Uitspraak
RECHTBANKAMSTERDAM
Civiel recht
Kantonrechter
Zaaknummer: 11924095 \ CV EXPL 25-14179
Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van 24 maart 2026
in de zaak van
[eiser],
te [woonplaats 1] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [eiser] ,
gemachtigde: mr. J. de Groot,
tegen
[gedaagde],
te [woonplaats 2] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
procederend in persoon.
De zitting wordt gehouden in het gebouw van de rechtbank in Amsterdam.
De zaak wordt behandeld door mr. E.J. Otten, kantonrechter, bijgestaan door mr. S.M.P. Mulder als griffier.
Aanwezig zijn:
- de gemachtigde namens [eiser] ,
- [naam 1] , echtgenoot van [gedaagde] , namens [gedaagde] ,
- J. Fan , tolk in de Chinese taal aan de zijde van [gedaagde] .
Partijen hebben op de zitting hun standpunten toegelicht. Vervolgens is de mondelinge behandeling gesloten en heeft de kantonrechter op de zitting in aanwezigheid van partijen mondeling uitspraak gedaan.
1.De beoordeling
1.1.
[gedaagde] als verhuurder en [eiser] als huurder zijn een huurovereenkomst aangegaan voor bepaalde tijd, ingaande op 13 oktober 2024 en lopende tot en met 12 oktober 2025, met betrekking tot de woning aan het adres [adres] (hierna: de woning). Bij aanvang van de huurovereenkomst heeft [eiser] een waarborgsom van € 4.664,00 betaald aan [gedaagde] . [eiser] heeft de huurovereenkomst opgezegd tegen 13 augustus 2025. Na herhaalde aanmaning door [eiser] en de gemachtigde van [eiser] heeft [gedaagde] op 3 oktober 2025, dus vóór de datum van betekening van de dagvaarding op 11 oktober 2025, een bedrag van € 3.118,28 aan resterende waarborgsom aan [eiser] terugbetaald. [gedaagde] heeft
€ 825,72 aan energiekosten, € 400,00 aan schoonmaakkosten en € 320,00 aan reparatiekosten ingehouden. De verschuldigdheid van de energiekosten is door [eiser] erkend. Partijen zijn alleen nog verdeeld over de verschuldigdheid door [eiser] van € 400,00 aan schoonmaakkosten en € 320,00 aan reparatiekosten.
1.2.
Volgens [gedaagde] mocht allereerst de huurovereenkomst niet tussentijds worden opgezegd, zodat de huurovereenkomst liep tot en met 12 oktober 2025. Dit verrekeningsverweer van [gedaagde] wordt door de kantonrechter niet gevolgd. Bij opzegging door de huurder geldt namelijk een termijn gelijk aan de tijd die tussen twee opvolgende voor betaling van de huurprijs overeengekomen dagen verstrijkt, in dit geval één maand. [eiser] mocht dus tussentijds opzeggen, ook omdat [eiser] betwist dat hij een overeenkomst voor tenminste één jaar wilde. [eiser] heeft de huurovereenkomst op 3 juni 2025 opgezegd, eerst tegen 13 juli 2025 en vervolgens tegen 13 augustus 2025. [eiser] heeft dus een maand opzegtermijn gehanteerd. Partijen zijn het erover eens dat in dat geval de huurovereenkomst op 13 augustus 2025 is geëindigd, zodat [eiser] over de periode na 13 augustus 2025 geen huur is verschuldigd.
1.3.
De door [gedaagde] gestelde schoonmaakkosten zijn door [eiser] gemotiveerd betwist. [eiser] stelt dat hij de woning zelf heeft schoongemaakt en hij heeft betwist dat de woning vuil was. [gedaagde] heeft vervolgens de schoonmaakkosten onvoldoende verder onderbouwd. Op grond van de foto’s die door [gedaagde] zijn overgelegd, kan namelijk niet worden vastgesteld dat een bedrag van € 400,00 aan schoonmaakkosten gerechtvaardigd is. Door [gedaagde] is ook geen beschrijving van de staat van de woning bij aanvang van de huurovereenkomst overgelegd, zodat niet kan wordt vastgesteld wat toen de staat van de woning was. Ten aanzien van de reparatiekosten is door [gedaagde] onvoldoende concreet onderbouwd dat er bij het einde van de huur iets kapot was. De staat ten tijde van de aanvang van de huurovereenkomst is niet onderbouwd, zodat niet kan worden vastgesteld of er iets kapot is gegaan tijdens de huur.
1.4.
Uit het voorgaande volgt dat [gedaagde] nog een bedrag van € 720,00 aan [eiser] moet terugbetalen. De gevorderde wettelijke rente over dit bedrag zal slechts worden toegewezen vanaf de datum van de dagvaarding. Het bedrag van € 37,56 aan vervallen rente zal worden afgewezen nu [eiser] niet heeft gespecificeerd en inzichtelijk gemaakt hoe dit bedrag is berekend.
1.5.
[eiser] vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De vordering moet worden beoordeeld op grond van artikel 6:96 Burgerlijk Pro Wetboek (BW) en het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. De kantonrechter stelt vast dat [gedaagde] een consument is (een natuurlijk persoon die niet heeft gehandeld in de uitoefening van een beroep of bedrijf). Daarom moet de kantonrechter controleren of is voldaan aan de dan geldende extra eisen voor de verschuldigdheid van buitengerechtelijke incassokosten. [eiser] heeft aan [gedaagde] aanmaningen verstuurd die niet voldoen aan de eisen van artikel 6:96 lid 6 BW Pro. In de aanmaningen is namelijk geen betalingstermijn van veertien dagen gegeven die ingaat op de dag na ontvangst door [gedaagde] . Dit is wel vereist op grond van artikel 6:96 lid 6 BW Pro. De gevorderde vergoeding zal daarom worden afgewezen.
1.6.
[gedaagde] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiser] worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
145,45
- griffierecht
€
226,00
- salaris gemachtigde
€
288,00
(2 punten × € 144,00)
- nakosten
€
72,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
731,45
1.7.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
2.De beslissing
De kantonrechter
2.1.
veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 720,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro, met ingang van 11 oktober 2025, tot de dag van volledige betaling,
2.2.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 731,45, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
2.3.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
2.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
2.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Deze mondelinge uitspraak is gewezen door mr. E.J. Otten en in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
Dit proces-verbaal is opgemaakt en ondertekend door de kantonrechter.