Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: AMS 23/5057
uitspraak van de meervoudige kamer van 7 november 2025 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: mr. drs. M.L. Cohen),
en
het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Amstelveen,verweerder
(gemachtigde: mr. M. van Lent).
Als derde-partij heeft aan het geding deelgenomen:
[bedrijf], te Amsterdam (vergunninghouder)
[bedrijf], te Amsterdam (vergunninghouder)
(gemachtigden: mr. G. Bosma en mr. H.K.P. Yildiz).
Samenvatting
1. Deze uitspraak gaat over de afwijzing van de aanvraag van eiser om tegemoetkoming in planschade. De aanvraag is afgewezen omdat de schade volgens verweerder voorzienbaar was. Eiser is het hier niet mee eens.
1.1.
De rechtbank komt in deze uitspraak tot het oordeel dat de planschade voorzienbaar was. Verweerder heeft de aanvraag terecht afgewezen. Eiser krijgt dus geen gelijk en het beroep is ongegrond. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Procesverloop
2. Met een besluit van 28 november 2022 heeft verweerder de aanvraag van eiser om tegemoetkoming in planschade afgewezen.
2.1.
Met een besluit van 11 juli 2023 (het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar van eiser daartegen ongegrond verklaard.
2.2.
Eiser heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld. Verweerder heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
2.3.
De rechtbank heeft het beroep op 6 oktober 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: eiser, de gemachtigde van eiser, de gemachtigde van verweerder en [naam 1] , [naam 2] ( [functie] van derde-partij) en mr. G. Bosma.
Overwegingen
3. Eiser heeft op 3 december 2015 de woning [adres 1] te [woonplaats] gekocht voor € 450.000,- van de gemeente Amstelveen.
3.1.
Op 13 juli 2021 heeft verweerder een omgevingsvergunning verleend voor het in afwijking van het bestemmingsplan [bestemmingsplan] realiseren van tijdelijke huisvesting (kantoor) en parkeren van vrachtwagens, het aanleggen van een tijdelijke in- en uitrit en het plaatsen van een hekwerk als erfafscheiding voor maximaal 10 jaar op de projectlocatie [adres 2] (voorheen achter [adres 3] ). Dit bedrijventerrein genaamd [bedrijventerrein] ligt direct achter en aangrenzend aan de woning van eiser. In de ruimtelijke onderbouwing van de omgevingsvergunning is opgenomen dat de vergunning voorziet in een parkeerfaciliteit voor 78 parkeerplaatsen voor vrachtwagens, 38 parkeerplekken voor trekkers en 40 parkeerplaatsen voor personenauto’s van werknemers.
3.2.
Vergunninghouder is de ontwikkelaar van de gronden.
3.3.
Eiser heeft op 12 maart 2022 een aanvraag ingediend om tegemoetkoming in planschade als bedoeld in artikel 6.1 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Volgens eiser bestaat de planschade uit waardevermindering van zijn woning, door een verslechtering van het woon- en leefklimaat/milieuomstandigheden (geur-, stof- en geluidsoverlast, alsmede een verslechterde luchtkwaliteit, trillingshinder en overlast van aanwezigheid van chauffeurs op de locatie), een inbreuk op de privacy door de nieuwe ontwikkeling, het vervallen van een waardebepalend vrij uitzicht, een onevenredige verslechtering van bereikbaarheid of parkeermogelijkheden en een verslechtering van de situeringswaarde van het eigendom. De schade is volgens eiser ontstaan door de op 13 juli 2021 verleende omgevingsvergunning aan vergunninghouder.
3.4.
Verweerder heeft aan [deskundigen] , deskundigen op het gebied van onder andere planschade, opdracht verleend voor het uitbrengen van een deskundigenadvies naar aanleiding van de aanvraag.
3.5.
Op 13 juli 2022 hebben [deskundigen] een eerste conceptadvies uitgebracht en geadviseerd om een tegemoetkoming in de schade toe te kennen van € 65.000,-.
Zowel eiser, vergunninghouder als verweerder hebben schriftelijk op dit conceptadvies gereageerd.
3.6.
Naar aanleiding van de reacties hebben [deskundigen] een tweede conceptadvies uitgebracht op 31 augustus 2022. Op 12 oktober 2022 hebben zij een definitief advies uitgebracht en geadviseerd tot afwijzing van het verzoek om planschade.
3.7.
Met het besluit van 28 november 2022 heeft verweerder het verzoek om planschade afgewezen. Aan deze beslissing heeft verweerder het advies van 12 oktober 2022 ten grondslag gelegd.
3.8.
Eiser heeft daartegen bezwaar gemaakt. [deskundigen] hebben met een nader ingezonden stuk van 18 april 2023 gereageerd op het bezwaarschrift. Dit stuk is bij de beslissing op bezwaar buiten beschouwing gelaten vanwege strijd met de goede procesorde.
3.9.
Verweerder legt aan het bestreden besluit ten grondslag dat eiser de planschade ten tijde van aankoop van de onroerende zaak [adres 1] had kunnen voorzien. Een en ander volgt volgens verweerder uit de structuurvisie [structuurvisie] . Hieruit had eiser kunnen opmaken dat achter de woning een bedrijventerrein ontwikkeld zou worden.
Beoordeling door de rechtbank
4. Op grond van artikel 6.1, eerste lid, van de Wro, kent het bestuursorgaan degene die in de vorm van een inkomensderving of een vermindering van de waarde van een onroerende zaak schade lijdt of zal lijden als gevolg van een in het tweede lid genoemde oorzaak, op aanvraag een tegemoetkoming toe, voor zover de schade redelijkerwijs niet voor rekening van de aanvrager behoort te blijven en voor zover de tegemoetkoming niet voldoende anderszins is verzekerd.
4.1.
De door eiser in de aanvraag van 12 maart 2022 aangewezen oorzaak van de gestelde schade is een besluit als bedoeld in artikel 6.1, tweede lid, aanhef en onder c, van de Wro.
4.2.
Op 1 januari 2024 is de Wro ingetrokken en is de Omgevingswet in werking getreden. In artikel 4.18 van de Invoeringswet Omgevingswet heeft de wetgever regels van overgangsrecht opgenomen voor een verzoek om vergoeding van schade die is geleden door de inwerkingtreding van een besluit als bedoeld in artikel 6.1, tweede lid, aanhef en onder c, van de Wro. Artikel 4.18, derde lid Invoeringswet Omgevingsrecht bepaalt dat het oude recht van toepassing blijft op het verzoek om schadevergoeding tot het besluit op dat verzoek onherroepelijk wordt en, bij toewijzing van het verzoek, de toegewezen schadevergoeding volledig is betaald. Dat betekent dat in dit geval de Wro, zoals die gold vóór 1 januari 2024, van toepassing blijft.
4.3.
Ingevolge artikel 6.3, aanhef en onder a, van de Wro, betrekt het bestuursorgaan bij zijn beslissing op de aanvraag in ieder geval de voorzienbaarheid van de schadeoorzaak. Voor het aannemen van voorzienbaarheid is niet vereist dat het bewustzijn van het risico daadwerkelijk bij de aanvrager aanwezig was. [1] De voorzienbaarheid van een planologische wijziging dient beoordeeld te worden aan de hand van het antwoord op de vraag of ten tijde van de investeringsbeslissing, bijvoorbeeld ten tijde van de aankoop van de onroerende zaak, voor een redelijk denkend en handelend koper, aanleiding bestond om rekening te houden met de kans dat de planologische situatie ter plaatse in ongunstige zin zou veranderen. Daarbij dient rekening te worden gehouden met concrete beleidsvoornemens die openbaar zijn gemaakt. Voor voorzienbaarheid is niet vereist dat een dergelijk beleidsvoornemen een formele status heeft. [2] Indien de planschade voorzienbaar is, blijft deze voor rekening van de koper, omdat hij in dat geval wordt geacht de mogelijkheid van verwezenlijking van de negatieve ontwikkeling ten tijde van de aankoop van de onroerende zaak te hebben aanvaard. [3]
4.4.
Eiser voert, kort gezegd, aan dat geen sprake was van voorzienbaarheid ten tijde van de koop van de woning. Nergens blijkt uit dat de woning en het terrein daarachter behoren tot het plangebied van bedrijventerrein [bedrijventerrein] .
4.5.
Niet in geschil is dat op het moment dat eiser de woning aan de [adres 1] op 3 december 2015 (de peildatum) kocht, de website “ruimtelijkeplannen.nl” de officiële website van de overheid was voor het raadplegen van alle geldende Nederlandse ruimtelijke plannen, zoals bestemmingsplannen en structuurvisies. Indien op ruimtelijkeplannen.nl wordt gezocht op adres van de projectlocatie, worden als zoekresultaten onder meer weergegeven bestemmingsplan [bestemmingsplan] en structuurvisie [structuurvisie] . Bij het aanklikken van zowel dit bestemmingsplan als deze structuurvisie wordt op de kaart weergegeven welk gebied dit ruimtelijke plan beslaat. Ook in de structuurvisie zelf is in bijlage 4 een kaart opgenomen van het plangebied.
4.6.
Eiser voert aan dat op de verschillende kaarten niet te zien is of de woning van eiser en het achtergelegen gebied binnen het plangebied van de structuurvisie [structuurvisie] vallen. Daarnaast is volgens eiser niet duidelijk wat de afbakening is van het (toentertijd) beoogde bedrijventerrein [bedrijventerrein] . Zo staan op de kaart in de structuurvisie geen straatnamen genoemd. Volgens verweerder is in combinatie met de kaart op ruimtelijkeplannen.nl duidelijk dat bedrijventerrein [bedrijventerrein] valt onder het plangebied van de structuurvisie, maar eiser betwist dat een dergelijke zoekslag van hem gevergd mocht worden. Volgens eiser kan van een redelijk denkend en handelende koper niet verwacht worden dat hij twee aparte kaarten combineert om een compleet beeld te krijgen.
4.7.
De rechtbank is van oordeel dat uit de kaart op ruimtelijkeplannen.nl behorende bij de structuurvisie [structuurvisie] volgt dat bedrijventerrein [bedrijventerrein] binnen het plangebied van de structuurvisie valt. Ook zonder de combinatie van de twee kaarten (op ruimtelijkeplannen.nl en in de bijlage bij de structuurvisie), is dit vast te stellen. Op ruimtelijkeplannen.nl is duidelijk te zien bij invoering van het adres van de projectlocatie dat de rode pin die het adres aangeeft binnen de omlijning van het plangebied valt. Dit betekent dat de structuurvisie [structuurvisie] van toepassing is.
4.8.
Omdat het plangebied van de structuurvisie voldoende duidelijk blijkt uit de kaart op ruimtelijkeplannen.nl, behoeft de grond van eiser dat de noordgrenzen van het plangebied niet uit de tekst van de structuurvisie blijken, geen bespreking. Voor zover eiser aanvoert dat uit de toelichting van het bestemmingsplan een andere begrenzing van het plangebied volgt, is de rechtbank van oordeel dat de plankaart voldoende duidelijk is, zodat aan de toelichting op het bestemmingsplan niet toegekomen wordt.
4.9.
Eiser voert verder aan dat uit bijlage 3 van de structuurvisie geenszins blijkt wat de zakelijke inhoud van het daar bedoelde beleidsvoornemen is. Eiser verwijst naar de zinsnede: “verruiming van de bestemming van bedrijventerrein [bedrijventerrein] van veilinggerelateerd naar gemengd, waarbij veilinggerelateerd niet wordt uitgesloten.” Volgens eiser is niet duidelijk wat hiermee precies wordt bedoeld en wat wordt bedoeld met de aanduiding “gemengd”. De vermelding van het beleidsvoornemen in de structuurvisie [structuurvisie] voldoet, aldus eiser, niet aan het vereiste dat een redelijk denkend en handelend koper kan begrijpen wat de zakelijke inhoud van het beleidsvoornemen is.
4.10.
De rechtbank overweegt dat uit de toelichting op het bestemmingsplan volgt dat de ontwikkelingsstrategie voor [bedrijventerrein] en Bedrijventerrein [structuurvisie] blijft om bedrijventerreinen te ontwikkelen. Om de gevolgen van de ontwikkeling van bedrijventerrein [bedrijventerrein] als bedrijventerrein in kaart te brengen had eiser het bestemmingsplan [bestemmingsplan] kunnen raadplegen. Hieruit volgt dat binnen het plangebied bedrijven zijn gevestigd met de functie-aanduiding bedrijf tot en met categorie 3.2. De rechtbank is van oordeel dat voor een redelijk denkend en handelend koper gelet op de structuurvisie [structuurvisie] aanleiding bestond om rekening te houden met de kans dat de planologische situatie ter plaatse in ongunstige zin zou veranderen. De verwijzing door eiser naar het Programma van eisen uit 2009 volgens welke het stallen van vrachtwagens ter plaatse niet zou zijn toegestaan, kan eiser niet baten omdat het Programma met de komst van de structuurvisie is komen te vervallen.
4.11.
Eiser voert aan dat hij ten tijde van de aankoop van de woning meerdere keren met medewerkers van de gemeente Amstelveen gesproken heeft en daarbij heeft gevraagd of er ontwikkelingen in de bestemming zijn waar hij rekening mee moest houden. Meerdere malen werd geantwoord dat de bestemming van het terrein achter de woning ‘agrarisch-glastuinbouw’ is en er op dat moment geen andersluidende plannen voor dat terrein zouden bestaan. Voor zover eiser hiermee een beroep doet op het vertrouwensbeginsel, slaagt dit niet. Deze stelling is namelijk niet onderbouwd met stukken. Eiser heeft dan ook niet aannemelijk gemaakt dat van de zijde van de gemeente Amstelveen toezeggingen of andere uitlatingen zijn gedaan of gedragingen zijn verricht waaruit eiser in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs kon en mocht afleiden of en, zo ja, hoe de gemeente Amstelveen in een concreet geval een bevoegdheid zou uitoefenen.
4.12.
Volgens eiser is de Procedureverordening voor advisering in planschade niet juist doorlopen. Volgens eiser is sprake van de schijn van partijdigheid. Na een summiere reactie van de gemeente Amstelveen en vergunninghouder hebben [deskundigen] hun conclusie volledig gewijzigd en geadviseerd tot afwijzing van het verzoek. Daarbij hebben zij niet zorgvuldig gekeken naar de structuurvisie [structuurvisie] en beargumenteerd waarom sprake was van voorzienbaarheid. Er had volgens eiser een andere adviseur geraadpleegd moeten worden.
4.13.
Naar het oordeel van de rechtbank zijn er geen aanknopingspunten om te twijfelen aan de onafhankelijkheid van [deskundigen] . Bovendien is het advies van [deskundigen] niet leidend geweest voor het standpunt van verweerder dat de schade voorzienbaar was. Verweerder is daarvoor zelfstandig afgegaan op de inhoud van de structuurvisie [structuurvisie] .
4.14.
Omdat de schade voorzienbaar was, behoeven de overige beroepsgronden van eiser geen bespreking. Wat betreft de beroepsgrond dat sprake is van een overtreding van de vergunningvoorschriften, overweegt de rechtbank dat dit in deze zaak niet voorligt. Eiser kan hiertoe een verzoek om handhaving indienen bij verweerder.
Conclusie en gevolgen
5. De rechtbank concludeert dat de schade voorzienbaar was. Verweerder heeft de aanvraag om tegemoetkoming in planschade terecht afgewezen. Het beroep is ongegrond.
5.1.
Omdat het beroep ongegrond is, krijgt eiser het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. D. Sullivan, voorzitter, en mr. C.F. de Lemos Benvindo, en mr. L. Kooman, leden, in aanwezigheid van mr. C.J. van ‘t Hoff, griffier.
Uitgesproken in het openbaar op 7 november 2025.
griffier
voorzitter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.