ECLI:NL:RBAMS:2025:8265 - Rechtbank Amsterdam - Huurrecht: Schimmel- en vochtproblematiek in huurwoning e...

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummer: 11656017 CV EXPL 25-6127

vonnis van: 31 oktober 2025

fno.: 515

vonnis van de kantonrechter

I n z a k e

1. [eiser 1] ,

2. [eiser 2] ,

beiden wonende te [woonplaats] ,

eisers.

nader te noemen: [eisers] ,

gemachtigde: mr. J.P. Alspeer,

t e g e n

de besloten vennootschap URBAN INTEREST VASTGOED B.V.,

gevestigd te ’s-Gravenhage,

gedaagde,

nader te noemen: Urban Interest Vastgoed,

gemachtigde: mr. A.P. van Dijk.

VERLOOP VAN DE PROCEDURE

- dagvaarding van 2 april 2025, met producties;
- antwoord, met producties;
- instructievonnis;
- dagbepaling mondelinge behandeling.

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 1 oktober 2025. [eisers] zijn beiden verschenen, vergezeld door de gemachtigde. Urban Interest Vastgoed is verschenen bij [naam 1] en [naam 2] , vergezeld van de gemachtigde. Voorafgaand aan de zitting hebben partijen nog stukken in het geding gebracht en hebben [eisers] de eis gewijzigd. Partijen zijn gehoord en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. Ten slotte is vonnis gevraagd en is een datum voor vonnis bepaald.

GRONDEN VAN DE BESLISSING

Feiten

1. Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staat het volgende vast:

1.1.

[eisers] huren vanaf 15 maart 2012 een huurwoning aan de [adres] , hierna de woning.

1.2.

De huurprijs bedraagt vanaf 1 maart 2025 € 1.390,51 inclusief servicekosten en voorschot servicekosten.

1.3.

De woning is 98 m2 en bestaat uit een woonkamer, twee slaapkamers, een badkamer, een toilet en een keuken.

1.4.

[eisers] bewonen de woning samen met hun inmiddels zes jarige dochter.

1.5.

Bij e-mail van 27 maart 2018 hebben [eisers] aan de toenmalige beheerder onder meer bericht over achterstallig onderhoud aan het balkon, bestaande uit het schilderen van de deuren en de balustrade en vervangen van het hang en sluitwerk aan deuren en ramen.

1.6.

Bij e-mail van 27 december 2019 hebben [eisers] opnieuw geklaagd over herstel van het balkon en verder melding gemaakt van schimmelvorming in de badkamer en in de slaapkamers rondom de ramen en muren. Er zijn foto’s meegestuurd bij dit bericht.

1.7.

Bij e-mail van 22 januari 2021 hebben [eisers] gemeld dat aan een aantal punten is gewerkt, maar dat het schilderwerk nog in slechtere staat is.

1.8.

Bij e-mail van 10 januari 2022 hebben [eisers] meegedeeld, voor zover hier van belang:

“
Dank voor uw telefonische toelichting zojuist en alvast bedankt voor het uitzetten van het verzoek om dubbelglas voor de [adres] . De redenen voor dit verzoek zijn de aanhoudende vochtproblemen (schimmel aan de binnenkant van de enkele beglazing en de muren rondom de ramen) en de verwachte comfortverhoging (de enkele beglazing bevindt zich aan de oostzijde van het appartement).”

1.9.

In reactie op een herhaalde e-mail van de zijde van [eisers] is op 1 april 2022 bericht, voor zover hier van belang:

“
Voor dubbelglas is er goedkeuring vanuit de VVE om werkzaamheden te verrichten aan de gevel (plaatsing dubbel glas). Graag verneem ik of u bereid bent voor een huurverhoging, dit is één van de voorwaarden van de eigenaar.”

1.10.

In reactie hebben [eisers] meegedeeld dat zij bereid zijn een billijke huurverhoging te accepteren.

1.11.

Bij e-mail van 14 juli 2023 aan de (nieuwe) beheerder verzoeken [eisers] om aandacht voor de openstaande onderhoudspunten. Dit betreft schilderwerk en balkondeuren, schimmel, de badkamer en het verzoek om dubbele beglazing.

1.12.

Bij brief van 27 maart 2024 heeft de stichting !WOON namens [eisers] aan NMG Vastgoed meegedeeld dat [eisers] al langer te kampen hebben met schimmel en koude in de woning. Er wordt in de brief melding gemaakt van slechte ventilatiemogelijkheden, schimmel en enkel glas. Er zijn foto’s meegezonden.

1.13.

Bij e-mail van 27 augustus 2024 heeft NMG Vastgoed aan [eisers] bericht dat zij de melding voor een vrijblijvende offerte voor het vervangen van het enkel glas naar dubbel glas hebben doorgestuurd naar een bedrijf en dat deze contact met [eisers] zal opnemen.

1.14.

Op 26 september 2024 heeft er een glasopmeting bij de woning plaatsgevonden.

1.15.

Op 24 oktober 2024 heef GE Vastgoed, een bouwkundig keuringsbureau op verzoek van [eisers] een inspectie uitgevoerd in de woning. In het daarvan opgemaakte rapport is vermeld, voor zover hier van belang:

“
Conclusie

1.
Wat is de oorzaak van de problemen?

De oorzaak van de problemen is dat er geen deugdelijke ventilatie voorziening is, als mede dat er aan de galerijzijde (oost) stalen kozijnen zijn die zijn voorzien van enkele beglazing

2.
Wat moet in het kader van herstel gebeuren?

In het kader van het herstel zal er een deugdelijk ventilatiesysteem moeten worden aangebracht.

Optie 1: Eventueel zullen de stalen kozijnen vervangen moeten worden door kunststof kozijnen voorzien van dubbele beglazing en ventilatie roosters.

Optie 2: Mogelijk is ook om dubbele beglazing in de stalen kozijnen te plaatsen met ventilatieroosters i.p.v. klepramen.

3.
Is de verhuurder terzake tekortgeschoten?

Ons inziens is de verhuurder tekort geschoten.

Door het feit dat de verhuurder de problemen niet wil oplossen. (..)”

1.16.

In een e-mail heeft de gemachtigde van Urban Interest Vastgoed aan de gemachtigde van eiseres verzocht om een inspectie van de woning door Van Santen Inspectie op 27 juni 2025. Deze heeft geen doorgang gevonden. Vervolgens is namens [eisers] een aantal data opgegeven. Uiteindelijk heeft er geen inspectie door Van Santen Inspectie plaatsgevonden.

1.17.

In een inspectierapport woonruimte van de woning van !Woon van 4 september 2025 is als conclusie opgenomen, voor zover hier van belang:

“
Het ventilatiesysteem werkt niet optimaal, waarbij de luchttoevoer is verhinderd (niet te openen raam in de hal en deels dichtgeschilderde rooster in de woonkamer) en de luchtafvoer in de badkamer niet voldoet aan de minimale normen zoals deze worden gesteld in de Bbl. Omdat bij uitstek in de badkamer veel vocht geproduceerd wordt door douchen, heeft dit nadelige gevolgen voor het binnen-leefklimaat.

Daarnaast is de schimmel rondom de kozijnen niet los te zien van de enkele beglazing in de woning. Door de slechte isolatiewaarde van enkel glas, kan de temperatuur aan de binnenzijde van het glas sterk afnemen worden bij koud weer. Er wordt aangenomen dat bij een buitentemperatuur van 0 °C en een binnentemperatuur van 20 °C het enkele glas afkoelt tot 5,6 °C. De lucht nabij de kozijnen neemt hiermee ook sterk af waardoor de relatieve luchtvochtigheid (RV) plaatselijk toeneemt. Bij een RV groter of gelijk dan 80% kan er gesproken worden van een schimmelkritische situatie. Door de aanwezigheid van enkel glas is het mogelijk dat zelfs bij een droog, gezond binnen-klimaat met een RV van 50% bij 20 °C een schimmelkritische situatie kan ontstaan nabij de beglazing. (..)

Een verbetering van de beglazing zal de kans op schimmel nabij de kozijnen aanzienlijk verminderen doordat de RV plaatselijk minder kan oplopen als de beglazing beter isoleert tegen kou van buiten.”

1.18.

Van Santen Inspectie heeft bij e-mail van 19 september 2025 het volgende aan de gemachtigde van Urban Interest Vastgoed meegedeeld, voor zover hier van belang:

“
Naast het aanwezige enkele glas en het tekort aan afzuiging zijn er nog vele andere factoren van invloed op het ontstaan van condensatie met schimmelafzetting tot gevolg, waaronder:

-
Hoe koud wordt het daadwerkelijk in de gegeven situatie in de ruimte op de positie waar de schimmel optreedt?

-
Wordt de woning continue verwarmd of wordt de verwarming ook uitgezet, bijvoorbeeld in de nacht en bij afwezigheid?

-
Wordt de badkamerdeur dichtgehouden tijdens en na het gebruik van het douchen?

-
Wordt condensatievocht verwijderd?

-
Is een afzuigkap aanwezig en staat deze aan tijdens het koken?

-
Hoe wordt de woning geventileerd: door middel van de aanwezige ventilatieroosters en/of ramen, en wordt dit ook in de koude perioden gedaan en op welke wijze?

Tot slot: U geeft aan dat de geconstateerde problematiek elders niet aanwezig is. Dit onderschrijft mijne inziens dat andere factoren -zoals voornoemd- van invloed kunnen zijn op de optredende schimmelvorming in de woning.

Ergo. De posities van de schimmelafzettingen duiden op een condensatie oorzaak. Echter dat de optredende condensatie uitsluitend te wijten is aan de enkele beglazing en het debiet tekort in de badkamer blijkt ons inziens niet uit de ontvangen informatie. Nader onderzoek hiernaar kan hierover uitsluitsel geven. In dergelijke gevallen wordt vaak – naast volledig en gedegen onderzoek in de woning- onderzoek met dataloggers uitgevoerd waarbij over een langere periode naast de temperatuur, luchtvochtigheid en CO2 waarden in de betreffende ruimte worden gemeten.”

1.19.

De woning heeft een energielabel C, geldig tot 10 oktober 2032.

Vordering

2. [eisers] vorderen na wijziging van eis veroordeling van Urban Interest Vastgoed om binnen twaalf weken in alle kamers aan de oostzijde (twee slaapkamers) en in de keuken, de hal, badkamer en toilet ventilatievoorzieningen aan te brengen in de woning. Voorts vorderen [eisers] veroordeling van Urban Interest Vastgoed om de vocht- en schimmelproblematiek in de woning te herstellen. Daarnaast vorderen zij het vervangen van het glas aan de gehele oostzijde van het appartement (slaapkamers, voordeur en de keuken) en het aanbrengen van tochtstrips, het hang- en sluitwerk van de balkondeur te herstellen en het schilderwerk aan het balkon (balkondeur en balustrade) te herstellen. Alles uit te voeren naar de eisen van goed vakmanschap en alles op verbeurte van een dwangsom. Ten slotte vorderen [eisers] om met ingang van 27 december 2019 de te betalen huurprijs tot 40% van de geldende huurprijs te verlagen.

3. [eisers] stellen daartoe, zakelijk weergegeven het volgende. Er zijn in de woning meerdere gebreken. Allereerst is er onvoldoende ventilatiemogelijkheden. [eisers] ventileren dagelijks de huurwoning, maar er is schimmelvorming door gebrekkige ventilatiemogelijkheden. Als gevolg van die slechte ventilatiemogelijkheden is er veel schimmel aanwezig, hetgeen eveneens een gebrek is. Ten slotte heeft de woning aan de oostzijde enkel glas en 1e generatie dubbel glas aan de westzijde. De woning is gebouwd in 1967 en heeft een huur van € 1.390,51 per maand. De aanwezigheid van het enkele glas in de woning heeft een negatieve invloed op het woongenot van [eisers] , met name in de koude maanden. Bij vrieskou wordt het condens op de ramen omgezet in ijs. Er is schimmelvorming op de ramen, de stalen kozijnen en rondom op de muren. De aanwezigheid van het enkele glas is een gebrek. [eisers] hebben de afgelopen jaren in ernstige mate last gehad van de gebreken aan de woning. Op 27 december 2019 is voor het eerst melding gemaakt van de gebreken en daarna hebben [eisers] dit meermaals herhaald, zonder dat de gebreken werden verholpen.

Verweer

4. Urban Interest Vastgoed verweert zich tegen de vordering en voert daartoe het volgende aan, zakelijk weergegeven. De enkele constatering dat er in de woning sprake is van vocht- of schimmelproblematiek is onvoldoende om aan te nemen dat er van een gebrek sprake is, nu een aan de huurder toe te rekenen omstandigheid geen gebrek oplevert. Volgens Urban Interest Vastgoed is de oorzaak hiervan gelegen in de wijze waarop [eisers] ventileren en schoonmaken. Daarbij is verder van belang wat [eisers] bij aanvang van de huurovereenkomst van het gehuurde mochten verwachten. De woning is uit 1967 en beschikt dus niet over moderne isolatie en ventilatiemogelijkheden. Wel zijn er door middel van de centrale afzuiging in onder meer de badkamer, de ventilatieroosters en draai/kiepramen voldoende ventilatiemogelijkheden voorhanden. Urban Interest Vastgoed bestrijdt dat de conclusies van GE Vastgoed en !Woon enig gewicht in de schaal leggen. Verder bestrijdt Urban Interest Vastgoed dat de enkele aanwezigheid van enkel glas aan de voorzijde maakt dat er sprake is van een gebrek, te meer nu [eisers] wel stellen dat de aanwezigheid van enkel glas zorgt voor de ondervonden vocht- en schimmelproblematiek, maar zij dit niet deugdelijk aantonen en Urban Interest Vastgoed dit bestrijdt. De woning heeft een energielabel C, zodat de aanwezigheid van enkel glas niet zorgt voor een dusdanig warmteverlies of gebrek aan isolatie dat dit kwalificeert als een gebrek. [eisers] noemen daarnaast de aanwezigheid van schimmels en vocht als zelfstandig gebrek, maar dat is een gevolg van een oorzaak die moet worden vastgesteld. Ten slotte benadrukt Urban Interest Vastgoed dat het ook haar belang is om haar vastgoed te onderhouden en waar mogelijk te verduurzamen. Dit doet zij, in dit geval noodzakelijkerwijs via de VVE. Gelet hierop is voor een huurprijsvermindering geen grond. Voorts bestrijdt Urban Interest Vastgoed de noodzaak van de gemaakte kosten.

Beoordeling

5. Bij de beoordeling wordt het volgende in aanmerking genomen. Een gebrek is een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft. De term gebrek betreft niet zozeer de verhuurde zaak, maar de door de verhuurder te leveren prestatie, namelijk het verschaffen van het huurgenot dat de huurder mag verwachten. Een gebrek is dan ook niet beperkt tot manco’s in de materiele toestand, maar omvat ook ‘immateriële’ gebreken. Het begrip gebrek heeft een ruime strekking. Volgens HR 27 april 2012, ECLI:NL:HR:2012:BV7337, biedt de tekst van art. 7:204 lid 2 BW noch de wetsgeschiedenis een aanknopingspunt voor een enge uitleg van het begrip gebrek. Daarbij wees de Hoge Raad op de volgende passages uit de parlementaire geschiedenis: “Alle genotbeperkende omstandigheden die niet aan de huurder zijn toe te rekenen, vormen een gebrek. Slechts duidelijkheidshalve en zonder tot het maken van onderscheid te nopen noemt lid 2 van deze omstandigheden nog in het bijzonder die welke het meest voorkomen: een staat of eigenschap van de gehuurde zaak. Daarmee is niet enkel de stoffelijke toestand van de zaak op zichzelf bedoeld, maar elke op de zaak betrekking hebbende omstandigheid die het genot ervan beperkt (…)” (MvT, Kamerstukken II, 1997-1998, 26 089, nr. 3, p. 14) en: "Blijkens de omschrijving in lid 2 heeft het begrip "gebrek", zoals ook in de toelichting is uiteengezet, een ruime betekenis: daarbij gaat het niet alleen om de staat van de gehuurde zaak of de materiële eigenschappen daarvan, maar ook om iedere andere omstandigheid die eraan in de weg staat dat de huurder het verwachte genot van de zaak heeft. Door deze in de wet neergelegde omschrijving bestaat niet het gevaar dat het begrip "gebrek", zoals men wellicht op het eerste gezicht geneigd zou zijn te doen, louter in materiële zin wordt opgevat." (Nota n.a.v. het Verslag, Kamerstukken II, 1999-2000, 26 089, nr. 6, p. 6). Verder bevat artikel 7:204 BW een wettelijk objectieve kwaliteitsnorm: het komt aan op de genotsverwachting van
eenhuurder ten aanzien van
eengoed onderhouden zaak van de soort als is verhuurd. Deze objectivering beoogt te bewerkstelligen dat de huurder aanspraak kan maken op een huurobject van behoorlijke kwaliteit. Vooral van belang voor woonruimte is dat de wetgever de kwaliteit van het woningbestand wenst te bevorderen. Uit artikel 7:204 lid 2 BW volgt verder dat voor de vraag of sprake is van een gebrek, irrelevant is of de aanwezigheid ervan aan de
verhuurderkan worden toegerekend. Ten slotte wordt nog overwogen dat een gebrek geen statisch begrip is. Ontwikkelingen in het gehuurde, maar ook in de omgeving, kunnen er dus toe leiden dat een gebrek ontstaat. Niet valt in te zien dat een omslag in denken in de samenleving over het te verwachten genot van een woning daar niet onder zou kunnen vallen. Wat in het verleden normaal was, hoeft dat heden ten dage niet meer te zijn en kan onder een gebrek als bedoeld in dit artikel vallen.

6. Bij het vorenstaande oordeel heeft de kantonrechter zich er rekenschap van gegeven dat in het politieke debat de vraag of de aanwezigheid van een slecht energielabel voor een huurder moet kunnen leiden tot een afdwingbare huurverlaging niet tot besluitvorming in die zin heeft geleid. Ook is de inhoud van de brief van de Minister van 19 januari 2024 (Tweede Kamer, vergaderjaar 2023-2024, 27926, nr. 380) bij de beoordeling betrokken. Daaruit wordt afgeleid dat de Minister op dit moment enkel glas niet als gebrek wil aanmerken omdat dit (negatieve) invloeden heeft op andere onderdelen van zijn beleid. In deze brief wordt niet opgemerkt dat enkel glas geen gebrek zou kunnen zijn. Uit de brief kan worden afgeleid dat de Minister juist maatregelen beoogt te nemen om enkel glas weg te werken. Het is aan de Minister om algemeen beleid te voeren en de diverse onderdelen daarvan in balans te brengen. In een individuele zaak dient echter te worden beoordeeld of daarin aan de wettelijke maatstaf voor een gebrek wordt voldaan.

Enkel glas

7. Onvoldoende gebleken is dat het enkel glas in de gegeven omstandigheden als een gebrek in bovengenoemde zin moet worden aangemerkt. Weliswaar is onbestreden gebleven dat bij oostenwind en vorst er aan de binnenzijde van de ramen ijsafzetting plaatsvindt, maar omtrent frequentie en ernst daarvan is geen duidelijkheid gegeven, nog daargelaten dat deze weersgesteldheid niet vaak voorkomt. Die enkele omstandigheid is dan ook onvoldoende om het enkele glas als gebrek te beschouwen. Dit geldt temeer nu de woning over een Energielabel C beschikt, wat een belangrijke aanwijzing oplevert dat het enkel glas niet tot een onacceptabel energieverlies leidt. De door [eisers] opgevoerde energiekosten rechtvaardigen dit oordeel niet. Dat Urban Interest Vastgoed in het verleden heeft aangeboden tegen een huurverhoging dubbel glas in de woning aan te brengen leidt evenmin tot de conclusie dat thans sprake is van een gebrek door het handhaven van het enkel glas. Voor het overige zijn door [eisers] geen feiten en omstandigheden naar voren gebracht die tot het oordeel leiden dat enkel glas in deze woning een gebrek oplevert. Dat er een directe relatie is tussen de aanwezigheid van enkel glas aan de oostzijde en de hierna te bespreken vocht- en schimmelproblematiek is niet gebleken.

Schimmel en vocht

8. Op basis van de overgelegde foto’s en rapportages is afdoende gebleken dat in de woning sprake is van een langdurig probleem met betrekking tot de aanwezigheid van vocht- en schimmel. Wanneer deze problematiek, zoals hier, structureel is, ligt het niet op de weg van de huurder om (in het kader van artikel 7:217 BW over kleine herstellingen) de schimmel te verwijderen, maar is het in beginsel aan de verhuurder om de oorzaak van de schimmelvorming weg te nemen. Een huurder mag immers verwachten dat de woning bij juist gebruik een gezond binnenklimaat heeft, zonder vocht- en schimmel. Dat geldt ook voor relatief oude(re) woningen als deze, zeker gelet op de door [eisers] betaalde huur. Maar vocht- en schimmelvorming in een woning betekent nog niet dat er ook sprake is van een gebrek. Dit is alleen een gebrek wanneer het niet voor rekening van de huurder komt (niet aan de huurder kan worden toegerekend ex artikel 7:204 lid 2 BW). Het is aan de verhuurder om te stellen, en zo nodig te bewijzen, dat de vocht- en schimmelvorming (in overwegende mate) aan de huurder kan worden toegerekend, bijvoorbeeld doordat de huurder niet of onvoldoende ventileert, de woning onvoldoende verwarmt of het ontstaan van te veel vocht in de woning veroorzaakt (bijvoorbeeld door heel veel te douchen, te koken of was op te hangen). In dat verband speelt ook een rol of er bouwkundige oorzaken zijn voor de schimmelvorming. Die komen juist weer voor rekening van de verhuurder, zie o.a. Hof Arnhem-Leeuwarden 20 december 2022, ECLI:NL:GHARL:2022:11055.

9. Urban Interest Vastgoed heeft onvoldoende onderbouwd dat de aanwezigheid van vocht en schimmel is toe te rekenen aan huurder. De enkele stelling daartoe is onvoldoende, nu [eisers] dit gemotiveerd betwist hebben. Voor zover Urban Interest Vastgoed heeft betoogd dat tijdens een bezoek in mei 2025 is gebleken dat op een zonnige dag alle roosters en ramen gesloten waren, waarmee zij kennelijk wenst te betogen dat [eisers] niet goed ventileren, is door [eisers] ter zitting verklaard dat de roosters altijd open staan, maar nu in verband met een afwezigheid in verband met een vakantie nog gesloten waren, zodat dit betoog geen ondersteuning voor Urban Interest Vastgoed biedt. Ook de stelling van Urban Interest Vastgoed dat in het complex slechts twee meldingen over schimmel zijn geweest en dat deze het gevolg waren van bewonersgedrag is onvoldoende. Door [eisers] is verklaard dat er veel meer woningen in het complex last hebben van schimmel, maar dat er veel eigenaren zijn die niet klagen bij Urban Interest Vastgoed en het niet melden bij de VVE. Door Urban Interest Vastgoed is verder geen (deskundige) rapportage overgelegd die onderbouwd dat de oorzaak van de schimmel is gelegen in het gedrag van [eisers] . De e-mail van Van Santen, zoals hiervoor onder 1.18 geciteerd levert dat bewijs niet op, nu daarin op basis van algemene aannames tot een opvatting wordt gekomen.

10. Het vorenstaande leidt ertoe dat de vocht- en schimmelproblematiek als een gebrek moet worden aangemerkt dat door Urban Interest Vastgoed hersteld dient te worden. De vordering van [eisers] tot herstel van dit gebrek is derhalve op dit punt als na te melden toewijsbaar. Het gevorderde aanbrengen van ventilatievoorzieningen wordt daaronder begrepen geacht, nu dit daarmee direct verband houdt.

Overige gebreken

11. Ten aanzien van de overige door [eisers] aangevoerde gebreken, het hang- en sluitwerk aan de balkondeur en het schilderwerk aan het balkon, is door Urban Interest Vastgoed geen inhoudelijk verweer gevoerd, zodat deze vorderingen tot herstel eveneens toewijsbaar zijn.

Verlaging huurprijs

12. Artikel 7:207 lid 1 BW bepaalt (voor zover hier van belang) dat een huurder in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs kan vorderen van de dag waarop hij van het gebrek behoorlijk heeft kennis gegeven aan de verhuurder tot de dag waarop het gebrek is verholpen. Uit de wetsgeschiedenis komt naar voren dat een evenredige huurprijsvermindering alleen aan de orde is bij een substantiële vermindering van het huurgenot. Aan de rechter komt grote vrijheid toe te bepalen of er aanleiding is voor huurprijsvermindering en, zo ja, hoe hoog die moet zijn.

13. De aanwezigheid van vocht en schimmel in de woning levert een substantiële vermindering van het huurgenot op. Dit geldt bij het ontbreken van een toelichting door [eisers] , niet voor de gebreken ten aanzien van het hang en sluitwerk en het schilderwerk, zodat voor het antwoord op de vraag of een vermindering van de huurprijs op zijn plaatst is alleen de aanwezigheid van schimmel zal worden betrokken. Voor de gevorderde vermindering van de huurprijs hebben [eisers] aansluiting gezocht bij het in het Gebrekenboek opgenomen percentage van 40% van de tussen partijen geldende huurprijs. Dit percentage is in de gegeven omstandigheden niet passend. Een dergelijk percentage wordt gehanteerd door de Huurcommissie, waarvoor in beginsel de vervaltermijn van zes maanden van artikel 7:257 lid 1 BW geldt, welke situatie zich hier niet voor doet. Onder de gegeven omstandigheden wordt een percentage van 10% juist geoordeeld, waarbij de overgelegde stukken en foto’s worden meegewogen, maar ook in ogenschouw wordt genomen dat [eisers] weliswaar meerdere malen bij de beheerder van de woning hebben geklaagd over de schimmel, maar dat uit aard en de frequentie van die klachten niet valt af te leiden dat er een escalatie van de problematiek is geweest en dat de vermindering van het huurgenot in omvang is toegenomen waardoor een hoger percentage op zijn plaats zou zijn. Uit de hiervoor weergegeven feiten blijkt dat [eisers] aan de voorganger van Urban Interest Vastgoed al op 27 december 2019 melding hebben gemaakt van de aanwezigheid van schimmel rond de ramen en in de badkamer. Vervolgens is door [eisers] met enige regelmaat melding gemaakt van de aanwezigheid van schimmel, zodat, bij het ontbreken van feiten of omstandigheden die tot een andere conclusie zouden moeten leiden, wordt aangenomen dat de vermindering van het huurgenot vanaf dat moment voortdurend aanwezig is geweest.

Vergoeding kosten deskundigenonderzoek

14. De gevorderde kosten van de deskundige komen als redelijk gemaakte kosten voor vergoeding in aanmerking.

15. De gevorderde dwangsom is als na te melden toewijsbaar.

16. Nu Urban Interest Vastgoed overwegend in het ongelijk wordt gesteld, komen de proceskosten voor haar rekening.

BESLISSING

De kantonrechter:

veroordeelt Urban Interest Vastgoed om binnen drie maanden na betekening van dit vonnis de vocht- en schimmelproblematiek in de woning te herstellen, het hang en sluitwerk van de balkondeur te herstellen en het schilderwerk aan het balkon (balkondeur en balustrade) te herstellen, een en ander op verbeurte van een dwangsom van € 100,00 voor iedere dag dat Urban Interest Vastgoed in gebreke blijft aan deze veroordeling te voldoen met een maximum van € 2.500,=;

bepaalt dat de geldende huurprijs met ingang van 27 december 2019 wordt verlaagd met 10% van de tussen partijen geldende huurprijs;

veroordeelt Urban Interest Vastgoed tot betaling van € 425,00 ter zake de kosten van het deskundigenonderzoek;

veroordeelt Urban Interest Vastgoed in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van [eisers] begroot op:
exploot € 144,47
salaris € 408,00
griffierecht € 90,00
-----------------
totaal € 642,47
voor zover van toepassing, inclusief btw;

veroordeelt Urban Interest Vastgoed tot betaling van een bedrag van € 67,50 aan nasalaris indien Urban Interest Vastgoed niet binnen 14 dagen na aanschrijving vrijwillig aan het vonnis heeft voldaan, een en ander voor zover van toepassing, inclusief btw;

verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. E. Pennink, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 31 oktober 2025 in tegenwoordigheid van de griffier.