Uitspraak
RECHTBANKAMSTERDAM
Civiel recht
Kantonrechter
Zaaknummer / rekestnummer: 12013379 \ EA VERZ 25-1458
Beschikking van 9 april 2026
in de zaak van
[verzoeker] B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats 1] ,
verzoekende partij,
hierna te noemen: [verzoeker] ,
gemachtigde: mr. D.J.B. Bosscher,
tegen
[verweerder] B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats 2] ,
verwerende partij,
hierna te noemen: [verweerder] ,
gemachtigde: mr. H.J. Hagemans.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het verzoekschrift van 4 december 2025, met producties,
- het verweerschrift van 23 maart 2026, met een tegenverzoek en producties,
- de aanvullende stukken van [verzoeker] van 23 maart 2026,
- de aanvullende stukken van [verweerder] van 23 maart 2026.
1.2.
De zaak is besproken tijdens de mondelinge behandeling van 26 maart 2026. Namens [verzoeker] was de heer [naam 1] (directeur) aanwezig bijgestaan door de gemachtigde en namens [verweerder] was de heer [naam 2] (directeur) aanwezig bijgestaan door de gemachtigde. Partijen hebben hun standpunten toegelicht, mede aan de hand van spreekaantekeningen, en vragen van de kantonrechter beantwoord. De griffier heeft aantekeningen gemaakt die in het dossier zijn gevoegd. De kantonrechter heeft de zitting geschorst om partijen in de gelegenheid te stellen in onderling overleg tot overeenstemming te komen. Na hervatting hebben partijen laten weten dat zij te ver uit elkaar liggen om tot een schikking te komen. Er is vervolgens om een beschikking gevraagd en hiervoor is een datum bepaald.
2.De feiten
2.1.
[verzoeker] huurt van [verweerder] twee afzonderlijke bedrijfsunits met nummers [nummer 1] en [nummer 2] op het bedrijventerrein aan het [adres] . De huur geldt met ingang van 1 januari 2011 voor de duur van telkens een kalenderjaar. Aanvankelijk had de huur slechts betrekking op unit [nummer 1] , maar vanaf 2014 tevens op unit [nummer 2] . In verband met een door [verweerder] voorgenomen herontwikkeling van het terrein is de huur op 26 september 2023 en nogmaals op 25 september 2024 opgezegd per 31 december 2024 en is daarbij de ontruiming van de beide units aangezegd tegen 1 januari 2025.
2.2
Na een tussenbeschikking van de kantonrechter van 15 juli 2025 (ECLI:NL:RBAMS:2025:5419) heeft de kantonrechter bij beschikking van 2 september 2025 (ECLI:NL:RBAMS:2025:6635) de termijn waarbinnen ontruiming van beide units moet plaatsvinden verlengd tot 1 januari 2026.
3.Het verzoek en het verweer
3.1.
[verzoeker] verzoekt voor een tweede maal om verlenging van de ontruimingstermijn op grond van artikel 7:230a lid 5 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW). [verzoeker] verzoekt primair de ontruimingstermijn te verlengen tot 1 januari 2027. Subsidiair verzoekt [verzoeker] te bepalen dat [verweerder] niet tot ontruiming mag overgaan totdat a) de voor herontwikkeling vereiste bouwvergunning voor Fase 1 onherroepelijk is verleend; en b) objectief vaststaat dat de werkzaamheden in Fase 1 daadwerkelijk en binnen afzienbare tijd zullen aangevangen; en c) [verzoeker] een voorbereidingsfase van ten minste zes maanden heeft gekregen om te ontruimen. Meer subsidiair verzoekt [verzoeker] een termijn voor ontruimingstermijn te bepalen die de kantonrechter in goede justitie passend acht. In alle gevallen (primair, subsidiair en meer subsidiair) verzoekt [verzoeker] te bepalen dat de door haar verschuldigde gebruiksvergoeding wordt verminderd met 30% gedurende de periode oktober 2025 tot en met maart 2026.
3.2.
Aan het verzoek heeft [verzoeker] het volgende ten grondslag gelegd. [verzoeker] stelt dat haar belangen door een ontruiming ernstiger worden geschaad dan de belangen van [verweerder] bij voortzetting van het gebruik zoals bedoeld in artikel 7:230a lid 4 BW. [verzoeker] beroept zich ten eerste op een specifiek ondernemingsbelang op grond waarvan een verhuizing niet van haar kan worden verlangd. Ten tweede stelt [verzoeker] dat zij geen geschikte vervangende bedrijfsruimte kan vinden. Ten aanzien van de belangen van [verweerder] stelt [verzoeker] dat een start van de geplande herontwikkeling niet realistisch is. [verzoeker] legt aan haar vordering tot vermindering van de huurprijs ten grondslag dat sprake is van een gebrekkige verwarming en dat zij [verweerder] daarover heeft geïnformeerd.
3.3.
[verweerder] verzet zich tegen toewijzing van het verzoek en voert daartoe het volgende aan. [verweerder] betwist de gestelde belangen aan de zijde van [verzoeker] en zij betwist dat de gestelde belangen van [verzoeker] door een ontruiming ernstiger worden geschaad dan de belangen van [verweerder] bij voortzetting van het gebruik. [verweerder] voert aan dat zij beschikt over een omgevingsvergunning voor het realiseren van een nieuwbouwproject op het terrein en dat zij met dit project wil en kan starten. [verweerder] beroept zich daarnaast op een afwijzingsgrond zoals bedoeld in artikel 7:230a lid 4 BW. [verweerder] voert in dat verband aan dat wegens onbehoorlijk gebruik van het gehuurde door [verzoeker] niet kan worden gevergd dat [verzoeker] langer recht op het gebruik van het gehuurde behoudt. [verweerder] doet ook een tegenverzoek waarin zij, uitvoerbaar bij voorraad, a) verzoekt het tijdstip van de ontruiming vast te stellen op 15 april 2026 althans een in goede justitie te bepalen datum en b) de gebruiksvergoeding gedurende de periode van verlenging vast te stellen op de laatstelijk geldende huurprijs althans een in goede justitie te bepalen bedrag. [verweerder] betwist dat sprake is van een gebrekkige verwarming en dat zij daarover is geïnformeerd.
4.De beoordeling
Termijn van indiening
4.1.
Het verzoekschrift is ontvangen op 4 december 2025, terwijl de ontruimingstermijn verstrijkt op 1 januari 2026. [verzoeker] heeft haar verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn dus binnen de daarvoor geldende termijn ingesteld.
Het primaire verzoek
4.2.
De kantonrechter zal het primaire verzoek van [verzoeker] afwijzen en bepalen dat [verzoeker] het gehuurde zal moeten ontruimen binnen een periode van acht weken na de betekening van de beschikking. De kantonrechter licht die beslissing hierna toe.
4.3.
[verweerder] heeft een bouwplan dat ziet op de herontwikkeling van het bedrijventerrein waarbij bestaande opstallen worden gesloopt en nieuwe bedrijfsunits worden gerealiseerd. [verweerder] beschikt per 18 februari 2026 over een bruikbare omgevingsvergunning op grond waarvan het juridisch mogelijk is te starten met de herontwikkeling. [verweerder] heeft daarnaast voldoende gemotiveerd dat zij met een aannemer in onderhandeling is over de opdracht tot sloop van aanwezige opstallen, het bouwrijp maken van het perceel en de bouw van nieuwe bedrijfsunits en dat zij op korte termijn zal starten met de verkoop van de nieuw te realiseren bedrijfsunits. Dit is onderbouwd met een document van Bouwbedrijf Osnabrugge B.V. van 20 november 2025 (waarvan pagina’s 1 en 27-28 door [verweerder] zijn overgelegd), een printscreen van de website van de verkopend makelaar en een foto van een op het terrein geplaatst verkoopbord. [verweerder] heeft toegelicht dat op het bedrijventerrein meerdere opstallen staan, dat zij de opstal die mede in gebruik is bij [verzoeker] als eerste wil slopen en dat [verzoeker] de enige resterende gebruiker is met wie geen afspraak is gemaakt over ontruiming. [verweerder] heeft ten slotte toegelicht dat zij haast heeft met de aanleg van de nutsvoorziening vanwege de beperkte beschikbaarheid van netbeheerder Liander en nieuwe wetgeving per 1 juli 2026 op grond waarvan ook aanvragers van een kleinverbruik-aansluiting op een wachtlijst komen.
4.4.
[verzoeker] heeft het voorgaande niet bestreden, maar zij acht het niet realistisch dat [verweerder] op korte termijn met het project zal starten. Ten eerste omdat de omgevingsvergunning niet onherroepelijk is en ten tweede omdat de verkoop van nieuwe units nog niet is gestart terwijl [verweerder] pas met de bouw gaat starten als 30% van de nieuw te bouwen units is verkocht. [verzoeker] miskent daarmee dat een bouwproject kan starten terwijl de omgevingsvergunning niet onherroepelijk is. Het is daarnaast voor [verweerder] mogelijk om te starten met de verkoop tijdens de sloop en het bouwrijp maken van het perceel. [verweerder] loopt daardoor meer risico, maar zij heeft aangevoerd dat risico te zullen nemen. [verweerder] heeft ook toegelicht dat het ontbreken van duidelijkheid over de datum van ontruiming door [verzoeker] haar belet bij het verder uitvoeren van de ontwikkeling, zoals het inplannen van werkzaamheden en het verkopen van nieuw te realiseren units.
4.5.
Op grond van het voorgaande is sprake van een voldoende concreet en uitvoerbaar bouwplan waarvoor ontruiming door [verzoeker] noodzakelijk is. Het verzoek van [verzoeker] kan slechts worden toegewezen als haar belangen door de ontruiming ernstiger worden geschaad dan de belangen van [verweerder] bij voortzetting van het gebruik van de units door [verzoeker] . Daarvan is geen sprake, hetgeen volgt uit de onderstaande beoordeling van de belangen van [verzoeker] .
4.6.
Een zustervennootschap van [verzoeker] ([bedrijf] B.V.) heeft in 2014 een prototype ontwikkeld voor het maken van water-diesel-emulsie en probeert voor verdere ontwikkeling en commercialisering investeerders en kopers aan te trekken. De door [verzoeker] gehuurde units worden gebruikt als demonstratie- en testlocatie van het prototype en daarnaast als werkplaats, opslag en kantoor. Als het lukt een investeerder/koper aan te trekken, stelt [verzoeker] te moeten uitbreiden (meer volume, personeel). [verzoeker] stelt daarom als belang het vermijden van dubbele verhuiskosten (eerst nu en vervolgens na het instappen van een investeerder/koper). Dat belang is onvoldoende concreet. Het kan potentieel nog vele jaren duren voordat een investeerder en bedrijfsuitbreiding zijn bereikt. Dit belang is, gesteld tegenover de belangen van [verweerder] , onvoldoende voor toewijzing van het verzoek.
4.7.
[verzoeker] stelt daarnaast dat de onderneming, vanwege concrete interesse van een investeerder/koper, in een kritieke fase verkeert waardoor in redelijkheid niet van [verzoeker] kan worden verlangd vóór een bepaalde datum te verhuizen. In zijn beschikking van 2 september 2025 heeft de kantonrechter echter geoordeeld dat niet kon worden vastgesteld dat een project van [verzoeker] in een kritieke fase verkeerde. Gelet op dit oordeel en de gemotiveerde betwisting door [verweerder] , had [verzoeker] uitgebreid moeten onderbouwen dat inmiddels wel sprake is van een kritieke fase. De e-mailcorrespondentie uit oktober 2025 is daarvoor onvoldoende. Uit deze correspondentie blijkt dat [bedrijf] B.V. op haar verzoek een offerte heeft ontvangen van de TU Eindhoven en dat zij vervolgens Boskalis heeft benaderd voor het geven van een “prototype ontwikkelopdracht”. Boskalis heeft laten weten dat haar beslissing grotendeels zal afhangen van resultaten. [verzoeker] heeft niet aangevoerd dat zij de offerte van de TU Eindhoven heeft geaccepteerd, welke concrete resultaten inmiddels zijn bereikt en welke resultaten voor Boskalis voldoende zijn voor een onvoorwaardelijke opdracht. Daarmee heeft [verzoeker] onvoldoende gemotiveerd gesteld dat de onderneming zich in een kritieke fase bevindt.
4.8.
Een huurder die een (tweede) verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn doet en de onderneming elders wenst voort te zetten, zal ten minste en voldoende gemotiveerd moeten stellen dat zij zich heeft ingespannen om vervangende ruimte te vinden. [verzoeker] heeft niet met verifieerbare gegevens onderbouwd welke activiteiten zij heeft verricht om een geschikte vervangende locatie te zoeken. [verzoeker] heeft daarnaast onvoldoende gemotiveerd dat de in het gehuurde aanwezige voorzieningen (krachtstroom, ventilatie, vloeistofdichte vloer) niet op een andere locatie aanwezig zijn of gerealiseerd kunnen worden. [verzoeker] heeft ook onvoldoende onderbouwd waarom haar activiteiten op een andere locatie niet mogelijk zijn. [verweerder] heeft 18 beschikbare alternatieve units aangedragen in haar verweerschrift. [verzoeker] heeft aangevoerd dat deze alternatieven per m2 duurder zijn dan haar huidige units, maar een prijs van tussen € 100,00 en € 120,00 per m2 is niet onaanvaardbaar hoger dan de prijs van € 93,28 per m2 die [verzoeker] nu betaalt. [verzoeker] beschikt nu over 144 m2 bedrijfsruimte uitsluitend op de begane grond en voert aan dat in de door [verweerder] aangedragen alternatieve units te weinig ruimte op de begane grond aanwezig is. De meeste van deze alternatieve units beschikken echter over 60-90 m2 op de begane grond terwijl [verzoeker] niet heeft gemotiveerd waarom dat, naast extra ruimte op een verdiepingsvloer, te weinig is. [verzoeker] heeft ten slotte aangevoerd dat het prototype van [bedrijf] B.V. moeilijk kan worden verplaatst vanwege het gewicht en de kwetsbaarheid. Ook dat is echter, gelet op de gemotiveerde betwisting door [verweerder] , onvoldoende gemotiveerd. Uit de door [verzoeker] overgelegde foto’s volgt dat de prototypes op verrijdbare stellages zijn geplaatst.
4.9.
Omdat de belangen van [verzoeker] door de ontruiming niet ernstiger worden geschaad dan de belangen van [verweerder] door voortzetting van het gebruik, en het verzoek daarom wordt afgewezen, hoeft niet te worden onderzocht of [verzoeker] het gehuurde onbehoorlijk gebruikt.
Het subsidiaire verzoek
4.10.
Het subsidiaire verzoek van [verzoeker] komt neer op het uitspreken van een voorwaardelijke veroordeling tot ontruiming. Daarvoor bestaat geen grondslag gelet op artikel 230a lid 7 BW: “
bij afwijzing van het verzoek stelt de rechter het tijdstip van ontruiming vast”. De omstandigheden die aanleiding kunnen geven tot het achterwege blijven van een ontruiming (al dan niet vóór een bepaald moment), kunnen worden meegewogen bij de beoordeling van het verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn. De kantonrechter heeft die omstandigheden ook daadwerkelijk meegewogen bij de beoordeling van het (primaire) verzoek, maar dit heeft niet geleid tot toewijzing. Als het verzoek wordt afgewezen, zoals in dit geval, dan is er geen ruimte voor het uitspreken van een voorwaardelijke ontruiming maar moet het tijdstip van ontruiming worden vastgesteld. Het subsidiaire verzoek wordt daarom afgewezen.
bij afwijzing van het verzoek stelt de rechter het tijdstip van ontruiming vast”. De omstandigheden die aanleiding kunnen geven tot het achterwege blijven van een ontruiming (al dan niet vóór een bepaald moment), kunnen worden meegewogen bij de beoordeling van het verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn. De kantonrechter heeft die omstandigheden ook daadwerkelijk meegewogen bij de beoordeling van het (primaire) verzoek, maar dit heeft niet geleid tot toewijzing. Als het verzoek wordt afgewezen, zoals in dit geval, dan is er geen ruimte voor het uitspreken van een voorwaardelijke ontruiming maar moet het tijdstip van ontruiming worden vastgesteld. Het subsidiaire verzoek wordt daarom afgewezen.
Het meer subsidiaire verzoek en het tegenverzoek
4.11.
Beide partijen hebben zich uitgelaten over de te bepalen ontruimingsdatum. [verzoeker] stelt een periode van zes maanden nodig te hebben om te ontruimen. [verweerder] heeft als tegenverzoek verzocht om de ontruimingsdatum vast te stellen op 15 april 2026.
4.12.
De kantonrechter acht ontruiming op 15 april 2026 te snel en een periode van zes maanden te ruim. De prototypes zijn weliswaar op verrijdbare stellages geplaatst, maar uit de overgelegde foto’s blijkt ook dat een aanzienlijke hoeveelheid andere goederen aanwezig is in de units. [verzoeker] zal enige tijd nodig hebben voor het organiseren en uitvoeren van de verhuizing, ook omdat bij [verzoeker] geen personeel in dienst is om de verhuizing uit te voeren. De kantonrechter zal de ontruimingsdatum vaststellen op een termijn van acht weken na betekening van de beschikking.
Gebruiksvergoeding
4.13.
[verweerder] heeft tot de ontruimingsdatum recht op betaling van een gebruiksvergoeding. De kantonrechter zal deze gebruiksvergoeding vaststellen op de laatstelijk geldende huurprijs, zoals door [verweerder] verzocht. [verzoeker] heeft daartegen geen verweer gevoerd.
4.14.
[verzoeker] heeft verzocht om vermindering van de gebruiksvergoeding met 30% gedurende de periode oktober 2025 tot en met maart 2026 vanwege een defecte verwarming. In het verzoekschrift heeft [verzoeker] dit niet toegelicht. Desgevraagd bij de mondelinge behandeling heeft [verzoeker] dit gekwalificeerd als een vordering zoals bedoeld in artikel 7:207 BW Pro. Een dergelijke vordering dient bij dagvaarding te worden ingeleid, maar vanwege de vereisten van een goede procesorde zal de kantonrechter op die vordering beslissen in deze verzoekschriftprocedure.
4.15.
Op grond van artikel 7:207 lid 1 BW Pro kan de huurder in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs vorderen van de dag waarop hij van het gebrek behoorlijk kennis heeft gegeven aan de verhuurder of waarop het gebrek reeds in voldoende mate bekend was om tot maatregelen over te gaan. Een huurder heeft dit recht in beginsel ook gedurende de termijn waarmee verlenging heeft plaatsgevonden, hoewel de huurovereenkomst reeds is geëindigd en geen sprake meer is van een huurprijs maar van een gebruiksvergoeding (zie artikel 7:230a lid 6 BW, laatste zin). De termijn waarmee verlenging heeft plaatsgevonden eindigt in het geval van afwijzing van een (tijdig ingediend) tweede verlengingsverzoek op de datum van de beschikking (zie artikel 7:230a lid 5, vierde zin, in verbinding met lid 3, tweede zin, BW). De verlengingstermijn eindigt in dit geval dus op 9 april 2026, zodat [verzoeker] tot die datum een aanspraak kan hebben tot vermindering van de gebruiksvergoeding. [verzoeker] heeft gesteld dat de verwarming tot het gehuurde behoort en niet functioneert en dat zij [verweerder] daarvan (via de beheerder) op de hoogte heeft gesteld. [verweerder] heeft dit echter gemotiveerd betwist. Gelet op die betwisting had [verzoeker] haar stelling met concrete gegevens moeten onderbouwen. [verzoeker] heeft dat niet gedaan. De vordering wordt daarom afgewezen.
Proceskosten
4.16.
[verzoeker] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten van [verweerder] betalen. De proceskosten van [verweerder] worden begroot op:
- salaris gemachtigde
€
576,00
(2 punten × € 288,00)
- nakosten
€
72,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
648,00
Uitvoerbaarheid bij voorraad
4.17.
Deze beschikking wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard. [verweerder] heeft daarom verzocht en [verzoeker] heeft daartegen geen afzonderlijk verweer gevoerd. Een eindbeschikking kan op grond van artikel 288 van Pro het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard.
5. De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
wijst de verzoeken van [verzoeker] af,
5.2.
veroordeelt [verzoeker] om binnen
acht wekenna betekening van de beschikking het door haar van [verweerder] gehuurde met al wie en al wat zich daarin vanwege [verzoeker] bevindt te
acht wekenna betekening van de beschikking het door haar van [verweerder] gehuurde met al wie en al wat zich daarin vanwege [verzoeker] bevindt te
ontruimen en te verlaten en met afgifte van de sleutels geheel ter vrije beschikking van [verweerder] te stellen,
5.3.
stelt de gebruiksvergoeding vast op de laatstelijk geldende maandelijkse huurprijs en bepaalt dat [verzoeker] deze maandelijks verschuldigd is tot het moment van ontruiming,
5.4.
veroordeelt [verzoeker] in de proceskosten van € 648,00, te vermeerderen met de kosten van betekening, te betalen binnen veertien dagen na betekening van deze beschikking,
5.5.
verklaart deze beschikking tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.6.
wijst het meer of anders verzochte en gevorderde af.
Deze beschikking is gegeven door mr. R.A. Veldman, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 9 april 2026.
67982