Uitspraak
RECHTBANKAMSTERDAM
Civiel recht
Kantonrechter
Zaaknummer: 11955532 \ CV EXPL 25-15430
Vonnis van 9 juni 2026
in de zaak van
STICHTING DE ALLIANTIE,
gevestigd te Hilversum,
eisende partij,
hierna te noemen: De Alliantie,
gemachtigde: mr. S. Baggen,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. M. Westerveld.
De zaak in het kort
[gedaagde] huurt van De Alliantie een woning in [woonplaats] . Bij de start van de huurovereenkomst bleek dat de vloer gebrekkig was. De Alliantie heeft werkzaamheden aan de vloer uitgevoerd, maar [gedaagde] was daar niet tevreden mee. [gedaagde] heeft daardoor nooit in de woning gewoond. [gedaagde] is langere tijd onbereikbaar geweest voor De Alliantie en heeft, naar het oordeel van de kantonrechter, het herstel van de woning onnodig bemoeilijkt. Hij heeft zich daarmee niet als goed huurder gedragen en daarom wordt de huurovereenkomst ontbonden. De gevorderde huurachterstand wordt afgewezen, omdat [gedaagde] de vordering kan verrekenen met de huur die hij onverschuldigd betaald heeft.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 30 oktober 2025, met producties,
- de e-mail van 26 november 2025 van [gedaagde] , met productie,
- de rolmededeling van 23 januari 2026, waarin de e-mail van 26 november 2025 als conclusie van antwoord is aangemerkt en waarbij een mondelinge behandeling is bevolen, waarna daarvoor een dag is bepaald,
- de akte overlegging producties tevens eis in reconventie, van [gedaagde] ,
- de aanvullende producties van [gedaagde] ,
- de e-mail van 21 april 2026 van de gemachtigde van De Alliantie, waarin bezwaar is gemaakt tegen de ingestelde eis in reconventie.
1.2.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 28 april 2026. Namens De Alliantie is [naam 1] ( [functie] ) verschenen, bijgestaan door de gemachtigde. [gedaagde] is verschenen, bijgestaan door zijn gemachtigde. De gemachtigde van De Alliantie heeft spreekaantekeningen overgelegd en voorgedragen. Partijen zijn vervolgens gehoord en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van hetgeen tijdens de mondelinge behandeling is besproken.
1.3.
Vervolgens heeft De Alliantie bij akte van 12 mei 2026 een toelichting gegeven op de huurprijsverhogingen en de huurachterstand opnieuw berekend. Ten slotte is bepaald dat vonnis zal worden gewezen.
2.De feiten
2.1.
De ex-partner van [gedaagde] (hierna: [naam 2] ) huurt van De Alliantie sinds 7 maart 2017 de sociale huurwoning aan [adres 1] (hierna: de woning aan [adres 1] ). [gedaagde] woonde samen met [naam 2] in die woning.
2.2.
Vanwege een wens om groter te gaan wonen, zijn [gedaagde] en [naam 2] de woning aan [adres 2] (hierna: de woning (aan [adres 2] )) gaan huren van De Alliantie. De huurovereenkomst is op 9 september 2021 ingegaan. Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Huurvoorwaarden, huurovereenkomst woonruimte van De Alliantie van 1 november 2017 (hierna: de algemene voorwaarden) van toepassing.
2.3.
Bij de aanvang van de huurovereenkomst bleek dat de vloer gebrekkig was en hersteld moest worden. Daardoor kon de woning niet opgeleverd worden. Partijen hebben afgesproken dat [gedaagde] en [naam 2] , tijdens de werkzaamheden, in de woning aan [adres 1] mochten blijven wonen en geen huur hoefden te betalen voor de woning aan [adres 2] . Voor de woning aan [adres 1] is de huur over de maanden oktober en november 2021 uit coulance kwijtgescholden.
2.4.
De Alliantie heeft herstelwerkzaamheden uitgevoerd aan de woning. In januari 2022 waren de werkzaamheden in de woning klaar. De woning kon op 15 februari 2022 opgeleverd worden. Omdat [gedaagde] en [naam 2] gevraagd hadden om de oplevering vanwege privéomstandigheden later plaats te laten vinden, heeft De Alliantie voorgesteld om de woning op 15 mei 2022 op te leveren. Op dat voorstel is niet gereageerd. De woning is uiteindelijk, na sommatie daartoe, op 21 juni 2022 opgeleverd.
2.5.
Ongeveer één jaar na de oplevering heeft [naam 2] bij e-mail van 16 juni 2023 contact opgenomen met De Alliantie. Zo’n drie maanden later, bij e-mail van 13 september 2023, heeft [naam 2] op verzoek van De Alliantie verduidelijkt dat zij wilde dat De Alliantie (zoals volgens haar is afgesproken na de sleuteloverdracht) naar de vloer zou komen kijken. De Alliantie heeft [naam 2] vervolgens bij e-mail van 25 september 2023 (onder meer) gevraagd om een nadere toelichting, aanzien de werkzaamheden voor zover zij wist klaar waren en de woning bewoond werd. [naam 2] heeft daar diezelfde dag per e-mail op gereageerd dat De Alliantie blijkbaar niet bereid was om de gemaakte afspraken na te komen, waardoor zij niet konden verhuizen, en voor verdere informatie verwezen naar haar advocaat. De Alliantie heeft daarna tevergeefs geprobeerd om [naam 2] telefonisch en per e-mail te bereiken.
2.6.
Een aantal maanden later, omstreeks 8 januari 2024, heeft de toenmalige gemachtigde van [gedaagde] en [naam 2] per brief aan De Alliantie geschreven dat de vloer volgens [gedaagde] en [naam 2] niet deugdelijk is en dat zij daar meerdere keren over geklaagd hebben. De vloer zou onvoldoende genivelleerd zijn, hellen en niet geïmpregneerd zijn. Naar aanleiding van die brief hebben twee medewerkers van De Alliantie op 23 januari 2024 de woning bezocht. Daarna heeft De Alliantie bij brief van 30 januari 2024 aan [gedaagde] en [naam 2] laten weten dat zij de vloer bouwkundig wilde laten onderzoeken, een lekdetectie wilde uitvoeren en de muren wilde schilderen omdat de cv-installatie lange tijd heeft uitgestaan.
2.7.
Zo’n vier maanden later, en na meerdere e-mails van De Alliantie om de sleutels af te geven voor het onderzoek, heeft een nieuwe (voormalig) gemachtigde van [gedaagde] en [naam 2] bij e-mail van 29 mei 2024 voorgesteld om een overleg in te plannen. Dat overleg heeft plaatsgevonden op 4 juni 2024. Daarin is besproken dat zo snel mogelijk werkzaamheden aan de woning zouden worden uitgevoerd en dat [gedaagde] en [naam 2] vanwege de werkzaamheden tijdelijk niet in de woning konden verblijven. Ook is besproken dat [gedaagde] en [naam 2] uiterlijk binnen één week de sleutels aan De Alliantie afgeven. Dat is uiteindelijk één maand later gebeurd, op 11 juli 2024.
2.8.
Van juni 2024 tot enig moment in november 2024 heeft De Alliantie werkzaamheden aan de woning laten uitvoeren. Daarna heeft De Alliantie, na door [gedaagde] telefonisch te zijn verwezen naar zijn toenmalige gemachtigde, op 21 november 2025 (en bij herinnering van 29 november 2024) verzocht om een afspraak in te plannen voor de oplevering, waarbij ook gesproken zou worden over de achterstallige huur en eventuele compensatie daarvan. De toenmalige gemachtigde van [gedaagde] en [naam 2] heeft daarop gereageerd dat [gedaagde] en [naam 2] wilden dat er een vakman naar de vloer komt kijken, en dat hij zo snel mogelijk zou laten weten wanneer er een afspraak gemaakt kon worden. Dat is niet gebeurd.
2.9.
Bij e-mail van 12 december 2024 (en herinnering van 17 december 2024) heeft De Alliantie aan de (voormalig) gemachtigde van [gedaagde] en [naam 2] geschreven dat zij de indruk had dat [gedaagde] en [naam 2] de zaak onnodig vertraagden. Daarbij heeft zij een overzicht van de achterstallige huur gevoegd, [gedaagde] en [naam 2] er op gewezen dat op de huidige vloer een afwerkvloer gelegd kan worden en drie data voor overleg voorgesteld. Omdat de toenmalige gemachtigde van [gedaagde] en [naam 2] aan De Alliantie had laten weten dat hij hen niet langer bijstaat, heeft gemachtigde van De Alliantie bij e-mail van 31 december 2024 aan [gedaagde] en [naam 2] zelf gevraagd aan om de achterstallig huur te betalen. Daarbij heeft hij vermeld dat de huur over de periode van 11 juni 2024 tot en met 21 november 2024 kwijtgescholden is en verzocht om de woning aan [adres 1] uiterlijk op 31 januari 2025 te ontruimen en op te leveren. Dit verzoek heeft de gemachtigde van De Alliantie bij brief en e-mail van 27 januari 2025 herhaald.
2.10.
Bij e-mail van 10 februari 2025 heeft zich namens [gedaagde] en [naam 2] een advocaat bij De Alliantie gemeld, met het verzoek om een afspraak voor een vervolgoverleg en een gezamenlijke inspectie. De gemachtigde van De Alliantie heeft bij e-mail van 18 februari 2025 een aantal data voorgesteld. Op diezelfde dag hebben [gedaagde] en [naam 2] de huurachterstand ‘onder protest’ voldaan (€ 9.873,63) en hebben partijen afgesproken om de woning op 25 februari 2025 op te leveren.
2.11.
Bij de oplevering op 25 februari 2025 bleek dat er vochtplekken in de woning waren. Partijen hebben daarom afgesproken dat De Alliantie de oorzaak daarvan zou onderzoeken.
2.12.
De gemachtigde van De Alliantie heeft bij e-mail van 19 mei 2025 rapporten van de oorzaak van de vochtplekken aan de (voormalig) advocaat van [gedaagde] en [naam 2] gestuurd. Daarbij is vermeld dat de oorzaken zo snel mogelijk door De Alliantie verholpen zouden worden en dat de woning in de tussentijd gebruikt kon worden.
2.13.
Op enig moment hebben [gedaagde] en [naam 2] hun relatie verbroken. Daarom heeft de nieuwe gemachtigde van [naam 2] bij e-mail van 11 juni 2025 aan De Alliantie gevraagd of zij de woning aan [adres 1] kon blijven huren, in plaats van de woning aan [adres 2] .
2.14.
Bij e-mail van 1 juli 2025 heeft de gemachtigde van De Alliantie aan de (voormalig) gemachtigde van [gedaagde] en [naam 2] geschreven dat de resterende werkzaamheden aan de woning zijn afgerond. Omdat die gemachtigde [gedaagde] en [naam 2] vanwege een ontstaan belangenconflict niet meer bijstond, heeft De Alliantie de e-mail aan [gedaagde] , zijn familierechtadvocaat en de nieuwe gemachtigde van [naam 2] gestuurd, met het verzoek om samen te overleggen over de huur van de woning.
2.15.
Op 17 september 2025 heeft De Alliantie, desgevraagd, een huurspecificatie voor de huur vanaf 1 maart 2025 aan [gedaagde] en zijn schuldhulpverlener gestuurd. De brief is op 18 september 2025 aan [gedaagde] betekend. In de brief kondigt de gemachtigde van De Alliantie aan dat zij de huurovereenkomst wil beëindigen, omdat [gedaagde] onbereikbaar is, er een huurachterstand is en [gedaagde] niet zijn hoofdverblijf in de woning heeft. Zij stelt voor om de huurovereenkomst te beëindigen, waarbij de huurachterstand wordt kwijtgescholden. [naam 2] is akkoord gegaan met dat voorstel. [gedaagde] niet. Daarna is De Alliantie tot dagvaarding over gegaan.
3.Het geschil
3.1.
De Alliantie vordert, kort gezegd, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, dat i) de huurovereenkomst wordt ontbonden en dat ii) [gedaagde] wordt veroordeeld tot betaling van:
€ 10.048,08 aan huurachterstand berekend tot en met oktober 2025,
€ 1.278,46 per maand vanaf 1 november 2025 tot en met de maand waarin de huurovereenkomst eindigt,
de proceskosten.
3.2.
De Alliantie legt aan haar vordering ten grondslag dat [gedaagde] nooit in de woning heeft gewoond, steeds lang onbereikbaar is geweest en een huurachterstand heeft laten ontstaan. [gedaagde] is daarmee tekort geschoten in de nakoming van de overeenkomst en daarom moet de huurovereenkomst ontbonden worden, aldus steeds De Alliantie.
3.3.
[gedaagde] voert verweer. [gedaagde] wil graag in de woning wonen, maar betoogt dat de woning sinds de aanvang van de huurovereenkomst niet bewoonbaar is door gebreken. Ook bij de oplevering in februari 2025 was de woning volgens hem nog niet bewoonbaar. [gedaagde] heeft daarom steeds tijdelijke woonsituaties gehad, terwijl vaak wel huur is betaald. Volgens [gedaagde] weigert De Alliantie om de huissleutels terug te geven, waardoor hij sinds medio 2024 de woning niet in kan. Omdat [gedaagde] geen toegang had tot de woning hoefde hij geen huur te betalen. Daarnaast moet De Alliantie nog € 11.043,89 aan onverschuldigd betaalde huur over de periode van januari 2024 tot en met februari 2025 aan [gedaagde] terugbetalen, net zoals de huur die [gedaagde] sinds november 2025 heeft betaald van in totaal € 7.670,76. Dat bedrag moet De Alliantie aan [gedaagde] terug betalen of kan [gedaagde] verrekenen met de huurachterstand, zo betoogt steeds [gedaagde] .
4.De beoordeling
Geen reconventie
4.1.
[gedaagde] heeft bij de akte overlegging producties een tegenvordering ingesteld.
Dat is ná antwoord en dus te laat. De wet bepaalt namelijk dat een eis in reconventie (uiterlijk) bij conclusie van antwoord ingesteld moet worden (artikel 137 Wetboek Pro van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv)). Om die reden kan [gedaagde] niet ontvangen worden in zijn reconventionele vordering. Zijn tegenvordering zal als verweer beschouwd worden.
Ambtshalve toetsing
4.2.
In deze procedure gaat het om een overeenkomst tussen een handelaar en een consument. Daarom moet ambtshalve worden getoetst aan het Europese en Nederlandse consumentenrecht, met name aan Richtlijn 93/13 EG (de Richtlijn oneerlijke bedingen). Als er oneerlijke bepalingen in de huurovereenkomst of de algemene voorwaarden staan, moet de kantonrechter deze vernietigen. De Alliantie mag die bepalingen dan niet gebruiken en zij mag ook geen beroep meer doen op aanvullend recht (zie ECLI:EU:C:2021:68 (
Dexia)).
Dexia)).
4.3.
De Alliantie heeft de huurovereenkomst en de algemene voorwaarden in het geding gebracht, zodat de kantonrechter ambtshalve kan beoordelen of de bedingen die daarin staan een oneerlijk karakter hebben. Het huurprijsbeding en het servicekostenbeding in de huurovereenkomst zijn kernbedingen. Deze bedingen zijn transparant en op grond van artikel 4 lid 2 van Pro de Richtlijn uitgesloten van verdere toetsing op oneerlijkheid.
4.4.
Het rentebeding (artikel 12.1 algemene voorwaarden) is getoetst en wordt niet oneerlijk bevonden.
4.5.
Ook de huurprijswijzigingsbedingen (artikel 4.3 sub b huurovereenkomst en artikel 12.4 algemene voorwaarden) zijn getoetst. In het huurprijswijzigingsbeding dat is opgenomen in de huurovereenkomst is bepaald dat de huurprijs jaarlijks kan worden verhoogd volgens de consumentenprijsindex (CPI) met daarbovenop een opslag van maximaal 5%. Deze bepalingen kunnen worden gesplitst in een indexatiebeding en een opslagbeding. De kantonrechter acht het indexatiebeding niet oneerlijk, maar het opslagbeding wel oneerlijk. Bij het sluiten van de huurovereenkomst was voor [gedaagde] niet voorzienbaar of en op welke gronden De Alliantie het opslagbeding zou toepassen. Daarnaast is het niet aannemelijk dat zo’n hoge opslag nodig is om ten laste van De Alliantie komende kostenstijgingen die uitgaan boven de inflatie te compenseren en om de huurprijs in de pas te laten lopen met de waardeontwikkeling van de woning. Het percentage ligt ook veel hoger dan percentages die in het verleden in de gereguleerde sector zijn gebruikt. Verder kan niet worden aangenomen dat de jaarlijkse huurstijging met maximaal dit percentage voor [gedaagde] binnen aanvaardbare grenzen blijft. De Hoge Raad heeft geoordeeld dat een opslagbeding van maximaal 3% niet oneerlijk is, maar de gronden daarvoor gelden niet (zonder meer) voor een hoger maximumpercentage (Hoge Raad in 29 november 2024, ECLI:NL:HR:2024:1780). In dat geval wordt namelijk het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen ten nadele van de consument te zeer verstoord. Het opslagbeding is daarom oneerlijk en wordt vernietigd.
4.6.
De vernietiging van het opslagbeding heeft tot gevolg dat alle huurverhogingen die gebaseerd zijn op dit beding komen te vervallen. Dit betekent dat De Alliantie de huurprijs alleen mocht verhogen op grond van het indexatiebeding. De kantonrechter heeft De Alliantie in de gelegenheid gesteld om haar vordering naar aanleiding hiervan nader te onderbouwen, door een berekening over te leggen waarbij de gevorderde huurachterstand over de betreffende periode gebaseerd is op een aanvangshuurprijs, die gedurende de gehele looptijd van de huurovereenkomst verhoogd is met alleen de per jaar geldende indexatiepercentages, voor zover die in rekening zijn gebracht. De Alliantie heeft dat bij akte van 12 mei 2026 gedaan. Hieronder (rov 4.12.) zal daar verder op ingegaan worden.
4.7.
Verder is het proceskostenbeding (artikel 12.2 algemene voorwaarden) getoetst. Dit beding biedt de mogelijkheid om meer proceskosten, namelijk
allekosten, in rekening te brengen dan bij wet voorzien. Dat is oneerlijk. De kantonrechter is op grond van de wet gehouden om de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten te veroordelen en deze proceskosten worden vastgesteld conform het liquidatietarief. De Hoge Raad heeft op 4 juli 2025 (ECLI:NL:HR:2025:1081) de prejudiciële vraag aan het Hof van Justitie van de Europese Unie (HvJEU) gesteld, kort gezegd, of een consument met toepassing van artikel 237 Rv Pro kan worden veroordeeld in de proceskosten na vernietiging van het oneerlijke proceskostenbeding. Zolang hierover geen duidelijkheid bestaat, acht de kantonrechter het geheel achterwege laten van een proceskostenveroordeling in het geval van een huurovereenkomst niet aangewezen. De proceskosten zullen dan ook volgens het gebruikelijke liquidatietarief worden toegewezen.
allekosten, in rekening te brengen dan bij wet voorzien. Dat is oneerlijk. De kantonrechter is op grond van de wet gehouden om de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten te veroordelen en deze proceskosten worden vastgesteld conform het liquidatietarief. De Hoge Raad heeft op 4 juli 2025 (ECLI:NL:HR:2025:1081) de prejudiciële vraag aan het Hof van Justitie van de Europese Unie (HvJEU) gesteld, kort gezegd, of een consument met toepassing van artikel 237 Rv Pro kan worden veroordeeld in de proceskosten na vernietiging van het oneerlijke proceskostenbeding. Zolang hierover geen duidelijkheid bestaat, acht de kantonrechter het geheel achterwege laten van een proceskostenveroordeling in het geval van een huurovereenkomst niet aangewezen. De proceskosten zullen dan ook volgens het gebruikelijke liquidatietarief worden toegewezen.
Huurachterstand februari 2025 tot en met oktober 2025
4.8.
Partijen twisten over de vraag of er een huurachterstand bestaat. De Alliantie stelt dat [gedaagde] over de periode van maart 2025 tot en met oktober 2025 en huurachterstand heeft laten ontstaan, terwijl [gedaagde] stelt dat hij over die periode geen huur verschuldigd was. De kantonrechter volgt De Alliantie. Dat wordt hierna toegelicht.
4.9.
Volgens De Alliantie was de woning in februari 2025 bewoonbaar. De Alliantie heeft ter onderbouwing van haar stelling een bouwkundig rapport van 1 mei 2025 overgelegd. Daaruit blijkt naar het oordeel van de kantonrechter voldoende dat de vochtplekken niet aan bewoning van de woning in de weg stonden. [gedaagde] heeft dat onvoldoende betwist. Hij heeft enkel gesteld (en niet onderbouwd) dat een vloerspecialist gezegd zou hebben dat er geen topvloer op de vloer geplaatst kon worden, en dat is in dit geval onvoldoende.
4.10.
[gedaagde] heef nog aangevoerd dat hij geen huur verschuldigd is, omdat De Alliantie zou hebben geweigerd om de sleutels aan hem af te geven. [gedaagde] stelt meerdere keren op het kantoor van De Alliantie te zijn geweest en daar te zijn weggestuurd. De Alliantie heeft dat betwist en ter zitting toegelicht dat duidelijk op de deur van het stadskantoor is vermeld dat er op dinsdag een inloopspreekuur is en dat er op de overige dagen een afspraak gemaakt moet worden. [gedaagde] heeft dat onvoldoende weersproken. Ook heeft [gedaagde] op geen enkele wijze onderbouwd dat De Alliantie heeft gevraagd om de sleutel af te geven, terwijl dat, gelet op de gemotiveerde betwisting van De Alliantie, wel op zijn weg had gelegen.
4.11.
De kantonrechter stelt dan ook vast dat de woning in februari 2025 bewoonbaar was en dat de omstandigheid dat [gedaagde] de woning niet in kon, in de risicosfeer van [gedaagde] ligt. Daarom moest [gedaagde] over de periode van maart 2025 tot en met oktober 2025 de huur betalen. Hij heeft dat niet gedaan, waardoor een huurachterstand is ontstaan.
4.12.
Die huurachterstand is lager dan De Alliantie heeft gevorderd. De Alliantie heeft in haar akte van 12 mei 2026 namelijk geconcludeerd dat de huur per 1 juli 2024 en per 1 juli 2025 is verhoogd met een percentage boven de destijds geldende CPI-index. Daarom heeft De Alliantie, aan de hand van het maximum percentage waarmee de huur verhoogd had mogen worden, de huurachterstand opnieuw berekend. Uit die berekening volgt dat de huurachterstand € 616,39 lager is dan De Alliantie bij dagvaarding heeft gevorderd. De kantonrechter kan die berekening volgen. De kantonrechter stelt dan ook vast dat de huurachterstand tot en met oktober 2025 € 9.431,69 bedraagt. Dat bedrag is toewijsbaar.
Verrekening met onverschuldigde huurbetalingen
4.13.
[gedaagde] beroept zich op verrekening. Tussen partijen is niet in geschil dat [gedaagde] in de periode van januari 2024 tot en met februari 2025 in totaal € 11.043,89 en in de periode van november 2025 tot en met april 2026 in totaal € 7.670,76, aan huur aan De Alliantie heeft betaald. Wel is in geschil of [gedaagde] over die periodes huur verschuldigd was. De kantonrechter oordeelt dat [gedaagde] over een deel van de periode(s) onverschuldigd huur heeft betaald. Hij heeft daarom een vordering op De Alliantie vanwege onverschuldigde huurbetalingen. Die vordering kan hij verrekenen met de huurachterstand. Zijn verrekeningsverweer slaagt. Hoewel de huurachterstand toewijsbaar is, hoeft [gedaagde] de huurachterstand dus niet aan De Alliantie te betalen. Daarvoor is het volgende redengevend.
4.14.
Partijen zijn het erover eens dat de woning eind januari 2024 niet geschikt was om in te wonen. De Alliantie heeft toen namelijk geconcludeerd dat verdere werkzaamheden aan de vloer nodig waren. Hoewel de woning niet geschikt was om in te wonen, is [gedaagde] over die periode wel huur verschuldigd. De Alliantie heeft [gedaagde] meerdere keren gevraagd om de sleutels aan haar af te geven zodat zij met de werkzaamheden kon beginnen, maar dat heeft [gedaagde] pas op 11 juli 2024 gedaan. [gedaagde] heeft De Alliantie gedurende meerdere maanden de mogelijkheid ontnomen om met de werkzaamheden te beginnen en hij heeft daarvoor geen deugdelijke verklaring gegeven. Daarom is [gedaagde] naar het oordeel van de kantonrechter over de periode van januari 2024 tot en met 11 juli 2024, hoewel hij de woning vanwege de gebreken niet kon gebruiken, wel de huur verschuldigd. Dat [gedaagde] de woning in die periode niet heeft kunnen gebruiken, komt voor zijn risico. Van onverschuldigde huurbetaling over die periode is dan ook geen sprake.
4.15.
Vervolgens zijn er tussen juli 2024 en eind november 2024 werkzaamheden uitgevoerd in de woning. In die periode heeft [gedaagde] de woning niet kunnen gebruiken. De gemachtigde van De Alliantie heeft bij e-mail van 31 december 2024 de huur over de periode van 11 ju
ni 2024 tot en met 21 november 2024 kwijtgescholden. De huur die [gedaagde] over die periode betaald heeft, is door hem dus onverschuldigd betaald.
ni 2024 tot en met 21 november 2024 kwijtgescholden. De huur die [gedaagde] over die periode betaald heeft, is door hem dus onverschuldigd betaald.
4.16.
Na afronding van de werkzaamheden, in november 2024, heeft De Alliantie contact opgenomen met [gedaagde] om de woning op te leveren. Door uitblijvende reactie van [gedaagde] is dat pas in februari 2025 gebeurd. Dit neemt niet weg dat de woning in november 2024 al door [gedaagde] bewoond had kunnen worden. [gedaagde] heeft geen gegronde reden gegeven voor het uitblijven van reactie. Hij had over die periode dus huur moeten betalen. Van onverschuldigde huur over die periode is geen sprake.
4.17.
Ten aanzien van de huur die [gedaagde] vanaf november 2025 (dus na dagvaarding) aan De Alliantie heeft betaald, oordeelt de kantonrechter dat de huur wel onverschuldigd betaald is. De Alliantie heeft ter zitting toegelicht dat zij de huissleutels sinds de dagvaarding bewust niet aan [gedaagde] heeft gegeven, om hem tot betaling over te laten gaan. Een verhuurder kan dat is sommige gevallen doen, maar aangezien uit interne correspondentie van De Alliantie is gebleken dat zij ermee bekend was dat [gedaagde] een aantal maanden onverschuldigd huur had betaald, acht de kantonrechter het in dit geval niet redelijk dat De Alliantie het huurgenot van [gedaagde] is blijven ontnemen. Omdat De Alliantie onterecht de sleutels heeft achtergehouden, hoefde [gedaagde] naar het oordeel van de kantonrechter geen huur te betalen over de periode na november 2025. [gedaagde] heeft sinds die periode, door het achterhouden van de sleutels, namelijk geen gebruik kunnen maken van de woning. Die huur heeft hij onverschuldigd betaald.
4.18.
Uit het voorgaande volgt dat [gedaagde] de huur over de periode van 11 juni 2024 tot en met 21 november 2024 (ongeveer 5 maanden) en over de periode van november 2025 tot en met april 2026 (6 maanden) onverschuldigd betaald heeft. [gedaagde] kan de onverschuldigde betaalde huur (ongeveer 11 maanden) verrekenen met de huurachterstand. De huurachterstand over de periode van februari 2025 tot en met oktober 2025 bedraagt ongeveer 7,5 maand. Door de verrekening resteert geen huurachterstand meer. De vordering tot betaling van de huurachterstand zal dan ook afgewezen worden. Net zoals de vordering tot betaling van de lopende huur vanaf oktober 2025. Hiervoor is namelijk overwogen dat [gedaagde] de huur vanaf november 2025 (onverschuldigd) heeft betaald en voor de huur over de maand oktober 2025 geldt dat [gedaagde] die vordering met de onverschuldigde huurbetalingen kan verrekenen.
Ontbinding huurovereenkomst
4.19.
De gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst wordt toegewezen. [gedaagde] is op grond van de wet en de huurovereenkomst verplicht om zijn hoofdverblijf in de woning te hebben, maar heeft nooit in de woning gewoond. Volgens [gedaagde] komt dat door het handelen van De Alliantie, maar hij wordt daarin niet gevolgd. [gedaagde] heeft pas één jaar na de oplevering in juni 2022, melding gemaakt van problemen aan de vloer. Hij heeft tot die tijd wel huur betaald, maar niet in de woning gewoond. Daardoor is het voor De Alliantie niet duidelijk geweest dat de vloer nog gebreken vertoonde. Toen dit voor De Alliantie duidelijk werd heeft zij actief en adequaat gehandeld. Zij heeft geprobeerd om de vloer zo spoedig mogelijk te herstellen, maar dat herstel is door de uitblijvende reactie van [gedaagde] onnodig bemoeilijkt. Dat [gedaagde] de berichten van De Alliantie nooit heeft ontvangen, zoals [gedaagde] stelt, acht de kantonrechter niet aannemelijk. De Alliantie heeft de berichten weliswaar per post naar het adres van de woning verstuurd terwijl [gedaagde] daar geen toegang toe had, maar heeft de berichten ook steeds naar het e-mailadres van [gedaagde] en/of naar zijn gemachtigden gestuurd.
4.20.
Bovendien is nergens uit gebleken dat [gedaagde] actief heeft gehandeld om de woning te kunnen bewonen. [gedaagde] heeft achterover geleund en is langere tijd onbereikbaar geweest voor De Alliantie, zonder daarvoor een gegronde reden te geven. Dit terwijl van hem als huurder verwacht had mogen worden dat hij zich in zou spannen om de woning te kunnen bewonen. Zelfs als de huur wel wordt betaald. De houding van [gedaagde] is, mede gelet op de krapte op de (huur)woningmarkt, onbegrijpelijk. [gedaagde] heeft De Alliantie in het duister laten tasten over de stand van zaken, stelde haar onredelijke eisen en heeft de woning jarenlang leeg onbewoond gelaten. Hij heeft zich kortom niet als goed huurder gedragen. [gedaagde] is door zich niet als goed huurder te gedragen tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. Die tekortkoming rechtvaardigt naar het oordeel van de kantonrechter dat de huurovereenkomst wordt ontbonden. Nu [gedaagde] de woning feitelijk niet bewoont, hoeft ontruiming niet plaats te vinden.
Proceskosten
4.21.
[gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van De Alliantie worden begroot op € 1.670,40, bestaande uit de kosten van de dagvaarding (€ 119,40), het griffierecht (€ 534,-), het salaris van de gemachtigde (2 punten x € 432,-) en de nakosten (€ 144,-).
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
verklaart [gedaagde] niet-ontvankelijk in zijn reconventionele vordering;
5.2.
ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan [adres 2],
5.3.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van De Alliantie begroot op € 1.670,40, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.4.
verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad,
5.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.V. Ulrici, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van mr. M.E. Zwart da Silva Palma, griffier, op 9 juni 2026.
64183.MVU