Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: AMS 24/5329
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 31 oktober 2025 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: mr. A. Bakker),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Aalsmeer, verweerder
( gemachtigde: mr. T.C. Wildenbeest ).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 2 juli 2024.
2. De heffingsambtenaar heeft in de gecombineerde aanslag van 24 februari 2024 (het primaire besluit) de waarde van de onroerende zaak [object] [nummer] in Aalsmeer (het object) voor het belastingjaar 2024 vastgesteld op € 200.000,-. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser ook een aanslag onroerendezaakbelasting (OZB) opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
3. De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van eiser ongegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft daarbij de aanslag gehandhaafd.
4. Eiser heeft daartegen beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft daarop gereageerd met een verweerschrift.
5. De rechtbank heeft het beroep op 13 oktober 2025 op zitting behandeld. De gemachtigde van eiser en de gemachtigde van verweerder hebben deelgenomen aan de zitting.
Beoordeling door de rechtbank
De aanleiding voor deze procedure
6. Eiser is eigenaar van het object. Het object betreft zes aansluitende percelen en bestaat uit (delen van) eilanden, bekend onder de kadastrale perceelnummers: [nr. 1] , [nr. 2] , [nr. 3] , [nr. 4] , [nr. 5] en [nr. 6] . Het object heeft in totaal een oppervlakte van 10.219 m2 (bestaande uit 6.165 m2 perceel en 4.054 m2 water). Op de percelen staan in totaal drie bergingen van 10 m2.
7. In geschil is de WOZ-waarde van het object op de waardepeildatum 1 januari 2023. Eiser bepleit in beroep een lagere waarde van € 99.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 200.000,-.
8. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar de waarde van het object niet te hoog heeft vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van het beoordelingskader en de beroepsgronden van eiser.
9. De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit heeft.
Beoordelingskader
10. De WOZ-waarde is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor het object meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor het object zou zijn betaald. [1] De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van het object wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van objecten die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met het object. De referentieobjecten hoeven dus niet identiek te zijn aan het object. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
11. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van het object op de waardepeildatum (1 januari 2023) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
12. Om de waarde van het object te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar onder meer een taxatiematrix overgelegd, waarin het object wordt vergeleken met acht verkopen van andere eilanden in de [object] , gemeente Aalsmeer, te weten:
- [nr. 7] , met een oppervlakte van 2.422 m2, verkocht op 11 juli 2023 voor € 114.000,-;
- [nr. 8] , met een oppervlakte van 1.110 m2, verkocht op 5 maart 2024 voor € 95.000,-;
- [nr. 9] , [nr. 10] en [nr. 11] , met een oppervlakte van 800 m2, verkocht op 4 augustus 2022 voor € 135.000,-;
- [nr. 12] , met een oppervlakte van 358 m2, verkocht op 21 november 2022 voor € 13.500,-;
- [nr. 13] , met een oppervlakte van 565 m2, verkocht op 22 juni 2023 voor € 58.035,-;
- [nr. 14] en [nr. 15] , met een oppervlakte van 338 m2, verkocht op 4 oktober 2023 voor € 24.000,-;
- [nr. 16] , met een oppervlakte van 135 m2, verkocht op 26 april 2023 voor € 11.000,-; en
- [nr. 17] , met een oppervlakte van 149 m2, verkocht op 26 oktober 2023 voor € 12.000,-.
Beoordeling van het geschil
13. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix, de onderbouwing en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van het object niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentieobjecten voldoende vergelijkbaar zijn, omdat de referentieobjecten ook (delen van) eilanden zijn, in de [object] liggen en niet (te) ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met de taxatiematrix en de onderbouwing maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentieobjecten en het object door voor het object een prijs per m² ruim onder de prijzen per m² van de referentieobjecten te hanteren. De gemiddelde prijs per m² van de referentieobjecten is namelijk € 81,93 per m². Als bij het object van deze prijs per m² zou worden uitgegaan, dan zou de waarde uitkomen op een bedrag van afgerond € 505.000,- (exclusief opstallen). Dat is een bedrag dat vele malen hoger ligt dan de vastgestelde waarde van € 200.000,-. Door uit te gaan van een totaalwaarde van (afgerond) € 200.000,- (€ 31,05 per m² voor de oppervlakte is € 191.423,- en € 250,- per m² voor de opstallen is € 8.750,-) wordt duidelijk dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.
14. De beroepsgronden van eiser brengen de rechtbank niet tot een ander oordeel. Dat wordt hierna toegelicht.
Is voldoende rekening gehouden met (verschillen tussen) de objectkenmerken en de referentieobjecten?
15. Eiser voert in het kort aan dat onvoldoende rekening is gehouden met de objectkenmerken van onderhavig object en de referentieobjecten en met de verschillen daartussen. Zo is niet inzichtelijk op welke manier de heffingsambtenaar rekening heeft gehouden met de minder goede en slechte delen – wegens begroeiing en/of gedeeltelijke onderwaterstand na veel regenval – en de bereikbaarheid van het object. Ook kan onvoldoende worden gecontroleerd of de inhoud en/of bijgebouwen van het object correct zijn meegewogen omdat de heffingsambtenaar geen iWOZ-kaarten heeft overgelegd.
16. De heffingsambtenaar verwijst in dit kader eerst naar de bij het verweerschrift gevoegde luchtfoto’s en Kadaster gegevens van het object en de referentieobjecten. Bij de waardevaststelling is geen gebruik gemaakt van iWOZ-kaarten omdat die voor eilanden niet bestaan. De objectkenmerken volgen uit de luchtfoto’s en het Kadaster. Hieruit blijkt dat alle referentieobjecten (delen van) eilanden in dezelfde plas betreffen, die bestaan uit stukken natuur, water en soms een opstal. Verschillen (in objectkenmerken) zijn bovendien voldoende meegenomen in de taxatiematrix door grond oppervlakte, water en opstallen apart te vermelden en te waarderen. De heffingsambtenaar betwist verder – bij een gebrek aan onderbouwing – het verschil in bereikbaarheid en de mate van onderwaterstand na regenval tussen het object en de referentieobjecten. Bovendien geldt dat, als het object na veel regenval voor een groter deel onder water zou komen te staan, waarschijnlijk
alleeilanden in de [object] daar in meer of mindere mate last van zullen ondervinden. In die zin is dit geen onderscheidend criterium. Uit geen van de referentieobjecten blijkt verder een waardeverschil in het nadeel van eiser. De referenties hebben juist allemaal een aanmerkelijk hogere waarde per m². Gelet hierop is, zelfs als er wel grote verschillen tussen het object en de referentieobjecten bestaan, bij de waardering van het object rekening gehouden met een hele grote marge.
alleeilanden in de [object] daar in meer of mindere mate last van zullen ondervinden. In die zin is dit geen onderscheidend criterium. Uit geen van de referentieobjecten blijkt verder een waardeverschil in het nadeel van eiser. De referenties hebben juist allemaal een aanmerkelijk hogere waarde per m². Gelet hierop is, zelfs als er wel grote verschillen tussen het object en de referentieobjecten bestaan, bij de waardering van het object rekening gehouden met een hele grote marge.
17. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. De objectkenmerken van het object en de referentieobjecten kunnen voldoende worden afgeleid uit de luchtfoto’s en het Kadaster. Er is ook geen wettelijke verplichting voor het gebruik van iWoz-kaarten. De referentieobjecten zijn al met al ook voldoende vergelijkbaar. De ligging en inhoud van de referentieobjecten is weliswaar niet identiek, maar ook niet zodanig verschillend dat de referentieobjecten niet als vergelijking gebruikt kunnen worden. Bovendien is er in de taxatiematrix voldoende rekening gehouden met de verschillen (zoals oppervlakte en inhoud) tussen het object en de referentieobjecten. Eiser heeft het bestaan van mogelijke andere verschillen (zoals in bereikbaarheid, begroeiing en onderwaterstand na regenval) niet voldoende onderbouwd, zodat de heffingsambtenaar hiermee geen rekening hoefde te houden. Verder is ook niet gebleken dat het eiland van eiser minder oplevert dan andere eilanden (zie nader overweging 13). De beroepsgrond slaagt dus niet.
Is voldoende (inzichtelijk gemaakt hoe) rekening (is) gehouden met de indexatie van verkoopcijfers van de referentieobjecten?
18. Eiser voert verder aan dat onvoldoende inzichtelijk is gemaakt op welke wijze de verkoopcijfers van de referentieobjecten zijn geïndexeerd.
19. De heffingsambtenaar wijst er in dit verband op dat voor recreatie-eilanden, anders dan voor woningen, geen bruikbare indexcijfers beschikbaar zijn. Dit blijkt ook uit de overgelegde taxatiematrix. Zowel in 2022 als in 2023 zijn bij de gebruikte referentieobjecten fluctuerende verkoopprijzen waarneembaar, die geen eenduidige stijging of daling van de waarde ten opzichte van eerdere jaren laten zien. Daarom is aangesloten bij de daadwerkelijk gerealiseerde verkoopcijfers per m2.
20. De rechtbank volgt de heffingsambtenaar ook hierin. De (toelichting op de) vergelijking in taxatiematrix – waarin acht in plaats van de gebruikelijke drie referentieobjecten zijn opgenomen – maakt inzichtelijk dat de verkoopcijfers over de jaren heen variëren en dat daarin geen constante (indexatie)trend valt te onderkennen. De heffingsambtenaar hoefde gelet hierop geen rekening te houden met een ‘indexatie’ van de verkoopcijfers van de referentieobjecten. Ook deze beroepsgrond slaagt daarom niet.
Is onterecht geen rekening gehouden met de (wet van de) afnemende meerwaarde?
21. Tot slot voert eiser aan dat de heffingsambtenaar onterecht geen rekening heeft gehouden met de (wet van de) afnemende meerwaarde. Uit jurisprudentie volgt dat daarmee in dit geval – waarbij het gaat om aansluitende percelen met daarop één eiland dat veel groter is dan de referentieobjecten – wel rekening moet worden gehouden.
22. De heffingsambtenaar betoogt in dit kader – kort gezegd – dat de wet van de afnemende meerwaarde niet volgt uit de verkoopcijfers in de taxatiematrix. De kleinere referentieobjecten zijn namelijk niet voor een hogere prijs per m2 verkocht dan de grotere referentieobjecten. De heffingsambtenaar merkt verder op dat geenszins is aangetoond waarom in dit geval met de wet van de afnemende meerwaarde rekening moet worden gehouden. Bovendien is, zelfs als hiermee wel rekening moet worden gehouden, met de toegepaste prijs van € 31,05 per m2, voldoende rekening gehouden met de oppervlakte van het object.
23. De rechtbank volgt de heffingsambtenaar ook in dit betoog. De wet van de afnemende meerwaarde is geen natuurwet die als universeel geldend en onveranderlijk kan worden beschouwd, maar betreft een economische hypothese gebaseerd op ervaringen met bijvoorbeeld consumptie- en bulkgoederen. [2] Onder omstandigheden kan er aanleiding zijn om bij een waardering (van opstallen) met een afnemende meerwaarde rekening te houden. [3] Het is echter onvoldoende onderbouwd dat voornoemde hypothese in het geval van recreatie-eilanden zou moeten worden gevolgd door de prijs per m2 volgens een vaste formule afhankelijk van de oppervlakte van het betreffende eiland aan te passen. Dat het hier gaat om een groot perceel dat veel groter is dan de referentieobjecten is hiervoor onvoldoende. Andere omstandigheden die tot toepassing van de wet van de afnemende meerwaarde zouden moeten leiden, zijn gesteld noch gebleken. Overigens constateert de rechtbank dat de heffingsambtenaar weldegelijk met het genoemde verschil in oppervlakte rekening heeft gehouden door in de taxatiematrix de prijs per m2 van het object te verminderen naar € 31,05 per m2, terwijl voor de referentieobjecten (zonder opstal) gemiddeld een waarde van € 81,93 per m² is gehanteerd (zie nader overweging 13). Daarmee is – hoe dan ook – ruim voldoende rekening gehouden met het verschil in oppervlakte. Deze beroepsgrond faalt daarom ook.
Conclusie en gevolgen
24. Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van het object voor het belastingjaar 2024 niet te hoog vastgesteld. Het beroep is daarom ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslagen OZB gehandhaafd blijven. Er is daarom geen aanleiding voor de vergoeding van de proceskosten of het griffierecht.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. L.A.L. Wiersinga, rechter, in aanwezigheid van
mr. M.W. van de Kar, griffier.
mr. M.W. van de Kar, griffier.
De uitspraak is in het openbaar uitgesproken op 31 oktober 2025.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Amsterdam waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Amsterdam vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.