Uitspraak
RECHTBANKAMSTERDAM
Civiel recht
Kantonrechter
Zaaknummer: 11965488 \ CV EXPL 25-15874
Vonnis van 23 april 2026
in de zaak van
WESTINVEST GESELLSCHAFT FÜR INVESTMENTFONDS MBH,
gevestigd te Düsseldorf (Duitsland),
eisende partij,
hierna te noemen: WestInvest,
gemachtigden: mr. Ch.G.A. van Rijckevorsel en mr. L. Dammers,
tegen
1.HOTEL PARK HANDELSKADE B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
hierna te noemen: HPH,
2.
HOSPITALITY SWISS PROCO AG,
2.
HOSPITALITY SWISS PROCO AG,
gevestigd te Küsnacht-Zürisch (Zwitserland),
hierna te noemen: HSP,
gedaagde partijen,
gemachtigden: mr. M.P.R. Sardjoe en mr. S.C. Middelburg,
hierna samen te noemen: gedaagden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 19 oktober 2025, met producties;
- de conclusie van antwoord, met producties;- het instructievonnis van 30 januari 2026;
- de dagbepaling mondelinge behandeling.
1.2.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 30 maart 2026. Namens Westinvest is [naam] (assetmanager) verschenen, bijgestaan door de gemachtigden. Namens gedaagden zijn de gemachtigden verschenen. Voorafgaand aan de zitting hebben beide partijen aanvullende producties in het geding gebracht. Beide partijen hebben hun standpunt nader toegelicht, mede aan de hand van spreekaantekeningen, en vragen van de kantonrechter beantwoord. De griffier heeft aantekeningen gemaakt.
1.3.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
WestInvest is een Duitse bankinstelling die deel uitmaakt van Deka Immobilien GmbH (hierna: Deka). Deka heeft wereldwijd hoogwaardige registergoederen ondergebracht in beleggingsfondsen. WestInvest beheert een aantal van deze beleggingsfondsen. HPH is een registergoed (een hotel) in één van de door WestInvest beheerde fondsen.
2.2.
HPH drijft haar onderneming onder meer onder de handelsnaam Mövenpick Hotel waaronder zij het Mövenpick Hotel Den Haag en Mövenpick Hotel Amsterdam exploiteert.
2.3.
HSP is de Zwitsers enig aandeelhouder van HPH.
2.4.
De rechtsvoorgangster van WestInvest heeft als verhuurder op 7 april 2004 een op 1 januari 2007 ingaande en op 31 december 2051 eindigende huurovereenkomst gesloten met de rechtsvoorgangster van HPH voor de verhuur van het 4-sterren Mövenpick Hotel in Amsterdam. Per oktober 2025 bedraagt de huur € 605.734,87 per maand.
2.5.
Aanvullend op de huurovereenkomst zijn meerdere allonges overeengekomen, waaronder op 10 september 2021 allonge 7. In deze allonge hebben partijen in verband met de coronacrisis afgesproken dat 5 maanden huur over 2020 zou worden kwijtgescholden.
2.6. Daarnaast hebben partijen de volgende afspraken gemaakt over het inlopen van uitgestelde huur:
With regard tot the year 2021, the Parties have agreed tot the following Relief: (i) (….) (ii) temporarily adjustment into revenue bases rent for the calendar year 2021. The revenue based rent shall be an amount equaling 25% of the Lessee’s total revenue actually achieved with the Leased Property in the preceding calendar year, excluding VAT (hereinafter: the“Total Revenue” and the rent bases on such Total Revenue hereinafter: “Turnover Rent’).
With regard tot the year 2021, the Parties have agreed tot the following Relief: (i) (….) (ii) temporarily adjustment into revenue bases rent for the calendar year 2021. The revenue based rent shall be an amount equaling 25% of the Lessee’s total revenue actually achieved with the Leased Property in the preceding calendar year, excluding VAT (hereinafter: the“Total Revenue” and the rent bases on such Total Revenue hereinafter: “Turnover Rent’).
2.7.
Partijen zijn overeengekomen dat HPH een boete verschuldigd is bij te late betaling van
‘1% of the rent amount due per calendar month (…)’.
‘1% of the rent amount due per calendar month (…)’.
2.8.
Op grond van artikel 9 van Pro de huurovereenkomst, artikel 5 van Pro allonge 7 en Concerngarantie II van 10 juni 2025 heeft HSP bij wijze van zelfstandige verplichting onvoorwaardelijk en onherroepelijk aan WestInvest gegarandeerd dat zij binnen 5 werkdagen op eerste verzoek van WestInvest alle bedragen die HPH uit hoofde van de huurovereenkomst verschuldigd is maar onbetaald zijn, zal betalen alsof het haar eigen schuld betreft tot een maximaal gegarandeerd bedrag van € 10.350.000,-.
2.9.
Sinds januari 2025 heeft HPH een betalingsachterstand laten ontstaan met betrekking tot de afbetaling van de uitgestelde huur. De property manager van WestInvest, Cushman & Wakefield Property Solutions heeft HPH op 11 februari 2025 verzocht het openstaande bedrag te betalen. Dat heeft niet tot betaling geleid. Op 29 juli 2025 is er gesommeerd. HPH heeft op 22 augustus 2025 een betaling verricht van € 306.472,36 en op 30 september 2025 van € 200.000,-. Op 9 oktober 2025 is opnieuw een sommatie gestuurd.
2.10.
Sinds oktober 2025 heeft HPH achterstanden in de reguliere huur laten ontstaan.
2.11.
Op 16 oktober 2025 heeft WestInvest na verkregen verlof conservatoir derdenbeslag gelegd op de bankrekeningen van HPH, alsmede op de aandelen die HSP houdt in HPH.
2.12.
Bij brief van 10 februari 2026 hebben gedaagden een beschikking van 4 februari 2026 van het Amtsgericht Charlottenburg overgelegd, waarbij het Amtsgericht heeft geoordeeld dat zij bevoegd is om kennis te nemen van het verzoek van HPH om in Duitsland een insolventieprocedure te openen en waarbij een rechtsanwalt is aangesteld als voorlopig beheerder.
2.13.
In een ongedateerde brief van de aangestelde vertegenwoordigers van HPH staat dat voor diensten geleverd vanaf 4 februari 2026 tijdige betaling wordt gegarandeerd.
3.Het geschil
3.1.
Westinvest vordert – samengevat – na vermeerdering van eis uitvoerbaar bij voorraad
- I) veroordeling van gedaagden hoofdelijke tot betaling van € 3.953.083,66, vermeerderd met rente en kosten. Dit bedrag bestaat uit een betalingsachterstand met betrekking tot de uitgestelde huur van € 1.800.000,-, de contractuele boete van € 243.323,62, de huurachterstand van € 1.901.571,61 te vermeerderen met de wettelijke handelsrente, de incassokosten van € 6.775,- en de beslagkosten van € 1.413,43;
- II) veroordeling van gedaagden tot voldoening van de nog te vervallen huurtermijnen die op de datum van het vonnis achterstallig zijn, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente; en
- III) veroordeling hoofdelijk van gedaagden in de kosten van de procedure inclusief nakosten.
3.2.
WestInvest heeft samengevat aan haar vordering ten grondslag gelegd dat HPH te kort is geschoten in de nakoming van haar betalingsverplichtingen voortvloeiend uit de huurovereenkomst en allonge 7. Ten aanzien van HSP heeft WestInvest gesteld dat zij op grond van concerngarantie II dient in te staan voor de betalingsverplichtingen van HPH.
3.3.
Gedaagden voeren verweer. Gedaagden concluderen tot niet-ontvankelijkheid van Westinvest, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van Westinvest, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van Westinvest in de kosten van deze procedure.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
De uitgestelde huur € 1.800.000,-
4.1.
Gedaagden hebben zich primair beroepen op de beperkende werking van de redelijkheid en de billijkheid van artikel 6:248 lid 2 BW Pro. Gedaagden stellen dat het beroep van WestInvest op allonge 7 naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Gedaagden hebben allonge 7 bij de huurovereenkomst gesloten onder druk van de coronacrisis en zijn zich niet bewust geweest van wat er zou komen vanaf 2022: de enorme prijsstijgingen, de Oekraïneoorlog en de alsmaar hoger wordende vaste lasten. HPH vraagt de rechtbank daarom om artikel 2.1. van allonge 7 terzijde te schuiven zodat zij alleen de vaste huur aan WestInvest hoeft te betalen.
4.2.
Dit verweer wordt gepasseerd. Het uitgangspunt in het recht is dat afspraken worden nagekomen. Contractuele afspraken kunnen slechts buiten toepassing blijven als de toepassing daarvan naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Bij de beoordeling of hiervan sprake is zijn alle omstandigheden van het geval van belang, waaronder de aard en inhoud van de overeenkomst, de wijze waarop deze tot stand is gekomen en de maatschappelijke positie en deskundigheid van partijen.
4.3.
De overeenkomst is tot stand gekomen op een moment dat HPH 7 maanden huurachterstand had over 2020 en 9 maanden huurachterstand over 2021. Partijen hebben uitgebreid onderhandeld over wat er met deze achterstand moest gebeuren. Die onderhandelingen hebben ertoe geleid dat 5 maanden huurachterstand is kwijtgescholden en 2 maandhuren over 2020 en de hele huur voor 2021 zijn uitgesteld. Vervolgens is er jaarlijks een bedrag berekend aan omzethuur, welk bedrag in mindering strekt op de totaal uitgestelde huur totdat deze nihil is. De hoogte van de terug te betalen achterstand is dus afhankelijk van de omzet. In de voorliggende zaak is in allonge 7 een commerciële overeenkomst tussen twee professionele partijen vastgelegd die tot stand is gekomen na uitgebreide onderhandelingen en met bijstand van juridische adviseurs. Deze omstandigheid maakt dat de rechter in beginsel de partijautonomie heeft te respecteren.
4.4.
Daarbij komt dat gedaagden in de periode 2021 tot en met 2023 allonge 7 nagekomen zijn nagekomen; de omzet gerelateerde huur voor 2021 tot en met 2023 is voldaan. In de beoordeling speelt ook een rol dat HPH eerst 4.5 jaar na het sluiten van allonge 7 een beroep heeft gedaan op artikel 6:248 lid 2 BW Pro. De enorme prijsstijgingen, de Oekraïneoorlog en de alsmaar hoger wordende vaste lasten als omstandigheden waarnaar gedaagden hebben verwezen maakt de beoordeling niet anders. Dat komt mede door de inhoud van allonge 7. De terugbetaling van de uitgestelde huur is immers omzetgerelateerd. Als de omzet door de door gedaagde aangevoerde omstandigheden lager zou zijn geweest, is het bedrag aan terug te betalen uitgestelde huur eveneens lager geweest.
4.5.
Subsidiair hebben gedaagden bij conclusie van antwoord aangevoerd dat WestInvest de achterstand op geen enkele wijze heeft onderbouwd. WestInvest heeft bij akte vermeerdering van eis tevens overlegging producties van 12 maart 2026 uiteengezet en met stukken onderbouwd hoe de vordering is opgebouwd. Hierop hebben gedaagden niet meer gereageerd zodat ook dit verweer wordt verworpen.
4.6.
Meer subsidiair hebben gedaagden aangevoerd dat HPH op grond van het Duitse insolventierecht geen betalingen meer mag verrichten ten aanzien van de periode voorafgaand aan 4 februari 2026. Ten aanzien van dit verweer wordt overwogen dat HPH (nog) niet failliet is verklaard en dat onweersproken is dat de insolventieprocedure in Duitsland zich nog in de voorfase bevindt. In de voorliggende zaak is bovendien Nederlands recht van toepassing omdat op grond van artikel 18 van Pro de EU-Insolventieverordening 2015/848 de gevolgen van een insolventieprocedure voor een lopende rechtsvordering uitsluitend worden beheerst door het recht van de lidstaat waar deze rechtsvordering aanhangig is. Dat betekent dat de kantonrechter vonnis kan wijzen omdat artikel 30 Faillissementsrecht Pro bepaalt dat vonnis wordt gewezen als, zoals in de voorliggende zaak, voor de faillietverklaring de stukken van het geding tot het geven van een beslissing voor de faillietverklaring aan de rechter zijn overgelegd. WestInvest kan zich met dit vonnis melden bij de voorlopig bewindvoerder in Duitsland. Ten aanzien van HSP is dit verweer niet relevant omdat zij niet betrokken is bij de insolventieprocedure in Duitsland.
4.7.
Het voorgaande betekent dat het bedrag van € 1.800.000,- zal worden toegewezen.
De contractuele boete
4.8.
Hetzelfde geldt voor de contractuele boete van € 243.323,62. WestInvest heeft in productie 13 inzicht gegeven in de hoogte van het bedrag van de boete. Het boetebeding is overeengekomen tussen twee professionele partijen die werden bijgestaan door advocaten. Naar het oordeel van de kantonrechter leidt de toepassing van het boetebeding niet tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat. Daarbij speelt mede een rol dat het percentage van de boete overeenkomt met het percentage in de standaardboetebepaling van de algemene bepalingen ROZ-winkelruimte.
De achterstallige vaste huur
4.9.
De huurachterstand van € 1.901.571,61 te vermeerderen met de wettelijke handelsrente zal als niet weersproken worden toegewezen.
4.10.
Het gevorderde sub II veroordeling van gedaagden tot voldoening van de nog te vervallen huurtermijnen die op de datum van het vonnis achterstallig zijn, zal worden afgewezen omdat deze betalingsverplichting voortvloeit uit de huurovereenkomst en de concerngarantie II. Daarbij heeft de voorlopig bewindvoerder in de door gedaagde als productie 8 overgelegde brief gegarandeerd dat voor diensten geleverd vanaf 4 februari 2026 tijdige betaling wordt gegarandeerd.
De incassokosten en de beslagkosten
4.11.
De vordering tot vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten zal – mede gelet op de door deze rechtbank gevolgde aanbevelingen van het Rapport BGK-integraal – worden afgewezen. WestInvest heeft immers niet gesteld dat kosten zijn gemaakt die betrekking hebben op verrichtingen die meer omvatten dan een enkele (eventueel herhaalde) aanmaning, het enkel doen van een (niet aanvaard) schikkingsvoorstel, het inwinnen van eenvoudige inlichtingen of het op gebruikelijke wijze samenstellen van het dossier. De kosten waarvan WestInvest vergoeding vordert, moeten dan ook worden aangemerkt als betrekking hebbend op verrichtingen waarvoor de proceskostenveroordeling wordt geacht een vergoeding in te sluiten.
4.12.
De door Westinvest gevorderde beslagkosten zullen gelet op het bepaalde in artikel 706 Rv Pro worden toegewezen. De beslagkosten worden vastgesteld op € 1.413,43 voor kosten deurwaardersexploten en € 1.731,00 voor salaris gemachtigde (1,0 punt), totaal € 3.144,43.
De aansprakelijkheid van HSP
4.13.
De aansprakelijkheid van HSP voor de betalingsverplichtingen van HPH volgt uit concerngarantie II en is door gedaagde ook niet weersproken.
4.14.
Anders dan gedaagden hebben verzocht bestaat er geen aanleiding om de veroordelingen niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. Niet aannemelijk is geworden dat er een risico op onherstelbare schade bij de gedaagden bestaat en/of dat het belang van de veroordeling uitvoerbaar bij voorraad verklaring niet rechtvaardigt.
De proceskosten
4.15.
Gedaagden zijn in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Westinvest worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
144,47
- griffierecht
€
1.461,00
- salaris gemachtigde
€
3.462,00
(2 punten × € 1.731,00)
- nakosten
€
72,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
5.139,47
4.15.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
veroordeelt gedaagden hoofdelijk om aan Westinvest te betalen een bedrag van € 3.953.083,66, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente als bedoeld in artikel 6:119a BW over een bedrag van € 1.901.571,61 aan huurachterstand vanaf de respectieve vervaldata van de onderliggende facturen, tot de dag van volledige betaling,
5.2.
veroordeelt gedaagden hoofdelijk in de beslagkosten, tot op heden vastgesteld op € 3.144,43,
5.3.
veroordeelt gedaagden hoofdelijk in de proceskosten van € 5.139,47, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als gedaagden niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,
5.4.
veroordeelt gedaagden hoofdelijk tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
5.5.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
5.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. W. Aardenburg, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 23 april 2026.