Uitspraak
RECHTBANKAMSTERDAM
Civiel recht
Kantonrechter
Zaaknummer: 11901572 \ CV EXPL 25-13284
Vonnis van 31 maart 2026
in de zaak van
de besloten vennootschap
ASR DUTCH CORE RESIDENTIAL CUSTODIAN B.V.,
gevestigd te Utrecht,
eisende partij,
hierna te noemen: ASR,
gemachtigde: DKV Legal B.V., mevr. [gemachtigde]
tegen
1.[gedaagde 1] ,
wonende te [woonplaats] ,
2.
[gedaagde 2],
2.
[gedaagde 2],
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde partijen,
hierna afzonderlijk te noemen [gedaagde 1] en [gedaagde 2] , en samen [gedaagden] ,
procederend in persoon.
Zaak in het kort
[gedaagde 1] huurde een woning van ASR. [gedaagde 1] wordt veroordeeld om aan ASR achterstallige huur en servicekosten te betalen. De gevorderde rente en incassokosten worden afgewezen, omdat het rente- en incassokostenbeding oneerlijk worden bevonden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 23 september 2025 met vijf producties;
- het mondelinge antwoord van [gedaagden] ;
- het tussenvonnis van 24 oktober 2025;
- de dagbepaling mondelinge behandeling.
1.2.
Tijdens de mondelinge behandeling van 25 februari 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt, is de gemachtigde van ASR verschenen en is voor [gedaagden] [gedaagde 1] verschenen. Zij hebben de zaak toegelicht en vragen van de kantonrechter beantwoord. Ter zitting heeft ASR haar vordering tegen [gedaagde 2] ingetrokken (zie ook hierna r.o. 4.1). Tevens heeft ASR haar eis verminderd, in die zin dat zij het gevorderde bedrag aan zogenoemde ‘mutatieschade’, dan wel ‘woonschade’ van € 528,12, dat onderdeel was van de door haar gevorderde hoofdsom, niet meer vordert. Ten slotte is vonnis bepaald op vandaag.
2.De feiten
2.1.
Met ingang van 15 januari 2013 huurde [gedaagde 1] van ASR woonruimte aan de [adres] (hierna: het gehuurde). In de tussen hen gesloten huurovereenkomst zijn partijen overeengekomen dat de totale huurprijs van € 1.010,00 bestaat uit de (kale) huurprijs van € 860,00 en een voorschot op de verwarmings- en overige servicekosten (ook wel stook- en servicekosten of SSK genoemd). Verder is overeengekomen dat die totale huurprijs uiterlijk op de eerste dag van de betreffende maand moet zijn betaald. In artikel 6 van Pro de huurovereenkomst is uiteengezet welke bijkomende leveringen en diensten de verhuurder zal verzorgen, waaronder de administratiekosten voor het verzorgen van de jaarlijkse stook- en servicekostenafrekening (onder i). Op de huurovereenkomst zijn de Algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte volgens het ROZ-model van 30 juli 2003 van toepassing. Daarin is onder andere bepaald:
“
In verzuim zijn/boetebeding
In verzuim zijn/boetebeding
(…)
20.2.
Voor elk geval dat huurder in verzuim is met de tijdige en volledige betaling van een geldsom, is hij 1% rente per maand verschuldigd over de verschuldigde hoofdsom vanaf de vervaldatum tot aan de dag van algehele voldoening van de hoofdsom. Hierbij wordt een gedeelte van een maand als een volle maand aangemerkt.
20.3.
Indien een van partijen toerekenbaar tekortschiet in de nakoming van enige verplichting welke ingevolge de wet en/of de huurovereenkomst op haar rust en de andere partij daardoor gerechtelijke en/of buitengerechtelijke maatregelen moet nemen, zijn alle daaruit voortvloeiende kosten voor rekening van de tekortschietende partij.
20.4.
Ingeval het tekortschieten bestaat uit de niet tijdige betaling van een geldsom en in verband met de incassering daarvan buitengerechtelijke kosten moeten worden gemaakt, worden deze hierbij bepaald op ten minste 15% van het verschuldigde bedrag met een minimum van € 125,--. Ingeval de buitengerechtelijke incasso door een gemachtigde c.q. raadsman/raadsvrouw geschiedt, worden deze bedragen vermeerderd met de door verhuurder aan zijn gemachtigde c.q. raadsman/raadsvrouw over de buitengerechtelijke incassokosten verschuldigde omzetbelasting.
20.5.
De aanspraak op vergoeding van buitengerechtelijke kosten ontstaat pas nadat de partij die tekortschiet schriftelijk door de andere partij is aangemaand, waarbij haar een redelijke termijn tot nakoming is gesteld en de nakoming binnen die termijn uitblijft.
20.6.
Huurder is aan verhuurder een direct opeisbare boete van € 25,- per kalenderdag verschuldigd voor elke verplichting uit deze overeenkomst met de bijbehorende algemene bepalingen die hij niet nakomt of overtreedt, onverminderd zijn verplichting om alsnog aan die verplichting te voldoen en onverminderd verhuurders overige rechten op schadevergoeding of anderszins. Genoemd bedrag is gebaseerd op het prijspeil 1 januari 2003 en wordt met ingang van 1 januari 2004 jaarlijks geïndexeerd.”
2.2.
De zoon van [gedaagde 1] heeft met zijn kinderen enige jaren in het gehuurde gewoond. Nadat [gedaagde 1] was getrouwd met [gedaagde 2] , heeft hij het gehuurde in 2019 verlaten en is hij bij [gedaagde 2] gaan wonen. Zijn zoon bleef met zijn kinderen wel in het gehuurde wonen.
2.3.
Over de jaren 2022 en 2023 is een betalingsachterstand ontstaan. Voor zover nog van belang in deze zaak, bestaat deze achterstand blijkens de door ASR overgelegde specificatie van haar vordering uit huurtermijnen, afrekeningen van de SSK en administratiekosten (hierna: de specificatie).
2.4.
Hoewel partijen de huurovereenkomst aanvankelijk voor bepaalde tijd zijn aangegaan, hebben zij die steeds verlengd, totdat die eindigde op 30 april 2023.
2.5.
Bij brief van 20 juni 2023 heeft ASR bij [gedaagde 1] een bedrag van € 71,38 in rekening gebracht, zijnde het saldo van het voorschot versus de werkelijke servicekosten voor het jaar 2022. Bij brief van 5 april 2024 heeft ASR een dergelijke afrekening van de servicekosten over 2023 aan [gedaagde 1] gestuurd. Onderaan de bij deze brieven gevoegde ‘Specificatie servicekosten’ staat: ‘De administratiekosten betreffen 5% van de totale werkelijke kosten en indien van toepassing 1% van de warmtekosten en zijn contractueel overeengekomen’.
3.Het geschil
3.1.
Samenvattend vordert ASR, na vermindering van eis, dat [gedaagde 1] bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, wordt veroordeeld tot betaling van € 3.161,17 aan totale achterstand, vermeerderd met rente en kosten. Hieraan legt ASR ten grondslag dat [gedaagde 1] gehouden is zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst na te komen. Verder is [gedaagde 1] volgens haar de rente, buitengerechtelijke incassokosten en proceskosten verschuldigd op grond van de wet.
3.2.
[gedaagde 1] heeft gesteld dat ASR zijn zoon moet aanspreken voor de betalingsachterstand, omdat die deze heeft laten ontstaan en daarvoor verantwoordelijk is. Volgens [gedaagde 1] is er altijd contact geweest tussen ASR en zijn zoon en heeft zijn zoon huur betaald aan ASR. Zij zouden een betalingsregeling hebben afgesproken. Nadat [gedaagde 1] over de achterstand contact heeft gehad met zijn zoon, zou zijn zoon (opnieuw) een betalingsregeling aan ASR hebben aangeboden.
4.De beoordeling
Vorderingen tegen [gedaagde 2]
4.1.
Tijdens de mondelinge behandeling heeft ASR haar vorderingen tegen [gedaagde 2] ingetrokken, zodat daarop niet meer behoeft te worden beslist.
Ambtshalve beoordeling oneerlijkheid bedingen
4.2.
De huurovereenkomst is gesloten tussen een handelaar en een consument. Daarom moet ambtshalve worden onderzocht of de voor de vorderingen relevante bedingen in de huurovereenkomst en de algemene bepalingen oneerlijk zijn in de zin van Richtlijn 93/13/EEG. De gemachtigde van ASR heeft zich voor wat betreft deze toetsing (uitdrukkelijk) gerefereerd aan het oordeel van de kantonrechter.
4.3.
Het huurprijsbeding in artikel 4.4 en het servicekostenbeding in de artikelen 4.3, 4.4 en 6 van de huurovereenkomst zijn transparant en uitgesloten van verdere toetsing op oneerlijkheid (artikel 4 lid 2 Richtlijn Pro).
4.4.
Verder zijn voor de beoordeling van de vorderingen van ASR getoetst het huurprijswijzigingsbeding (artikel 10.2 van de huurovereenkomst), het rentebeding (artikel 20.2 van de algemene bepalingen), het beding over (buiten)gerechtelijke kosten (artikelen 20.3-20.5 van de algemene bepalingen) en het boetebeding (artikel 20.6 van de algemene bepalingen), omdat ASR op deze bedingen in deze procedure een beroep heeft gedaan of daarbuiten had kunnen doen. Van die bedingen is alleen het huurprijswijzigingsbeding niet oneerlijk bevonden. De andere genoemde bedingen uit de algemene bepalingen zijn oneerlijk bevonden, zoals hieronder toegelicht.
4.5.
Het rentepercentage in het rentebeding is aanzienlijk hoger dan de wettelijke rente. Daarmee is het evenwicht tussen partijen aanzienlijk verstoord, ten nadele van de consument, zodat dit beding oneerlijk is en wordt vernietigd. ASR kan daarom geen aanspraak maken op de wettelijke rente die zonder dat beding van toepassing zou zijn geweest. De gevorderde rente wordt afgewezen.
4.6.
De bedingen over buitengerechtelijke kosten zijn oneerlijk, omdat daarin niet (voldoende duidelijk) staat dat de wettelijke regeling (artikel 6:96 BW Pro en het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten) in het geval van een consument moet worden toegepast. Dit kan ertoe leiden dat eerder kosten en hogere kosten voor rekening van de consument komen dan wettelijk is toegestaan. Daarmee is het evenwicht tussen partijen aanzienlijk verstoord, ten nadele van de consument. Deze bedingen zijn daarom oneerlijk en worden vernietigd. De gevorderde buitengerechtelijke kosten worden afgewezen.
4.7.
Artikel 20.3 van de algemene bepalingen is daarnaast nog oneerlijk omdat het de mogelijkheid biedt om meer proceskosten in rekening te brengen dan bij wet voorzien. De kantonrechter is op grond van artikel 237 Wetboek Pro van Burgerlijke Rechtsvordering (hierna: Rv) gehouden om de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten te veroordelen en deze proceskosten worden doorgaans vastgesteld conform het liquidatietarief. De Hoge Raad heeft op 4 juli 2025 (ECLI:NL:HR:2025:1081) aan het Hof van Justitie van de Europese Unie de prejudiciële vraag gesteld of, kort gezegd, een consument met toepassing van artikel 237 Rv Pro kan worden veroordeeld in de proceskosten na vernietiging van het oneerlijke proceskostenbeding. Zolang hierover geen duidelijkheid bestaat, acht de kantonrechter het geheel achterwege laten van een proceskostenveroordeling in het geval van een huurovereenkomst niet aangewezen. De proceskosten zullen dan ook volgens het gebruikelijke liquidatietarief worden toegewezen.
4.8.
Het boetebeding geeft ASR de mogelijkheid om een boete op te leggen aan [gedaagde 1] als deze de huur niet volledig en op tijd betaalt. Deze boete is veel hoger of kan veel hoger zijn dan de wettelijke rente, die een consument normaliter is verschuldigd. Ook geeft dat beding aan ASR de mogelijkheid om een boete te vorderen naast schadevergoeding, terwijl het wettelijke uitgangspunt is dat hetgeen ingevolge een boetebeding verschuldigd is, in de plaats van de schadevergoeding op grond van de wet treedt. Dit maakt dat het boetebeding het evenwicht tussen partijen aanzienlijk verstoort, in het nadeel van de consument. Het beding is daarom oneerlijk zodat het beding wordt vernietigd.
Betalingsachterstand
4.9.
[gedaagde 1] heeft niet betwist dat hij de huurder van het gehuurde is en daarom op zichzelf gehouden is de maandelijkse huurtermijnen te betalen. [gedaagde 1] heeft onvoldoende onderbouwd gesteld dat met ASR (of tussen ASR en zijn zoon) zou zijn afgesproken dat (alleen) zijn zoon de huurtermijnen zou betalen aan ASR. Daarvoor is niet voldoende dat tussen ASR en zijn zoon een betalingsregeling is getroffen die zijn zoon deels is nagekomen, voordat ASR tot dagvaarding overging. ASR, die deze regeling niet heeft betwist, heeft terecht aangevoerd dat een dergelijke regeling nog niet hoeft te betekenen dat [gedaagde 1] niet (ook) zelf gehouden is of blijft om de huur te betalen. Verder blijkt uit het dossier dat ASR aan [gedaagde 1] betalingsaanmaningen heeft gestuurd en aan hem meermaals een betalingsregeling heeft bevestigd, dan wel voorgesteld. Daarom wordt aan zijn stelling dat zijn zoon verantwoordelijk is voor de huurbetaling voorbijgegaan.
4.10.
[gedaagde 1] heeft de achterstand van de kale huur niet betwist, zodat dit deel van de vordering wordt toegewezen.
4.11.
Blijkens de specificatie is een ‘afrekening SSK’ van € 36,55 in januari 2022 in rekening gebracht. Ter zitting heeft de gemachtigde bevestigd dat deze afrekening ziet op het jaar 2021. Hoewel [gedaagde 1] dit bedrag niet heeft betwist, wordt dit deel van de vordering afgewezen wegens gebrek aan onderbouwing. ASR heeft geen specificatie van de afrekening SSK over 2021 overgelegd, zoals zij die wel voor de jaren 2022 en 2023 heeft overgelegd, en uit de brieven over die jaren kan worden afgeleid dat de afrekening SSK kennelijk nog niet in januari bekend is. Daarom is niet duidelijk waarop het bedrag van € 36,55 betrekking heeft.
4.12.
Verder is blijkens de specificatie een ‘afrekening SSK’ van € 119,59 in januari 2023 in rekening gebracht. Kennelijk heeft deze afrekening betrekking op 2022. Ook hiervoor geldt dat ondanks dat [gedaagde 1] dit bedrag niet heeft betwist, dit deel van de vordering wordt afgewezen wegens gebrek aan onderbouwing. De hoogte van het in rekening gebrachte bedrag in januari 2023 correspondeert niet met het pas in de brief van juni 2023 genoemde bedrag, zodat niet duidelijk is waarop het bedrag van € 119,59 betrekking heeft.
4.13.
Tevens zijn blijkens de specificatie in april 2022 en januari 2023 respectievelijk ‘administratiekosten’ van € 16,98 en ‘administratiekosten SKA’ van € 34,83 in rekening gebracht. ASR heeft daarvoor geen grondslag gesteld en die is ook niet gebleken. Desgevraagd heeft zij de afspraak waaraan in de specificaties van de servicekosten wordt gerefereerd niet kunnen toelichten. Daarom wordt het deel van de vordering dat betrekking heeft op deze administratiekosten afgewezen.
4.14.
De slotsom van het voorgaande is dat toewijsbaar is een bedrag van (€ 3.161,17 – € 36,55 – € 119,59 – € 16,98 – € 34,83 =) € 2.953,22.
Proceskosten
4.15.
ASR wordt in de proceskosten van [gedaagde 2] veroordeeld, aan de zijde van [gedaagde 2] tot op heden begroot op nihil.
4.16.
[gedaagde 1] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten van ASR betalen, die worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
146,14
- griffierecht
€
543,00
- salaris gemachtigde
€
506,00
(2 punten × € 253,00)
- nakosten
€
72,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.267,14
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
veroordeelt [gedaagde 1] om aan ASR te betalen een bedrag van € 2.953,22,
5.2.
veroordeelt [gedaagde 1] in de proceskosten van ASR van € 1.267,14, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde 1] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.3.
veroordeelt ASR in de proceskosten van [gedaagde 2] , tot het heden begroot op nihil,
5.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
5.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. G.J. Boeve en is in het openbaar uitgesproken op 31 maart 2026.