Uitspraak
RECHTBANKAMSTERDAM
Civiel recht
Kantonrechter
fno: 33623
Zaaknummer: 12112209 \ CV EXPL 26-2333
Vonnis van 27 maart 2026
in de zaak van
GS NETHERLANDS AMC C.V.,
te 's-Gravenhage,
eisende partij,
gemachtigde: Armaere B.V.,
tegen
[gedaagde] ,
te [woonplaats] ,
gedaagde partij,
niet verschenen.
Verloop van de procedure
Eiseres heeft gedaagde partij gedagvaard. Gedaagde is niet verschenen. Tegen gedaagde is verstek verleend. De datum voor vonnis is bepaald op vandaag.
Gronden van de beslissing
Ambtshalve toetsing oneerlijke bedingen
1. In deze procedure gaat het om een overeenkomst gesloten tussen een handelaar en een consument. Daarom moet ambtshalve worden getoetst aan het Europese en Nederlandse consumentenrecht, met name aan Richtlijn 93/13 EG (de Richtlijn oneerlijke bedingen). Als er oneerlijke bepalingen in de huurovereenkomst of de algemene voorwaarden staan, moet de kantonrechter deze vernietigen. Eiseres mag die bepalingen dan niet gebruiken en zij mag ook geen beroep meer doen op aanvullend recht (zie ECLI:EU:C:2021:68).
2. Het huurprijsbeding en de servicekostenbedingen (artikelen 4.1, 4.2 en 4.3 van de huurovereenkomst) zijn kernbedingen. Deze bedingen zijn transparant en op grond van artikel 4 lid 2 van Pro de Richtlijn uitgesloten van verdere toetsing op oneerlijkheid.
3. De huurprijs bestaat in dit geval uit vier componenten, i) de ‘rent for the residential accommodation’, ii) ‘finishing and furniture’, iii) ‘additional supplies and services that are subject to annual settlement’ en ‘additional supplies and services that are not subject to annual settlement’.
4. Gelet op de huidige maandelijkse huurprijs, kan worden vastgesteld dat een of meerdere van de aanvankelijk overeengekomen bedragen die samen de huurprijs vormen, zijn verhoogd. In de toepasselijke algemene voorwaarden (versie april 2022), verder: de algemene voorwaarden, is daarvoor artikel 6.4 opgenomen. Dit artikel luidt:
“6.4 In the case of a non-regulated rent (“geliberaliseerde huurprijs”) as meant in article 7:247 Dutch Civil Code, the landlord has the right to annually increase the Rent, the Advance for the costs of additional supplies and services and the Amount for the costs of additional supplies and services not subject to settlement each calendar year as of 1 July based on the change in the monthly price index figure according to the consumer price index (CPI) for all households (series 2015=100). The adjusted amount will be calculated according to the following formula: the changed amount will be equal to the amount as prevailing on the adjustment date, multiplied by the index figure for the fourth calendar month preceding the calendar month in which the amount is adjusted, divided by the index figure for the sixteenth calendar month preceding the calendar month in which the amount is adjusted, increased by 1%.”
5. Artikel 6.4 van de algemene voorwaarden maakt het in de eerste plaats mogelijk om de ‘Rent’ jaarlijks te verhogen. In artikel 4.1 van de huurovereenkomst staat wat de ‘Rent’ is:
“Article 4. Rent(…)
4.1
Upon commencement of this Indefinite Term Contract, the Rent amounts to:
€ 1.919,67 per month for the residential accommodation (…)
€ 43,23 per month for the Finishing and furniture (…)”
De ‘Rent’ bestaat volgens artikel 4.1 van de huurovereenkomst dus uit zowel de kale huurprijs als de meubileringskosten. Dit beding geeft eiseres daarom de mogelijkheid om ieder jaar per 1 juli niet alleen de kale huurprijs te verhogen, maar ook de prijs voor de meubilering met – kort gezegd – een percentage volgens de CPI-index plus 1%.
6. Het beding maakt het daarnaast mogelijk om ‘the Advance for the costs of additional supplies and services’ en ‘the Amount for the costs of additional supplies and services not subject to settlement’ ieder jaar op 1 juli te verhogen met een percentage volgens de CPI-index plus 1%. Aangenomen wordt dat hiermee de vaste en de variabele servicekosten worden bedoeld.
7. Voor wat betreft de ‘Advance for the costs of additional supplies and services’ (variabele servicekosten) is in artikel 7.6 van de algemene voorwaarden opgenomen dat het gaat om een voorschotbedrag dat periodiek wordt afgerekend op basis van de werkelijke kosten. De huurder betaalt uiteindelijk dus nooit méér dan hij/zij daadwerkelijk heeft verbruikt. Het wijzigingsbeding ten aanzien van de variabele servicekosten wordt daarom in samenhang met artikel 7.6 van de algemene voorwaarden niet oneerlijk bevonden.
8. Het voorgaande geldt niet voor de overige wijzigingsmogelijkheden die artikel 6.4 van de algemene voorwaarden geeft en het artikel wordt daarom voor het overige op voorhand oneerlijk bevonden. Daartoe wordt het volgende overwogen.
9. Artikel 6.4 van de algemene voorwaarden is in strijd met de dwingendrechtelijke maatstaf van artikel 7:259 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW), waaruit volgt dat servicekosten, waaronder meubileringskosten, berekend dienen te worden op basis van een systeem van afschrijving en rekening en verantwoording. Hieruit volgt dat meubileringskosten en vaste servicekosten, anders dan de kale huurprijs, niet automatisch jaarlijks kunnen worden verhoogd. Het huurprijswijzigingsbeding is daarom oneerlijk. Het huurprijswijzigingsbeding is bovendien oneerlijk, nu het geen onderscheid maakt tussen de meubileringskosten en de kale huur. Het voornemen is daarom om het beding ten aanzien van het wijzigen van de kale huur, meubileringskosten en de vaste servicekosten te vernietigen, hetgeen tot gevolg heeft dat de doorgevoerde huurprijsverhoging(en) ten aanzien van de meubileringskosten, maar ook ten aanzien van de kale huurprijs en de vaste servicekosten niet is verschuldigd.
10. De totale huurprijs is sinds de aanvang van de huurovereenkomst verhoogd van € 2.163,23 per maand naar € 2.307,38 per maand. Uit de door eiseres gegeven toelichting en overgelegde stukken is niet af te leiden welke componenten van de huurprijs (kale huur, meubileringskosten, vaste- of variabele servicekosten) al dan niet zijn verhoogd. Gelet op de voorgaande beoordeling, dient eiseres toe te lichten of de doorgevoerde huurprijsverhoging(en) betrekking hebben gehad op de kale huur, de meubileringskosten en/of de vaste servicekosten. Als dat het geval is, dient eiseres haar vordering nader te onderbouwen door een berekening te overleggen waarbij de gevorderde huurachterstand over de betreffende periode gebaseerd is op de aanvangshuurprijs van het betreffende component.
11. De zaak wordt daartoe verwezen naar de hieronder genoemde rol.
12.
Eisende partij dient een kopie van haar akte, inclusief dit vonnis, ten minste twee weken vóór de hierna te bepalen rolzitting aan de gedaagde partij toe te sturen. Daarbij dient eiseres aan gedaagde mee te delen dat gedaagde op die akte mag reageren of daarvoor uitstel mag vragen, en op welke wijze dat kan: mondeling door verschijning op de rolzitting of schriftelijk, in welk geval dit stuk uiterlijk op de laatste werkdag voorafgaand aan de rolzitting door de rechtbank moet zijn ontvangen.Eiseres dient in dat kader niet alleen de akte, maar ook de hiervoor bedoelde mededeling/brief aan gedaagde partij in het geding te brengen. Wanneer niet kan worden vastgesteld dat de akte tijdig en met de juiste mededeling aan gedaagde partij is toegestuurd, wordt deze akte in beginsel buiten beschouwing gelaten.
Eisende partij dient een kopie van haar akte, inclusief dit vonnis, ten minste twee weken vóór de hierna te bepalen rolzitting aan de gedaagde partij toe te sturen. Daarbij dient eiseres aan gedaagde mee te delen dat gedaagde op die akte mag reageren of daarvoor uitstel mag vragen, en op welke wijze dat kan: mondeling door verschijning op de rolzitting of schriftelijk, in welk geval dit stuk uiterlijk op de laatste werkdag voorafgaand aan de rolzitting door de rechtbank moet zijn ontvangen.Eiseres dient in dat kader niet alleen de akte, maar ook de hiervoor bedoelde mededeling/brief aan gedaagde partij in het geding te brengen. Wanneer niet kan worden vastgesteld dat de akte tijdig en met de juiste mededeling aan gedaagde partij is toegestuurd, wordt deze akte in beginsel buiten beschouwing gelaten.
Proceskostenbeding
13. Verder wordt geoordeeld dat artikel 19.5 van de algemene voorwaarden wel oneerlijk is omdat het de mogelijkheid biedt om meer proceskosten in rekening te brengen dan bij wet voorzien. De kantonrechter is op grond van de wet gehouden om de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten te veroordelen en deze proceskosten worden vastgesteld conform het liquidatietarief. De Hoge Raad heeft op 4 juli 2025 (ECLI:NL:HR:2025:1081) de prejudiciële vraag aan het Hof van Justitie van de Europese Unie (HvJEU) gesteld, kort gezegd, of een consument met toepassing van artikel 237 Rv Pro kan worden veroordeeld in de proceskosten na vernietiging van het oneerlijke proceskostenbeding. Zolang hierover geen duidelijkheid bestaat, acht de kantonrechter het geheel achterwege laten van een proceskostenveroordeling in het geval van een huurovereenkomst niet aangewezen. Als een proceskostenveroordeling volgt, zullen deze dan ook volgens het gebruikelijke liquidatietarief worden toegewezen.
Beslissing
De kantonrechter:
verwijst de zaak naar de rolzitting van
24 april 2026 om 10:00 uurvoor het nemen van een akte door eisende partij als hierboven in rechtsoverwegingen 10. omschreven;
24 april 2026 om 10:00 uurvoor het nemen van een akte door eisende partij als hierboven in rechtsoverwegingen 10. omschreven;
bepaalt dat eisende partij de akte tenminste twee weken vóór deze rolzitting aan gedaagde partij moet sturen, zoals hiervoor is bepaald;
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.F. Kuiken en in het openbaar uitgesproken op 27 maart 2026.