Uitspraak
RECHTBANKAMSTERDAM
Civiel recht
Kantonrechter
fno: 33623
Zaaknummer: 12081642 \ CV EXPL 26-1358
Vonnis van 12 mei 2026
in de zaak van
GS NETHERLANDS AMC C.V.,
gevestigd te 's-Gravenhage,
eisende partij,
gemachtigde: Armaere Incassospecialisten & Gerechtsdeurwaarders,
tegen
[gedaagde] ,
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde partij,
niet verschenen.
Verloop van de procedure
Eiseres heeft gedaagde gedagvaard. Gedaagde is niet verschenen. Tegen gedaagde is verstek verleend.
De datum voor vonnis is bepaald op vandaag.
Gronden van de beslissing
Ambtshalve toetsing oneerlijke bedingen
1. In deze procedure gaat het om een overeenkomst tussen een handelaar en een consument. Daarom moet ambtshalve worden getoetst aan het Europese en Nederlandse consumentenrecht, met name aan Richtlijn 93/13 EG (de Richtlijn oneerlijke bedingen). Als er oneerlijke bepalingen in de huurovereenkomst of de algemene voorwaarden staan, moet de kantonrechter deze vernietigen. Eiseres mag die bepalingen dan niet gebruiken en zij mag ook geen beroep meer doen op aanvullend recht (zie ECLI:EU:C:2021:68).
2. De huurachterstand die eiseres vordert heeft betrekking op de maanden september, oktober en november 2024 en januari 2026.
Gewijzigde huurovereenkomst van toepassing op de huurachterstand over januari 2026
3. Eisende partij heeft zich op het standpunt gesteld dat zij middels een addendum bij de huurovereenkomst een nieuwe versie van de algemene voorwaarden en een nieuw huurprijswijzigingsbeding met gedaagde is overeengekomen. Eiseres stelt ook dat zij op brede schaal de algemene bepalingen voor haar bewoners (in overeenstemming) heeft aangepast. Het addendum waarnaar eiseres verwijst is overgelegd en door gedaagde ondertekend op 18 mei 2025.
4. Het addendum en de daarbij behorende algemene voorwaarden (versie januari 2025) zijn onderdeel van een ‘settlement agreement’ die partijen met elkaar hebben gesloten. In de ‘settlement agreement’ staat onder artikel 4 uitgelegd Pro dat eiseres per 1 januari 2025 over wil stappen op een nieuw systeem, waarbij de maandelijkse betalingsverplichting van gedaagde bestaat uit de kale huur (‘rent for the accommodation’) en een voorschot op de servicekosten, wat jaarlijks wordt afgerekend. In artikel 4 van Pro de ‘settlement agreement’ wordt verwezen naar het addendum en de daarbij behorende algemene voorwaarden. In het addendum staat vervolgens dat gedaagde vanaf 1 januari 2025 iedere maand € 1.123,98 aan kale huur moet betalen en € 200,85 als voorschot op de servicekosten. Gedaagde is door ondertekening van de ‘settlement agreement’, het addendum en de daarbij behorende algemene voorwaarden (versie januari 2025) op 18 mei 2025 akkoord gegaan met de door eiseres voorgestelde wijzigingen. Dat betekent dat vanaf deze datum de nieuwe afspraken tussen partijen gelden, als ware partijen een nieuwe huurovereenkomst hebben gesloten per deze datum.
5. Voor wat betreft de gevorderde huurachterstand over de maand januari 2026 moet bij de ambtshalve toetsing daarom worden uitgegaan van de nieuwe afspraken tussen partijen.
Ambtshalve toetsing ten aanzien van de maand januari 2026
6. Het huurprijsbeding en het servicekostenbeding (artikelen 1.1 en 1.2 van het addendum) zijn kernbedingen. Deze bedingen zijn transparant en op grond van artikel 4 lid 2 van Pro de Richtlijn uitgesloten van verdere toetsing op oneerlijkheid.
7. De wijziging van de huurprijs is geregeld in artikel 6.2 van de algemene voorwaarden. Dit artikel wordt niet oneerlijk bevonden. De wijziging van de servicekosten is geregeld in artikel 7.3 van de algemene voorwaarden. Ook dit artikel wordt niet oneerlijk bevonden.
Ambtshalve toetsing ten aanzien van de maanden september tot en met november 2024
8. De verdere huurachterstand die eiseres vordert heeft betrekking op de maanden september tot en met november 2024. Op dat moment golden nog de oude afspraken tussen partijen, waar bij de ambtshalve toetsing van moet worden uitgegaan.
9. Het huurprijsbeding en de servicekostenbedingen (artikelen 4.1, 4.2 en 4.3 van de oude huurovereenkomst) zijn kernbedingen. Deze bedingen zijn transparant en op grond van artikel 4 lid 2 van Pro de Richtlijn uitgesloten van verdere toetsing op oneerlijkheid.
10. De (oude) huurprijs bestond in dit geval uit vier componenten, i) de ‘rent for the residential accommodation’, ii) ‘finishing and furniture’, iii) ‘additional supplies and services that are subject to annual settlement’ en ‘additional supplies and services that are not subject to annual settlement’.
11. Uit de overgelegde huurverhogingsbrieven kan worden opgemaakt dat de ‘rent’ en de kostenposten ‘hospitality desk’ en ‘community room’ zijn verhoogd. Aangenomen wordt dat deze twee kostenposten vaste servicekosten betreffen.
12. In de destijds toepasselijke algemene voorwaarden (versie april 2021), verder: de algemene voorwaarden, is in artikel 6.4 het volgende opgenomen:
“6.4 In the case of a non-regulated rent (“geliberaliseerde huurprijs”) as meant in article 7:247 Dutch Civil Code, the Rent, the Advance for the costs of additional supplies and services and the Amount for the costs of additional supplies and services not subject to settlement will be increased by a maximum of 5% each calendar year on 1 July. (…)”
13. Artikel 6.4 van de algemene voorwaarden maakt het in de eerste plaats mogelijk om de ‘Rent’ jaarlijks te verhogen. In artikel 4.1 van de huurovereenkomst staat wat de ‘Rent’ is:
“Article 4. Rent(…)
4.1
Upon commencement of this Indefinite Term Contract, the Rent amounts to:
€ 995,45 per month for the residential accommodation (…)
€ 27,51 per month for the Finishing and furniture (…)”
De ‘Rent’ bestaat volgens artikel 4.1 van de huurovereenkomst dus uit zowel de kale huurprijs als de meubileringskosten. Dit beding geeft eiseres daarom de mogelijkheid om ieder jaar per 1 juli niet alleen de kale huurprijs te verhogen, maar ook de prijs voor de meubilering met – kort gezegd – een percentage van maximaal 5%.
14. Het beding maakt het daarnaast mogelijk om ‘the Advance for the costs of additional supplies and services’ en ‘the Amount for the costs of additional supplies and services not subject to settlement’ ieder jaar op 1 juli te verhogen met een percentage van maximaal 5%. Aangenomen wordt dat hiermee de vaste en de variabele servicekosten worden bedoeld.
15. Artikel 6.4 van de algemene voorwaarden is in strijd met de dwingendrechtelijke maatstaf van artikel 7:259 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW), waaruit volgt dat servicekosten, waaronder meubileringskosten, berekend dienen te worden op basis van een systeem van afschrijving en rekening en verantwoording. Hieruit volgt dat meubileringskosten en vaste servicekosten, anders dan de kale huurprijs, niet automatisch jaarlijks kunnen worden verhoogd. Het huurprijswijzigingsbeding is daarom oneerlijk. Het huurprijswijzigingsbeding is bovendien oneerlijk, nu het geen onderscheid maakt tussen de meubileringskosten en de kale huur. Het beding wordt daarom ten aanzien van het wijzigen van de kale huur, meubileringskosten en de vaste servicekosten vernietigd, hetgeen tot gevolg heeft dat de doorgevoerde huurprijsverhoging(en) ten aanzien van de kale huurprijs, meubileringskosten en de vaste servicekosten niet is verschuldigd.
16. Dit betekent dat voor de hoogte van de huurachterstand over de maanden september tot en met november 2024 uitgegaan moet worden van de (oude) aanvangshuurprijs van € 1.219,97 per maand.
17. Verder zijn artikel 19.5 en 19.6 van de algemene voorwaarden getoetst. Deze bedingen zijn oneerlijk, omdat daarin niet (voldoende duidelijk) staat dat de wettelijke regeling met betrekking tot buitengerechtelijke incassokosten (artikel 6:96 BW Pro en het Besluit vergoeding buitengerechtelijke incassokosten) in het geval van een consument moet worden toegepast. Dit kan ertoe leiden dat hogere kosten voor rekening van de consument komen dan wettelijk is toegestaan. Het beding over buitengerechtelijke incassokosten is daarom oneerlijk en wordt vernietigd.
18. Artikel 19.5 van de algemene voorwaarden is verder oneerlijk omdat het de mogelijkheid biedt om meer proceskosten in rekening te brengen dan bij wet voorzien. De kantonrechter is op grond van de wet gehouden om de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten te veroordelen en deze proceskosten worden vastgesteld conform het liquidatietarief. De Hoge Raad heeft op 4 juli 2025 (ECLI:NL:HR:2025:1081) de prejudiciële vraag aan het Hof van Justitie van de Europese Unie (HvJEU) gesteld, kort gezegd, of een consument met toepassing van artikel 237 Rv Pro kan worden veroordeeld in de proceskosten na vernietiging van het oneerlijke proceskostenbeding. Zolang hierover geen duidelijkheid bestaat, acht de kantonrechter het geheel achterwege laten van een proceskostenveroordeling in het geval van een huurovereenkomst niet aangewezen. De proceskosten zullen dan ook volgens het gebruikelijke liquidatietarief worden toegewezen.
De vordering
19. Het voorgaande betekent dat een huurachterstand toewijsbaar is van 3 x € 1.219,97 (september 2024 t/m november 2024) + € 1.370,91 (januari 2026) - € 2.479,46 (betalingen) = € 2.551,36.
20. De gevorderde buitengerechtelijke kosten kunnen niet worden toegewezen voor de huurachterstand van september 2024 t/m november 2024, gelet op het destijds geldende oneerlijke beding. Dat eiseres ten aanzien van de huurachterstand over januari 2026 heeft voldaan aan de voorwaarden uit artikel 6:96 BW Pro zoals die gelden vanaf 1 juli 2012 is gesteld noch gebleken. De vordering tot betaling van buitengerechtelijke kosten wordt daarom afgewezen.
21. De gevorderde verschenen wettelijke rente is berekend over een huurachterstand die deels niet toewijsbaar is. Het bedrag is dus te hoog berekend. De rente is toewijsbaar over € 2.551,36 vanaf de dag der dagvaarding.
22. Eiseres vordert ten slotte een bedrag van € 1.370,91 per maand vanaf 1 februari 2026 tot het tijdstip dat de huurovereenkomst door de rechter wordt ontbonden. Eiseres vordert echter geen ontbinding van de huurovereenkomst. Er is anderszins ook geen aanleiding om toekomstige, thans nog niet opeisbare huurtermijnen, toe te wijzen. Deze vordering wordt daarom afgewezen.
BESLISSING
De kantonrechter:
veroordeelt gedaagde om te betalen aan eiseres € 2.551,36 ter zake van achterstallige huur, berekend tot en met januari 2026, vermeerderd met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 28 januari 2026 tot de voldoening;
veroordeelt de gedaagde partij in de kosten van het geding, aan de zijde van de eisende partij tot aan deze uitspraak begroot op: € 153,77 aan explootkosten, € 253,00 aan salaris gemachtigde, € 529,00 aan griffierecht en € 72,00 aan nakosten voor zover van toepassing, inclusief BTW, te vermeerderen met de kosten van betekening, te voldoen binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis;
verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. L. van Berkum en in het openbaar uitgesproken op 12 mei 2026.