Uitspraak
RECHTBANKAMSTERDAM
Civiel recht
Kantonrechter
Zaaknummers: 11754264 \ EA VERZ 25-683 en 11754444 \ EA VERZ 25-684
Beschikking van 18 november 2025
in de zaken van
1.[verzoeker 1 zaak 1] ,
te [woonplaats 1] ,
2.
[verzoeker 2 zaak 1],
[verzoeker 2 zaak 1],
te [woonplaats 1] ,
verzoekende partijen,
hierna samen te noemen: [verzoekers zaak 1] ,
procederend in persoon,
tegen
“VERENIGING VAN EIGENAARS [verweerder],
te [vestigingsplaats] ,
verwerende partij,
hierna te noemen: de VvE,
gemachtigde: mr. D.G. Lasschuit,
en
1.[verzoeker 1 zaak 2] ,
te [woonplaats 1] ,
2.
[verzoeker 2 zaak 2],
2.
[verzoeker 2 zaak 2],
te [woonplaats 1] ,
3.
[verzoeker 3 zaak 2],
3.
[verzoeker 3 zaak 2],
te [woonplaats 1] ,
4.
[verzoeker 4 zaak 2],
4.
[verzoeker 4 zaak 2],
te [woonplaats 2] ,
verzoekende partijen,
hierna te noemen: [verzoeker 1 zaak 2] en [verzoeker 2 zaak 2] , hierna samen te noemen: [verzoekers zaak 2] ,
procederend in persoon,
tegen
DE VVE.
1.De procedure
1.1.
[verzoekers zaak 2] hebben op 17 juni 2025 een verzoekschrift met producties ingediend dat strekt tot vernietiging dan wel nietigverklaring van een besluit van de VvE van 19 mei 2025. Dit verzoek is geregistreerd onder zaaknummer 11754444 \ EA VERZ 25-684.
1.2.
[verzoekers zaak 1] hebben op 18 juni 2025 een verzoekschrift met producties ingediend dat eveneens strekt tot vernietiging dan wel nietigverklaring van dit besluit van de VvE. Dit verzoek is geregistreerd onder zaaknummer 11754264 \ EA VERZ 25-683. Op 8 juli 2025 is van [verzoeker 1 zaak 1] een aanvulling op het verzoekschrift ontvangen.
1.3.
De VvE heeft in beide procedures meegedeeld dat zij zich refereert aan het oordeel van de kantonrechter en daarom niet zal verschijnen op de mondelinge behandeling.
1.4.
De mondelinge behandeling in beide procedures heeft plaatsgevonden op 14 november 2025. Alle stemgerechtigden zijn op grond van artikel 5:130 lid 3 BW door de griffier opgeroepen.
1.5.
[verzoekers zaak 1] zijn verschenen. [verzoeker 1 zaak 2] en [verzoeker 2 zaak 2] zijn verschenen namens [verzoekers zaak 2] Namens de VvE of overige stemgerechtigden is niemand verschenen. [verzoekers zaak 1] en [verzoekers zaak 2] hebben hun standpunt nader toegelicht en vragen van de kantonrechter beantwoord. Daarna is een datum voor beschikking bepaald.
2.De feiten
2.1.
In een notariële akte van 28 februari 1975 is de serviceflat aan het [locatie] gesplitst in appartementsrechten. Daarbij is tevens de VvE opgericht.
2.2.
In een notariële akte van 27 juli 1981 is de splitsing gewijzigd en is het “Reglement van splitsing van de eigendom van een service flatgebouw 1975” van 28 januari 1975 (hierna: het modelreglement) van toepassing verklaard, met wijzingen en aanvullingen zoals in de splitsingsakte is bepaald. Daarin is, voor zover relevant, het volgende bepaald:
E. Jaarlijkse exploitatierekening en begroting en te storten bijdragen
Artikel 18
1. Van de schulden en kosten genoemd in het vorige artikel alsmede van een naar tijdsduur evenredig gedeelte van de kosten verbonden aan het periodiek schilderwerk en noodzakelijke vernieuwingen wordt jaarlijks door het bestuur een begroting ontworpen en ter vaststelling aan de jaarlijkse vergadering voorgelegd.
(…)
3. Na afloop van elk boekjaar, dat gelijk is aan het kalenderjaar, wordt ter berekening van de definitieve bijdrage door iedere eigenaar verschuldigd, door het bestuur een exploitatierekening opgesteld over dat boekjaar en ter vaststelling aan de jaarlijkse vergadering voorgelegd. In deze rekening zullen de schulden en kosten van dat boekjaar worden opgenomen.
(…)
2.3.
Het bestuur van de VvE wordt gevormd door VvE Metea B.V. (beheerder), [naam 1] (penningmeester) en [naam 2] (voorzitter).
2.4.
Bij besluit van de vergadering van de VvE van 3 juni 2024 zijn de jaarrekeningen over de jaren 2021 en 2022 goedgekeurd. Bij beschikking van de kantonrechter van 13 december 2024 is dit besluit nietig verklaard. Voor de mondelinge behandeling van 26 november 2024 had de VvE zich afgemeld. Zij heeft meegedeeld dat zij het besluit heeft genomen om de jaarrekeningen over de jaren 2021 en 2022 te herzien en zich te refereren aan het oordeel van de kantonrechter.
2.5.
Op een vergadering van de VvE van de VvE van 19 mei 2025 is opnieuw een besluit genomen over de jaarrekeningen over 2021 en 2022. In de notulen is, voor zover relevant, het volgende vermeld:
6. Financiële zaken
In de beschikking van de rechtbank Amsterdam van 13 december 2024 is het vaststellen van de jaarrekeningen 2021 en 2022 nietig verklaard.
Het bestuur geeft aan dat de jaarrekeningen conform afspraak zijn aangevuld. Een eigenaar merkt op dat dit niet de juiste werkwijze is, aangezien er een geheel nieuwe jaarrekening opgesteld had moeten worden. Het bestuur stelt dat de ontbrekende informatie inmiddels is toegevoegd en dat de jaarrekeningen daarmee als
volledig kunnen worden beschouwd.
De VvE-manager verwijst naar het ingekomen stuk van dhr. [verzoeker 3 zaak 2] met betrekking tot de jaarrekening.
Ook dhr. [naam 3] heeft een stuk ingestuurd; met hem heeft het bestuur inmiddels een gesprek gevoerd.
Gecorrigeerde jaarrekening 2021
De achterstand in VvE-debiteurenadministratie bedraagt op dit moment € 223.114,77 en is ontstaan door
uitblijvende betalingen van VvE-leden. Er wordt gevraagd of over dit bedrag rente wordt berekend.
De VvE-manager geeft aan dat tot op heden geen incassobureau bereid is geweest de zaak op zich te nemen.
Het zou wenselijk zijn als alsnog een geschikt bureau wordt gevonden.
Dhr. [verzoeker 2 zaak 1] merkt op dat door hem gestelde vragen door het bestuur niet zijn beantwoord en
stelt dat, indien nodig, een deurwaarder hem maar moet benaderen.
Dhr. [verzoeker 1 zaak 2] geeft aan dat de berekening van de servicekosten dient te worden gebaseerd op de uitspraak van de Hoge Raad. De VvE-manager verzoekt dhr. [verzoeker 1 zaak 2] de VvE te adviseren over de
nog te betalen servicekosten. Dat advies dient volledig en goed onderbouwd te zijn.
De heer [verzoeker 1 zaak 2] stelt een notitie op inzake berekening servicekosten, zodat betalingsachterstanden bij de VvE tot het verleden gaan behoren.
Er wordt gevraagd waarom VvE Metea deze taak niet op zich neemt. De VvE-manager geeft aan dat bij diverse incassopogingen door VvE Metea incassobrieven ter discussie worden gesteld door individuele eigenaars. Een eigenaar merkt op dat er van beide zijden (eigenaars/VvE) concessies gedaan moeten worden om tot een oplossing te komen.
De VvE manager geeft aan dat VvE Metea zal meekijken met de berekening van dhr. [verzoeker 1 zaak 2] .
De VvE-manager geeft aan dat de vergadering bevoegd is om te besluiten tot het starten van een verdergaande incassoprocedure.
De vergadering geeft VvE Metea het mandaat over te gaan tot het starten van incassoprocedures om de openstaande VvE-bijdragen te innen.
Stemming gecorrigeerde jaarrekening 2021
Voor: 975(76%) Tegen: 256 (20%) Blanco: 50 (4%)
Stemming gecorrigeerde jaarrekening 2022
Voor: 975(76%) Tegen: 256 (20%) Blanco: 50 (4%)
Jaarrekeningen 2023 en 2024
Besluit aangaande jaarrekeningen 2023 en 2024 wordt geagendeerd voor de volgende ALV.
Begroting 2025
Het bestuur stelt voor de begroting van 2024 ook voor 2025 te hanteren.
Stemming:
Voor: 998 (78%) Tegen: 283 (22%) Blanco: 0 (0%)
3.Het verzoek
3.1.
[verzoekers zaak 1] en [verzoekers zaak 2] verzoeken de kantonrechter de onder 6. van de notulen vermelde besluiten van de vergadering van de VvE van 19 mei 2025 tot goedkeuring van de jaarrekeningen over de jaren 2021 en 2022 te vernietigen dan wel nietig te verklaren.
3.2.
[verzoekers zaak 2] verzoeken de kantonrechter voorts om het bestuur op te dragen de jaarrekeningen over de jaren 2021 en 2022 te produceren binnen een termijn van twee maanden.
3.3.
Aan de verzoeken hebben [verzoeker 1 zaak 1] en [verzoekers zaak 2] onder meer ten grondslag gelegd dat de onderliggende stukken niet ter controle ter beschikking zijn gesteld aan de eigenaars en niet door een onafhankelijke kascommissie zijn gecontroleerd.
3.4.
In haar verweerschriften heeft de VvE meegedeeld dat zij mede naar aanleiding van het commentaar van verzoekende partijen het besluit heeft genomen om de jaarrekeningen over de jaren 2021 en 2022 te herzien en zich te refereren aan het oordeel van de kantonrechter.
4.De beoordeling
4.1.
Uit artikel 5:124 Burgerlijk Wetboek (BW) volgt dat op besluiten van de VvE de artikelen 2:14 en 2:15 BW van toepassing zijn. Op grond van artikel 2:14 BW is een besluit van de vergadering van eigenaars nietig als het in strijd is met de wet of de statuten. Op grond van artikel 5:129 BW wordt de akte van splitsing gelijkgesteld met de statuten.
4.2.
Op grond van artikel 2:15 lid 1 BW is een besluit van een orgaan van een rechtspersoon, onverminderd het elders in de wet omtrent de mogelijkheid van een vernietiging bepaalde, vernietigbaar wegens (a) strijd met wettelijke of statutaire bepalingen die het tot stand komen van besluiten regelen, (b) strijd met de redelijkheid en billijkheid die door artikel 2:8 BW worden geëist of (c) strijd met een reglement.
4.3.
Artikel 2:8 lid 1 BW bepaalt dat een rechtspersoon en degenen die krachtens de wet en de statuten bij zijn organisatie zijn betrokken, zich als zodanig jegens elkaar moeten gedragen naar hetgeen door de redelijkheid en billijkheid wordt gevorderd. Een besluit is vernietigbaar indien het naar inhoud of totstandkoming in strijd is met de voornoemde gedragsregel. De toetsingsmaatstaf is of de vergadering van de VvE bij afweging van alle bij het besluit betrokken belangen in redelijkheid en naar billijkheid tot het besluit heeft kunnen komen. Het gaat daarbij om een marginale toetsing van het besluit.
4.4.
Volgens vaste jurisprudentie kan in een verzoekschriftprocedure bij de kantonrechter tot vernietiging van een besluit op grond van artikel 5:130 van het BW ook een beroep op nietigheid van het betreffende besluit aan de orde worden gesteld (vgl. HR 10 juli 2020, ECLI:NL:HR:2020:1275). Dit betekent dat de zaak niet hoeft te worden verwezen ten einde het beroep op nietigheid van het besluit in een dagvaardingsprocedure aan de handelskamer van deze rechtbank voor te leggen. De kantonrechter is bevoegd om van dit geschil kennis te nemen en daarop te beslissen.
4.5.
De kantonrechter overweegt als volgt. Op grond van artikel 5:124 lid 2 BW is artikel 2:10 BW van toepassing op een VvE. Op grond van artikel 2:10 lid 1 BW is het bestuur van een VvE samengevat verplicht van de vermogenstoestand van de rechtspersoon een administratie te voeren. Het bestuur is op grond van artikel 2:10 lid 2 BW verplicht jaarlijks binnen zes maanden na afloop van het boekjaar de balans en de staat van baten en lasten op te maken en op papier te stellen. Uit de balans blijken de bezittingen en de schulden terwijl uit de staat van baten en lasten de inkomsten en uitgaven blijken. In het verlengde hiervan bepaalt artikel 5:124 lid 3 BW jo. artikel 5:135 BW jo. artikel 2:48 BW dat het bestuur de balans en de staat van baten en lasten met een toelichting ter goedkeuring aan de vergadering van eigenaars overlegt. Op grond van artikel 2:48 lid 2 BW benoemt de vergadering jaarlijks een kascommissie van ten minste twee leden die geen deel van het bestuur mogen uitmaken. De kascommissie onderzoekt de balans en de staat van baten en lasten bedoeld in de tweede zin van lid 1, en brengt aan de algemene vergadering verslag van haar bevindingen uit. Het bestuur is verplicht de commissie ten behoeve van haar onderzoek alle door haar gevraagde inlichtingen te verschaffen, haar desgewenst de kas en de waarden te tonen en de boeken, bescheiden en andere gegevensdragers van de vereniging voor raadpleging beschikbaar te stellen.
4.6.
De taak van de kascommissie is om de balans en de staat van baten en lasten te onderzoeken en daarvan verslag uit te brengen aan de ledenvergadering. Door verzoekende partijen is onweersproken gesteld dat door de VvE geen kascommissie is benoemd voor het onderzoek van de stukken over de jaren 2021 en 2022. Dat betekent dat aan het besluit tot goedkeuring van de jaarrekeningen over de jaren 2021 en 2022 geen onderzoek door en verslag van een kascommissie ten grondslag ligt. Dat betekent dat het besluit in strijd is met de wet. De kantonrechter zal dit besluit dan ook nietig verklaren. Gelet op de eerdere nietigverklaring van deze jaarrekeningen en de voorafgaand aan deze vergadering gestelde vragen had de VvE een toelichting op de jaarrekeningen op basis van de onderliggende stukken dienen te geven en aan de eigenaars moeten verstrekken.
4.7.
Voor het nemen van nieuwe besluiten over de jaarrekeningen over de jaren 2021 en 2022 zal een nieuwe vergadering van eigenaars moeten worden gehouden. De kantonrechter is niet bevoegd hierover een beslissing te nemen, zodat het onder 3.2. vermelde verzoek van [verzoekers zaak 2] worden afgewezen.
4.7.
De VvE is in het ongelijk gesteld en daarom ziet de kantonrechter aanleiding om de VvE te veroordelen in de proceskosten (inclusief nakosten). Omdat [verzoekers zaak 1] en [verzoekers zaak 2] in persoon procederen en ter zitting zijn verschenen, wordt ambtshalve een bedrag aan reis- en verletkosten toegewezen.
4.8.
De proceskosten van [verzoekers zaak 1] worden begroot op:
- griffierecht
€
90,00
- reis- en verletkosten
€
50,00
- nakosten
€
67,50
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
207,50
4.9.
De proceskosten van [verzoekers zaak 2] worden begroot op:
- griffierecht
€
90,00
- reis- en verletkosten
€
50,00
- nakosten
€
67,50
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
207,50
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
verklaart voor recht dat de onder 6. van de notulen vermelde besluiten van de vergadering van de VvE van 19 mei 2025 tot goedkeuring en vaststelling van de jaarrekeningen over de jaren 2021 en 2022 in de zaken met zaaknummer 11754444 \ EA VERZ 25-684 en 11754264 \ EA VERZ 25-683 nietig zijn,
5.2.
veroordeelt de VvE in de proceskosten van [verzoekers zaak 1] ten bedrage van
€ 207,50, te vermeerderen met de kosten van betekening, te betalen binnen 14 dagen na betekening van deze beschikking,
5.3.
veroordeelt de VvE in de proceskosten [verzoekers zaak 2] ten bedrage van € 207,50, te vermeerderen met de kosten van betekening, te betalen binnen 14 dagen na betekening van deze beschikking.
Deze beschikking is gegeven door mr. J.H.J. Evers en in het openbaar uitgesproken op 18 november 2025.
33806