Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Civiel recht
Kantonrechter
Zaaknummer: 11771489 \ CV EXPL 25-9010
Vonnis van 12 juni 2026
in de zaak van
[eiser],
wonende te [woonplaats],
eisende partij,
hierna te noemen: [eiser],
gemachtigde: mr. W. Albers,
tegen
STICHTING STADGENOOT,
gevestigd te Amsterdam,
gedaagde partij,
hierna te noemen: Stadgenoot,
gemachtigde: mr. H.M. Hielkema.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties
- de conclusie van antwoord met producties
- het tussenvonnis van 23 september 2025
- de mondelinge behandeling van 7 april 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt
- de ter zitting overgelegde spreekaantekeningen van beide partijen.
- de ter zitting overgelegde spreekaantekeningen van beide partijen.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[eiser] huurt sinds 22 februari 2017 van Stadgenoot de woning aan de [adres] te [plaats]. De aanvangshuurprijs bedroeg € 875,- per maand exclusief servicekosten. Het betreft geliberaliseerde huur.
8.1
Wij verhogen uw huurprijs jaarlijks op 1 juli. Wij verhogen uw huurprijs met een percentage dat ligt tussen 2,3% en 5,4%, Het exacte verhogingspercentage wordt ieder jaar door ons vastgesteld.
2.3.
Bij dagvaarding van 26 juni 2023 in een eerdere procedure bij deze rechtbank onder zaaknummer 10581367 CV EXPL 23-9275 heeft Stadgenoot gevorderd dat [eiser] zal worden veroordeeld tot betaling van € 492,02 wegens huurachterstand. De gang van zaken in die procedure was als volgt.
2.3.1.
Bij (verstek)tussenvonnis van 15 augustus 2023 is beslist dat het huurprijswijzigingsbeding oneerlijk is. De kantonrechter heeft het voornemen geuit het beding nietig te verklaren. Stadgenoot is uitgenodigd zich bij akte over dat voornemen uit te laten. Stadgenoot heeft van die gelegenheid geen gebruik gemaakt.
2.3.2.
Bij tussenvonnis van 10 oktober 2023 is overwogen dat het beding zal worden vernietigd. Stadgenoot is aanvullend verzocht bij akte mee te delen - samengevat - of nog sprake is van een huurachterstand bij het buiten toepassing laten van het huurprijswijzigingsbeding. Iedere verdere beslissing is aangehouden.
2.3.3.
[eiser] heeft op de rolzitting van 24 oktober 2023 het verstek gezuiverd en mondeling van antwoord gediend.
2.3.4.
Bij tussenvonnis van 7 november 2023 is een mondelinge behandeling gelast op 19 december 2023.
2.3.5.
Partijen zijn met elkaar in onderhandeling getreden. Door de raadsman van Stadgenoot is een schriftelijke vaststellingsovereenkomst opgesteld. Dit document is niet door [eiser] ondertekend.
2.3.6.
Op de zitting van 19 december 2023 heeft Stadgenoot haar vorderingen niet langer gehandhaafd en [eiser] € 50,- aan verletkosten betaald. De zaak is daarna op de rol doorgehaald. Een later verzoek van [eiser] tot heropening van de zaak is afgewezen omdat er niets meer te beslissen viel.
3.Het geschil
3.1.
[eiser] vordert in de onderhavige procedure - samengevat - te bepalen dat het huurprijswijzigingsbeding buiten toepassing blijft, met vaststelling van de maandelijkse huur op € 883,24 inclusief servicekosten, en met veroordeling van Stadgenoot tot betaling van hetgeen teveel is betaald in de periode juli 2020 tot en met juni 2025, zijnde € 9.964,32, te vermeerderen met teveel betaalde huur in de periode tussen 2017 en 2020, met veroordeling van Stadgenoot in de proceskosten.
3.2.
Stadgenoot voert verweer. Stadgenoot concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiser], dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiser], met veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
[eiser] betoogt dat het huurprijswijzigingsbeding oneerlijk is omdat het in strijd is met het Europese en Nederlandse consumentenrecht. Het beding dient volgens [eiser] buiten toepassing te blijven. Dit heeft tot gevolg dat zij vanaf 2018 onverschuldigd teveel huur heeft betaald. [eiser] vordert Stadgenoot te veroordelen tot terugbetaling van het teveel betaalde. Stadgenoot betwist de terugbetalingsverplichting.
4.2.
In de verstekfase van de eerdere procedure heeft de kantonrechter voorshands overwogen dat het huurprijswijzigingsbeding oneerlijk is en het voornemen geuit dit beding te zullen vernietigen. Vervolgens is het verstek gezuiverd, heeft [eiser] alsnog van antwoord gediend waarna Stadgenoot een akte heeft genomen en inhoudelijk aanvullend verweer heeft gevoerd. Daarna is een mondelinge behandeling gelast. Stadgenoot heeft toen meegedeeld haar vordering niet te handhaven, waarna de zaak op de rol is doorgehaald. Dit betekent dat de kantonrechter tot op heden geen bindende eindbeslissing over de (on)eerlijkheid van het huurprijswijzigingsbeding heeft gegeven. Onderstaand wordt op die beoordeling ingegaan.
4.3.
[eiser] is consument. Of sprake is van een geldig huurprijswijzigingsbeding dient te worden beoordeeld aan de hand van het Nederlandse en Europese consumentenrecht, meer in het bijzonder de Richtlijn 93/13 EG, hierna de Richtlijn oneerlijke bedingen.
Op grond van artikel 6:233 onder Pro a BW is een beding vernietigbaar wanneer het, gelet op de aard en de overige inhoud van de overeenkomst, de wijze waarop de overeenkomst tot stand is gekomen, de wederzijds kenbare belangen van partijen en de overige omstandigheden van het geval, onredelijk bezwarend (oneerlijk) is voor de consument. Zoals de Hoge Raad in 3.2.2 en 3.2.3 van het arrest van 29 november 2024 [1] heeft vooropgesteld, wordt een beding waarover niet afzonderlijk is onderhandeld als oneerlijk beschouwd indien het, in strijd met de goede trouw, het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoort (artikel 3 lid 1 richtlijn Pro oneerlijke bedingen). Voor de beoordeling van het oneerlijke karakter van een beding in een overeenkomst moeten alle omstandigheden rond de sluiting van de overeenkomst in aanmerking worden genomen, alsmede alle andere bedingen van de overeenkomst of van een andere overeenkomst waarvan deze afhankelijk is, op het moment waarop de overeenkomst is gesloten, rekening houdend met de aard van de goederen of diensten waarop de overeenkomst betrekking heeft (artikel 4 lid 1 Richtlijn Pro oneerlijke bedingen). Bij de beoordeling van het oneerlijke karakter van een beding moet worden nagegaan wat het cumulatieve effect is van alle bedingen van de betrokken overeenkomst. Een dergelijke beoordeling is gerechtvaardigd, omdat die bedingen in hun geheel moeten worden toegepast, ongeacht of de schuldeiser daadwerkelijk de volledige nakoming ervan nastreeft. De omstandigheid dat een beding voorkomt op de indicatieve lijst bij de Richtlijn oneerlijke bedingen, leidt niet automatisch en op zichzelf tot de conclusie dat het beding een oneerlijk karakter heeft. Wel is dat een wezenlijk aspect waarop de rechter zijn beoordeling van het oneerlijke karakter van dat beding kan baseren. Volgens artikel 5 Richtlijn Pro oneerlijke bedingen moeten schriftelijke bedingen in overeenkomsten met consumenten steeds duidelijk en begrijpelijk zijn opgesteld. Bij wijzigingsbedingen staat tegenover het rechtmatige belang van de wederpartij van de consument om zich in te dekken tegen een wijziging in de omstandigheden, het even rechtmatige belang van de consument om te weten, en dus te kunnen voorzien, wat de gevolgen van een dergelijke wijziging voor hem in de toekomst zullen zijn.
4.4.
De Hoge Raad heeft in voormeld arrest geoordeeld dat het hanteren van een opslagbeding van maximaal 3% in combinatie met indexatie wegens inflatie, berekend aan de hand van de consumentenprijsindex (CPI), niet per definitie oneerlijk is. Naar aanleiding van dit arrest is een stroom jurisprudentie op gang gekomen. In 2025 en 2026 zijn door het gerechtshof Amsterdam meerdere arresten gewezen over de oneerlijkheid van een opslagbeding van 5% in combinatie met een CPI-indexatiebeding. In het arrest van 10 maart 2026 [2] heeft het gerechtshof de toets aangescherpt en onder verwijzing naar de overwegingen van de Hoge Raad beslist dat wanneer naast het CPI-indexatiebeding sprake is van een opslagbeding van 3% of meer dit beding als oneerlijk moet worden aangemerkt. Dit aangescherpte criterium wordt door de kantonrechter tot uitgangspunt genomen.
4.5.
In deze zaak gaat het om een huurprijswijzigingsbeding waarbij alleen een minimaal en maximaal verhogingspercentage is genoemd zonder vermelding van CPI-indexatie:
8.1
Wij verhogen uw huurprijs jaarlijks op 1 juli. Wij verhogen uw huurprijs met een percentage dat ligt tussen 2,3% en 5,4%, Het exacte verhogingspercentage wordt ieder jaar door ons vastgesteld.
Dit betekent dat Stadgenoot zich bij het sluiten van de overeenkomst het recht heeft voorbehouden om de huurprijs jaarlijks steeds te verhogen met 5.4% ongeacht het verwachte inflatiepercentage, zonder daarbij een reden voor de verhoging te noemen. De CPI-index in de jaren tot aan sluiting van de huurovereenkomst bedroeg [3] :
Jaar
Inflatie %
2010
1,3
2011
2,3
2012
2,5
2013
2,5
2014
1,0
2015
0,6
2016
0,3
2017
1,4
Op basis van deze cijfers was ten tijde van de sluiting voor Stadgenoot voorzienbaar dat jaarlijks naast een huurverhoging wegens inflatie een extra verhoging van 3% tot de mogelijkheden behoorde. Afgezien van de jaren 2012 en 2013 bedroeg de CPI-index immers minder dan 2,3%.
4.6.
Het voorgaande brengt niet per definitie mee dat het beding oneerlijk is. Bij de beoordeling daarvan dienen alle relevante omstandigheden ten tijde van het sluiten van de overeenkomst een rol te spelen. Daarbij gaat het onder meer om (i) de transparantie van het beding en het (al dan niet) ontbreken van gronden voor toepassing van de opslag, (ii) de mate waarin het opslagbeding voldoet aan de omschrijvingen in de indicatieve lijst bij de Richtlijn oneerlijke bedingen, (iii) de mate van verstoring van het evenwicht in strijd met de goede trouw, (iv) de aard van de overeenkomst, en (v) overige aspecten. Dit is inmiddels de lijn in de jurisprudentie [4] .
transparantie
4.7.
Het Hof van Justitie van de Europese Unie (HvJEU) stelt vergaande beperkingen aan de geldigheid van prijswijzigingsbedingen. Niet alleen moet het beding in duidelijke en begrijpelijke taal gesteld zijn, het moet ook de gronden bevatten op basis waarvan en de wijze waarop de huurprijs kan worden aangepast en deze gronden moeten een geldige reden vormen voor de wijziging van de huurprijs [5] . Het transparantievereiste moet ruim worden opgevat, vanwege de gedachte dat de consument zich in een zwakkere positie bevindt en over minder informatie beschikt dan de handelaar. Het gaat erom dat vóór het sluiten van de overeenkomst de normaal geïnformeerde en redelijk omzichtige en oplettende consument in staat wordt gesteld om alle financiële consequenties in te schatten die voor hem uit het beding voortvloeien [6] .
4.8.
Verder is van belang dat het HvJEU heeft geoordeeld dat de oneerlijkheid beoordeeld moet worden op basis van de omstandigheden rondom de sluiting van de overeenkomst, maar dat het beding oneerlijk kan zijn als gedurende de uitvoering de mogelijkheid bestaat op een verstoring van het evenwicht, ook al zou deze verstoring zich alleen onder bepaalde omstandigheden kunnen voordoen of zou dat beding in andere omstandigheden zelfs ten goede kunnen komen aan de consument [7] . Relevant is dus of het beding het evenwicht kan verstoren, los van de vraag of en in hoeverre de verhuurder feitelijk uitvoering geeft aan het beding.
4.9.
Het prijswijzigingsbeding voldoet niet aan deze eisen en is daarmee onvoldoende transparant. Niet voorzienbaar is in hoeverre en op welke gronden Stadgenoot binnen de bandbreedte van 2,4 tot 5,4% toepassing zal geven aan het beding. Daardoor is een door Stadgenoot aan het beding gegeven toepassing voor [eiser] niet controleerbaar. Dat Stadgenoot niet telkens de huur met het maximum toegestane percentage heeft verhoogd is niet van belang. Het gaat erom dat zij de huur op grond van het beding kón verhogen met het maximale percentage, ongeacht welke reden. Ook het feit dat Stadgenoot in meerdere jaren feitelijk geen of slechts een beperkte opslag heeft gehanteerd doet hieraan niet af.
Indicatieve lijst
4.10.
De indicatieve lijst bij de Richtlijn oneerlijke bedingen noemt onder 1.j) het beding dat tot doel of gevolg heeft “de verkoper te machtigen zonder geldige, in de overeenkomst vermelde reden eenzijdig de voorwaarden van de overeenkomst te wijzigen”. Volgens punt 2.b) van de lijst staat punt 1.j), onder meer, niet in de weg aan bedingen waarbij de verkoper zich het recht voorbehoudt de voorwaarden van een overeenkomst voor onbepaalde tijd eenzijdig te wijzigen, mits hij verplicht wordt dit zo spoedig mogelijk ter kennis te brengen van de consument en deze vrij is onmiddellijk de overeenkomst op te zeggen. Punt 1.l) heeft betrekking op bedingen die tot doel of gevolg hebben de verkoper het recht te verlenen de prijs te verhogen, zonder dat de consument het overeenkomstige recht heeft om de overeenkomst op te zeggen, indien de eindprijs te hoog is ten opzichte van de bij het sluiten van de overeenkomst bedongen prijs.
De uitzondering opgenomen in punt 2.b) van de indicatieve lijst is niet van toepassing op het huurprijswijzigingsbeding in deze zaak, alleen al omdat het geen indexatiebeding is, en in dit beding bovendien niet is opgenomen dat de huurder de overeenkomst vanwege de wijziging kan opzeggen (zie hierboven). Daarbij komt dat de opzeggingsmogelijkheid die in punt 2.b) is opgenomen, een
reëleen niet slechts formele opzeggingsmogelijkheid moet zijn [8] . Ook aan dit vereiste is niet voldaan. Immers, hoewel de huurder formeel gezien de huurovereenkomst kan opzeggen, zal deze daar - zoals ook de Hoge Raad overweegt in (rov. 3.2.8 van) de prejudiciële beslissing - niet snel gebruik van (kunnen) maken, zeker niet in tijden van krapte op de woningmarkt [9] . Het onderhavige wijzigingsbeding voldoet dus aan de omschrijving van de op de indicatieve lijst voorkomende wijzigingsbedingen.
reëleen niet slechts formele opzeggingsmogelijkheid moet zijn [8] . Ook aan dit vereiste is niet voldaan. Immers, hoewel de huurder formeel gezien de huurovereenkomst kan opzeggen, zal deze daar - zoals ook de Hoge Raad overweegt in (rov. 3.2.8 van) de prejudiciële beslissing - niet snel gebruik van (kunnen) maken, zeker niet in tijden van krapte op de woningmarkt [9] . Het onderhavige wijzigingsbeding voldoet dus aan de omschrijving van de op de indicatieve lijst voorkomende wijzigingsbedingen.
Evenwicht verstoord
4.11.
Om te kunnen bepalen of het wijzigingsbeding oneerlijk is omdat het “in strijd met de goede trouw, het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoort” (artikel 3 lid 1 Richtlijn Pro oneerlijke bedingen), moet volgens vaste rechtspraak van het HvJEU met name onderzocht worden of het beding een aantasting inhoudt van de rechtspositie van de consument op basis van nationaalrechtelijke bepalingen [10] .
In de periode tot 1 mei 2021 bestond er geen wettelijke regeling die huurprijswijzigingsbedingen in een huurovereenkomst met een geliberaliseerde huurprijs aan banden legde. Sinds de invoering van de Wet maximering huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurovereenkomsten per 1 mei 2021 [11] geldt echter dat Stadgenoot op grond van deze wettelijke regeling niet de bevoegdheid heeft om de huurprijs conform dat beding te verhogen, althans niet tot een hoger bedrag of percentage dan op grond van art. 7:248 lid 3 BW Pro is toegestaan. Deze wet is ingevoerd met het oog op de betaalbaarheid van huren in de geliberaliseerde sector. [eiser] is dus door de in art. 8.1 van de huurovereenkomst geformuleerde wijzigingsbevoegdheid van Stadgenoot in een juridisch minder gunstige positie geplaatst dan de wetgever beoogt, waarmee het in artikel 3 lid 1 van Pro de Richtlijn oneerlijke bedingen bedoelde evenwicht aanzienlijk is verstoord.
Dat van een aanzienlijke verstoring sprake is blijkt ook uit de grafiek die in recente rechtspraak van het gerechtshof Amsterdam is opgenomen om de exponentiële stijging van de huurprijs met een jaarlijks percentage van 5 bovenop de CPI-index op de middellange en lange termijn te illustreren [12] . Dit wordt mede veroorzaakt doordat in Nederland huur (stijging) onderdeel uitmaakt van de CPI-index. Als de huren stijgen, stijgt de CPI. Als de huur vervolgens weer wordt verhoogd met de CPI zit daar dus deels een effect van de eerdere huurstijgingen in: het zogenaamde Droste-effect. Hoewel het onderhavige wijzigingsbeding minder vergaand is geformuleerd, treedt ook bij toepassing van dit wijzigingsbeding op de middellange en lange termijn een substantiële stijging van de huurprijs op.
4.12.
De Hoge Raad heeft in voormeld arrest overwogen dat een opslagbeding dat voorziet in een opslag van maximaal 3% niet oneerlijk hoeft te zijn als het gehanteerde percentage in redelijkheid nodig is om de verhuurder in staat te stellen de doelen van het beding te bereiken (compensatie van kostenstijgingen die uitgaan boven de inflatie en het in de pas laten lopen van de huurprijs met de waardeontwikkeling van de woning). Dat het maximale wijzigingspercentage zoals bedongen door Stadgenoot nodig is om die doelen te bereiken is door Stadgenoot niet verder onderbouwd, zodat daarvan niet kan worden uitgegaan.
4.13.
Stadgenoot heeft nog gesteld dat zij in de praktijk behoedzaam en prudent omgaat met het wijzigingsbeding. Dat is echter niet relevant voor de beoordeling van de (on)eerlijkheid van het beding. De rechter moet het beding immers beoordelen uitgaande van het moment waarop de overeenkomst werd gesloten. Zoals hiervoor is overwogen, is niet van belang of en in hoeverre uitvoering aan het beding is gegeven.
Andere argumenten
4.14.
Stadgenoot heeft nog andere argumenten aangevoerd waarom geen toetsing aan de jurisprudentie van het HvJEU zou moeten plaatsvinden, en/of er niet toe zou moeten leiden dat het huurprijswijzigingsbeding niet rechtsgeldig is. Zo beroept Stadgenoot zich erop dat de aard van huurovereenkomst zich tegen toetsing aan het consumentenrecht verzet, het evenwicht tussen huurder en verhuurder niet wordt verstoord omdat de belangen van huurders op grond van de Wet overleg huurders verhuurder (WOHV) behartigd worden door een onafhankelijke huurdersorganisatie, de aanvangshuurprijs onder het marktniveau lag, de bijzondere positie van Stadgenoot als woningcorporatie met publieke taken het beding rechtvaardigt, de ambtshalve toetsing van huurprijswijzigingsbedingen maatschappij-ontwrichtende gevolgen heeft, hetgeen aan het oneerlijk oordelen in de weg staat. Deze argumenten zijn inmiddels allemaal in recente jurisprudentie verworpen [13] . De kantonrechter sluit zich daarbij aan en volstaat hier met een verwijzing.
4.15.
Indien en voor zover Stadgenoot wil betogen dat het beding niet oneerlijk is omdat het buiten toepassing laten ervan onevenredig grote gevolgen heeft, kan ook dat betoog niet slagen. Zoals hiervoor is overwogen, kunnen de gevolgen van vernietiging immers geen rol spelen bij de beantwoording van de vraag of het beding al dan niet oneerlijk is. Bij de toetsing van het beding moet worden uitgegaan van het moment van contractsluiting.
4.16.
De door Stadgenoot ter zitting aangehaalde Richtlijn 2019/2161 (hierna: de Moderniseringsrichtlijn) heeft geen wijziging aangebracht in de wijze van toetsing of sanctionering. Dat met de Moderniseringsrichtlijn in de Richtlijn oneerlijke bedingen is opgenomen dat sancties niet alleen doeltreffend en afschrikkend, maar ook
evenredigmoeten zijn (artikel 8 ter Pro lid 1), maakt niet dat vernietiging van het huurprijswijzigingsbeding achterwege moet blijven. Nog los van het feit dat dit evenredigheidsvereiste voortvloeit uit dezelfde rechtspraak die noopt tot de hiervoor bedoelde toetsing en sanctionering, heeft Stadgenoot onvoldoende gemotiveerd gesteld dat deze sanctionering in de praktijk onevenredig voor haar uitpakt.
evenredigmoeten zijn (artikel 8 ter Pro lid 1), maakt niet dat vernietiging van het huurprijswijzigingsbeding achterwege moet blijven. Nog los van het feit dat dit evenredigheidsvereiste voortvloeit uit dezelfde rechtspraak die noopt tot de hiervoor bedoelde toetsing en sanctionering, heeft Stadgenoot onvoldoende gemotiveerd gesteld dat deze sanctionering in de praktijk onevenredig voor haar uitpakt.
De redelijkheid en billijkheid
4.17.
Voor het geval de Richtlijn oneerlijke bedingen onverkort wordt toegepast, betoogt Stadgenoot dat vernietiging of het buiten toepassing laten van het huurprijswijzigingsbeding naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. De gevolgen hiervan zijn disproportioneel en catastrofaal voor Stadgenoot, en bovendien extreem schadelijk voor het algemeen belang. Sanctionering moet daarom achterwege blijven, aldus Stadgenoot.
4.18.
Overwogen wordt als volgt. Een krachtens de wet geldende regel is alleen dan niet van toepassing als dat in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn (artikel 6:2 lid 2 BW Pro). Dat laatste betekent dat de rechter terughoudendheid moet betrachten bij het buiten toepassing laten van een wettelijke regeling (in dit geval: artikel 6:231 e.v. BW en de Richtlijn oneerlijke bedingen). Uitgangspunt is dat oneerlijke bedingen worden vernietigd opdat de gebruikers ervan worden aangespoord om deze uit hun voorwaarden te halen. De kantonrechter realiseert zich dat de vernietiging van het oneerlijk bevonden prijswijzigingsbeding verstrekkende gevolgen kan hebben. Dit leidt echter niet tot een ander oordeel over de oneerlijkheid en betekent evenmin dat vernietiging van het beding of zelfs de ambtshalve toetsing in zijn geheel achterwege moet blijven. Daarbij speelt mee dat Stadgenoot geen concreet inzicht heeft geboden in de feitelijke financiële gevolgen. Als een beding oneerlijk is bevonden, moet de rechter dit volgens vaste rechtspraak van het HvJEU buiten toepassing laten opdat het geen dwingende gevolgen heeft voor de consument. Het doel van de Richtlijn oneerlijke bedingen is dat gebruikers van algemene voorwaarden daarin geen oneerlijke bedingen opnemen. Naar het oordeel van het HvJEU kan dat doel alleen worden bereikt met deze sanctie, omdat die maakt dat verhuurders worden gestimuleerd dergelijke bedingen niet (langer) te hanteren. Ook het beroep op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid gaat dus niet op.
Verjaring
4.19.
Het beroep van Stadgenoot op verjaring van de vordering van [eiser] tot vernietiging van het huurprijswijzigingsbeding en van de vordering uit onverschuldigde betaling wordt verworpen.
Hoewel Richtlijn 93/13 zich niet verzet tegen een beroep op verjaring, moet wel het doeltreffendheidsbeginsel van de richtlijn worden geëerbiedigd. Stadgenoot stelt dat de driejarige verjaringstermijn voor vernietiging van het beding begon bij ondertekening van de huurovereenkomst in 2017, of uiterlijk na de eerste huurverhoging in 2018, waardoor de mogelijkheid tot vernietiging is verstreken. Op dat moment had of kon [eiser] redelijkerwijs nog geen kennis hebben van het oneerlijke karakter van het beding, nu [eiser] als consument niet kan worden geacht te beschikken over dezelfde informatie als een handelaar. Als de verjaringstermijn op dat moment zou zijn aangevangen, zou het voor [eiser] bijna onmogelijk zijn om de door de richtlijn verleende rechten uit te oefenen. Dit staat aan een doeltreffende toepassing van de richtlijn in de weg.
De verjaringstermijn voor de vordering uit onverschuldigde betaling vangt aan zodra de huurder kan weten dat sprake is van een oneerlijk beding. Stadgenoot heeft niet voldoende onderbouwd dat dit eerder is geweest dan het tussenvonnis van 15 augustus 2023 waarin voorshands het tussen partijen gelden wijzigingsbeding oneerlijk is verklaard. De vordering uit onverschuldigde betaling is dan ook niet verjaard [14] .
Geen schikking
4.20.
Stadgenoot heeft nog aangevoerd dat partijen mondeling een vaststellingsovereenkomst zijn aangegaan op de zitting van 19 december 2023 waarbij [eiser] de geldende huurprijs heeft aanvaard. Dit is door [eiser] gemotiveerd betwist. Door Stadgenoot is daar onvoldoende tegenovergesteld. Een concept vaststellingsovereenkomst is door [eiser] in overleg met haar gemachtigde niet ondertekend. Dat Stadgenoot erop heeft mogen vertrouwen dat een schikking was bereikt, is niet onderbouwd en verdere aanknopingspunten daarvoor ontbreken.
Aanbod gewijzigd beding
4.21.
Stadgenoot heeft aangeboden het huurprijswijzigingsbeding te vervangen door een nieuw beding op grond waarvan de huur jaarlijks per 1 juli, met terugwerkende kracht met ingang van de aanvang van de huurovereenkomst per 1 juli 2017, wordt aangepast op basis van de inflatie plus een opslag van maximaal 3%. [eiser] heeft dit aanbod terecht niet aanvaard, nog los van de vraag of een dergelijke vervanging van een oneerlijk beding met terugwerkende kracht mogelijk is. Het zou betekenen dat aan het oneerlijke beding feitelijk de sanctie wordt ontnomen, hetgeen in strijd is met het doel van de consumentenbescherming.
Conclusie
4.22.
Het huurprijswijzigingsbeding is oneerlijk en moet daarom buiten toepassing blijven. Dit betekent dat de huurprijsverhogingen vanaf 2018 door [eiser] onverschuldigd zijn betaald en zij recht heeft op terugbetaling daarvan.
4.23.
Stadgenoot heeft geen overzicht verstrekt van de huurbetalingen die [eiser] vanaf aanvang van de huurovereenkomst heeft gedaan. Hoewel stelplicht en bewijslast bij [eiser] liggen, ligt het in de rede dat Stadgenoot als grote professionele partij nog beschikt over de relevante betaalinformatie. Stadgenoot wordt verzocht bij akte een specificatie van de betalingen vanaf 2017 in het geding te brengen. [eiser] wordt vervolgens in de gelegenheid gesteld daarop te reageren. De zaak zal daartoe worden verwezen naar de rol. Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.
BESLISSING
De kantonrechter:
4.24.
verwijst de zaak naar de rolzitting van vrijdag 10 juli 2026 om 14.00 uur voor het nemen van een akte door Stadgenoot zoals bedoeld onder 4.23;
4.25.
bepaalt dat [eiser] desgewenst vier weken later mag reageren op die akte;
4.26.
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.W. van der Veen, kantonrechter, in het bijzijn van
mr. E.J.E. van IJken, de griffier, en in het openbaar uitgesproken op 12 juni 2026.
mr. E.J.E. van IJken, de griffier, en in het openbaar uitgesproken op 12 juni 2026.