ECLI:NL:RBAMS:2026:6491

• Datum uitspraak: 25 juni 2026
• Publicatiedatum: 25 juni 2026
• Zaaknummer: 11921162 CV EXPL 25-14076
• Instantie: Rechtbank Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Uitkomst: Toewijzend
• Procedures: Op tegenspraak
• Rechters: J.H.J. Evers
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Beëindiging huurovereenkomst wegens dringend eigen gebruik door toegelaten woningcorporatie

Ymere, een toegelaten woningcorporatie, vordert de beëindiging van de huurovereenkomst met [huurders] wegens dringend eigen gebruik, omdat de huurders niet langer tot de doelgroep van Ymere behoren en zelf over alternatieve woonruimte kunnen beschikken. De huurders betwisten dit en voeren aan dat de woning geen sociale huurwoning is en dat zij vanwege persoonlijke omstandigheden en medische beperkingen moeilijkheden ondervinden bij het vinden van passende woonruimte.

De rechtbank oordeelt dat het begrip eigen gebruik ook het verhuren aan personen binnen de statutaire doelgroep omvat en dat Ymere voldoende heeft aangetoond dat de woning dringend nodig is voor haar doelstelling. De huurders hebben onvoldoende gemotiveerd betwist dat zij andere passende woonruimte kunnen verkrijgen, ondanks hun medische situatie en financiële omstandigheden.

De belangenafweging leidt tot het oordeel dat het belang van Ymere bij doorstroming en toewijzing aan woningzoekenden zwaarder weegt dan het belang van de huurders bij voortzetting van de huurovereenkomst. De rechtbank stelt de einddatum van de huurovereenkomst vast op 1 januari 2027 en veroordeelt de huurders tot ontruiming binnen acht dagen daarna. De proceskosten worden aan de huurders opgelegd, terwijl hun reconventionele vorderingen worden afgewezen.

Uitkomst: De huurovereenkomst wordt beëindigd per 1 januari 2027 en de huurders worden veroordeeld tot ontruiming en betaling van proceskosten.

Uitspraak

RECHTBANK AMSTERDAM

Civiel recht

Kantonrechter

Zaaknummer: 11921162 \ CV EXPL 25-14076

Vonnis van 25 juni 2026

in de zaak van

de stichting
Stichting Ymere ,

te Amsterdam,

eisende partij in conventie,

verwerende partij in voorwaardelijke reconventie,

hierna te noemen: Ymere,

gemachtigde: mr. L.C. Strating,

tegen

1. [huurder 1],2. [huurder 2],

beiden te [woonplaats],

gedaagde partijen in conventie,

eisende partijen in voorwaardelijke reconventie,

hierna samen te noemen: [huurders],

gemachtigde: mr. J.P. Leeflang.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 6 oktober 2025, met producties;

- de conclusie van antwoord in conventie, tevens eis in voorwaardelijke reconventie van 16 december 2025, met producties;
- het instructievonnis van 30 december 2025;

- het bericht dat is ontvangen op 7 april 2026 met producties 22 en 23 van Ymere;
- het bericht dat is ontvangen op 9 april 2026 met producties 10 t/m 14 van [huurders];
- het bericht dat is ontvangen op 16 april 2026 met productie 24 van Ymere;
- de mondelinge behandeling van 17 april 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

Ymere is een toegelaten instelling als bedoeld in artikel 19 Woningwet. Haar statutaire doel is uitsluitend werkzaam te zijn op het gebied van de volkshuisvesting zoals omschreven in de Woningwet. Dat houdt kort gezegd in dat zij woningen met relatief lage huurprijzen op een rechtvaardige wijze toewijst aan personen die op grond van inkomen of andere omstandigheden moeilijkheden ondervinden bij het vinden van passende huisvesting.

2.2.

Op 1 september 1992 heeft Ymere met [huurder 1] een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot de woning aan de [adres 1] (hierna: de woning). De aanvangshuurprijs bedroeg destijds f 528,49 per maand. De huidige huurprijs bedraagt € 670,83 per maand. De woning is gelegen op de begane grond.

2.3.

[huurder 1] staat sinds 30 november 1992 ingeschreven op het adres van de woning in de Basisregistratie Personen (BRP). Hij woonde al sinds 1985 in de omgeving van de [straat 1]. [huurder 1] is sinds 11 augustus 2016 gehuwd met [huurder 2] (hierna: [huurder 2]).

2.4.

[huurder 1] is eigenaar van panden aan [straat 2] [huisnummer 1] (H,1,2,3), [huisnummer 2] (H) en [huisnummer 3] (H, 1, 2, 3) te [plaats 1] en aan de [straat 3] [huisnummer 4] en [huisnummer 5] en [huisnummer 6] te [plaats 2]. Dit betreffen zeven woningen, waarvan een op de begane grond, en vijf bedrijfsruimtes. Ook heeft [huurder 1] een berging aan [adres 2] in eigendom. De aankopen hebben plaatsgevonden tussen 1997 en 2016.

2.5.

[huurder 1] heeft multiple sclerose en diabetes en is hierdoor beperkt in zijn mobiliteit.

2.6.

Bij afzonderlijke brieven van 8 mei 2025 heeft Ymere de huurovereenkomst met [huurders] opgezegd tegen 8 november 2025 op grond van dringend eigen gebruik als bedoeld in artikel 7:274 lid 1 sub c van het Burgerlijk Wetboek (BW) omdat [huurders] niet langer behoren tot de doelgroep van Ymere als toegelaten instelling.

2.7.

[huurder 1] en [huurder 2] hebben bezwaar gemaakt tegen de opzegging en hebben niet ingestemd met beëindiging van de huurovereenkomst.

3. Het geschil

in conventie

3.1.

Ymere vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

• te bepalen dat de huurovereenkomst tussen Ymere en [huurders] is geëindigd per 8 november 2025, althans de einddatum vast te stellen;
• veroordeling van [huurders] om de woning binnen acht dagen na de aldus vastgestelde einddatum en na betekening van het vonnis te ontruimen en te verlaten, met machtiging aan Ymere om de ontruiming zo nodig door de deurwaarder te laten bewerkstelligen;
• hoofdelijke veroordeling van [huurders] in de proceskosten, te vermeerderen met de nakosten en de wettelijke rente.

3.2.

Ymere legt aan haar vordering ten grondslag dat zij de woning dringend nodig heeft voor eigen gebruik als bedoeld in artikel 7:274 lid 1 sub c BW. Ymere stelt dat zij als toegelaten instelling wettelijk verplicht is woningen toe te wijzen aan personen die niet zelf in hun huisvesting kunnen voorzien, dat de wachttijd voor een sociale huurwoning in [plaats 1] meer dan dertien jaar bedraagt en dat huurder, die eigenaar is van meerdere koopwoningen, niet langer behoort tot die doelgroep en bovendien zelf over alternatieve woonruimte kan beschikken.

3.3.

[huurders] hebben verweer gevoerd en concluderen tot afwijzing van de vordering, met veroordeling van Ymere in de proceskosten.

3.4.

[huurders] betwisten dat de woning een sociale huurwoning is en dat Ymere een beroep op dringend eigen gebruik toekomt. [huurders] voeren daarnaast aan dat de belangenafweging in hun voordeel dient uit te vallen. Zij betwisten ook dat zij beschikken over andere passende woonruimte omdat de koopwoningen van [huurder 1] deels zijn verhuurd en niet geschikt zijn voor bewoning door [huurders]. Huurder voeren ten slotte als verweer dat beëindiging van de huur naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn omdat zij bij aanvang van de huur reeds niet tot de doelgroep behoorden en zij desondanks langer dan 33 jaar hebben gehuurd. Voor zover de vordering toch wordt toegewezen, verzoeken [huurders] uitvoerbaarverklaring bij voorraad te weigeren.

in voorwaardelijke reconventie

3.5.

Voor het geval de kantonrechter de vordering van Ymere geheel of gedeeltelijk toewijst, hebben [huurders] een voorwaardelijke tegenvordering ingesteld. [huurders] vorderen in dat geval, samengevat:

• vaststelling dat de huurovereenkomst niet eerder eindigt dan na verloop van een ontruimingstermijn van ten minste twaalf maanden na betekening van het vonnis, althans een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen termijn;
• de voorwaarde dat de beëindiging pas ingaat nadat passende alternatieve woonruimte concreet voor [huurders] beschikbaar is;
• veroordeling van Ymere tot betaling aan [huurders] van de wettelijke vergoeding voor verhuis- en inrichtingskosten als bedoeld in artikel 7:275 BW;
• veroordeling van Ymere in de proceskosten van de reconventie.

3.6.

Op de stellingen van partijen over en weer wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4. De beoordeling

In conventie:

Juridisch kader

4.1.

In deze zaak gaat het om de vraag of de kantonrechter de huurovereenkomst op vordering van Ymere kan beëindigen op grond van dringend eigen gebruik (in de zin van artikel 7:274 sub c BW).

4.2.

Op grond van artikel 7:274 lid 1 sub c BW kan de kantonrechter de vordering van Ymere tot beëindiging van de huurovereenkomst toewijzen indien Ymere op correcte wijze heeft opgezegd. Ymere heeft opgezegd op 10 juni 2024. De opzeggingsgrond is dringend eigen gebruik, overeenkomstig artikel 7:271 lid 5 jo 7:274 lid 1 sub c BW. Andere opzeggingsgronden dan door Ymere genoemd in de opzeggingsbrief kunnen geen reden zijn om de huurovereenkomst te beëindigen.

4.3.

Ymere dient aannemelijk te maken dat zij het gehuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik dat van haar, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt voortgezet. Ook moet gebleken zijn dat [huurders] andere passende woonruimte kunnen verkrijgen.

Eigen gebruik

4.4.

De eerste vraag die voorligt, is of het huurrecht ruimte biedt voor een beroep op eigen gebruik, als het doel daarvan is een woning die bestemd is voor sociale huur opnieuw te kunnen verhuren aan een huurder die op basis van de toewijzingscriteria in aanmerking komt voor een sociale huurwoning.

4.5.

Uit vaste rechtspraak volgt dat met eigen gebruik niet alleen het gebruik door de verhuurder zelf wordt bedoeld, maar ook het gebruik door iemand anders als daarmee de statutaire doelstelling van verhuurder wordt gediend.

4.6.

Uit de wet volgt dat ook het verhuren aan verschillende gedefinieerde doelgroepen onder eigen gebruik kan vallen. Een aantal van deze situaties is uitdrukkelijk door de wetgever opgenomen in de artikelen 7:274a tot 7:274f BW. Het gaat hier om de groepen gehandicapten, ouderen, jongeren en studenten. Op grond van deze bepalingen kan een huurovereenkomst worden opgezegd als een huurder niet langer tot de bijzondere doelgroep behoort waardoor hij de huurovereenkomst heeft mogen sluiten. Het doel van deze wetgeving is de doorstroming op de woningmarkt te bevorderen. Ook leidt dit tot een rechtvaardige verdeling van de schaarse woningvoorraad.

4.7.

Genoemde artikelen zijn door de wetgever ingevoerd als nadere uitwerking van het eigen gebruik als bedoeld in artikel 7:274 lid 3 BW. De doelgroep ‘woningzoekenden (mensen) die in aanmerking komen voor een sociale huurwoning’ is niet als doelgroep in de wet benoemd. De wetgever heeft echter niet uitdrukkelijk overwogen dat de tot nu toe in de wet opgenomen doelgroepen limitatief zijn. Dat een aantal doelgroepen afzonderlijk in de wet is opgenomen, sluit een beroep op de generieke bepaling van dringend eigen gebruik ten behoeve van andere doelgroepen dus niet uit. Andere doelgroepen of andere omstandigheden kunnen nog steeds vallen onder de generieke bepaling van eigen gebruik als genoemd in artikel 7:274 lid 1 sub c BW.

4.8.

Ymere is op grond van de Woningwet, het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 en de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 verplicht om woningen te verhuren aan personen die moeilijk in hun eigen huisvestingsbehoefte kunnen voorzien. Dat is mede haar statutaire doelstelling. Verhuur aan dergelijke personen is daarom een vorm van eigen gebruik.

4.9.

[huurders] betwisten het door Ymere gestelde eigen gebruik omdat de woning bij aanvang van de huur geen sociale huurwoning zou zijn geweest. Dit terwijl de aanvangshuurprijs onder de destijds geldende liberalisatiegrens lag. [huurders] hebben niet duidelijk gemaakt waarom dit relevant zou zijn. De aanvangshuurprijs bepaalt in beginsel in welk segment een huurwoning valt. Het standpunt van [huurders] over de situatie bij aanvang van de huur is daarnaast onjuist. De huur is aangegaan in 1992 en [huurders] hebben niet gesteld dat sprake is van een woning die is gebouwd op of na 1 juli 1989. Daarom staat op grond van artikel 7:247 BW vast dat de huurprijs vanaf de aanvang van de huur niet-geliberaliseerd is geweest.

4.1

[huurders] stellen voorts dat Ymere de woning niet zal gebruiken om te verhuren als sociale huurwoning, maar de woning zal verkopen of zal verhuren in het hoogsegment. Een dergelijke verhuur valt niet onder de statutaire doelstelling van Ymere. Partijen verschillen in dit kader van mening over het aantal woningwaarderingspunten dat de woning nu toekomt. De kantonrechter ziet geen aanleiding om het puntenaantal vast te stellen, omdat dit niet relevant is voor de beoordeling. Zelfs als de woning een maximaal redelijke huurprijs heeft die verhuur in het hoogsegment zou rechtvaardigen, zoals [huurders] stellen en Ymere betwist, heeft Ymere (onbetwist) gesteld dat het haar vrij staat de woning desondanks in het laag- of middensegment te verhuren. Zij verhuren ook andere woningen, die in het hoogsegment zouden kunnen vallen, in het laag- of middensegment. Dit doet zij bijvoorbeeld aan gezinnen met meer dan drie minderjarige kinderen. Het staat vast dat de woning tot de woningvoorraad van Ymere behoort en dat Ymere de woning kan gaan verhuren in het laag- of middensegment. Ymere heeft daarmee voldoende gemotiveerd gesteld dat de woning voor eigen gebruik overeenkomstig haar statutaire doelstelling zal worden verhuurd. Als desondanks verhuur in het hoogsegment zal plaatsvinden aan personen die geen moeilijkheden ondervinden bij het vinden van hun passende huisvesting, kunnen [huurders] een vordering tot het betalen van schadevergoeding instellen op grond van artikel 7:276 BW.

Dringendheid van het eigen gebruik

4.11.

Nu vaststaat dat het beoogde gebruik van Ymere kan worden aangemerkt als “eigen” gebruik, ligt de vraag voor of dit gebruik ook dringend is. Ymere heeft voldoende gesteld en onderbouwd dat zij de woning dringend nodig heeft om te voldoen aan haar statutaire doelstelling. Ymere heeft gemotiveerd gesteld dat het inmiddels minimaal 13 jaar duurt voordat een potentiële huurder in aanmerking komt voor een huurwoning in de gereguleerde segmenten. [huurders] hebben betwist dat dit ook voor het middensegment zou gelden maar zij hebben dit standpunt niet gemotiveerd en ook niet met gegevens onderbouwd. Volgens de kantonrechter staat de dringendheid van het eigen gebruik daarmee vast.

De belangenafweging

4.12.

Bij het hanteren van de maatstaf of van de verhuurder kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd, kunnen alle omstandigheden van het geval een rol spelen en moeten de belangen van verhuurder en (onder)huurder(s) in aanmerking worden genomen. Om de vordering van de verhuurder te kunnen toewijzen, moet het belang van de verhuurder prevaleren. De woorden “niet kan worden gevergd” brengen niet mee dat voor toewijzing nodig is dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn om de huurovereenkomst te verlengen.

4.13.

In dit kader is vooral relevant dat verhuurder, met een beroep op een volkshuisvestelijk en statutair belang, de huurovereenkomst wil beëindigen ten koste van zittende huurders en ten gunste van woningzoekenden. Op het eerste gezicht kan aan dat belang weinig gewicht toekomen omdat per saldo weinig verandert. De ene huurder wordt immers ingewisseld voor een andere huurder. Het aantal te verhuren woningen wordt ook niet groter. Het springende punt hier is dat een toegelaten instelling op grond van artikel 46 lid 1 sub a Woningwet bij het huisvesten van personen voorrang geeft aan personen die (door hun inkomen of door andere omstandigheden) moeilijkheden ondervinden bij het vinden van voor hen passende huisvesting. Die voorrang kan, onder omstandigheden, ook meebrengen dat een zittende huurder wordt opgezegd ten gunste van een woningzoekende. Ymere heeft belang bij het beëindigen van de huurovereenkomst met [huurders], zodat zij haar woning kan verhuren aan een woningzoekende die moeilijkheden ondervindt bij het vinden van passende huisvesting zoals bedoeld in artikel 46 lid 1 sub a Woningwet. . Dat belang weegt zwaar als Ymere voldoende aannemelijk maakt dat de zittende huurder zich niet (langer) in die positie bevindt.

4.14.

Ymere heeft terecht betoogd dat artikel 46 lid 2 Woningwet bij een dergelijke opzegging niet relevant is. Dat artikel markeert enkel het toetsingskader voor toegelaten instellingen bij het aangaan van huurovereenkomsten voor woningen. Dat toetsingskader is niet doorslaggevend bij de vraag of een toegelaten instelling een eenmaal gesloten huurovereenkomst kan beëindigen. De verhuurder moet gemotiveerd stellen, en bij gemotiveerde betwisting bewijzen, dat de huurder - als hij de huidige woning verlaat - geen moeilijkheden ondervindt bij het vinden van passende huisvesting zoals bedoeld in artikel 46 lid 1 sub a Woningwet en dat daarom wordt voldaan aan de vereisten van artikel 7:274 lid 1 sub c BW.

4.15.

Ten aanzien van de vraag of een zittende huurder moeilijkheden ondervindt bij het vinden van passende huisvesting geldt in dit geval een verzwaarde motiveringsplicht voor de huurder. Deze houdt in dat als de verhuurder voldoende gemotiveerd stelt dat de huurder geen moeilijkheden ondervindt bij het vinden van passende huisvesting, de bewijslast daarvan op de verhuurder blijft rusten, maar van de huurder mag worden verlangd dat hij feitelijke gegevens verstrekt ter motivering van zijn betwisting van de stellingen van de verhuurder om deze aanknopingspunten voor eventuele bewijslevering te verschaffen. Als de huurder niet voldoet aan de verzwaarde motiveringsplicht kan de rechter de stellingen van de huurder als onvoldoende betwist voor waar aannemen, al of niet met de mogelijkheid van tegenbewijs (zie voor dit laatste ECLI:NL:HR:2006:AZ1083).

4.16.

Het belang van [huurders] is duidelijk. Zij willen graag in de woning blijven waar zij al lang in wonen. Zij zijn geworteld in de buurt en hebben de woning aangepast aan hun persoonlijke eisen en wensen. In het bijzonder wordt meegewogen dat [huurder 1] beperkt mobiel is en de woning aangepast is voor het gebruik van een rolstoel en scootmobiel. Ook hebben zij een financieel belang. Zij betalen voor de huurwoning een relatief lage huurprijs en hebben daarnaast inkomen uit de panden die zij verhuren. Als zij in een van hun woningen moeten gaan wonen of een andere woning moeten gaan huren of kopen, komen zij in een financieel nadeliger situatie.

4.17.

De kantonrechter is van oordeel dat de belangen van Ymere zwaarder wegen dan die van [huurder 1]. Ymere heeft voldoende gemotiveerd gesteld dat [huurders] geen moeilijkheden ondervindt bij het vinden van passende huisvesting en dit is door [huurders] onvoldoende gemotiveerd is betwist. Dat zal hieronder nader worden toegelicht.

Andere passende woonruimte

4.18.

De beëindigingsvordering kan slechts worden toegewezen als de beschikbaarheid van andere passende woonruimte voldoende aannemelijk is. De hiervoor geldende maatstaf is in het onderhavige geval niet wezenlijk anders dan zoals hiervoor in 4.14 en 4.15 overwogen, in die zin dat Ymere voldoende gemotiveerd heeft gesteld dat [huurders] andere passende woonruimte kunnen verkrijgen en dit door [huurders] onvoldoende gemotiveerd is betwist.

4.19.

Ymere heeft gesteld dat [huurder 1] eigenaar is van een aantal panden, meer specifiek een pand aan [straat 2] [huisnummer 1] met een woning op de begane grond en drie afzonderlijke bovenwoningen, een pand aan [straat 2] [huisnummer 2] met bedrijfsruimte op de begane grond, een pand aan [straat 2] [huisnummer 3] met bedrijfsruimte op de begane grond en drie afzonderlijke bovenwoningen, een berging aan [adres 2], alle te [plaats 1], en drie bedrijfsruimtes aan de [straat 3] in [plaats 2]. Daarmee heeft Ymere voldoende onderbouwd gesteld dat [huurders] geen moeilijkheden ondervinden bij het vinden van passende huisvesting. Een persoon die een of meer woningen en/of andere onroerende zaken in eigendom heeft waarmee potentieel in een huisvestingsbehoefte van het huishouden kan worden voorzien, kan worden geacht geen moeilijkheden te ondervinden bij het vinden van passende huisvesting. Van [huurders] mag worden verwacht dat zij hun betwisting – die inhoudt dat zij desondanks wél moeilijkheden ondervinden bij het vinden van passende huisvesting – met concrete feiten en verifieerbare gegevens onderbouwen. Dat geldt met name voor feiten en omstandigheden die bij uitstek in hun domein (en niet in dat van Ymere) liggen, zoals bijvoorbeeld gegevens over hun huishoudinkomen, vermogen, de aard en het gebruik van de onroerende zaken in eigendom van [huurder 1] en de inspanningen die zij reeds hebben verricht om andere passende huisvesting te verkrijgen.

4.20.

[huurders] stellen dat zij vanwege het ontbreken van inkomen uit arbeid en vanwege belastingschulden moeilijkheden ondervinden bij het vinden van passende huisvesting. [huurders] hebben als producties 10, 11 en 12 gegevens daaromtrent overgelegd. Het betreffen respectievelijk twee ongetekende verklaringen van de heer [naam 1] van Solida Administratie & Advies van 5 december 2025 en 30 maart 2026, en een brief van de Belastingdienst van 3 april 2026 met een overzicht van openstaande belastingaanslagen. De verklaringen van de heer [naam 1] betreffen enkel het inkomen en vaste lasten van [huurders], bovendien zonder verwijzing naar concrete en verifieerbare gegevens. Dit is onvoldoende in het kader van de verzwaarde motiveringsplicht van [huurders].

4.21.

[huurders] stellen daarnaast dat zij vanwege de medische situatie van [huurder 1] en de mantelzorg door [huurder 2] moeilijkheden ondervinden bij het vinden van passende huisvesting. [huurders] hebben voldoende gemotiveerd dat [huurder 1] vanwege zijn medische situatie een aantal voorzieningen nodig heeft, maar zij hebben niet voldoende gemotiveerd gesteld waarom zij om die reden moeilijkheden ondervinden bij het vinden van passende huisvesting. [huurders] hebben gesteld dat hun huidige woning door hen is aangepast, dat [huurder 1] gebruik maakt van hulpmiddelen dat hij nabij de woning beschikt over een invalidenparkeerplaats, maar het is onduidelijk waarom dergelijke voorzieningen elders niet aanwezig en/of te realiseren zouden zijn.

4.22.

[huurders] hebben ten slotte gesteld dat de onroerende zaken die [huurder 1] in eigendom heeft niet geschikt zijn voor bewoning door hen, onder verwijzing naar een verklaring van 10 december 2025 van de heer [naam 2] van Nomos real estate circle. Dit is evenmin voldoende in het kader van de verzwaarde motiveringsplicht. Ten eerste miskennen [huurders] hiermee dat hun stelplicht niet is beperkt tot de onroerende zaken die zij zelf in eigendom hebben. Als hun inkomen en/of vermogen daartoe de mogelijkheid geven, kunnen [huurders] immers ook in huisvesting voorzien zonder deze concrete onroerende zaken zelf als woning in gebruik te nemen. Bovendien ziet de verklaring van de heer [naam 2] alleen op de huidige situatie en wordt niet ingegaan op de mogelijkheden om de onroerende zaken aan te passen of op andere wijze te benutten teneinde passende huisvesting te verkrijgen.

4.23.

Ymere heeft gelet op het voorgaande voldoende gemotiveerd gesteld dat [huurders] geen moeilijkheden ondervinden bij het vinden van passende huisvesting en dit is door [huurders] onvoldoende gemotiveerd betwist. Dit staat daarmee vast. In zo’n geval kan van Ymere als toegelaten instelling niet worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd en prevaleert haar belang om de woning te verhuren aan een woningzoekende die daarvoor in aanmerking komt boven het belang van de huurder bij behoud van de huur.

Redelijkheid en billijkheid

4.24.

[huurders] voeren ten slotte als verweer dat de vordering niet kan worden toegewezen omdat bij het aangaan van de huur bekend was dat [huurder 1] toen (vanwege zijn inkomen/vermogen) niet tot de doelgroep van toegelaten instellingen behoorde, dat de huur desondanks is aangegaan en dat de huur vervolgens 33 jaar heeft geduurd. De kantonrechter begrijpt dat standpunt aldus dat het, om die redenen, naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn de vordering van Ymere toe te wijzen. Dit verweer van [huurders] slaagt niet, reeds omdat de door hen gestelde omstandigheden bij aanvang van de huur door Ymere zijn betwist en zij deze omstandigheden verder niet hebben onderbouwd. Dan resteert enkel een beroep op de lange looptijd van de huur. Omdat de wet voorziet in een concrete mogelijkheid en toetsingskader bij het beëindigen van huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd, is een beroep op de looptijd van de huur geen omstandigheid die zelfstandig (en dus zonder bijkomende omstandigheden) gewicht toekomt, ook niet bij een beroep op artikel 6:248 lid 2 BW.

Beëindigings- en ontruimingsdatum

4.25.

Op grond van artikel 7:272 lid 2 BW kan de verhuurder vorderen dat de rechter het tijdstip vaststelt waarop de huurovereenkomst zal eindigen. De kantonrechter stelt de datum waarop de huurovereenkomst eindigt vast op 1 januari 2027. In de persoonlijke omstandigheden, in het bijzonder het aanpassen van de woning, ziet de kantonrechter daartoe aanleiding.

4.26.

Indien de rechter de vordering toewijst, stelt hij tevens het tijdstip van ontruiming vast. Ymere heeft ontruiming binnen acht dagen na de einddatum en na betekening van dit vonnis gevorderd. Dat zal worden toegewezen.

Proceskostenveroordeling in conventie

4.27.

Als de in het ongelijk gestelde partij worden [huurders] belast met de proceskosten. Deze worden aan de zijde van Ymere tot op heden begroot op € 931,90 in totaal, voor zover van toepassing inclusief btw. Dit bedrag is als volgt opgebouwd:

- kosten van de dagvaarding

€

290,90

- griffierecht

€

135,00

- salaris gemachtigde

€

434,00

(2 punten × € 217,00)

- nakosten

€

72,00

(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

931,90

4.28.

De veroordeling wordt hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.

Uitvoerbaar bij voorraad

4.29.

Dit vonnis in conventie zal niet uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard. De huurovereenkomst blijft namelijk op grond van artikel 7:272 lid 1 BW van kracht tot het moment dat onherroepelijk is beslist op de beëindigingsvordering van Ymere. De veroordeling tot betaling van de proceskosten zal wel uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard.

In voorwaardelijke reconventie

4.29.

Nu de vordering in conventie tot beëindiging van de huurovereenkomst wordt toegewezen, komt de kantonrechter toe aan de voorwaardelijke vorderingen in reconventie van [huurders].

4.30.

[huurders] verzoeken om de ontruiming te bepalen op een termijn van 12 maanden na betekening van het vonnis. Deze vordering is niet toewijsbaar. In de wettelijke huurbescherming voor huurders is reeds voorzien in een bescherming tegen abrupte beëindiging omdat de wet een opzegging door de verhuurder met inachtneming van een opzegtermijn en vervolgens, als de huurder daarmee niet instemt, een uitspraak van de rechter vereist waarin de rechter de einddatum van de huur bepaalt. De huur blijft bovendien van kracht zolang de rechter niet onherroepelijk op de vordering heeft betwist. Concreet betekent dit voor [huurders] dat zij gedurende een eventueel hoger beroep de huur mogen voortzetten in afwachting van de beslissing van de appelrechter. In dat systeem past niet dat een huurder met een vordering in reconventie een andere einddatum kan bewerkstelligen. Bij het bepalen van de eind- en ontruimingsdatum heeft de kantonrechter overigens rekening gehouden met de door [huurders] gestelde belangen.

4.31.

[huurders] vorderen daarnaast te bepalen dat de beëindiging pas kan ingaan nadat passende alternatieve woonruimte concreet beschikbaar is. Voor deze vordering is geen rechtsgrond aangevoerd. Er is geen sprake van omstandigheden die meebrengen dat het wettelijke vereiste in artikel 7:274 lid 1 sub c BW - dat moet blijken dat de huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen - zodanig wordt opgerekt dat daarmee wordt bewerkstelligd dat de huur feitelijk pas eindigt als de huurder een concrete alternatieve woning heeft gevonden.

4.32.

[huurders] vorderen ten slotte een vergoeding zoals bedoeld in artikel 7:275 BW. [huurders] stellen dat zij daar recht op hebben, maar onderbouwen dat niet. Van een geval zoals bedoeld in artikel 7:275 lid 3 BW is geen sprake omdat Ymere de huur niet heeft opgezegd op grond van dringend eigen gebruik bestaande in renovatie van de woning die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is. Toewijzing van de vergoeding zoals bedoeld in artikel 7:275 lid 1 BW betreft een discretionaire bevoegdheid van de rechter, bedoeld voor gevallen waarin het onredelijk is de verhuizing te laten plaatsvinden zonder een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten. [huurders] hebben in dit kader geen concrete omstandigheden gesteld waarom een vergoeding in dit geval redelijk zou zijn. De vordering wordt om die reden afgewezen.

5. De beslissing

De kantonrechter

in conventie

- bepaalt dat de huurovereenkomst tussen Ymere en [huurders] eindigt op 1 januari 2027;

- veroordeelt [huurders] om de woning binnen acht dagen na 1 januari 2027 en na betekening van dit vonnis met al de hunnen en het hunne te ontruimen, met machtiging aan Ymere om de ontruiming zo nodig door de deurwaarder te laten bewerkstelligen;

- veroordeelt [huurders] in de proceskosten van € 931,90, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [huurders] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend;

- veroordeelt [huurders] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald;

in reconventie

- wijst de vorderingen van [huurders] af;

- compenseert de kosten van de procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;

in conventie en reconventie

- verklaart dit vonnis, uitsluitend ten aanzien van de proceskosten, uitvoerbaar bij voorraad;

- wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.H.J. Evers, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 25 juni 2026.