Uitspraak
RECHTBANKAMSTERDAM
Civiel recht
Kantonrechter
Zaaknummer / rekestnummer: 11292854 \ EA VERZ 24-845
Beschikking van 11 februari 2025
in de zaak van
[verzoeker] B.V.
te [vestigingsplaats] ,
verzoekende partij,
hierna te noemen: [verzoeker] ,
gemachtigde: [gemachtigde] ,
tegen
VERENIGING VAN EIGENAARS VAN HET “ [naam flatgebouw] ” FLATGEBOUW TE HEEMSKERK,
te Heemskerk,
verwerende partij,
hierna te noemen: de VvE ,
gemachtigde: mr. A.J.C.L. Pals-Rubbens,
1.De procedure
1.1.
[gemachtigde] heeft op 11 april 2024 een verzoekschrift met producties ingediend bij de Rechtbank Noord-Holland, dat strekt tot vernietiging dan wel nietigverklaring van besluiten van de vergadering van de VvE van 8 april 2024 en het verkrijgen van een vervangende machtiging van de kantonrechter op grond van artikel 5:121 Burgerlijk Wetboek (BW).
1.2.
Partijen hebben vervolgens gebruik gemaakt van het door de Rechtbank Noord-Holland aangeboden traject voorRecht.
1.3.
Bij beschikking van 29 augustus 2024 van de Rechtbank Noord-Holland is de zaak verwezen naar de kantonrechter van de Rechtbank Amsterdam.
1.4.
De VvE heeft op 6 januari 2025 een verweerschrift met producties ingediend.
1.5.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 14 januari 2025. Alle stemgerechtigden zijn op grond van artikel 5:130 lid 3 BW door de griffier opgeroepen.
1.6.
[gemachtigde] is verschenen. Namens de VvE is verschenen [naam 1] (RLD Vastgoed Beheer B.V.), vergezeld door de gemachtigde.
1.7.
De volgende belanghebbenden zijn verschenen: [naam 2] (bestuurder van de VvE), [naam 3] (bestuurder van de VvE), [naam 4] en [naam 5] .
1.8.
[gemachtigde] heeft een tekening van het gebouw overgelegd. Partijen hebben hun standpunten nader toegelicht en vragen van de kantonrechter beantwoord. Ook de belanghebbenden zijn gehoord.
1.9.
Daarna is een datum voor beschikking bepaald.
2.Feiten
Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staat het volgende vast:
2.1.
Het perceel met flatgebouw gelegen te Heemskerk aan de [locatie 1] (oneven nummers) en aan het [locatie 2] is bij akte van 24 oktober 1975 (hierna: de splitsingsakte) gesplitst in 186 appartementsrechten, waaronder drie appartementsrechten met de bestemming bedrijfsruimte.
2.2.
In de splitsingsakte is het modelreglement van splitsing van eigendom van 22 februari 1973 van toepassing verklaard en met wijzigingen en aanvullingen in de splitsingsakte opgenomen (hierna: splitsingsreglement). Gelijktijdig met de splitsing is de VvE opgericht.
2.3.
In artikel 2 van de splitsingsakte is bepaald welke gedeelten tot de gemeenschappelijke gedeelten worden gerekend.
2.4.
In artikel 17 van de splitsingsakte is bepaald welke schulden en kosten voor rekening van de gezamenlijke eigenaars zijn.
2.5.
In artikel 23 lid 1 van de splitsingsakte is voor iedere eigenaar bepaald voor welk breukdeel hij gerechtigd is in de gemeenschap. Voor het appartementsrecht met indexnummer A-1 is het breukdeel 373/10.000.
2.6.
Het tweede tot en met het vijfde lid van artikel 23 van de splitsingsakte luidt:
“2. De gemeenschappelijke baten moeten in dezelfde verhouding tussen de eigenaars worden verdeeld.
3. In gelijke verhouding zijn de eigenaars verplicht bij te dragen in -en zijn zij tegenover derden aansprakelijk voor- de gezamenlijke schulden, kosten en lasten, met uitzondering van de in lid 4 van dit artikel te omschrijven schulden, kosten en lasten, waarin de eigenaars van de appartementsrechten met index-nummers [indexnummer 1] , [indexnummer 2] en [indexnummer 3] niet verplicht zijn bij te dragen, en tegenover derden niet aansprakelijk zijn.
4. De in lid 3 van dit artikel bedoelde schulden, kosten en lasten, waarin de eigenaars van de appartementsrechten met index-nummers 1, 2 en 3 niet behoeven bij te dragen zijn: kosten van warmwatervoorzieningsinstallatie, centrale antenne, lift-installatie, hydrofoor, noodaggregaten, deurtelefoon-installaties, waterverbruik, drie/vierde gedeelte van het elektra-gebruik en de kosten van schoonhouden van de gemeenschappelijke ruimten. (…)
5. De vergadering van eigenaars kan in de lastenverdeling in de leden 3 en 4 van dit artikel nader uitgewerkt, wijziging brengen, indien blijkt dat aanpassing nodig is, omdat de appartementsrechten 1, 2 en/of 3 tóch gebruik maken van de in lid 4 omschreven installaties, diensten en leveringen.”
2.7.
[verzoeker] B.V. (hierna: [verzoeker] ) is sinds 30 augustus 2021 eigenaar van het appartementsrecht met indexnummer A-1, plaatselijk bekend als [adres 1] en [adres 2] te Heemskerk, rechtgevende tot het uitsluitend gebruik van de bedrijfsruimte op de begane grond.
2.8.
[gemachtigde] is enig bestuurder van [verzoeker] .
2.9.
Op 8 april 2025 heeft een vergadering van eigenaars van de VvE plaatsgevonden. In de notulen is onder meer het volgende opgenomen:
“(…)
Zoals tijdens agendapunt 4 besproken vindt de eigenaar van de bedrijfsruimte, de heer [gemachtigde] , dat hij ten onrechte mee betaalt aan algemene kosten voor zaken waar de bedrijfsruimte geen gebruik van maakt. De akte zegt hierover het volgende:
“De vergadering van eigenaars kan in de lastenverdeling in de leden 3 en 4 van dit artikel nader uitgewerkt, wijziging brengen, indien blijkt dat aanpassing nodig is, omdat de appartementsrechten 1, 2 en/of 3 tóch gebruik maken van de in lid 4 omschreven installaties, diensten en leveringen.”
De heer [naam 1] licht toe dat de vergadering een besluit dient te nemen in deze. Derhalve heeft RLD de dotatie aan het reservefonds gesplitst en betalen de bedrijfsruimten niet meer mee aan de dotatie voor de lift.
De bedrijfsruimten hebben echter, ondanks dat de heer [gemachtigde] dit wel aangeeft, nimmer meebetaald aan de exploitatie van dagelijkse zaken zoals onderhoud aan de lift, schoonmaak en dergelijke kosten.
(…)
Na een discussie wordt door de heer [naam 1] voorgesteld, dat een onafhankelijke akte expert van VvE Belang de begroting en akte van splitsing zal beoordelen. Bij deze beoordeling wordt de heer [gemachtigde] en de VvE/RLD in de gelegenheid gesteld een mondelinge toelichting te geven op de zaak. De aanwezigen gaan unaniem akkoord met dit voorstel.
(…)
De vergadering gaat met meerderheid van stemmen akkoord met de begroting ad € 475.094,47. De heer [gemachtigde] gaat niet akkoord met de voorgestelde begroting.”
Vervolgens is de vergadering met meerderheid van stemmen akkoord gegaan met het vaststellen van de maandelijkse (voorschot)bijdrage met terugwerkende kracht per 1 januari 2024 overeenkomstig de begroting 2024.
2.10.
Bij brief van 19 juni 2024 heeft VvE Belang de VvE uitleg gegeven over de splitsingsakte.
2.11.
Bij e-mail van 23 oktober 2024 heeft VvE Belang aan de VvE advies gegeven over de begroting 2024 en de door [gemachtigde] opgestelde begroting 2024, waarbij ervan is uitgegaan dat artikel 23 lid 5 van de splitsingsakte niet van toepassing is.
2.12.
[verzoeker] heeft vanaf de datum waarop zij het appartementsrecht in eigendom heeft geen (voorschot)bijdragen aan de VvE betaald.
3.Verzoek en verweer
3.1.
[gemachtigde] verzoekt – zo heeft de kantonrechter begrepen – de besluiten van de vergadering van de VvE van 8 april 2024, waarbij de begroting 2024 is aangenomen en de maandelijkse (voorschot)bijdragen voor 2024 zijn vastgesteld, te vernietigen dan welk nietig te verklaren. Tevens heeft hij de kantonrechter verzocht de juiste hoogte van de servicekosten vast te stellen.
3.2.
Aan zijn verzoek legt [gemachtigde] , kort samengevat, ten grondslag dat hij het niet eens is met de wijze waarop de gezamenlijke kosten worden verdeeld. Hij stelt alleen te hoeven bijdragen aan de kosten van gemeenschappelijke zaken waar hij profijt van heeft. Hij heeft daartoe zelf een concept-begroting opgesteld en aan de vergadering voorgelegd.
3.3.
De VvE voert verweer en concludeert tot afwijzing dan wel niet-ontvankelijkverklaring van het verzoek, met veroordeling in de proceskosten.
3.4.
De VvE voert daartoe – samengevat en kort weergegeven – aan dat niet [gemachtigde] maar [verzoeker] lid is van de VvE. [gemachtigde] heeft het verzoekschrift in persoon ingediend en dient daarom niet-ontvankelijk te worden verklaard. Verder voert de VvE aan dat de begroting 2024 overeenkomstig de akte van de splitsing is opgesteld en dat de door [gemachtigde] opgestelde concept-begroting in strijd is met de akte van splitsing.
4.Beoordeling
wie is de verzoeker
4.1.
De kantonrechter heeft tijdens de mondelinge behandeling aan [gemachtigde] gevraagd of hij optreedt namens [verzoeker] , de eigenaar van het appartementsrecht A-1. Daarop heeft [gemachtigde] bevestigend geantwoord. De kantonrechter gaat er dan ook in deze procedure vanuit dat [verzoeker] de verzoekende partij is en dat [gemachtigde] als enig bestuurder van [verzoeker] als gemachtigde in deze procedure optreedt. De kantonrechter is van oordeel dat de VvE hierdoor niet in haar belangen wordt geschaad.
de bevoegdheid van de kantonrechter
4.2.
De kantonrechter acht zich bevoegd om de voorgelegde verzoeken te behandelen en om daarop te beslissen. Daartoe wordt het volgende overwogen.
4.3.
Een vordering tot verklaring voor recht dat een besluit nietig is, dient in beginsel (in een procedure ingeleid door een dagvaarding) te worden voorgelegd aan de rechtbank. Als een besluit van de VvE strijdig is met wettelijke of statutaire bepalingen die het tot stand komen van besluiten regelen dan wel in strijd is met de redelijkheid en billijkheid die door artikel 2:8 BW wordt geëist, dan is dat besluit vernietigbaar op grond van artikel 2:15 lid 1 sub a en b BW. Vernietiging van een besluit dient (bij verzoekschrift) te worden voorgelegd aan de kantonrechter op grond van artikel 5:130 lid 1 BW.
4.4.
[verzoeker] stelt zich – zo heeft de kantonrechter haar verzoeken in ieder geval opgevat – op het standpunt dat de besluiten nietig dan wel vernietigbaar zijn. In lijn met de heersende jurisprudentie oordeelt de kantonrechter dat in een dergelijk geval de procedure niet hoeft te worden gesplitst in twee afzonderlijke procedures bij de handelskamer van de rechtbank en de kantonrechter, maar dat deze beide gezamenlijk kunnen worden behandeld door de kantonrechter.
de besluiten blijven in stand
4.5.
De kantonrechter is van oordeel dat er geen gronden zijn om de besluiten nietig te verklaren danwel deze te vernietigen. De begroting is overeenkomstig de bepalingen in de splitsingsakte opgesteld en de vergadering heeft in redelijkheid tot de besluiten kunnen komen. Daartoe wordt het volgende overwogen.
4.6.
Naar de kantonrechter begrijpt stelt [verzoeker] dat de begroting 2024 in strijd is met de akte van splitsing en dat het niet redelijk is dat zij moet meebetalen aan gemeenschappelijke zaken waarvan zij geen profijt heeft. Zij vindt de vastgestelde maandelijkse (voorschot)bijdrage te hoog.
4.7.
Op grond van het bepaalde in artikel 23 lid 3 van de splitsingsakte zijn de eigenaars verplicht naar rato van hun breukdeel bij te dragen in de in artikel 17 omschreven gemeenschappelijke kosten. De stelling van [verzoeker] dat er kosten zijn die gelijkelijk moeten worden verdeeld onder de eigenaars, zoals bij een tennisvereniging, gaat dan ook niet op. Ook het standpunt van [verzoeker] dat de breukdelen gebaseerd moeten zijn op oppervlakte en dat de VvE de splitsingsakte daarop had moeten aanpassen is onjuist. In de splitsingsakte is niet opgenomen wat de grondslag is van de verdeling van de breukdelen. Ten tijde van het opstellen van de splitsingsakte was dat ook nog niet verplicht. De verplichting van 5:113 lid 1 tweede zin BW, waarin is bepaald dat als de aandelen niet gelijk zijn uit de akte moet blijken op welke grondslag die andere verhouding berust, is op grond van artikel 172 lid 4 Overgangswet NBW niet van toepassing op de splitsingsakte van de VvE omdat de oorspronkelijke splitsingsakte dateert van vóór 1 mei 2005. Overigens kunnen ook andere redenen ten grondslag liggen aan een verdeling van de breukdelen, zoals bijvoorbeeld de ligging en het hebben van een tuin of balkon, alsmede de bestemming die kwaliteit en waarde geven aan een appartementsrecht.
4.8.
In het vierde lid van artikel 23 van de splitsingsakte worden de eigenaars van de bedrijfsruimten uitgezonderd van de daarin genoemde gemeenschappelijke kosten. Het vijfde lid van dit artikel bepaalt echter dat de vergadering de bevoegdheid heeft om de uitzondering van het vierde artikel niet toe te passen als blijkt dat aanpassing nodig is, omdat de bedrijfsruimten toch gebruik maken van de in het vierde lid omschreven installatie, diensten en leveringen.
4.9.
De VvE heeft aangevoerd dat zij in de jaren vóór 2024 van deze in het vijfde lid van artikel 23 van de splitsingsakte genoemde bevoegdheid gebruik heeft gemaakt door de eigenaars van de bedrijfsruimten te laten meebetalen aan de dotatie groot-onderhoud voor de in lid 4 genoemde gemeenschappelijke zaken/voorzieningen, maar niet voor de jaarlijks terugkerende exploitatiekosten. Van die besluiten is geen vernietiging verzocht. Om [verzoeker] tegemoet te komen en omdat de bedrijfsruimten inmiddels geen gebruik meer maken van de gemeenschappelijke zaken/voorzieningen als omschreven in artikel 23 lid 4 van de splitsingsakte, heeft het bestuur de begroting 2024 zo opgesteld dat de eigenaars van de bedrijfsruimten worden uitgezonderd van de kosten als omschreven in artikel 24 lid 4 van de splitsingsakte. De vergadering heeft deze begroting aangenomen. Dit betekent dat [verzoeker] vanaf 1 januari 2024 niet meer meebetaalt aan de kosten van warmwatervoorzieningsinstallatie, centrale antenne, lift-installatie, hydrofoor, noodaggregaten, deurtelefoon-installaties, waterverbruik, drie/vierde gedeelte van het elektra-gebruik en de kosten van schoonhouden van de gemeenschappelijke ruimten.
4.10.
De splitsingsakte is in het appartementsrecht leidend, dat geldt ook voor de daarin opgenomen verdeling van gemeenschappelijk kosten. Dat een lid geen of minder profijt heeft van een gemeenschappelijke voorziening dan een ander lid en daar wel aan moet meebetalen volgens de splitsingsakte doet daar niet aan af. De aangenomen begroting voldoet aan de bepalingen in de splitsingsakte. Anders dan [verzoeker] stelt zal zij dan ook aan de overige in artikel 17 van de splitsingsakte genoemde gemeenschappelijke kosten conform haar breukdeel moeten meebetalen, omdat deze kosten niet expliciet in artikel 24 lid 4 van de splitsingsakte als uitzondering zijn benoemd. Alleen door een wijziging van de splitsingsakte zou dat anders kunnen worden. Het besluit tot goedkeuring van de begroting 2024 is dan ook niet nietig.
4.11.
Op grond van voorgaand besluit heeft de VvE de (voorschot)bijdragen voor 2024 overeenkomstig de begroting 2024 kunnen vaststellen. Ook dat besluit is dan ook niet nietig.
4.12.
Ook is niet gebleken dat de besluiten zijn genomen in strijd met de redelijkheid en billijkheid. Daarom zullen ze niet worden vernietigd.
4.13.
Een appartementseigenaar wordt bij de koop van een appartementsrecht op de hoogte gesteld van de hoogte van de maandelijkse (voorschot)bijdrage of kan zich daarover laten informeren. Als [verzoeker] het met de hoogte daarvan niet eens was had hij af kunnen zien van de koop.
verzoek ex 5:121 BW
4.14.
Het verzoek van [verzoeker] om de hoogte van de (voorschot)bijdragen vast te stellen heeft de kantonrechter opgevat als een verzoek om een vervangende machtiging als bedoeld in 5:121 lid 1 BW. Nu de besluiten niet nietig zijn en niet zullen worden vernietigd komt de kantonrechter niet toe aan bespreking van dit verzoek en zal dit worden afgewezen.
opschorting VvE-bijdragen
4.15.
Als lid van de VvE is [verzoeker] gehouden om maandelijks een voorschotbijdrage te betalen aan de VvE. De VvE stelt dat [verzoeker] vanaf de aankoop van haar appartementsrecht ondanks aanmaning heeft verzuimd de (voorschot)bijdragen te betalen. [verzoeker] heeft dit niet betwist. Zij stelt zich op het standpunt dat zij de betalingen heeft mogen opschorten. In deze procedure is, zoals de VvE terecht heeft gesteld, geen plaats voor een vordering tot betaling van achterstallige (voorschot)bijdragen. Daarvoor zal de VvE een dagvaardingsprocedure moeten starten. Omdat een dergelijke procedure hoge kosten met zich meebrengt wil de kantonrechter [verzoeker] meegeven dat een geslaagd beroep op opschorting vereist dat sprake is van een wederkerige overeenkomst met tegen over elkaar staande verbintenissen, waarbij de ene partij haar verbintenis (in casu tot betaling) kan opschorten indien de andere partij niet voldoet aan de verbintenis die daar tegenover staat. Het moet daarbij gaan om een opeisbare tegenvordering. Het karakter van het wettelijk verplichte lidmaatschap van de VvE brengt echter met zich mee dat tegenover de verbintenis van een VvE-lid om de voorschotbijdragen te voldoen niet zonder meer een concrete verbintenis staat. Dat betekent dat het beroep van [verzoeker] op opschorting naar alle waarschijnlijkheid niet zal slagen. Zoals ter zitting besproken, valt voorts niet in te zien waarom [verzoeker] het deel van de voorschotbijdragen dat zij niet bestrijdt, niet betaalt. De kantonrechter wijst [verzoeker] op haar verplichting op grond van de wet (art. 2:8 lid 1 BW) om zich jegens de VvE en haar leden te gedragen naar hetgeen door redelijkheid en billijkheid wordt gevorderd.
proceskosten
4.16.
[verzoeker] zal als de in het ongelijk gestelde partij de proceskosten van de VvE moeten betalen.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
wijst het verzoek van [verzoeker] af,
5.2.
veroordeelt [verzoeker] in de proceskosten die aan de zijde van de VvE tot op heden begroot worden op € 542,00 aan salaris van de gemachtigde, voor zover van toepassing, inclusief btw, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [verzoeker] niet tijdig aan de veroordeling voldoet en de beschikking daarna wordt betekend, dan moet [verzoeker] ook de wettelijke/Btag kosten van betekening betalen,
5.3.
veroordeelt [verzoeker] in de na deze beschikking ontstane kosten, begroot op € 67,50 aan salaris gemachtigde, voor zover van toepassing inclusief btw.
Deze beschikking is gegeven door mr. R. Kruisdijk, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 11 februari 2025, in aanwezigheid van mr. B.A. Terwee, griffier.
452