Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer: 12106279 KK EXPL 26-123
vonnis van: 10 maart 2026
func.: 68608
vonnis van de kantonrechter kort geding
I n z a k e
[eiseres]
wonende te [woonplaats]
eiseres, nader te noemen: [eiseres]
gemachtigde: mr. P. Vermeulen
t e g e n
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheidASR DUTCH CORE RESIDENTIAL CUSTODIAN B.V.2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheidASR REAL ESTATE B.V.
beide gevestigd te Utrecht
gedaagden, nader te noemen: ASR c.s. en ieder afzonderlijk ASR Custodion en ASR Real Estate
gemachtigde: mr. M.P.H. van Wezel.
DE PROCEDURE
Bij dagvaarding van 23 februari 2026, met producties, heeft [eiseres] een voorziening gevorderd. De mondelinge behandeling van de zaak is gehouden op 3 maart 2026. ASR c.s. heeft op de zitting producties overgelegd; deze producties had de gemachtigde van ASR c.s. wel op voorhand ontvangen. [eiseres] is verschenen, vergezeld door haar gemachtigde en voor ASR c.s. zijn verschenen [naam 1] , [naam 2] en [naam 3] , vergezeld door de gemachtigde. Partijen hebben hun standpunten toegelicht, ASR c.s. aan de hand van een pleitnota, en vragen van de kantonrechter beantwoord.
Ten slotte is een datum voor vonnis bepaald.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
Uitgangspunten
1.1.
Op 1 december 2021 hebben ASR Custodion en [eiseres] een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot de woonruimte aan de [adres] .
1.2.
In de huurovereenkomst wordt in artikel 9.1 ASR Real Estate aangewezen als de beheerder. Ook is vermeld dat storingen en reparaties gemeld kunnen worden bij de ketenpartner Jansen Huybregts.
1.3.
In 2022 heeft [eiseres] stankoverlast, een verstopte afvoer en terugstromend rioolwater gemeld. Een onderhoudspartij van ASR c.s. heeft deze problemen verholpen en ASR c.s. heeft aan [eiseres] een compensatie uitgekeerd van
€ 2.842,--.
€ 2.842,--.
1.4.
Op 11 november 2024 heeft [eiseres] bij ASR Real Estate opnieuw melding gedaan van dezelfde problemen. Vanaf dat moment tot de zomer van 2025 hebben diverse onderhoudspartijen in opdracht van ASR Real Estate werkzaamheden verricht om de problemen te verhelpen, evenwel zonder structureel resultaat.
1.5.
In een inspectierapport van 21 mei 2025 staat dat een lichte verzakking van het riool op 7-9 meter van de afvoerleiding is geconstateerd en dat deze verzakking zich bevindt op gemeentegrond.
1.6.
Op 22 juni 2025 heeft [eiseres] aan de Toezichthouder Bouw van de gemeente Amsterdam (hierna: de Gemeente), [naam 4] (hierna: [naam 4] ), geschreven:
‘Bijgaand wat recente beelden van de situatie. (..) Het toilet is verholpen. Ik ga dus morgen weer een melding maken om de leiding in de badkamer door te spoelen. Wanneer dit maandelijks gebeurt, loopt het niet meer over’.Op dit e-mailbericht heeft [naam 4] als volgt gereageerd:
‘Ik heb nog geen contact gezocht met ASR, dat staat voor vandaag op de agenda. Maar het is goed om te horen dat ze het serieus oppakken. Ik ga het gesprek aan om te kijken of er een permanente oplossing kan komen’.
‘Bijgaand wat recente beelden van de situatie. (..) Het toilet is verholpen. Ik ga dus morgen weer een melding maken om de leiding in de badkamer door te spoelen. Wanneer dit maandelijks gebeurt, loopt het niet meer over’.Op dit e-mailbericht heeft [naam 4] als volgt gereageerd:
‘Ik heb nog geen contact gezocht met ASR, dat staat voor vandaag op de agenda. Maar het is goed om te horen dat ze het serieus oppakken. Ik ga het gesprek aan om te kijken of er een permanente oplossing kan komen’.
1.7.
Op 1 juli 2025 is de basis netto huurprijs verhoogd naar € 1.970,04.
1.8.
Op 7 juli 2025 heeft [naam 4] per e-mail bevestigd dat sprake is van een rioollucht in de woning.
1.9.
Op 24 juli 2025 heeft ASR Real Estate aan de gemachtigde van [eiseres] het volgende geschreven:
‘Op vrijdag 18 juli zijn er geen werkzaamheden uitgevoerd omdat toen is geconstateerd dat de verzakking zich op gemeente grond bevindt. Meteen nadat dit was geconstateerd is ASR Real Estate in contact getreden met de gemeente met als doel om dit traject gezamenlijk verder te brengen en structureel op te lossen. Wij hebben geïnformeerd bij de gemeente of ook zij bereid zijn om onderzoek te verrichten. Wij zijn nog in afwachting van een reactie. Omdat wij afhankelijk zijn van derden kan ik op dit moment nog niet aangeven wanneer het riool structureel wordt hersteld. Het nieuwe toilet is inmiddels geleverd en gemonteerd in de woning van mevrouw [eiseres] (..)’.
‘Op vrijdag 18 juli zijn er geen werkzaamheden uitgevoerd omdat toen is geconstateerd dat de verzakking zich op gemeente grond bevindt. Meteen nadat dit was geconstateerd is ASR Real Estate in contact getreden met de gemeente met als doel om dit traject gezamenlijk verder te brengen en structureel op te lossen. Wij hebben geïnformeerd bij de gemeente of ook zij bereid zijn om onderzoek te verrichten. Wij zijn nog in afwachting van een reactie. Omdat wij afhankelijk zijn van derden kan ik op dit moment nog niet aangeven wanneer het riool structureel wordt hersteld. Het nieuwe toilet is inmiddels geleverd en gemonteerd in de woning van mevrouw [eiseres] (..)’.
1.10.
Op 14 augustus 2025 heeft ASR Real Estate aan de gemachtigde van [eiseres] geschreven: ‘(…)
In eerste instantie is getracht om de verstopping van het riool te verhelpen door een ontstoppingsbedrijf. Echter bleken deze werkzaamheden onvoldoende, waardoor het probleem zich bleef voordoen. In opdracht van ASR heeft er ook een camera inspectie plaatsgevonden. Uit deze inspectie zijn geen bijzonderheden gekomen, behalve dat er een lichte verzakking is geconstateerd. Deze lichte verzakking blijkt gesitueerd te zijn op grond van de gemeente. Op dit moment is ASR in nauw overleg met de gemeente of zij op hun grondgebied nader onderzoek willen verrichten. ASR heeft de resultaten van de camera inspectie gedeeld met de gemeente en is in afwachting van de vervolgstappen die de gemeente eventueel kan nemen.’
In eerste instantie is getracht om de verstopping van het riool te verhelpen door een ontstoppingsbedrijf. Echter bleken deze werkzaamheden onvoldoende, waardoor het probleem zich bleef voordoen. In opdracht van ASR heeft er ook een camera inspectie plaatsgevonden. Uit deze inspectie zijn geen bijzonderheden gekomen, behalve dat er een lichte verzakking is geconstateerd. Deze lichte verzakking blijkt gesitueerd te zijn op grond van de gemeente. Op dit moment is ASR in nauw overleg met de gemeente of zij op hun grondgebied nader onderzoek willen verrichten. ASR heeft de resultaten van de camera inspectie gedeeld met de gemeente en is in afwachting van de vervolgstappen die de gemeente eventueel kan nemen.’
1.11.
Op 9 januari 2026 heeft de gemachtigde aan ASR Real Estate samengevat gesommeerd de gebreken in de woning te herstellen voor 1 juli 2026, [eiseres] een huurkorting te geven van 60% vanaf november 2024 en een bedrag van € 4.622,76 aan schade te vergoeden.
1.12.
De gemachtigde van [eiseres] heeft ASR Real Estate op 19 januari 2026 laten weten dat de wc van [eiseres] op 16 januari 2026 is overgestroomd.
1.13.
Op 30 januari 2026 heeft ASR Real Estate de (toenmalige) gemachtigde van [eiseres] bericht dat zij streven naar een snelle oplossing maar dat zij daarbij afhankelijk is van de medewerking van de Gemeente. Aan [eiseres] is een huurkorting van 5% aangeboden. Dit aanbod heeft [eiseres] afgewezen.
1.14.
Op 5 februari 2026 heeft ASR Real Estate de gemachtigde van [eiseres] bericht dat de Gemeente het dossier heeft gesloten en ASR c.s. heeft verwezen naar Waternet.
1.15.
Op het moment van de mondelinge behandeling was ASR Real Estate doende om een afspraak te bewerkstelligen tussen [eiseres] en Waternet, zodat in de wc van [eiseres] contrastvloeistof kan worden gespoten om zo te achterhalen om welke rioleringsbuis het gaat.
Het geschil
2. [eiseres] vordert ASR c.s. (hoofdelijk) te veroordelen om, kort gezegd,
- I) binnen 12 weken na betekening van het vonnis dan wel een door de kantonrechter vast te stellen termijn, de gebreken volledig te (doen) herstellen, op straffe van een dwangsom van € 1.500,- per dag dat zij hiermee in gebreke blijft met een maximum van € 75.000,--;
- II) de huurprijs met 70% te verminderen tot € 591,02 per maand dan wel een bedrag dat redelijk voorkomt, met ingang van 23 februari 2026 tot de gebreken volledig zijn hersteld;
- III) aan [eiseres] te betalen een bedrag van € 21.629,94 aan teveel betaalde huur vanwege de huurprijsvermindering vanaf november 2024 tot en met februari 2026, te vermeerderen met de wettelijke rente; en daarnaast
- IV) ASR c.s. te bevelen om binnen twee weken na betekening van het vonnis afschrift te verstrekken van alle bescheiden die betrekking hebben op de aard, omvang en gevolgen van de gebreken aan de door [eiseres] gehuurde woning, waaronder de nader in de dagvaarding genoemde documenten, op straffe van een dwangsom;
- V) alles met veroordeling van ASR c.s. in de proceskosten.
3. [eiseres] legt aan haar vorderingen ten grondslag dat sprake is van een structureel gebrek aan het rioolstelsel dat het normale gebruik van de woning ernstig belemmert. In de woning hangt een permanente rioollucht, de waterafvoeren lopen niet door en er loopt water omhoog de woning in. Volgens [eiseres] moet ASR c.s. op grond van artikel 7:206 lid 1 BW Pro de gebreken verhelpen en heeft zij op grond van artikel 7:207 BW Pro recht op huurprijsvermindering. Voor de hoogte daarvan heeft [eiseres] aangesloten bij het Beleidsboek Gebreken van de Huurcommissie (aanvullende lijst C). De vordering tot verstrekking van, kort samengevat, alle gegevens grondt [eiseres] op artikel 194 e.v. van het Wetboek van Burgerlijke rechtsvordering.
4. ASR c.s. voert verweer tegen de vordering, dat hierna, voor zover van belang, aan de orde komt.
Beoordeling
5. Vorderingen in kort geding alleen kunnen worden toegewezen als partijen daarbij een spoedeisend belang hebben. Het spoedeisend belang moet voor ieder afzonderlijk gedeelte van de vordering worden gesteld en bij betwisting aannemelijk worden gemaakt.
6. Verder is voor toewijzing van vorderingen in kort geding vereist dat de feiten en omstandigheden die aan de vorderingen ten grondslag zijn gelegd, voldoende aannemelijk zijn. Ook moet in voldoende mate waarschijnlijk zijn dat de vorderingen in een nog te voeren bodemprocedure zullen worden toegewezen. Voor nader onderzoek naar bepaalde feiten en omstandigheden of voor bewijslevering door bijvoorbeeld getuigen is in een kort geding geen plaats. Dat moet gebeuren in een eventuele gewone procedure. De beoordeling in dit kort geding is dus slechts een voorlopig oordeel over het geschil. Gelet op het voorgaande zal aan het bewijsaanbod van [eiseres] zoals vermeld in paragraaf 7 van de dagvaarding voorbijgegaan worden.
7. ASR c.s. heeft als formeel verweer gevoerd dat de vordering jegens ASR Real Estate moet worden afgewezen, omdat zij geen procespartij is. Dit verweer slaagt. De huurovereenkomst is gesloten tussen ASR Custodian als verhuurder en [eiseres] als huurder. ASR Real Estate is slechts de beheerder; op haar rusten geen zelfstandige verhuurdersverplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst.
De vordering tot herstel van de gebreken
8. [eiseres] heeft spoedeisend belang bij deze vordering omdat zij stelt dat zij dagelijks wordt geconfronteerd met stankoverlast door rioollucht. De woning brengt dan niet het huurgenot met zich dat zij op grond van de huurovereenkomst mocht verwachten. Daarbij kan rioollucht gezondheidsrisico’s met zich brengen, zoals de huisarts van [eiseres] ook in een verklaring heeft bevestigd.
9. Voldoende aannemelijk is dat in de woning van [eiseres] in ieder geval in de badkamer en de wc stankoverlast aanwezig is, dat het water terugslaat en dat de wc af en toe overstroomt. Eveneens voldoende aannemelijk is dat de oorzaak van deze problemen is gelegen in een lichte verzakking van het riool op de grond van de Gemeente. [eiseres] heeft gesteld dat deze problemen kwalificeren als gebreken in de zin van artikel 7:204 BW Pro en dat ASR c.s. deze gebreken daarom moet verhelpen. Als primair verweer heeft ASR c.s. aangevoerd dat geen sprake is van een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 1 BW Pro maar van een feitelijke stoornis door een derde in de zin van artikel 7:204 lid 3 BW Pro. Dit verweer slaagt. Ter toelichting dient het volgende.
10. Op grond van artikel 7:204 BW Pro is een gebrek een gebrek aan de woonruimte dat de bruikbaarheid of het woongenot vermindert, zoals lekkage, verwarming die het niet doet of een kapotte deur. De huurder moet het gebrek zo snel mogelijk melden aan de verhuurder. De verhuurder moet het gebrek repareren als het binnen zijn verantwoordelijkheid valt en niet veroorzaakt is door de huurder. Als het gebrek de woning tijdelijk minder bruikbaar maakt, kan de huurder recht hebben op een (gedeeltelijke) huurverlaging zolang het gebrek niet is verholpen.
11. Naast het gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 1 kent Pro de wet in artikel 7:204 lid 3 de Pro feitelijke stoornis door derden. In dat geval gaat het om een situatie waarin de woonruimte door omstandigheden buiten de verhuurder om tijdelijk of gedeeltelijk niet goed bruikbaar is, zonder dat er sprake is van een technisch gebrek aan de woning zelf.
12. Naar het oordeel van de kantonrechter kunnen stankoverlast, terugslaand water en een overstroming van de wc zowel gebreken als feitelijke stoornissen door derden zijn, afhankelijk van de oorzaak daarvan en de omstandigheden van het geval. Als de stank het gevolg is van een technisch of bouwkundig probleem
inde woning, dan kan stankoverlast als een gebrek worden gekwalificeerd, maar als het zoals in het voorliggende geval aannemelijk is dat de stankoverlast, terugslaand water en overstroming van de wc voortkomen uit een verzakt riool op gemeentegrond, is het voorshands aannemelijk dat de bodemrechter deze problemen niet als gebreken maar als gevolg van een feitelijke stoornisdoor een derde zal duiden. Dat betekent dat ASR Custodian in beginsel niet gehouden is deze problemen op te lossen. De oorzaak van het probleem ligt namelijk buiten de verhuurde woning en buiten haar directe verantwoordelijkheid. Voor [eiseres] betekent dat dat zij dus niet automatisch recht heeft op huurverlaging of herstel door de ASR Custodian.
inde woning, dan kan stankoverlast als een gebrek worden gekwalificeerd, maar als het zoals in het voorliggende geval aannemelijk is dat de stankoverlast, terugslaand water en overstroming van de wc voortkomen uit een verzakt riool op gemeentegrond, is het voorshands aannemelijk dat de bodemrechter deze problemen niet als gebreken maar als gevolg van een feitelijke stoornisdoor een derde zal duiden. Dat betekent dat ASR Custodian in beginsel niet gehouden is deze problemen op te lossen. De oorzaak van het probleem ligt namelijk buiten de verhuurde woning en buiten haar directe verantwoordelijkheid. Voor [eiseres] betekent dat dat zij dus niet automatisch recht heeft op huurverlaging of herstel door de ASR Custodian.
13. ASR Custodian is op grond van de huurovereenkomst dus niet gehouden het verzakte riool op de gemeentelgrond zelf te (laten) repareren. Dat betekent echter niet dat ASR Custodian achterover kon gaan zitten. Zij moet immers, zoals [eiseres] terecht heeft gesteld, als goed verhuurder wel huurgenot leveren. Dat betekent dat zij die dingen moet doen die redelijkerwijs in haar macht liggen om de problemen te verhelpen. Vooralsnog is niet gebleken dat ASR c.s. in dit opzicht te kort is geschoten.
14. Uit de feiten en omstandigheden volgt dat ASR Custodian vooralsnog voldoende actief heeft geprobeerd om binnen haar mogelijkheden de problemen op te lossen. Zij heeft inspanningen verricht om de oorzaak te achterhalen door een camera inspectie uit te laten voeren, zij heeft contact opgenomen met de Gemeente en geprobeerd de Gemeente te bewegen het verzakte riool te (doen) repareren en zij heeft de Gemeente verzocht of ASR Real Estate zelf de straat mocht openbreken. Ook heeft ASR c.s., toen de Gemeente het dossier sloot en ASR c.s. naar Waternet verwees, recent geprobeerd een afspraak te realiseren tussen [eiseres] en Waternet om de zaak vlot te trekken. Wellicht heeft ASR c.s. [eiseres] niet steeds even adequaat en tijdig geïnformeerd over de stand van zaken en de stappen die zij heeft ondernomen, maar dat komt ook deels doordat [eiseres] haar klachten niet overeenkomstig de huurovereenkomst bij Jansen Huybregts heeft gemeld maar rechtstreeks aan het onderhoudsbedrijf, zodat ASR c.s. niet steeds op de hoogte is geweest van de aard, omvang en ernst van de klachten. ASR Real Estate heeft namens ASR Custodian vanaf november 2024 tot de zomer van 2025 diverse onderhoudspartijen werkzaamheden laten verrichten om de problemen te verhelpen, helaas zonder structureel resultaat. Zo is niet weersproken dat ASR Real Estate maandelijks de leiding in de woning laat doorspuiten waardoor (ook volgens [eiseres] ) de wc niet meer overloopt. ASR c.s. heeft naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter redelijkerwijs datgene gedaan wat binnen haar mogelijkheden lag om de woning in goede staat te krijgen en houden. Dat betekent dat van een gebrek vooralsnog geen sprake is.
15. [eiseres] heeft nog doen aanvoeren dat, nu ASR c.s. pas voor het eerst op het moment van de mondelinge behandeling het juridische verweer heeft gevoerd dat geen sprake is van een gebrek maar van een feitelijke stoornis, haar recht heeft verwerkt om dit verweer alsnog te voeren. De kantonrechter volgt [eiseres] daarin niet. Rechtsverwerking betekent kort gezegd dat iemand door zijn gedrag afstand doet van een recht of beroep op een recht, waardoor hij dat recht niet meer kan inroepen. ASR c.s. heeft vanaf het moment dat het aannemelijk is geworden dat de oorzaak van de problemen in de woning van [eiseres] was gelegen in een verzakt riool op gemeentegrond, aangegeven dat zij voor wat betreft het oplossen van de problemen afhankelijk was van de medewerking van de Gemeente. Daarmee moet het voor [eiseres] duidelijk zijn geweest dat ASR c.s. zich niet alleen verantwoordelijk voelde om de problemen op te lossen. Dat blijkt ook uit de onder de feiten weergegeven brief van ASR Real Estate aan [eiseres] waarin zij uitlegt dat op 18 juli 2025 geen werkzaamheden zijn verricht, omdat de verzakking zich op gemeengrond bevindt. Uit het dossier blijkt dat [eiseres] op enig moment zelf ook contact met de Gemeente heeft gezocht. Dat ASR c.s. zich in het proces tot nu toe actief heeft opgesteld om de problemen op te lossen kan hen naar het oordeel van de kantonrechter niet worden tegengeworpen. Het voorgaande betekent dat de vordering tot herstel van de gebreken zal worden afgewezen, waarbij wordt opgemerkt dat ASR c.s. zich als goed verhuurder nog steeds moet (blijven) inspannen om de problemen die [eiseres] ervaart van de verzakking op te lossen.
De vorderingen tot huurprijsvermindering en betaling bedrag huurprijsvermindering
16. Hierdoor geldt hetzelfde voor de vordering tot huurprijsvermindering, nog daargelaten of [eiseres] bij die vordering spoedeisend belang heeft. De vordering tot betaling van een bedrag ter hoogte van de huurprijsvermindering over de achterliggende periode treft gelet op het voorgaande hetzelfde lot.
De vordering tot afgifte van stukken
17. De vordering ex artikel 194 Rechtsvordering Pro tot afgifte van stukken zal eveneens worden afgewezen. [eiseres] heeft geen ander spoedeisend belang gesteld dan dat zij de verlangde stukken nodig heeft voor de bodemprocedure. Naast dat zij hiermee haar spoedeisend belang onvoldoende heeft aangetoond, vraagt [eiseres] daarbij om álle documenten zonder concrete onderbouwing. Daarmee is de vordering te onbepaald, dit terwijl [eiseres] voorts reeds beschikt over het belangrijkste document, het rapport van 21 mei 2025 waarin de aannemelijke oorzaak van de problemen is vastgesteld. Wel wordt opgemerkt dat ASR c.s. dit rapport pas op 11 februari 2026 aan [eiseres] heeft gestuurd terwijl het op haar weg had gelegen om dat meteen na 21 mei 2025 te doen.
De proceskosten
18. De kantonrechter ziet hierin en in de omstandigheid dat ASR c.s. zich eerst ter zitting op het juridische standpunt heeft gesteld dat geen sprake is van een gebrek maar van een feitelijke stoornis door een derde, aanleiding om de proceskosten te compenseren in de zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
BESLISSING
De kantonrechter:
wijst de vordering af;
compenseert de proceskosten in de zin dat iedere partij die eigen kosten draagt.
Dit vonnis is gewezen door mr. W. Aardenburg, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 10 maart 2026, in tegenwoordigheid van mr. T.C. van Andel, griffier.