ECLI:NL:RBAMS:2026:4590 - Rechtbank Amsterdam - Toetsing redelijkheid aanvangshuurprijs bij ontbreken gel...

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummer: 12054637 CV EXPL 26-568

vonnis van: 12 mei 2026

fno.: 94

vonnis van de kantonrechter

I n z a k e

[verhuurder]

wonende te [woonplaats 1] , Frankrijk

eiseres

nader te noemen: verhuurder

gemachtigde: [gemachtigde 1]

t e g e n

[huurder]

wonende te [woonplaats 2]

gedaagde

nader te noemen: huurder

gemachtigde: [gemachtigde 2] (Stichting !Woon)

VERLOOP VAN DE PROCEDURE

- dagvaarding van 30 december 2025 met producties;
- antwoord met eis in reconventie en met producties;
- instructievonnis;
- dagbepaling mondelinge behandeling;

- akte met producties van verhuurder.

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 9 april 2026. Verhuurder is verschenen bij haar gemachtigde. Huurder is in persoon verschenen, bijgestaan door zijn gemachtigde en [naam] . Partijen zijn, huurder mede aan de hand van een pleitnota, gehoord en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. Huurder heeft zijn eis in reconventie ingetrokken. Ten slotte is vonnis gevraagd en is een datum voor vonnis bepaald.

GRONDEN VAN DE BESLISSING

Feiten

1. Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staat het volgende vast:

1.1.

Huurder heeft met ingang van 1 maart 2025 van verhuurder gehuurd de woning aan het [adres] .

1.2.

In de huurovereenkomst staat onder meer:
1. Property Description…The property is furnished with a bed (including a mattress), a sofa, a 4-meter wardrobe, and a kitchen equipped with an oven and refrigerator (kitchen utensils not included)

…3. Rent and Payment. Monthly rent: € 1350, payable on the 28th day of each month.. VVE fee:€133.16 (subject to annual adjustments) to be paid along with the rent.…5. Utilities and Services. Excluded:Energy, internet, and other utility services are not included in the rent. The tenant is responsible for arranging and paying for these services.

…

1.3.

Huurder heeft bij brief van 17 juni 2025 de Huurcommissie verzocht de aanvangshuurprijs te toetsen. In het Rapport van onderzoek van 11 september 2025 heeft de Huurcommissie de woning gewaardeerd met 95 punten. Daarin was rekening gehouden met -15 punten omdat de woning geen energielabel had.

1.4.

De Huurcommissie heeft bij uitspraak van 10 november 2025 geoordeeld dat de overeengekomen huurprijs niet redelijk is omdat partijen een all-in huurprijs zijn overeengekomen. Zij heeft vervolgens de kale huurprijs en het voorschot servicekosten gesplitst. Op basis van een puntenaantal van 95 heeft zij de maximaal redelijke huurprijs van de woning op € 742,50 (55% van € 1.350,00) en het voorschot servicekosten op 337,50 (25% van € 1.350,00) vastgesteld.

1.5.

Partijen zijn het erover eens dat aan de woning nog 2 punten extra voor het koelsysteem en 0,25 punten extra voor een intercom met beeld moet worden toegekend.

1.6.

Partijen verschillen van mening of er punten toekomen aan het Energielabel A dat op 5 december 2025 is geregistreerd.

Vordering

2. Verhuurder vordert bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis;
a. de uitspraak van de Huurcommissie van 13 november 2025 te vernietigen;
b. voor recht te verklaren dat partijen geen all-in huurprijs zijn overeengekomen;
c. voor recht te verklaren dat het puntenaantal van het gehuurde 149 punten bedraagt
en daarbij een maximale redelijke huurprijs met ingang van 1 maart 2025 van
€ 939,75 per maand vast te stellen;
d. huurder in de kosten van het geding te veroordelen.

3. Verhuurder stelt dat de Huurcommissie ten onrechte bij het toetsen van de aanvangshuurprijs van een all-in huurprijs is uitgegaan. Partijen zijn immers naast de kale huurprijs van € 1.350,00 nog een bedrag aan servicekosten voor de bijdrage VVE overeengekomen. De kosten voor de meubilering is niet in de huurprijs begrepen omdat deze om niet ter beschikking zijn gesteld, zo is ter zitting nog aangevoerd.

4. Volgens verhuurder dienen voor de woningwaardering 37 punten voor het Energielabel A te worden toegekend. Volgens haar beschikte de woning immers bij aanvang van de huurovereenkomst weliswaar over een “vereenvoudigd energielabel A”, dat was afgegeven op basis van door verhuurder zelf online ingevuld formulier, maar is deze later formeel toegekend en geregistreerd per 5 december 2025. Tussen de aanvang van de huurovereenkomst en de datum van registratie is de feitelijke toestand van de woning niet gewijzigd. Onder verwijzing naar de prejudiciële beslissing van de Hoge Raad van 30 juni 2023 hierover (ECLI:NL:HR:2023:1005) moet er volgens verhuurder dan derhalve van worden uitgegaan dat bij aanvang een energielabel A aanwezig was.

5. Gelet hierop en de 2 punten voor het koelsysteem en de 0,25 voor de intercom, dient aan de woning 149 punten te worden toegekend.

Beoordeling

6. Verhuurder heeft zich tijdig tot de kantonrechter gewend waardoor de uitspraak van de Huurcommissie vervalt en de kantonrechter de redelijkheid van de aanvangshuurprijs zelfstandig moet beoordelen. Het verzoek tot vernietiging van deze uitspraak is dan ook niet meer aan de orde en zal worden afgewezen.

All-in prijs

7. Om de redelijkheid van de huurprijs te kunnen toetsen moet allereerst beoordeeld worden of partijen een all-in prijs zijn overeengekomen. De kantonrechter beantwoordt die vraag bevestigend en overweegt daartoe het volgende.

8. In de huurovereenkomst staat in artikel 1 vermeld Pro dat de woning in gemeubileerde staat wordt verhuurd. Partijen zijn het erover eens dat in de woning bij aanvang van de huurovereenkomst in ieder geval een bed met matras, bank, kledingkast en keukenapparatuur zoals een oven en koelkast aanwezig waren. Uitgaande van dit artikel en de aanwezige meubilering wordt geoordeeld dat de huurovereenkomst meer omvatte dan het enkele gebruik van de woning.

9. Verhuurder wordt niet gevolgd in haar stelling dat het overeengekomen bedrag van
€ 1.350,00 enkel zag op de huurprijs. Weliswaar staat in artikel 3 van Pro de huurovereenkomst vermeld dat het bedrag van € 1.350,00 ‘the Monthly Rent’ is, maar onbetwist gelaten is dat bij het aangaan van de huurovereenkomst niet is gesproken of er al dan niet kosten voor het gebruik van meubilering in rekening zou worden gebracht. Mede gelet op zowel de omvang van de meubilering, is het niet aannemelijk dat verhuurder dit alles om niet aan huurder ter beschikking heeft gesteld. De kantonrechter is daarom - net als de huurcommissie - van oordeel dat het overeengekomen bedrag van € 1.350,00 niet alleen ziet op de huurprijs, maar ook op het gebruik van de meubilering. Daarmee is sprake van een all-in huur. Dat er in artikel 3 nog Pro staat dat huurder naast de huur ook nog maandelijks een bedrag van € 133,16 aan VVE bijdrage verschuldigd is, maakt dit niet anders. De gevorderde verklaring voor recht dat geen all-in huurprijs is overeengekomen zal gelet op het bovenstaande worden afgewezen.

10. De kantonrechter zal een uitspraak doen over de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs, maar moet eerst ambtshalve overgaan tot splitsing van de all-inprijs. Op grond van artikel 17a Uitvoeringswet Huurprijzen Woonruimte (UHW) kan de kantonrechter, voordat een uitspraak wordt gegeven, ambtshalve de huurprijs vaststellen op 55% van de overeengekomen prijs en, voor zover nodig, het voorschotbedrag voor de kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter en servicekosten op 25% van de overeengekomen prijs
.Dit betekent dat per 1 maart 2025 de huurprijs neerkomt op € 742,50 en het voorschot op de servicekosten op
€ 337,50.

Woningwaardering

11. De kantontrechter zal vervolgens beoordelen of deze gesplitste huurprijs redelijk is. Daarvoor dient het puntenaantal van de woning te worden vastgesteld. De Huurcommissie heeft aan de woning 95 punten in totaal toegekend. Partijen zijn het erover eens dat daarbij nog 2 punten voor het koelsysteem een 0,25 punt voor de intercom dienen te worden opgeteld maar verschillen van mening of het energielabel A ook punten oplevert.

11. Partijen zijn het erover eens dat bij aanvang van de huurovereenkomst een “vereenvoudigd energielabel A” voor de woning was afgegeven maar dat op 5 december 2025 een geldig energielabel A met betrekking tot de woning is geregistreerd en dat feitelijke toestand van het gehuurde in de tussentijd niet was gewijzigd.

11. De kantonrechter stelt voorop dat in bijlage I onder A van het Besluit Huurprijzen Woonruimte is bepaald dat het puntenaantal voor de energieprestatie wordt gebaseerd op het energielabel. In de beslissing van 30 juni 2023 heeft de Hoge Raad in antwoord op prejudiciële vragen geoordeeld dat het “
niet noodzakelijk is dat de energieprestatie uiterlijk op de peildatum is vastgesteld of dat de gegevens voor het bepalen van de energieprestatie uiterlijk op de peildatum zijn opgenomen. Dit laatste mag ook na de peildatum zijn gebeurd (zie hierna in 4.6.1.), als maar duidelijk is dat de feitelijke toestand van de woning, voor zover het de energieprestatie betreft, op het moment van de opname niet veranderd is ten opzichte van de ingangsdatum van de huurovereenkomst.”De Hoge Raad baseert zich daarbij op artikel 11 lid 5 UHW Pro dat bepaalt dat de huurcommissie de kwaliteit van de woonruimte en de redelijkheid van de huurprijs beoordeelt naar de toestand op de datum van ingang van de huurovereenkomst.

11. Met de invoering van de Wet Betaalbare Huur per 1 juli 2024 is een groot aantal wetten en besluiten gewijzigd. Ook is de Toelichting op het woningwaarderingsstelsel voor zelfstandige woonruimte bij rubriek 4, per 1 juli 2024 gewijzigd. Sinds die datum staat daarin vermeld dat er (voor toekenning van punten aan een energielabel) sprake moet zijn van
“de voor een woning geldig vastgesteld energielabel”, alsmede dat daar waar een geldig energielabel ontbreekt de waardering van de energieprestatie wordt bepaald op basis van het bouwjaar van de woning. Nu echter in deze nota niet wordt gesproken over hoe dit zich verhoudt tot het bovengenoemde artikel 11 lid 5 UHW Pro en de bovengenoemde beslissing van de Hoge Raad waarin de feitelijke toestand van het gehuurde op de ingangsdatum juist bepalend wordt geacht en er ook niet wordt gemeld dat hiervan uitdrukkelijk wordt afgeweken, ziet de kantonrechter geen aanleiding zich aan te sluiten bij de bovengenoemde nota van toelichting op het woningwaarderings-stelsel dat er bij aanvang van de huurovereenkomst sprake moet zijn van een officieel vastgesteld energielabel.

11. Tussen partijen is niet in geschil dat de omstandigheden die hebben geleid tot energielabel A met registratiedatum 5 december 2025 ten tijde van de peildatum van 1 maart 2025 al aanwezig waren. Dit betekent dat vast is komen te staan dat het gehuurde bij aanvang van de huurovereenkomst al de duurzaamheidsvoorschriften voor energielabel A had. Dat het energielabel bij aanvang van de huurovereenkomst nog niet was afgegeven, doet, gelet op wat de Hoge Raad in rechtsoverweging 4.3.1. van het eerder genoemde arrest heeft overwogen, niet ter zake. De kantonrechter zal, onder verwijzing naar Bijlage 1 onder A van het Besluit Huurprijzen Woonruimte, 37 punten toekennen voor het energielabel van de woning waardoor het totaal aantal punten voor het gehuurde op 149 uitkomt. Bij dat puntenaantal hoort een maximaal redelijke aanvangshuurprijs van € 939,75. Nu dit bedrag hoger is dan de ambtshalve vastgestelde huurprijs van € 742,50 per maand, zal laatstgenoemd bedrag als huurprijs worden vastgesteld met ingang van 1 maart 2025.

11. Huurder zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het geding

BESLISSING

De kantonrechter:

verklaart voor recht dat het puntenaantal voor het gehuurde 149 punten bedraag met een maximaal redelijke huurprijs van € 742,50 per maand met ingang van 1 maart 2025;

veroordeelt huurder in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van verhuurder begroot op:
exploot € 145,45
salaris € 174,00
griffierecht € 93,00
-----------------
totaal € 412,45
voor zover van toepassing, inclusief btw;

veroordeelt huurder in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 21,50 aan salaris gemachtigde, voor zover van toepassing inclusief btw;

verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. M.V. Ulrici, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 12 mei 2026 in tegenwoordigheid van de griffier.