Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummers: AMS 24/6780, 25/4622 en 25/5839
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 21 mei 2026 in de zaken tussen
[eiseres], uit [woonplaats], eiseres,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Haarlem
(gemachtigde: mr. P.A. Schrijver)
en
de Staat der Nederlanden, de minister van Justitie en Veiligheid (de Staat)
op het verzoek van eiseres tot het toekennen van een vergoeding voor immateriële schade.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank de beroepen van eiseres tegen de uitspraken op bezwaar van de heffingsambtenaar van 2 januari 2024, 30 april 2024 en 30 juni 2025.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft aan eiseres waardebeschikkingen voor de woning aan de [adres 1] in Haarlem (de woning) toegezonden. Deze beschikkingen zien op de belastingjaren 2023, 2024 en 2025. De beschikkingen zijn vastgesteld op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ). In deze beschikkingen heeft de heffingsambtenaar ook de aanslagen onroerendezaakbelasting voor de belastingjaren 2023, 2024 en 2025 opgelegd aan eiseres.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning per 1 januari 2022 (de waardepeildatum voor het belastingjaar 2023) vastgesteld op € 354.000,-, per 1 januari 2023 (de waardepeildatum voor het belastingjaar 2024) vastgesteld op € 367.000,- en per 1 januari 2024 (de waardepeildatum voor belastingjaar 2025) vastgesteld op € 386.000,-. Eiseres is het niet eens met deze beschikkingen en heeft hiertegen bezwaar gemaakt.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft de bezwaren van eiseres ongegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft daarbij de waarde van de woning voor de verschillende belastingjaren gehandhaafd.
1.4.
De rechtbank heeft de beroepen gevoegd op zitting behandeld op 9 april 2026. Hieraan hebben deelgenomen: eiseres en de gemachtigde van de heffingsambtenaar.
Feiten
2. Eiseres is eigenaar van de woning. Het betreft een tussenwoning uit 1898 van in totaal 66 m2 (inclusief een aanbouw van 10 m² en twee dakkapellen van ieder 1 m²) met een schuur. De kavel heeft een oppervlakte van 56 m2.
2.1.
Eiseres heeft op 4 april 2022 de koopovereenkomst van de woning ondertekend met een koopprijs van € 362.500,-.
Beoordeling door de rechtbank
3. Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarden van de woning voor de belastingjaren 2023, 2024 en 2025. De rechtbank beoordeelt of de waarden van de woning niet te hoog zijn vastgesteld. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarden van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.
3.1.
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
3.2.
Volgens vaste rechtspraak [2] kan er in de regel van worden uitgegaan dat wanneer een belanghebbende een onroerende zaak kort voor of kort na de waardepeildatum heeft gekocht, dit verkoopcijfer overeenkomt met de WOZ-waarde zoals bedoeld in artikel 17 van Pro de Wet WOZ. Deze waarde is immers de prijs die de meestbiedende gegadigde voor de woning zou betalen. Deze regel geldt, tenzij de partij die zich daarop beroept feiten of omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit blijkt dat de koopsom niet die waarde weergeeft. Het eigen aankoopcijfer van een onroerende zaak is een veel nauwkeuriger indicatie van de marktwaarde van de onroerende zaak dan verkoopcijfers van andere onroerende zaken (vergelijkingsobjecten) omdat het eigen aankoopcijfer, anders dan de verkoopcijfers van vergelijkingsobjecten, behoudens bijzondere omstandigheden, niet hoeft te worden gecorrigeerd voor waarde-relevante verschillen tussen de te waarderen onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten en tussen de vergelijkingsobjecten onderling.
Belastingjaar 2023 (24/6780)
4. De waardepeildatum voor het belastingjaar 2023 is 1 januari 2022. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 354.000,-. Volgens de heffingsambtenaar blijkt uit het eigen aankoopcijfer van de woning dat de WOZ-waarde van de woning van eiseres niet te hoog is vastgesteld.
4.1.
Eiseres vindt wel dat de waarde te hoog is vastgesteld. Volgens eiseres is het eigen aankoopcijfer niet marktconform. Zij voert aan dat zij aan een drukke weg en in de buurt van een koffiehuis en een shisha lounge woont. Ook is er een voet- en fietspad, dat voor haar huis langsloopt en staan er fietsenrekken voor haar woning. Toen eiseres de woning kocht waren het fietspad en de shisha lounge er nog niet. In de brochure van de makelaar was verder geen melding gemaakt van het Schiphol-knooppunt waar de woning van eiseres aan gelegen is. Al deze omstandigheden maken dat eiseres veel overlast ervaart waardoor ze niet kan slapen, niet thuis kan werken of een boek kan lezen. De woning vertoont daarnaast meerdere gebreken zoals aanslag door sigarettenrook, schimmelvorming, stroomlekkages en een gebrekkige fundering en riolering. Verder is het energielabel van de woning niet gelijk aan de energieklasse van de woning. Omdat op de eerste verdieping sprake is van grensoverschrijding door de muur van het naastgelegen pand heeft eiseres minder vierkante meters tot haar beschikking, terwijl ze hier wel voor heeft betaald. Volgens eiseres wordt er ook ernstig inbreuk gemaakt op haar persoonlijke levenssfeer door het gedrag van haar buren en andere mensen in de buurt. Eiseres wordt regelmatig lastiggevallen en de buren hebben een cameradeurbel opgehangen die ook de voordeur van eiseres filmt. Hierdoor ervaart eiseres veel stress en heeft zij last van gezondheidsklachten.
4.2.
De rechtbank is van oordeel dat de beroepsgrond, dat de prijs die eiseres voor de woning heeft betaald niet marktconform zou zijn in de zin van artikel 17 van Pro de Wet WOZ, niet slaagt. De rechtbank licht dit als volgt toe.
4.3.
Het fietspad was al vóór de koop op deze plek voorzien. Dit volgt uit een startnotitie van de gemeente Haarlem uit 2019 over de herinrichting van de [adres 2]. Het ontwerp van de herinrichting is in 2021 vastgesteld. Dit had dus bij eiseres bekend kunnen zijn. Het feit dat de woning aan een drukke weg en een Schiphol-knooppunt ligt en dat zich horeca in de buurt van de woning bevindt, was allemaal al bekend ten tijde van de koop. Dit geldt ook voor de staat waarin de woning ten tijde van de koop verkeerde. In de verkoopadvertentie werd de woning uit 1898 aangeduid als een opknapper, die diende te worden gemoderniseerd en gerenoveerd en die zeer geschikt werd geacht voor ‘iemand met twee rechter handen’. Gelet hierop had eiseres er rekening mee kunnen houden dat de woning de door haar genoemde gebreken zou hebben. Dat de woning kleiner zou zijn, omdat de muur op de eerste verdieping door de buren op haar perceel is gebouwd, is niet relevant voor de WOZ-waarde die is gebaseerd op het eigen aankoopcijfer. Eiseres heeft immers een koopprijs betaald voor de toestand waarin zij de woning aantrof. Mocht het aantal vierkante meters worden gecorrigeerd, dan kan dit worden meegenomen in de vaststelling van de WOZ-waarde voor toekomstige belastingjaren, voor zover daarbij gebruik wordt gemaakt van de vergelijkingsmethode. Dat het energielabel niet juist zou zijn, is door eiseres niet onderbouwd. Voor zover dit al zou leiden tot een waardedrukkend effect, geldt ook hier dat dit al is verdisconteerd in de door eiseres betaalde koopsom. Tot slot kunnen de stress en overlast die eiseres ervaart, hoe invoelbaar ook, geen rol spelen bij de bepaling van de WOZ-waarde.
4.4.
De rechtbank concludeert dat eiseres niet aannemelijk heeft gemaakt dat de koopprijs niet marktconform tot stand is gekomen. De heffingsambtenaar mocht dan ook uitgaan van de door eiseres betaalde koopprijs.
4.5.
Eiseres heeft de woning op 4 april 2022 gekocht voor een bedrag van € 362.500,-. Die aankoopdatum ligt drie maanden na de waardepeildatum van 1 januari 2022. De door de heffingsambtenaar vastgestelde WOZ-waarde van € 354.000,- is lager dan de koopprijs van de woning. Hiermee is naar het oordeel van de rechtbank voldoende aannemelijk geworden dat de heffingsambtenaar de waarde van de woning op de waardepeildatum voor het belastingjaar 2023 niet te hoog heeft vastgesteld.
Belastingjaar 2024 (25/5839)
5. De waardepeildatum voor het belastingjaar 2024 is 1 januari 2023. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 367.000,-. Volgens de heffingsambtenaar blijkt uit het eigen aankoopcijfer van de woning dat de WOZ-waarde van de woning van eiseres niet te hoog is vastgesteld.
5.1.
Eiseres vindt dat de heffingsambtenaar ook voor dit belastingjaar de waarde te hoog heeft vastgesteld en dat de heffingsambtenaar niet mocht uitgaan van het eigen aankoopcijfer, omdat de prijs die eiseres voor de woning heeft betaald niet marktconform is.
5.2.
Deze beroepsgronden slagen niet. Eiseres voert dezelfde gronden aan als weergegeven onder 4.1. zodat het oordeel van de rechtbank, weergegeven onder 4.2 tot en met 4.4, ook hier van toepassing is.
5.3.
In dit geval ligt de aankoopdatum ongeveer negen maanden voor de waardepeildatum van 1 januari 2023. De heffingsambtenaar heeft het aankoopcijfer van € 362.500,- geïndexeerd naar de waardepeildatum 1 januari 2023, waarbij rekening is gehouden met de gemiddelde waardeontwikkeling voor tussenwoningen in de gemeente Haarlem. De geïndexeerde aankoopsom bedraagt € 369.025,-. Eiseres heeft het toegepaste indexeringspercentage niet bestreden. Ook heeft eiseres niet gesteld - noch is gebleken - dat zich tussen de aankoopdatum en de waardepeildatum omstandigheden hebben voorgedaan waarmee bij de herleiding van de waarde van de woning op de waardepeildatum uit de aankoopprijs rekening moet worden gehouden. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar met deze onderbouwing dan ook voldoende aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde van € 367.000,- voor de woning niet te hoog is vastgesteld.
Belastingjaar 2025 (25/4622)
6. De waardepeildatum voor het belastingjaar 2025 is 1 januari 2024. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 386.000,-. Volgens de heffingsambtenaar blijkt uit het eigen aankoopcijfer van de woning dat de WOZ-waarde van de woning van eiseres niet te hoog is vastgesteld.
6.1.
Eiseres vindt dat de heffingsambtenaar ook voor dit belastingjaar de waarde te hoog heeft vastgesteld en dat de heffingsambtenaar niet mocht uitgaan van het eigen aankoopcijfer, omdat de prijs die eiseres voor de woning heeft betaald niet marktconform is.
6.2.
Deze beroepsgronden slagen niet. Eiseres voert dezelfde gronden aan als weergegeven onder 4.1. zodat het oordeel van de rechtbank, weergegeven onder 4.2 tot en met 4.4, ook hier van toepassing is.
6.3.
Voor dit belastingjaar ligt de aankoopdatum van de woning 21 maanden van de waardepeildatum van 1 januari 2024. Ondanks dat deze aankoopdatum verder weg ligt van de waardepeildatum dan in de belastingjaren 2023 en 2024, oordeelt de rechtbank dat het aankoopcijfer nog steeds bruikbaar is voor de waardebepaling. Uit vaste rechtspraak [3] volgt namelijk dat het eigen aankoopcijfer, ook al ligt dit een stuk verder van de waardepeildatum af, een veel nauwkeuriger indicatie van de marktwaarde van de woning is dan verkoopcijfers van vergelijkingsobjecten. Dit omdat het eigen aankoopcijfer niet hoeft te worden gecorrigeerd voor waarde-relevante verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. De heffingsambtenaar heeft het aankoopcijfer van € 362.500,- geïndexeerd naar de waardepeildatum 1 januari 2024, waarbij rekening is gehouden met de gemiddelde waardeontwikkeling voor tussenwoningen in de gemeente Haarlem en met de algemene index voor de gemeente Haarlem. De geïndexeerde aankoopsom bedraagt € 386.369,-. Eiseres heeft de toegepaste indexeringspercentages niet bestreden. Ook heeft eiseres niet gesteld - noch is gebleken - dat zich tussen de aankoopdatum en de waardepeildatum omstandigheden hebben voorgedaan waarmee bij de herleiding van de waarde van de woning op de waardepeildatum uit de aankoopprijs rekening moet worden gehouden. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar met deze onderbouwing dan ook voldoende aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde van € 386.000,- voor de woning niet te hoog is vastgesteld.
Hoorplicht
7. Eiseres voert aan dat zij in geen van de procedures is uitgenodigd om gehoord te worden. Dit is op grond van artikel 7:9 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb) wel verplicht, waardoor volgens eiseres sprake is van schending van de hoorplicht.
7.1.
Op grond van artikel 7:2, eerste lid, van de Awb moet een bestuursorgaan, voordat op het bezwaar is beslist, eiseres in de gelegenheid stellen te worden gehoord. In artikel 25, eerste lid, van de Algemene wet inzake rijksbelastingen, staat dat artikel 30, eerste lid, van de Wet WOZ van overeenkomstige toepassing is verklaard. Daarin is bepaald dat eiseres, in afwijking van artikel 7:2 van Pro de Awb, wordt gehoord op haar verzoek. In de zaak 24/6780 heeft de toenmalig gemachtigde van eiseres gevraagd om gehoord te worden en dit is toen ook gebeurd. In de zaken 25/4622 en 25/5839 heeft eiseres in haar bezwaarschrift niet gevraagd om te worden gehoord. De rechtbank oordeelt daarom dat de hoorplicht in geen van de procedures is geschonden. Deze beroepsgrond slaagt niet.
Vergelijkingsobjecten en taxatieverslagen van de heffingsambtenaar
8. Eiseres vindt dat de vergelijkingsobjecten niet voldoende vergelijkbaar zijn met haar woning. Eiseres begrijpt daarnaast niet dat voor drie opeenvolgende jaren in het taxatieverslag een foto wordt gebruik van een andere woning dan die van eiseres en dat naar haar huis wordt gerefereerd als een hoekwoning, terwijl er in werkelijkheid sprake is van een tussenwoning.
8.1.
De rechtbank stelt vast dat in de zaken van eiseres geen gebruik is gemaakt van de vergelijkingsmethode, omdat eiseres een eigen aankoopcijfer had aan de hand waarvan de WOZ-waarden zijn vastgesteld. Dat de vergelijkingsobjecten niet voldoende vergelijkbaar zouden zijn met de woning van eiseres heeft dus geen invloed op de WOZ-waarden voor de belastingjaren 2023, 2024 en 2025. Wat betreft de taxatieverslagen heeft de heffingsambtenaar erkend dat er inderdaad een verkeerde foto in staat. Afgezien daarvan, is de informatie in de taxatieverslagen wel degelijk toegespitst op de woning van eiseres. Omdat de WOZ-waarden gebaseerd zijn op het eigen aankoopcijfer van de woning van eiseres, heeft de verkeerde foto geen invloed op de vastgestelde WOZ-waarden. Deze beroepsgrond van eiseres slaagt niet.
Overschrijding van de redelijke termijn
9. Eiseres heeft in haar aanvullende gronden van 6 oktober 2025 en 30 maart 2026 verzocht om toekenning van schadevergoeding vanwege overschrijding van de redelijke termijn. In dit kader merkt de rechtbank de Staat als partij in dit geding aan. Op grond van een beleidsregel van de minister van Justitie en Veiligheid is het niet nodig om de Staat om een reactie te vragen op het verzoek om schadevergoeding. [4]
9.1.
Gelet op het tijdsverloop in deze procedure beoordeelt de rechtbank of de redelijke termijn is overschreden en of een vergoeding van immateriële schade moet worden toegekend. De redelijke termijn bedraagt voor de bezwaar- en beroepsfase gezamenlijk twee jaar waarbij de heffingsambtenaar - in het kader van de redelijke termijn - zes maanden heeft om uitspraak op bezwaar te doen en de rechtbank achttien maanden om uitspraak op het beroep te doen.
9.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van eiseres in de zaak 24/6780 ontvangen op 6 april 2023 en op 2 januari 2024 uitspraak op het bezwaar gedaan. De rechtbank doet uitspraak op 21 mei 2026. Dit betekent dat de procedure in totaal drie jaar en bijna twee maanden heeft geduurd. De redelijke termijn is in deze zaak met een jaar en bijna twee maanden, dus veertien maanden, overschreden. Eiseres heeft daarom in beginsel recht op vergoeding van immateriële schade. De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van eiseres in de zaak 25/5839 ontvangen op 7 april 2024 en op 30 april 2024 uitspraak op het bezwaar gedaan. De rechtbank doet uitspraak op 21 mei 2026. Dit betekent dat de procedure in totaal twee jaar en bijna twee maanden heeft geduurd. De redelijke termijn is in deze zaak met bijna twee maanden overschreden. Eiseres heeft dus in beginsel recht op vergoeding van immateriële schade. In de zaak 25/4622 stelt de rechtbank vast dat de redelijke termijn niet is overschreden op het moment dat de rechtbank uitspraak doet.
9.3.
Het verzoek van eiseres valt onder de werking van de uitspraak van de Hoge Raad van 14 juni 2024 [5] . Hierdoor geldt dat niet tegemoet wordt gekomen aan het verzoek tot vergoeding van immateriële schade als het financiële belang minder is dan € 1.000 én de redelijke termijn niet met meer dan twaalf maanden is overschreden.
9.4.
De rechtbank stelt vast dat het financiële belang, gelet op de aan eiseres voor het belastingjaar 2023 opgelegde aanslag [6] en de voor het belastingjaar 2024 opgelegde aanslag [7] , per zaak niet boven € 1.000,- gaat. Dat er een aanvullend financieel belang is, is niet gesteld. Gelet hierop heeft eiseres naar het oordeel van de rechtbank niet aannemelijk gemaakt dat het financiële belang per zaak meer dan € 1.000,- bedraagt.
9.5.
De redelijke termijn in de zaak 24/6780 is met meer dan twaalf maanden overschreden. Uit het arrest van 14 juni 2024 volgt dat indien het financiële belang bij de procedure minder dan € 1.000,- bedraagt en de redelijke termijn met meer dan twaalf maanden is overschreden, de belastingrechter beslist op een verzoek om vergoeding van immateriële schade naar bevind van zaken. Gelet op de mate van overschrijding van de redelijke termijn, zal de rechtbank in dit geval niet volstaan met de constatering dat de redelijke termijn is overschreden.
9.6.
Voor de overschrijding van veertien maanden kent de rechtbank schadevergoeding toe van € 500,- per halfjaar. In totaal bedraagt de schadevergoeding dan € 1.500,-. Van de totale overschrijding van veertien maanden zijn drie maanden toe te rekenen aan de bezwaarfase en elf maanden aan de beroepsfase. Dit betekent dat de heffingsambtenaar afgerond (3/14 x € 1.500,- =) € 321,- en de Staat (minister van Justitie en Veiligheid) afgerond (11/14 x € 1.500,- =) € 1.179,- aan eiseres dient te betalen.
9.7.
De redelijke termijn in de zaak 25/5839 is met bijna twee maanden overschreden. Uit het arrest van 14 juni 2024 volgt dat in gevallen waarbij het financiële belang bij een procedure minder bedraagt dan € 1.000,- en de redelijke termijn met niet meer dan twaalf maanden is overschreden, volstaan kan worden met de constatering dat de redelijke termijn is overschreden. De rechtbank volstaat daarom met de constatering dat de redelijke termijn in deze zaak is overschreden.
Conclusie en gevolgen
10. De beroepen zijn ongegrond. Dat betekent dat eiseres geen gelijk krijgt. Eiseres krijgt daarom het griffierecht niet terug. Zij krijgt ook geen vergoeding van haar proceskosten.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart de beroepen ongegrond;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot vergoeding van immateriële schade tot een bedrag van € 321,-;
- veroordeelt de Staat der Nederlanden (minister van Justitie en Veiligheid) tot vergoeding van immateriële schade tot een bedrag van € 1.179,-.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.M. van der Linden-Kaajan, rechter, in aanwezigheid van mr. J.Y. Exterkate, griffier.
Uitgesproken op 21 mei 2026.
griffier
rechter
De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Amsterdam waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Amsterdam vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.