van herstel in TOP-rapport 1 heeft geraamd op in totaal € 24.124,35 (inclusief btw). [eisers] hebben op de zitting toegelicht dat zij zelf een paar kleine punten uit TOP-rapport 1 hebben verholpen. NH Bouwgroep c.s. hebben aangevoerd dat een groot aantal punten inmiddels is opgelost en begroot de resterende punten op een bedrag van € 10.000 (exclusief btw). [eisers] hebben betwist dat NH Bouwgroep c.s. na het uitbrengen van de TOP-rapporten nog in de woning is geweest en herstelwerk heeft verricht.
4.44.
De rechtbank kan niet vaststellen welke gebreken inmiddels zijn verholpen, want geen van partijen heeft gespecificeerd welke punten inmiddels zijn verholpen. Daarover mogen partijen zich alsnog uitlaten. Voor zover NH Bouwgroep c.s. zich beroepen op het inmiddels opgelost zijn van bepaalde gebreken dient zij dat te onderbouwen met gegevens waaruit dat blijkt.
H. Dakrand ontbreken van afwerking, gat in dak
4.45.
[eisers] vorderen een bedrag van € 2.500. In de akte eiswijziging hebben zij toegelicht dat een zinken rand op twee plekken niet is bevestigd op het hoge platte dak, dat diverse bitumen flappen onafgewerkt los op het dak liggen en dat er een gat in het dak zit. Volgens [eisers] hebben zij het platte dak niet betreden (en is dat ook niet eenvoudig) en hebben zij deze gebreken daarom pas in januari 2025 ontdekt op luchtfoto’s.
4.46.
NH Bouwgroep c.s. voeren aan dat het plaatsen van zinken dakrandafdekkers in TOP-rapport 1 staat (punt d) en dat TOP het herstel daarvan heeft begroot op € 300.
NH Bouwgroep c.s. betwisten verder dat sprake is van een (verborgen) gebrek dat aan hen te wijten is; [eisers] hadden de gestelde gebreken bij de oplevering redelijkerwijs moeten ontdekken. NH Bouwgroep c.s. betwisten ook dat herstel nodig is, omdat er sinds 2021 tot nu toe geen lekkage is geweest. Ook is betwist dat eventueel herstel € 2.500 zou moeten kosten.
NH Bouwgroep c.s. betwisten verder dat sprake is van een (verborgen) gebrek dat aan hen te wijten is; [eisers] hadden de gestelde gebreken bij de oplevering redelijkerwijs moeten ontdekken. NH Bouwgroep c.s. betwisten ook dat herstel nodig is, omdat er sinds 2021 tot nu toe geen lekkage is geweest. Ook is betwist dat eventueel herstel € 2.500 zou moeten kosten.
4.47.
Tijdens de zitting is deze post in verband met tijdgebrek niet verder besproken. Hierin ziet de rechtbank reden partijen de gelegenheid te geven voor een nadere uitlating. Daarbij kan dan in elk geval aandacht worden besteed aan de volgende aspecten. TOP-rapport 1 (punt d) vermeldt dat een deel van de zinken dakafdekkers van de dakrand niet zijn aangebracht en dat de kosten om dat alsnog te doen zijn geraamd op € 300. Dit laatste bedrag valt onder de hiervoor besproken vordering G (diverse gebreken zoals vermeld in TOP-rapport 1). Dat roept de vraag op of [eisers] met vordering H niet deels voor hetzelfde gebrek schadevergoeding claimt. Daarnaast kan [eisers] reageren op het standpunt van NH Bouwgroep c.s. dat geen sprake is van een verborgen gebrek, omdat het bij de oplevering had moeten worden ontdekt. Ook kan [eisers] de omvang van de gevorderde schadevergoeding toelichten.
I. Dakafschot
4.48.
[eisers] stellen in hun akte eiswijziging enkel dat dit gebrek is vermeld in het TOP-rapport, maar hebben het vermeende gebrek verder niet geconcretiseerd. De overlegging van en verwijzing naar productie 87 volstaat niet, omdat een toelichting op een stelling in een processtuk hoort te staan en niet in een productie. Net als NH Bouwgroep c.s. is het ook de rechtbank bovendien niet duidelijk waar deze post in het TOP-rapport staat. In verband met tijdgebrek is tijdens de zitting de post Dakafschot niet besproken. Hierin ziet de rechtbank reden om [eisers] in de gelegenheid te stellen het bestaan van het vermeende gebrek en de hoogte van de gevorderde schade toe te lichten.
in reconventie
Standpunten van partijen
4.49.
NH Bouwgroep vordert een bedrag van in totaal € 59.689,04. Dat heeft zij als volgt gespecificeerd.
4.50.
NH Bouwgroep vordert betaling van drie resterende termijnen van de aanneemsom:
- factuur [factuurnummer 1] van € 8.267,76 van 27 februari 2021 (termijn 47);
- factuur [factuurnummer 2] van € 6.019,65 van 5 maart 2021 (termijn 48);
- factuur [factuurnummer 3] van € 15.112,80 van 14 mei 2021 (slottermijn).
4.51.
NH Bouwgroep vordert daarnaast betaling van twee resterende termijnen voor meerwerk respectievelijk afbouw:
- factuur [factuurnummer 4] van € 28.437,93 van 14 mei 2021 (termijn 4 meerwerk);
- factuur [factuurnummer 5] van € 1.850,90 van 14 mei 2021 (termijn 3 afbouw).
Alle factuurbedragen zijn inclusief btw.
4.52.
[eisers] betwisten de hoogte van de vordering, omdat volgens hen de facturen onduidelijk zijn en er te veel meerwerk en te weinig minderwerk in rekening is gebracht. Verder voeren [eisers] aan dat NH Bouwgroep c.s. hebben toegezegd dat de facturen niet hoeven te worden betaald zolang niet 100% is opgeleverd. Ook doen [eisers] een beroep op opschorting van hun betalingsverplichting en op verrekening.
4.53.
NH Bouwgroep beroept zich van haar kant eveneens op opschorting. Zij voert verder aan dat [eisers] hun betalingsverplichting niet konden opschorten, omdat de bevoegdheid daartoe in de algemene voorwaarden is uitgesloten.
Beroep op opschorting over en weer: [eisers] hebben terecht opgeschort
4.54.
De toezegging waarop [eisers] een beroep doen, is neergelegd in de
e-mail van 19 april 2021 (zie 2.9). Daarin staat dat NH Bouwgroep c.s. niet tot verdere facturatie zullen overgaan voordat alle oplever- en discussiepunten zijn afgehandeld. Die toezegging moet redelijkerwijs zo worden begrepen dat die alleen betrekking heeft op facturen die na 19 april 2021 zijn opgemaakt. In de e-mail is namelijk wel nog verzocht om de facturen van 27 februari 2021 en 5 maart 2021 te betalen. Daarom moet eerst worden beoordeeld of [eisers] de betaling van de facturen van 27 februari 2021 en 5 maart 2021 terecht hebben opgeschort.
e-mail van 19 april 2021 (zie 2.9). Daarin staat dat NH Bouwgroep c.s. niet tot verdere facturatie zullen overgaan voordat alle oplever- en discussiepunten zijn afgehandeld. Die toezegging moet redelijkerwijs zo worden begrepen dat die alleen betrekking heeft op facturen die na 19 april 2021 zijn opgemaakt. In de e-mail is namelijk wel nog verzocht om de facturen van 27 februari 2021 en 5 maart 2021 te betalen. Daarom moet eerst worden beoordeeld of [eisers] de betaling van de facturen van 27 februari 2021 en 5 maart 2021 terecht hebben opgeschort.
4.55.
Als een van de partijen bij een overeenkomst haar verbintenis niet nakomt, dan mag de wederpartij de nakoming van haar daartegenover staande verplichtingen opschorten. Bij gedeeltelijk of niet behoorlijk niet-nakomen, moet de tekortkoming de opschorting rechtvaardigen. [2]
4.56.
NH Bouwgroep voert meest verstrekkend aan dat opschorting van de betalingsverplichting door [eisers] niet is toegestaan op grond van artikel 14 lid 6 van Pro de toepasselijke algemene voorwaarden. Daarin staat: “Opdrachtgever is niet bevoegd enige betalingsverplichting op te schorten.” [eisers] beroepen zich op vernietiging van dit beding, omdat het opschortingsverbod op de zogeheten zwarte lijst staat
(artikel 6:236 onder Pro c BW). Met [eisers] is de rechtbank van oordeel dat het opschortingsverbod in de algemene voorwaarden een onredelijk bezwarend beding is als bedoeld in artikel 6:236 sub c BW Pro. [eisers] hebben terecht de vernietiging ingeroepen en voornoemd beding blijft daarom buiten toepassing.
(artikel 6:236 onder Pro c BW). Met [eisers] is de rechtbank van oordeel dat het opschortingsverbod in de algemene voorwaarden een onredelijk bezwarend beding is als bedoeld in artikel 6:236 sub c BW Pro. [eisers] hebben terecht de vernietiging ingeroepen en voornoemd beding blijft daarom buiten toepassing.
4.57.
De woning was op de overeengekomen opleverdatum van 1 maart 2021 nog niet af. Niet in geschil is verder dat ook na die datum nog verschillende werkzaamheden moesten worden uitgevoerd. Een op 11 maart 2021 geplande opleveringskeuring is uitgesteld, vanwege de achterstand in werkzaamheden. De opleveringskeuring heeft uiteindelijk op 31 maart 2021 plaatsgevonden. Op het moment dat NH Bouwgroep de facturen van 27 februari 2021 en 5 maart 2021 verzond, was zij haar verplichting om de woning op te leveren dus nog niet nagekomen en moest er nog het nodige worden afgemaakt. [eisers] waren daarom per 1 maart 2021 bevoegd hun betalingsverplichting op te schorten. Voor zover NH Bouwgroep c.s. betogen dat zij kort daarvoor, eind februari 2021, hun eigen verplichting tot het uitvoeren van werkzaamheden al hadden opgeschort, gaat dat standpunt niet op, reeds omdat NH Bouwgroep c.s. feitelijk hun verplichtingen toen nog niet hadden opgeschort. NH Bouwgroep c.s. zijn namelijk in elk geval tot eind maart 2021 werkzaamheden blijven verrichten.
4.58.
De opschorting van de betaling van de facturen van 27 februari 2021 en
5 maart 2021 was bovendien proportioneel gelet op hoogte van het op dat moment openstaande factuurbedrag van circa € 14.000, de aard en omvang van de werkzaamheden die nog moesten worden uitgevoerd en het feit dat [eisers] op dat moment al een groot gedeelte van de hoofdaanneemsom van in totaal € 570.000 hadden voldaan. [eisers] waren – op genoemde facturen na – namelijk bij met de termijnbetalingen en hadden inmiddels een totaalbedrag van € 521.401,29 inclusief btw (€ 430.910,16 exclusief btw, zoals opgenomen in de factuur van 27 februari 2021) aan NH Bouwgroep betaald. Of [eisers] de factuur van 27 februari 2021 destijds hebben ontvangen ( [eisers] stellen van niet), kan gelet op het voorgaande in het midden blijven.
5 maart 2021 was bovendien proportioneel gelet op hoogte van het op dat moment openstaande factuurbedrag van circa € 14.000, de aard en omvang van de werkzaamheden die nog moesten worden uitgevoerd en het feit dat [eisers] op dat moment al een groot gedeelte van de hoofdaanneemsom van in totaal € 570.000 hadden voldaan. [eisers] waren – op genoemde facturen na – namelijk bij met de termijnbetalingen en hadden inmiddels een totaalbedrag van € 521.401,29 inclusief btw (€ 430.910,16 exclusief btw, zoals opgenomen in de factuur van 27 februari 2021) aan NH Bouwgroep betaald. Of [eisers] de factuur van 27 februari 2021 destijds hebben ontvangen ( [eisers] stellen van niet), kan gelet op het voorgaande in het midden blijven.
4.59.
[eisers] mochten de betaling van de twee facturen ook na de oplevering blijven opschorten. Zelfs als wordt aangenomen dat NH Bouwgroep c.s. na de oplevering een aantal punten hebben opgelost, staat vast dat NH Bouwgroep c.s. de door TOP in het najaar van 2021 geconstateerde grote punten, waaronder het niet opgeleverde ventilatiesysteem, niet heeft verholpen. Dit is ook op een later moment niet gebeurd, want niet weersproken is dat NH Bouwgroep c.s. na de TOP-rapporten van 2 juni 2022 niet meer in de woning zijn geweest.
4.60.
Omdat NH Bouwgroep op 19 april 2021 verder heeft toegezegd dat geen facturatie meer zou plaatsvinden totdat alle oplever- en discussiepunten waren opgelost en dit niet het geval was op het moment van verzending van de drie facturen van 14 mei 2021, mochten [eisers] ook de betaling van die facturen opschorten. Dat NH Bouwgroep c.s. toch nog betaling wensten vanwege de aansluiting van de boekhouding, konden zij [eisers] gelet op de gedane toezegging niet meer tegenwerpen.
4.61.
[eisers] waren dus bevoegd de betaling van de facturen op te schorten. Voor zover NH Bouwgroep c.s. zich eveneens vanaf juni 2021 op opschorting hebben beroepen, waren zij daartoe niet meer bevoegd, omdat [eisers] daarvóór al rechtsgeldig hadden opgeschort.
4.62.
[eisers] hebben hun vordering tot nakoming bij brief van 19 maart 2025 aan NH Bouwgroep c.s. omgezet in een vordering tot vervangende schadevergoeding. Vanaf dat moment was geen sprake meer van opschorting van betaling om NH Bouwgroep c.s. te bewegen tot correcte nakoming, maar mochten [eisers] hun betalingsverplichting opschorten ter verrekening van hun opeisbare tegenvordering tot schadevergoeding.
4.63.
Tot welk bedrag de vorderingen over en weer door verrekening tenietgaan, kan de rechtbank pas vaststellen nadat de hoogte van de schadevordering in conventie en de hoogte van de reconventionele vordering zijn bepaald.
Omvang betalingsverplichting
Resterende termijnen van de aanneemsom, minderwerk en € 5.000 compensatie
4.64.
De drie facturen voor de resterende termijnen van de aanneemsom (zie 4.50) bedragen in totaal € 29.400,21. Om te beoordelen of [eisers] dit bedrag verschuldigd zijn, moet als eerste worden vastgesteld wat de aanneemsom is en hoeveel [eisers] daarvan al hebben betaald. De aanneemsom is € 570.000 (inclusief btw) en [eisers] hebben daarvan € 521.401,29 (inclusief btw) voldaan. Daarmee is het verschil € 48.598,71.
4.65.
Vervolgens moet worden beoordeeld of een compensatiebedrag van € 5.000,- in mindering strekt op de aanneemsom en welk bedrag aan minderwerk in mindering strekt op de aanneemsom.
4.66.
[eisers] voeren aan dat de vordering van NH Bouwgroep met een bedrag van € 5.000 (incl. btw) moet worden verminderd, omdat NH Bouwgroep c.s. dit bedrag in een e-mail van 19 december 2020 (zie 2.6) hebben toegezegd als compensatie voor de extra huurlasten als gevolg van de latere oplevering van de woning. [eisers] hebben dit bedrag in mindering gebracht op de betaling van een factuur met nummer [factuurnummer 6] (termijnbetaling 41), maar hebben daarvoor geen creditnota ontvangen en ook bij de berekening van wat nog openstaat van de aanneemsom heeft NH Bouwgroep geen rekening gehouden met het compensatiebedrag. NH Bouwgroep betwist niet dat er geen creditfactuur is verzonden, maar stelt dat de korting alleen gold als [eisers] hun betalingsverplichtingen naar behoren zouden voldoen. De rechtbank is van oordeel dat dit standpunt van NH Bouwgroep niet opgaat. Zij heeft niet duidelijk gemaakt waarom [eisers] niet aan hun betalingsverplichtingen hebben voldaan. [eisers] waren op 1 maart 2021 bij met alle betalingen en hebben vanaf dat moment hun resterende betalingsverplichting mogen opschorten. Voor zover [eisers] al op termijnbetaling 41 de € 5.000 in mindering heeft gebracht (in plaats van bij de oplevering) was dit toegestaan, omdat NH Bouwgroep c.s. niet hebben weersproken dat zij daarmee toen hebben ingestemd. Dat betekent dat een bedrag van € 5.000 in mindering strekt op de restant aanneemsom.
4.67.
NH Bouwgroep heeft blijkens de facturen € 15.866,52 aan minderwerk in aanmerking genomen. Volgens [eisers] is een bedrag van ongeveer € 4.500 te weinig aan minderwerk in mindering gebracht op de aanneemsom. Het gaat volgens [eisers] (zie randnummer 20 van de conclusie van antwoord in reconventie) om minder m² Storax en deurbeslag. Door tijdgebrek is het onderwerp minderwerk op de zitting niet besproken. Hierin ziet de rechtbank aanleiding NH Bouwgroep in de gelegenheid te stellen zich bij akte over deze twee vermeende minderwerkposten uit te laten.
Meerwerkfactuur en afbouwfactuur
4.68.
NH Bouwgroep stelt dat [eisers] nog een bedrag van € 28.437,93 zijn verschuldigd voor meerwerk en nog een bedrag van € 1.850,90 voor afbouwwerkzaamheden (zie 4.51).
4.69.
Volgens [eisers] is een bedrag van € 13.745,66 (inclusief btw) te veel aan meerwerk in rekening gebracht, onder andere omdat sprake is van niet-geaccordeerd en niet- uitgevoerd meerwerk. Daarbij hebben [eisers] in randnummers 23 tot en met 26 van de conclusie van antwoord in reconventie verwezen naar de uitvoerig tussen partijen hierover in 2022 gevoerde correspondentie. Met betrekking tot de afbouwfactuur van € 1.850,90 hebben [eisers] ter zitting aangevoerd dat daarop een bedrag van € 1.200 in mindering moet worden gebracht.
4.70.
Deze onderwerpen zijn vanwege tijdgebrek op de zitting verder niet besproken. Nu NH Bouwgroep nog niet heeft gereageerd op het verweer van [eisers] zal zij in de gelegenheid worden gesteld dat bij akte te doen. Daarbij verwacht de rechtbank een gestructureerde onderbouwing van de meerwerk- en afbouwfactuur, voor zover de daarop vermelde posten in geschil zijn. Ook wordt NH Bouwgroep verzocht te laten weten of het door [eisers] op de zitting genoemde specifiek door hen voor meerwerk betaalde bedrag van € 97.289,12 (inclusief btw) juist is.
Rente
4.71.
NH Bouwgroep c.s. vorderen een rente van 1% per maand over de openstaande facturen vanaf zeven dagen na de factuurdata. NH Bouwgroep c.s. baseren dit op artikel 14 lid 7 van Pro de algemene voorwaarden. Subsidiair vorderen NH Bouwgroep c.s. de wettelijke rente.
4.72.
De rechtbank wijst de rente af. Daarvoor zijn de volgende redenen.
4.73.
Rente is verschuldigd als [eisers] in verzuim waren met de betaling van de facturen. [eisers] waren echter niet in verzuim, omdat zij hun betalingsverplichting bevoegd hebben opgeschort. Dat betekent dat juist NH Bouwgroep c.s. in verzuim waren, en niet [eisers] Dit staat al in de weg aan verschuldigdheid van rente vanaf zeven dagen na de factuurdata.
4.74.
Indien na vaststelling van de betalingsverplichtingen over en weer (in conventie en in reconventie) en na verrekening zou komen vast te staan dat NH Bouwgroep c.s. per saldo nog iets te vorderen heeft van [eisers] , dan kan NH Bouwgroep c.s. ook vanaf dat moment geen aanspraak maken op rente. Het contractuele rentebeding is namelijk een oneerlijk beding. Nu sprake is van een overeenkomst tussen consumenten en handelaar moet de rechtbank ambtshalve toetsen aan het Europese en Nederlandse consumentenrecht (onder andere de Richtlijn oneerlijke bedingen). Als er oneerlijke bepalingen in de overeenkomst of de algemene voorwaarden staan, moet de rechtbank deze buiten toepassing laten. De in de algemene voorwaarden opgenomen rente van 1% per maand is aanzienlijk hoger dan de wettelijke rente op het moment dat de overeenkomst werd gesloten. Een rechtvaardiging hiervoor heeft NH Bouwgroep c.s. niet gesteld. Daarmee is het rentebeding oneerlijk en moet het contractuele rentebeding buiten toepassing worden gelaten. Als een beding als oneerlijk wordt aangemerkt, kan op grond van vaste rechtspraak van het Europese Hof van Justitie ook geen aanspraak meer worden gemaakt op de wettelijke regeling die zonder dat beding van toepassing zou zijn geweest. [3] Dit betekent dat ook de subsidiair gevorderde wettelijke rente niet toewijsbaar is.
Conclusie in conventie en in reconventie
4.75.
[eisers] mogen zich in conventie bij akte uitlaten over de punten die in de overwegingen 4.19, 4.24, 4.29, 4.35, 4.38, 4.39, 4.42, 4.44, 4.47 en 4.48 zijn genoemd. Daarna mogen NH Bouwgroep c.s. daarop bij antwoordakte reageren.
4.76.
In reconventie mag NH Bouwgroep zich bij akte uitlaten over de punten die in de overwegingen 4.67 en 4.70 zijn genoemd. Daarna mogen [eisers] daarop bij antwoordakte reageren.
4.77.
Iedere verdere beslissing wordt aangehouden in afwachting van de aktewisseling.
5.De beslissing
De rechtbank
in conventie
5.1.
verwijst de zaak naar de rol van
woensdag 15 juli 2026voor het
door [eisers]nemen van een akte als bedoeld in
4.75, waarna op de rol van vier weken daarna NH Bouwgroep c.s. zich bij antwoordakte mogen uitlaten,
woensdag 15 juli 2026voor het
door [eisers]nemen van een akte als bedoeld in
4.75, waarna op de rol van vier weken daarna NH Bouwgroep c.s. zich bij antwoordakte mogen uitlaten,
in reconventie
5.2.
verwijst de zaak naar de rol van
woensdag 15 juli 2026voor het
door NH Bouwgroepnemen van een akte als bedoeld in
4.76, waarna op de rol van vier weken daarna [eisers] zich bij antwoordakte mogen uitlaten,
woensdag 15 juli 2026voor het
door NH Bouwgroepnemen van een akte als bedoeld in
4.76, waarna op de rol van vier weken daarna [eisers] zich bij antwoordakte mogen uitlaten,
in conventie en in reconventie
5.3.
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.T. Kruis, rechter, bijgestaan door mr. S.C. Zum Vörde Sive Vörding, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 17 juni 2026.