ECLI:NL:RBAMS:2025:703

• Datum uitspraak: 22 januari 2025
• Publicatiedatum: 5 februari 2025
• Zaaknummer: C/13/742811 / HA ZA 23-1062
• Instantie: Rechtbank Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Tussenuitspraak
• Rechters: C.M.E. de Koning
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Tussenuitspraak inzake dwaling en koopprijs van appartementsrechten tussen Sonnevanck Vastgoed Fonds B.V. en [eisers]

In deze zaak hebben [eisers] een overeenkomst gesloten met Sonnevanck Vastgoed Fonds B.V. waarbij Sonnevanck 20% van het bezit aan appartementsrechten overnam. [eisers] stelt dat de koopsom van € 353.000,- voor deze 20% te laag is en dat zij heeft gedwaald bij het sluiten van de overeenkomst. De rechtbank oordeelt dat er voorshands dwaling kan worden aangenomen, maar dat dit afhankelijk is van nadere toelichting op de huidige waarde van de appartementsrechten. Sonnevanck wordt toegelaten tot het leveren van tegenbewijs. De rechtbank heeft vastgesteld dat de partijen in de procedure verschillende documenten hebben ingediend, waaronder dagvaardingen en conclusies van antwoord, en dat er een mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden. De rechtbank heeft de zaak aangehouden voor nadere informatie en bewijsvoering.

Uitspraak

RECHTBANK Amsterdam

Civiel recht

Zaaknummer: C/13/742811 / HA ZA 23-1062

Vonnis van 22 januari 2025

in de zaak van

1. [eiser 1] ,2. [eiser 2] ,3. [eiser 3] ,

allen wonende te [woonplaats] ,

eisende partijen in conventie in de hoofdzaak,

verwerende partijen in reconventie in de hoofdzaak,
eisende partijen in het incident,

hierna samen te noemen: [eisers] , en afzonderlijk [eiser 1] , [eiser 2] en [eiser 3] ,

advocaat: mr. W.A. van Sambeek,

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
SONNEVANCK VASTGOED FONDS B.V. ,

gevestigd te Eersel,

gedaagde partij in conventie in de hoofdzaak,

eisende partij in reconventie in de hoofdzaak,
verwerende partij in het incident,

hierna te noemen: Sonnevanck,

advocaat: mr. D. Fasseur.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 21 november 2023, met producties
- de conclusie van antwoord in conventie tevens houdende eis in reconventie van 21 februari 2024,

- het vonnis in incident van 3 april 2024,
- de conclusie van antwoord in reconventie van 24 april 2024,
- het tussenvonnis van 29 mei 2024 waarbij de mondelinge behandeling is bepaald,
- de akte overlegging producties tevens eiswijziging en incidentele conclusie tot treffen van een voorlopige voorziening voor de duur van de bodemprocedure van [eisers] van 13 september 2024,
- de antwoordakte in incident alsmede verandering van eis van Sonnevanck van 20 september 2024
- de mondelinge behandeling van 24 september 2024, waarvan proces-verbaal is opgemaakt

- akte van Sonnevanck met producties

- antwoordakte van [eisers] met producties

- akte uitlating producties en invulling van eis en producties.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. Deze zaak en dit vonnis in het kort

2.1.

Partijen hebben een overeenkomst gesloten waarbij Sonnevanck van [eisers] 20% van het bezit aan appartementsrechten aan het [locatie] overnam. De opbrengst van de exploitatie van de appartementsrechten zou overeenkomstig deze verdeling worden verdeeld.

2.2.

Volgens [eisers] is de koopsom van deze 20% te laag gebleken, ook gelet op de verkoopprijs die Sonnevanck voor dit gedeelte wenst te ontvangen. Ook is volgens haar de huuropbrengst die Sonnevanck zou helpen te bereiken tegengevallen en heeft zij niet voldoende gedaan aan haar bemiddelingsverplichting. Om deze redenen stelt [eisers] te hebben gedwaald en vordert zij vernietiging van de overeenkomst. Sonnevanck betwist een en ander.

2.3.

Sonnevanck heeft een tegenvordering ingesteld omdat zij stelt te weinig van de exploitatieopbrengt te hebben ontvangen en zij wenst het 20%-aandeel aan een derde te kunnen verkopen.

2.4.

In dit vonnis oordeelt de rechtbank dat alleen de dwaling omtrent de koopsom van 20% van de waarde van de appartementsrechten voorshands kan worden aangenomen, maar dit is afhankelijk van nadere toelichting op de huidige waarde van de appartementsrechten en Sonnevanck wordt nog toegelaten tot het leveren van tegenbewijs. Als die waarden kunnen worden vastgesteld, kan ook worden beoordeeld of [eisers] de aanbieding tot verkoop heeft geweigerd en Sonnevanck haar aandeel aan een derde mag verkopen. Als de dwaling komt vast te staan, kan de overeenkomst (partieel) worden vernietigd.

3. De feiten

3.1.

[eisers] waren gezamenlijk eigenaren van zestien appartementsrechten aan de adressen [adres 1] , [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] , [adres 5] , [adres 6] en [adres 7] , [adres 8] en [adres 9] . In de onderste appartementen exploiteerde [eisers] samen met [naam 1] de horecaonderneming ‘ [bedrijf] ’. De andere appartementen werden door [eisers] gebruikt of verhuurd.

3.2.

Sonnevanck is een vennootschap die zich bezighoudt met het ontwikkelen, bouwen, realiseren van en investeren in grond(en) en appartementen, alsmede het (her)ontwikkelen van bedrijfshuisvesting.

3.3.

[eiser 1] en [eiser 2] zijn de ouders van [eiser 3] en [naam 1] . Sinds 2010 huurde [naam 1] met zijn inmiddels meerderjarige zoon [naam 2] de appartementen [adres 2] en [adres 3] van [eisers] voor € 1.500,- per maand per appartement.

3.4.

Op 5 juli 2018 hebben partijen een overeenkomst gesloten, waarin [eisers] zich heeft verbonden 20% van haar eigendom in de zestien appartementsrechten te verkopen aan Sonnevanck voor € 525.000,-. In artikel 13 van de overeenkomst staat - voor zover hier relevant - het volgende:

“ Samenwerking Totdat de akte van levering is gepasseerd, zullen partijen samenwerken inzake de huuroptimalisatie van onderhavige appartementsrechten. (…) Deze samenwerking kent onder andere de volgende elementen: - op het moment van de eerste huurbetaling door de nieuwe huurder ontvangt koper twintig procent (20%) van de huur.

- (…) - Doel der samenwerking is om minimaal zevenhonderdduizend euro (€ 700.000,00) huur exclusief btw per jaar te realiseren met betrekking tot voormelde appartementsrechten.

- Zolang huuroptimalisatie nog niet heeft plaatsgevonden, zal verkoper zorgdragen voor betaling van alle lopende kosten betreffende het verkochte, de onderneming [bedrijf] en de thans bestaande hypothecaire financieringen en heeft verkoper recht op alle inkomsten.

Aanbiedingsplicht Ingeval één van partijen of diens rechtverkrijgende(n) onder algemene titel, voornemens is het in deze akte gemelde registergoed of een gedeelte daarvan te vervreemden, is hij verplicht hetgeen hij wil gaan vervreemden of waarop hij het genotsrecht wil vestigen, eerst aan de andere partij, te koop aan te bieden, op basis van een marktconforme prijs. Partijen wensen voorlopig deze aanbiedingsplicht niet nader uit te werken”

3.5.

Ten aanzien van de aanbiedingsplicht is daaronder met de hand erbij geschreven dat het nader uitwerken later in onderling overleg zal gebeuren.

3.6.

In 2020 is [eisers] gestopt met de exploitatie van de horecaonderneming [bedrijf] . Vanaf 1 augustus 2020 heeft [eisers] de bedrijfsruimte die is gelegen op nummers [adres 1] , [adres 5] , [adres 10] , alles begane grond, en [adres 7] \ [adres 9] en het appartement op nummer [adres 10] verhuurd aan Old Irish Pub Nederland B.V., voor een bedrag van € 530.000.- per jaar. Hierbij is een borgsom afgesproken van € 132.000,-. Ook de appartementen aan [adres 2] en [adres 3] werden aan Old Irish Pub verhuurd. [eisers] heeft vanaf dat moment [adres 11] verhuurd aan [naam 1] als vervangende woonruimte voor een ongewijzigde huurprijs.

3.7.

Nadien hebben partijen afgesproken [adres 6] en [adres 9] buiten de levering te houden en de koopprijs naar rato aan te passen, omdat [eiser 1] en [eiser 2] deze appartementen na samentrekking en verbouwing wilden gaan bewonen. Zij zijn in verband met deze verbouwing op 30 juni 2021 tijdelijk verhuisd naar [adres 11] . [naam 1] , die dat appartement bewoonde, is tijdelijk verhuisd naar [adres 9] .

3.8.

Op 5 juli 2021 heeft levering van [eisers] als verkoper aan Sonnevanck als koper plaatsgevonden van 20% van het onverdeeld aandeel in het eigendom van twaalf appartementsrechten (aan de adressen [adres 1] , [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] , [adres 5] en [adres 7] en [adres 8] in [locatie] ) tegen de in onderling overleg gewijzigde koopsom van € 353.000,-. Ten aanzien van de vier appartementsrechten aan [adres 6] en [adres 9] hebben partijen de koop ontbonden.

Artikel 4 van die akte bepaalt het volgende: “
De baten en lasten van het verkochte zijn vanaf het ondertekenen van deze akte voor rekening van koper.”

3.9.

In februari 2022 is de huurovereenkomst met Old Irish Pub tot een einde gekomen. Vervolgens is er met ingang van 15 maart 2022 een huurovereenkomst voor de bedrijfsruimte aangegaan met Yip Concept 2.0 B.V. (
hierna: Yip ) tegen een jaarhuur van
€ 400.000,- excl. btw.

3.10.

Op 1 oktober 2022 is [naam 1] terugverhuisd naar [adres 11] en zijn [eiser 1] en [eiser 2] verhuisd naar [adres 6] en [adres 9] . Met ingang van 1 november 2022 wordt een van de appartementen ( [adres 12] ) verhuurd aan [naam 1] tegen een huur van € 12.000,- per jaar. Een ander appartement ( [adres 3] ) wordt verhuurd aan zijn inmiddels meerderjarige zoon [naam 2] tegen een huur van € 18.000,- per jaar.

3.11.

Op 18 september 2023 heeft Sonnevanck laten weten dat zij bereid is haar aandeel van 20% terug te leveren aan [eisers] voor een bedrag van € 2.300.000,-.

3.12.

Op 3 april 2024 is [eisers] bij incident hoofdelijk veroordeeld om – samengevat – binnen twee weken na het vonnis ex artikel 843a BW informatie te verstrekken op straffe van een dwangsom. De dwangsom bedraagt € 5000,- per dag tot een maximum van € 100.000,- voor iedere dag dat [eisers] niet aan de uitgesproken veroordeling voldoet.

3.13.

Op 9 juli 2024 heeft Sonnevanck een mail gestuurd naar [eisers] waarin zij laat weten dat [eisers] niet heeft voldaan aan de veroordeling van 3 april 2024 zodat de dwangsommen tot het maximum definitief zijn verbeurd. Sonnevanck heeft [eisers] daarbij zeven dagen na datum van de mail de tijd gegeven om te betalen, voordat zij zal overgaan op executiemaatregelen.

3.14.

Op 17 juli 2024 is het vonnis van 3 april 2024 betekend.

3.15.

Op 12 september 2024 heeft er in opdracht van [eiser 1] en [eiser 2] een taxatie plaatsgevonden door KRK Taxaties & Advies B.V. voor de objecten [adres 1] , [adres 5] , [adres 7] en [adres 9] . Uit dit rapport blijkt onder andere:

4. Het geschil in conventie

In de hoofdzaak 4.1. [eisers] vordert – na wijziging van eis samengevat - uitvoerbaar bij voorraad:

I. primair

te verklaren voor recht dat [eisers] de koop- en samenwerkingsovereenkomst rechtsgeldig heeft vernietigd, althans deze te vernietigen;

Sonnevanck te veroordelen mee te werken aan (terug)levering van het aan haar op 5 juli 2021 overgedragen onverdeeld aandeel in de eigendom, waarbij alle kosten en belastingen voor rekening van Sonnevanck komen, op straffe van een dwangsom, althans met bepaling dat het vonnis in de plaats treedt van een notariële akte tot (terug)levering van dat onverdeelde aandeel;

te bepalen dat [eisers] gerechtigd is de aan Sonnevanck doorgestorte huuropbrengsten in mindering te brengen op de door Sonnevanck betaalde koopsom en gehouden is het restant aan Sonnevanck terug te betalen;

subsidiair

4. Sonnevanck te veroordelen voornoemd onverdeeld aandeel in de eigendom aan [eisers] te koop aan te bieden voor een koopprijs van € 353.000,-, te vermeerderen met de gemiddelde historische prijsontwikkeling over de periode 5 juli 2021 t/m heden, althans over de periode vanaf 5 juli 2018, althans een in goede justitie te bepalen koopprijs, op straffe van een dwangsom;

II. primair

1. te verklaren voor recht dat [eisers] uit hoofde van het vonnis in incident van 3 april 2024 geen dwangsommen is verbeurd;

subsidiair

2. tot opheffing van de onder r.o. 6.2 bij vonnis in incident opgelegde dwangsom, althans tot vermindering tot nihil ingevolge het bepaalde van art. 611d Rv;

primair en subsidiair

3. Sonnevanck te verbieden op grond van voornoemde veroordeling (verdere) executiemaatregelen te treffen op straffe van een dwangsom;

III. Sonnevanck te veroordelen in de proceskosten, te vermeerderen met rente.

4.2.

[eisers] legt aan de vordering – kort samengevat - ten grondslag dat de overeenkomst van 5 juli 2019 en de nadere overeenkomst tot gedeeltelijke ontbinding en vermindering van de koopsom tot stand gekomen zijn onder invloed van bedrog, althans dwaling. [eisers] doet een beroep op vernietiging van de overeenkomsten. Sonnevanck heeft namelijk:

• de onjuiste mededeling gedaan dat huuroptimalisatie tot € 700.000,- kon worden gerealiseerd;
• zich voorgedaan als een partij die door haar kennis, netwerk en ervaring in staat was om de bedrijfsruimte te herontwikkelen en de huur te ‘optimaliseren’. Sonnevanck bleek echter een passief belegger te zijn;
• aan [eisers] verteld dat het gebruikelijk is dat de ontwikkelaar participeert middels verkrijging van een percentage van het eigendom;
• medegedeeld dat de afgesproken koopsom van € 535.000,-, en het latere naar rato overeengekomen bedrag van € 353.000,- marktconform was. Nu de terugleveringsprijs € 2.300.000,- is, kan dit volgens haar destijds nooit marktconform zijn geweest. Overigens is dit bedrag te hoog.

Als [eisers] dit had geweten, dan zou hij de overeenkomsten niet hebben gesloten.

4.3.

Sonnevanck voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [eisers] , met veroordeling van [eisers] in de kosten van deze procedure.

In het incident

4.4.

[eisers] vordert om bij provisioneel vonnis, derhalve voor de duur van de bodemprocedure, - voor zover mogelijk – uitvoerbaar bij voorraad:

Sonnevanck te verbieden het incidenteel vonnis van 3 april 2024 (verder) te executeren, op straffe van een dwangsom van € 5000,- per overtreding en € 5000,- per dag dat die overtreding voortduurt;

Sonnevanck te veroordelen in de kosten van deze incidentele procedure.

[eisers] legt aan de vordering – kort samengevat – ten grondslag dat hij wel aan de veroordeling in het incidenteel vonnis heeft voldaan. Daarnaast is het incidenteel vonnis pas op 17 juli 2024 betekend en dwangsommen kunnen pas na betekening verbeuren, aldus [eisers]

4.5.

Sonnevanck voert verweer en concludeert tot afwijzing van de provisionele vordering, dan wel het gevorderde verbod te beperken tot een bedrag dat hoger is dan
€ 65.000,-.

4.6.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

5. Het geschil in reconventie

5.1.

Sonnevanck vordert – samengevat en na aanvulling van eis - uitvoerbaar bij voorraad;

i. [eisers] hoofdelijk te veroordelen om aan Sonnevanck te betalen het batig saldo van het beheer, zoals dat nader na ontvangst van de in het incident bedoelde informatie zal worden opgegeven en dat is berekend eerst op € 47.771,55 en later op € 43.801,60;

ii. het door of namens [eisers] op 24 november 2023 gelegde beslag na betekening van het vonnis op de te heffen, op straffe van een dwangsom;

iii. te verklaren voor recht dat Sonnevanck gerechtigd is haar aandeel in de gemeenschap te vervreemden aan derden voor een bedrag van € 2.300.000,-

iv. [eisers] te veroordelen om aan Sonnevanck te betalen 20% van (het restant van) de waarborgsom die van Old Irish Pub is ontvangen,

v. [eisers] voorwaardelijk voor het geval dit geld niet ten behoeve van de gemeenschap op een bankrekening wordt bewaard, te veroordelen de van YIP Concepts B.V. ontvangen waarborgsom van € 100.000 binnen 2 weken op een daartoe bestemde bankrekening te storten,

vi [eisers] te veroordelen in de proceskosten.

5.2.

Sonnevanck legt aan haar vordering ten grondslag dat zij op grond van de overeenkomst te weinig heeft ontvangen van [eisers] Zij vordert dus nakoming van de afspraak tussen partijen ten aanzien van de verdeling van de huuropbrengst. Ook het restant van de waarborgsom valt onder deze verdeling. Verder legt Sonnevanck aan haar vordering ten grondslag dat het bedrag van € 2.300.000,- marktconform is en dat, nu [eisers] dit aanbod niet heeft aanvaard, Sonnevanck volgens de overeenkomst gerechtigd is om haar aandeel aan een derde te vervreemden.

5.3.

[eisers] voert verweer. [eisers] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van Sonnevanck, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van Sonnevanck, met veroordeling van Sonnevanck in de kosten van deze procedure.

5.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

6. De beoordeling in conventie

In de hoofdzaak

Dwaling of bedrog?

6.1.

Het eerste geschilpunt waarover moet worden beslist is de vraag of [eisers] heeft gedwaald bij het sluiten van de overeenkomst, dan wel of er sprake is (geweest) van bedrog.

6.2.

De rechtbank stelt voorop dat een overeenkomst die tot stand is gekomen onder invloed van dwaling en bij juiste voorstelling van zaken niet of niet op dezelfde voorwaarden zou zijn gesloten, in beginsel, wegens dwaling vernietigbaar is, indien de dwaling ofwel (a) te wijten is aan een inlichting van de wederpartij, ofwel (b) de wederpartij in verband met hetgeen zij omtrent de dwaling wist, de dwalende had behoren in te lichten, ofwel (c) indien de wederpartij bij het sluiten van de overeenkomst van dezelfde onjuiste voorstelling van zaken als de dwalende is uitgegaan (artikel 6:228 lid 1 BW).

I) huuroptimalisatie

6.3.

[eisers] stelt dat hij bij het aangaan van de overeenkomst heeft gedwaald door de onjuiste mededeling van Sonnevanck dat er met de verhuur van de panden een huuropbrengst zou worden gerealiseerd van € 700.000,- per jaar. In de praktijk is echter gebleken dat er maar circa 60% van het door Sonnevanck voorgespiegelde bedrag is gehaald.

6.4.

Sonnevanck betwist dat zij deze mededeling heeft gedaan en heeft daarbij aangegeven dat het doel was om middels samenwerking € 700.000,- aan huuropbrengst te realiseren. Het bedrag van € 700.000,- is geen resultaatverplichting, maar een inspanningsverplichting. Hoe hoog de huuropbrengst uiteindelijk zal zijn, hangt af van verschillende omstandigheden.

Dat de hoogte van de gerealiseerde huur in de praktijk uiteindelijk lager is uitgevallen dan verwacht, komt tevens door [eisers] zelf. [eisers] heeft namelijk 1) zelfstandig en zonder overleg met Sonnevanck huurovereenkomsten gesloten voor een te lage prijs en 2) er zijn op verzoek van [eisers] uiteindelijk minder appartementen opgenomen in de overeenkomst. Het bedrag van € 700.000,- was gebaseerd op 16 appartementen en niet op de uiteindelijk geleverde 12 appartementen, aldus Sonnevanck.

6.5.

Sonnevanck heeft hiermee voldoende gemotiveerd betwist dat er sprake is van dwaling ten aanzien van de huuropbrengst. Vaststaat dat er na het sluiten van de overeenkomst op 5 juli 2018 verschillende overeenkomsten zijn gesloten voor een te lage huurprijs. Zo huurt [naam 1] sinds 1 november 2022 een van de appartementen voor € 12.000,- per jaar en een ander appartement wordt door [naam 2] sinds 1 oktober 2022 gehuurd voor € 18.000,-. Sonnevanck heeft aangegeven dat er eigenlijk een bedrag van € 30.000,- voor het appartement van [naam 1] en € 36.000,- voor het appartement van [naam 2] in rekening gebracht hadden moeten worden. [eisers] heeft zich niet uitgelaten over het standpunt van Sonnevanck dat de huur te laag is. [eisers] heeft in plaats daarvan aangegeven dat [naam 1] en [naam 2] al huurden voordat Sonnevanck in beeld kwam. Zij hebben enkel tijdelijk plaatsgemaakt voor andere huurders. De rechtbank overweegt dat Sonnevanck bij het sluiten van de overeenkomst de op dat moment zittende huurders moest respecteren, maar dat zij bij nieuwe huurders had mogen verwachten dat er een maximale huur gevraagd zou worden. Dat is immers wat partijen hebben afgesproken in de overeenkomst. Van [naam 2] staat niet vast dat hij in 2018 al zelfstandig een appartement huurde. Dat [naam 1] tijdelijk is verhuisd en vervolgens weer terugverhuisd, is een omstandigheid die voor rekening en risico komt van [eisers] Het is dus niet zo dat [eisers] een verkeerde voorstelling van zaken heeft gekregen over de huuropbrengst door een uitlating van Sonnevanck. Sonnevanck kan dan ook niet het verwijt worden gemaakt dat [eisers] heeft gedwaald omtrent de huuropbrengst door toedoen van Sonnevanck. [eisers] heeft deze lagere huuropbrengst immers zelf in de hand gehad.

6.6.

Tussen partijen is niet in geschil dat zij op 5 juli 2018 aanvankelijk overeen zijn gekomen dat Sonnevanck 20% eigendom zou krijgen in 16 appartementen van [eisers] tegen betaling van € 525.000,-. Voordat de levering hiervan zou plaatsvinden, hebben partijen nieuwe afspraken gemaakt waarbij Sonnevanck 20% eigendom krijgt in 12 appartementen van [eisers] tegen een prijs van € 353.000,-. Wat betreft de afgesproken huuropbrengst van € 700.000,- heeft [eisers] tijdens de mondelinge behandeling aangegeven dat er geen afwijkende afspraken zijn gemaakt ten aanzien van de te realiseren huuropbrengst van € 700.000,-. Dat druist in tegen de eisen van redelijkheid en billijkheid en de overeenkomst moet ten aanzien daarvan worden aangevuld (artikel 6:248 lid 2 BW). Vanzelfsprekend kan namelijk de opbrengst van 16 verhuurde appartementsrechten niet gelijk zijn aan die van 12 appartementsrechten. Wanneer de verhouding tussen de oude en nieuwe koopprijs wordt afgezet tegen de verhuuropbrengst, dus 353.000/525.000 x 700.000, kan een aan de 12 appartementsrechten gerelateerde huuropbrengst worden vastgesteld op € 470.666. Het feit dat de hoogste huuropbrengst van de bedrijfsruimte zal komen en een mindere opbrengst van de woningen terwijl de uitgesloten appartementsrechten alleen woningen waren, brengt mee dat de te verwachten huuropbrengst nog enigszins naar boven moet worden bijgesteld. Partijen hebben zich hier nog niet over uitgelaten, maar het exacte niveau kan in het midden blijven. Het gaat hier om de vraag of [eisers] heeft gedwaald en daarvan kan alleen worden uitgegaan als er een significante wijziging is. Gelet op hetgeen nu al is overwogen komt die significante wijziging in huuropbrengst ten opzichte van een iets hoger streefbedrag dan € 470.000 in geen geval vast te staan.

6.7.

De rechtbank volgt [eisers] dus niet in zijn standpunt dat partijen hebben afgesproken om, € 700.000,- aan huuropbrengsten te realiseren voor 12 appartementsrechten. De huuropbrengst kon op een lager niveau worden verwacht en is ook op een lager niveau uitgekomen. Dat [eisers] ten aanzien van dit lagere niveau heeft gedwaald is niet vast komen te staan.

II) ervaren partij

6.8.

Als tweede stelt [eisers] dat Sonnevanck zich heeft voorgedaan als een ervaren en professionele partij die over een netwerk beschikt, maar in de praktijk vrijwel geen werkzaamheden heeft verricht om nieuwe huurders aan te trekken. Zo zou Sonnevanck alleen een brochure gemaakt hebben en wat ‘algemene zaken’ hebben geregeld. De uiteindelijke huurovereenkomsten heeft [eisers] zelf moeten regelen door de passieve houding van Sonnevanck. Daarbovenop heeft Sonnevanck een derde makelaar ingeschakeld, terwijl [eisers] in de veronderstelling verkeerde dat Sonnevanck de werkzaamheden zelf zou verrichten.

6.9.

Sonnevanck heeft deze stelling betwist en hierbij aangegeven dat zij wel degelijk werkzaamheden heeft verricht. Dit blijkt zowel uit de door haar overgelegde stukken als uit haar toelichting tijdens de mondelinge behandeling. Hoewel de rechtbank uit de onderbouwing van Sonnevanck kan opmaken dat bepaalde werkzaamheden lang op zich hebben laten wachten, betekent dit niet dat er geen werkzaamheden zijn verricht. Aan de stelling van [eisers] dat hij in de veronderstelling verkeerde dat Sonnevanck de werkzaamheden zelf zou verrichten en geen derde zou inschakelen gaat de rechtbank voorbij nu Sonnevanck voldoende gemotiveerd heeft betwist dat er geen werkzaamheden zijn verricht. Ook is niet gebleken waarop deze veronderstelling van [eisers] is gebaseerd. De verplichting van Sonnevanck om het zoeken van een huurder voor de horeca zelfstandig te verrichten blijkt niet uit de overeenkomst. [eisers] heeft dus niet gedwaald op dit punt.

III) participatie ontwikkelaar

6.10.

[eisers] stelt dat Sonnevanck de onjuiste mededeling heeft gedaan dat het gebruikelijk zou zijn dat een ontwikkelaar participeert middels het verkrijgen van een percentage in het onroerende zaakbezit. Sonnevanck heeft deze stelling betwist door uitleg te geven over de gang van zaken in haar branche. Hierbij heeft Sonnevanck aangegeven dat het gebruikelijk is om werkzaamheden te verrichten waar tegenover staat dat zij een percentage van het eigendom krijgt. Een percentage van 50%, in tegenstelling tot het tussen partijen overeengekomen 20%, is hierbij gebruikelijk, aldus Sonnevanck.

In het licht van deze betwisting had het op de weg van [eisers] gelegen om zijn stelling verder te onderbouwen. Zeker gezien het overeengekomen percentage tussen partijen van 20% veel lager is dan het volgens Sonnevanck gebruikelijke percentage van 50%, dat door Sonnevanck verder overigens ook niet is onderbouwd. [eisers] heeft de plicht haar stellingen te onderbouwen en dat heeft zij niet verder gedaan. Dit betekent dat niet is vast komen te staan dat de mededeling van Sonnevanck onjuist of bedrieglijk is. Het bestaan van bedrog is op al deze punten onvoldoende feitelijk toegelicht, zodat de rechtbank geen bedrog kan vaststellen.

IV) marktconforme prijs

6.11.

Tot slot stelt [eisers] dat Sonnevanck destijds de onjuiste mededeling heeft gedaan dat een bedrag van € 525.000,- tegenover 20% eigendom van de 16 appartementsrechten (en later aangepast naar € 353.000,- voor 12 appartementsrechten) marktconform was. [eisers] heeft dit onderbouwd door aan te geven dat de prijsbepaling destijds is gebaseerd op de hoogte van de WOZ-waardes, de nog openstaande hypotheekschuld en het feit dat de notaris nooit blijk heeft gegeven dat de prijs te laag was. [eisers] verkeerde dan ook in de onjuiste veronderstelling dat de overeengekomen prijs marktconform was. Nu Sonnevanck voor de teruglevering van 20% van deze 12 appartementsrechten een bedrag van € 2.300.000,- vraagt kan het volgens [eisers] niet anders dan dat het bedrag van € 353.000,- veel te laag was. Immers zou dit betekenen dat de verkoopwaarde in twee jaar tijd zes-en-een-half keer over de kop is gegaan.

6.12.

Sonnevanck betwist op haar beurt dat de destijds afgesproken prijs te laag was, dan wel dat de prijs nu te hoog is. Zowel het bedrag van € 353.000,- als de terugleveringsprijs van € 2.300.000,- is volgens haar marktconform. Voor zover de prijs destijds wel te laag was, dan betwist Sonnevanck dat [eisers] heeft gedwaald, omdat [eisers] op de hoogte was van de marktconforme prijs. Zij heeft hiervoor verwezen naar de waardebepaling die is gedaan door Veldman op 8 juni 2017 waarbij de waarde van [adres 1] - [adres 5] - [adres 10] [adres 7] - [adres 9] is bepaald op € 4.445.000,-. Uit dit rapport blijkt tevens dat [eisers] zich vóór de koopovereenkomst met Sonnevanck tot anderen heeft gewend en dat er ook daadwerkelijk een bod van € 8.200.000,- is gedaan op het geheel. Veldman heeft hierover zelf verklaard dat het bedrag van € 8.200.000,- niet een waarneming van hemzelf is, maar een verklaring van [eiser 1] . [eisers] was aldus op de hoogte van de waarde van de appartementen. Op het moment dat [eisers] van mening was dat het bedrag van
€ 353.000,- niet marktconform was, dan had het op haar weg gelegen om het verschil met de waardebepaling aan de orde te stellen, aldus Sonnevanck.

[eisers] heeft hier tegenin gebracht dat het rapport van Veldman niet juist is. Dat rapport zou destijds namelijk opgemaakt zijn met het doel om financiers over de streep te trekken voor [adres 6] . De bedragen uit het rapport zouden daarom zijn ‘opgeplust’. Daarnaast heeft er nooit een bod gelegen van € 8.200.000,-.

6.13.

De rechtbank acht dwaling op grond van artikel 6:228 sub b BW op voorhand – behoudens tegenbewijs – bewezen. De rechtbank komt als volgt tot dit voorshands oordeel. Tussen partijen is niet in geschil dat er destijds een prijs is afgesproken van € 353.000,- voor 20% eigendom in 12 appartementsrechten inclusief de bedrijfsruimtes. Sonnevanck heeft gesteld dat zowel de verkoopprijs van € 353.000,- als de terugkoopprijs van € 2.300.000,- gebaseerd zijn op een marktconforme prijs. Dit kan niet beiden waar zijn. De twee bedragen liggen te ver uit elkaar in een te kort tijdsbestek om allebei marktconform te zijn; het gaat om een prijsverhoging van € 1.947.000,- binnen een periode van twee jaar. In artikel 13 van de overeenkomst wordt bepaald dat bij de aanbiedingsplicht een marktconforme prijs moet gelden, maar dat dit ook bij de aanvankelijke prijs het geval was is niet in de overeenkomst opgenomen. Sonnevanck heeft steeds betoogd dat [eisers] zich zakelijk opstelde bij deze transactie. Daaruit volgt ook dat [eisers] bij de aankoop een marktconforme prijs mocht verwachten. Het is ook mogelijk dat de vraagprijs van € 2.300.000 niet marktconform is. [eisers] heeft daarvoor een taxatie laten opmaken.

6.14.

Van een vastgoedontwikkelaar mag worden verwacht dat zij op de hoogte is van de verkoopwaarde van de panden die zij koopt en verkoopt. Nu de twee bedragen dusdanig ver uit elkaar lopen is de rechtbank het met [eisers] eens dat het erop lijkt dat in ieder geval één van de twee bedragen niet klopt en dat het mogelijk is dat hij heeft gedwaald over de verkoopprijs van € 353.000. Als die prijs niet marktconform was, had Sonnevanck [eisers] moeten inlichten omtrent de werkelijk marktconforme prijs.

6.15.

Nu de rechtbank op deze grond dwaling op voorhand – behoudens tegenbewijs – aanneemt, betekent dit dat Sonnevanck in de gelegenheid zal worden gesteld om bewijs te leveren van haar stelling dat het bedrag van € 353.000,- destijds marktconform was.

6.16.

Voordat Sonnevanck hiertoe echter in de gelegenheid wordt gesteld, overweegt de rechtbank dat er eerst aanvullende vragen beantwoord dienen te worden door [eisers] omdat ook de marktconforme waarde ten tijde van de taxatie die hij heeft laten verrichten nog niet geheel is vast komen te staan met het overgelegde taxatierapport van 12 september 2024 door KRK Taxaties & Advies B.V. Nu [eisers] degene is die het rapport heeft ingediend, dient hij opheldering te geven over dit rapport. De aanvullende vragen staan hieronder. Daarbij zal er aan dit vonnis een bijlage worden gehecht om transparantie te verschaffen over de berekeningswijze die de rechtbank heeft gehanteerd om tot deze vragen te komen.

de aanvullende vragen voor [eisers]

6.17.

I) In de leveringsakte van 5 juli 2021 wordt er onderscheid gemaakt tussen de wel en niet verkochte appartementen. Vier appartementsrechten zijn destijds buiten de levering gehouden (zie r.o. 3.8). Het voorgaande staat niet in het taxatierapport vermeld, maar de marktwaarde in het rapport is in zowel 2021 als 2023 wel zonder deze vier appartementsrechten berekend (zie pagina 43 van het taxatierapport). Kunt u aangeven of dat juist is? Is het mogelijk om de fictie waarbij de vier appartementsrechten niet worden meegewogen ook aan te brengen in 2018?

II) In de DCF rapportage is een vermindering in marktwaarde van de horeca te zien. Het gaat hierbij om een bedrag van € 7.925.000,- in 2021 en € 7.825.000,- in 2023. Kunt u deze vermindering verklaren? Indien de verlaging te maken heeft met de huurprijs van de huidige huurder in vergelijking tot de huur die de Old Irish Pub betaalde, kunt u dan een lange termijn berekening laten zien?

III) Uit de NAR doorexploitatie blijkt dat er tussen 2021 en 2023 een groot verschil zit tussen de leegwaarde/marktwaarde verhouding. Het gaat hierbij om een ratio van 0,99% in 2021 (1.670.625/1.687.500) en 0,80% in 2023 (1.530.900/1.912.500). Kunt u uitleggen waardoor dit verschil komt?
IV) Uit pagina 43 van het taxatierapport en de voorbeeldberekening van de rechtbank volgt dat de waarde van de appartementen hoger zijn in 2021 dan in 2023. Kunt u verklaren waarom de getaxeerde waarde in 2023 dan juist lager is dan in 2021? Indien dit te maken heeft met de kapitalisatiequotiënt, kunt u dan uitleggen hoe dat komt?

In het incident

6.18.

[eisers] vordert een executieverbod van het vonnis van 3 april 2024, omdat hij meent aan het vonnis te hebben voldaan en geen dwangsommen te hebben verbeurd. De rechtbank oordeelt dat dat niet het geval is en dat er in ieder geval in de periode van 17 juli 2024 tot 30 juli 2024 dwangsommen zijn verbeurd. Dit zal hieronder worden toegelicht.

6.19.

In een executiegeschil als dit, waarbij het erom gaat of dwangsommen zijn verbeurd omdat een veroordeling niet of niet voldoende zou zijn nageleefd, moeten de handelingen die zijn verricht ter uitvoering van het vonnis worden getoetst aan de inhoud van de veroordeling, zoals deze door uitleg moet worden vastgesteld. Daarbij gaat het om het doel en de strekking van de veroordeling, waarbij die veroordeling niet verder strekt dan tot het bereiken van het daarmee beoogde doel. Verder moet worden bedacht dat een dwangsom is bedoeld als een dwangmiddel (prikkel) om uitvoering te geven aan een rechterlijke uitspraak en steeds in die context moet worden bezien. Van de geëxecuteerde mag daarbij verwacht worden dat hij de inspanning en zorgvuldigheid zal betrachten die redelijkerwijs nodig is om aan de veroordeling te kunnen voldoen. Op de geëxecuteerde rusten in beginsel de stelplicht en bewijslast ten aanzien van het voldoen aan de veroordelingen (vgl. gerechtshof Den Bosch 10 september 2019, ECLI:NL:GHSHE:2019:3330, r.o. 3.5.2). Een vordering tot schorsing van de executie is dan ook toewijsbaar wanneer aannemelijk is dat de geëxecuteerde (volledig) aan de veroordeling heeft voldaan.

6.20.

Tevens geldt dat een debiteur de door de rechter opgelegde dwangsommen verbeurt indien hij - na betekening van het vonnis waarbij de dwangsom is vastgesteld - de veroordeling niet of niet tijdig nakomt.

6.21.

Op grond van het vonnis van 3 april 2024 moest [eisers] :
1) binnen twee weken na heden een afschrift verstrekken van de volgende stukken uit de periode 5 juli 2018 t/m 31 maart 2024 betreffende de gemeenschap en de exploitatie van de onroerende zaken van de gemeenschap van partijen:
a) alle facturen van kosten;
b) de volledige huurovereenkomsten, ook die inmiddels zijn beëindigd;
c) alle bankafschriften waaruit ontvangsten en betalingen blijken;

Het beoogde doel van de rechter was om Sonnevanck in staat te stellen te berekenen welk bedrag aan huurinkomsten haar toekomt, na aftrek van het deel van de onderhoudskosten dat voor haar rekening komt (zie r.o. 5.2 van het vonnis van 3 april 2024). Sonnevanck had belang bij het verkrijgen van deze stukken omdat deze zien op onroerende zaken waarvan Sonnevanck mede-eigenaar is en zij deze nodig had om haar eis in reconventie te kunnen formuleren.

De uitvoering van het vonnis

6.22.

Ter uitvoering van het vonnis van 3 april 2024 stelt [eisers] dat hij alle stukken heeft opgestuurd naar Sonnevanck en dat er dus geen dwangsommen zijn verbeurd. Ter onderbouwing van haar stelling heeft [eisers] een e-mail overgelegd die hij op 30 juli 2024 naar Sonnevanck heeft gestuurd met daarin in totaal bijna 1000 pagina’s aan bijlagen. Sonnevanck stelt dat de termijn hiervoor ingaat op 17 april 2024 (14 dagen na het vonnis van 3 april), dan wel 17 juli 2024 (de betekeningsdatum van het vonnis) en de stukken pas daarna, namelijk op 30 juli 2024, zijn ontvangen.

6.23.

De rechtbank overweegt dat een dwangsom niet kan worden verbeurd vóór de betekening van de uitspraak waarbij zij is vastgesteld. Van deze regel kan dan ook niet ‘naar voren’ worden afgeweken. Aldus wordt steeds – op haar vroegst – de betekening van de uitspraak beslissend geacht voor het aanvangstijdstip van het verbeurd zijn van een dwangsom. Omdat het vonnis op 17 juli 2024 is betekend, wordt deze datum als aanvangstijdstip gehanteerd. Omdat [eisers] de stukken pas op 30 juli 2024 naar [eisers] heeft gestuurd, heeft hij in ieder geval 13 dagen aan dwangsommen verbeurd.

6.24.

Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.

7. De beoordeling in reconventie

7.1.

Sonnevanck vordert dat zij haar deel van het restant van de huuropbrengst zal ontvangen die zij uiteindelijk heeft berekend op € 43.801,60 voor de periode van 1 augustus 2020 tot en met 2024 plus 20% van (het restant van) de waarborgsom die van Old Irish Pub is ontvangen. Verder vordert zij te bepalen dat zij gerechtigd is haar aandeel in de gemeenschap te vervreemden aan derden voor een bedrag van € 2.300.000 en wenst zij opheffing van het door of namens [eisers] op 24 november 2023 gelegde beslag.

Restant huuropbrengst en waarborgsom

7.2.

Sonnevanck stelt dat zij recht heeft op 20% van de huuropbrengst vanaf de eerste huurbetaling door de nieuwe huurder. Op 1 augustus 2020 is de huurovereenkomst met Old Irish Pub gesloten. Hoewel uiteindelijk blijkt dat Old Irish Pub pas huur verschuldigd zou zijn vanaf december 2020, doordat [eisers] de eerste maanden huurvrijstelling heeft verleend, doet dat niet af aan de startdatum van 1 augustus 2020, aldus Sonnevanck.

7.3.

[eisers] heeft de stelling van Sonnevanck betwist en heeft daarbij verwezen naar artikel 4 van de leveringsakte. Hierin leest de rechtbank dat de baten en lasten vanaf het moment van ondertekening van de leveringsakte ten goede dan wel voor rekening van Sonnevanck komen. Nu de leveringsakte op 5 juli 2021 is getekend, betekent dit dat 5 juli 2021 gehanteerd moet worden als aanvangsmoment.

7.4.

Naast de inhoud van de leveringsakte vindt het standpunt van [eisers] steun in de overgelegde Excel bestanden. Daaruit blijkt dat Sonnevanck de huurbetalingen is gaan bijhouden vanaf juli 2021 en niet vanaf augustus 2020. [eisers] heeft hiermee voldoende gemotiveerd betwist dat partijen augustus 2020 zijn overeengekomen als aanvangsmoment. Dit betekent dat het deel van de vordering die ziet op de periode van vóór 5 juli 2021 naar het oordeel van de rechtbank wordt afgewezen.

7.5.

Voor de periode vanaf 6 juli 2021 overweegt de rechtbank als volgt. Niet in geschil is dat de waarborgsom die Old Irish Pub destijds heeft betaald, is verrekend met de huurachterstand. De maandelijkse huurpenningen die Old Irish Pub verschuldigd was bedraagt € 44.166,67 per maand (530.000 / 12). Over de periode december 2020 tot en met juni 2021 (zijnde het begin van de betalingsverplichting onder de overeenkomst tot het moment van levering en hierna te noemen:
Periode I ) was Old Irish Pub € 309.166,62 (7 x 44.166,66) verschuldigd. Over de periode juli 2021 tot en met half februari 2022 (zijnde het einde van de huurovereenkomst en hierna te noemen
Periode II ) was Old Irish Pub € 331.249,95 (7.5 x 44.166,66) verschuldigd. Tezamen gaat het dus om € 640.416,57.

7.6.

In Periode I heeft Old Irish Pub € 132.501,95 betaald en in Periode II € 132.501,66. Vervolgens is er door Sonnevanck nog een bedrag van € 25.000,- opgenomen als afkoopsom. Dit komt uit op een totaal betaald bedrag van € 290.003,- en dus een tekort van € 350.414,-. De waarborgsom van Old Irish Pub die is verrekend met dit tekort, is ontoereikend gebleken. Het restant van het tekort komt tussen partijen in onderlinge verhouding van de opbrengsten toe, voor ongeveer 50% in periode II waartoe Sonnevanck ook gerechtigd was. Dit is een bedrag van € 66.250,- (132.500/ 2) dat wordt opgeteld bij de opbrengst over periode II. Die opbrengst bedraagt dan € 198.751,66. Aan Sonnevanck komt daarvan 20% ten goede.

7.7.

Ten aanzien van de verrekende kosten blijkt uit het Exceloverzicht van Sonnevanck dat er na 5 juli 2021 uiteindelijk nog twee verrekeningen worden betwist:
- 1 november 2021 [naam 3] ad € 1.712,42;
- 28 november 2021 AIM advocaten ad € 3.726,80.
De rechtbank heeft geen inzage in de onderliggende facturen en kan dus niet nagaan of deze facturen zien op werkzaamheden die de verhuurde appartementsrechten betroffen. Indien dat het geval is, dan dienen de bedragen in mindering te komen op de opbrengst. Voor de overige verrekende kosten uit het Exceloverzicht geldt dat 20% daarvan vanaf 6 juli 2021 ten laste komt van Sonnevanck.

7.8.

Tussen partijen is niet in geschil dat [eisers] in februari 2023 € 16.666,- heeft ontvangen van YIP aan huuropbrengsten in plaats van de afgesproken € 33.333,- per maand (400.000 / 12). De rechtbank overweegt dat hoewel de helft van de huur voor de maand februari 2023 kennelijk niet is geïnd, deze € 16.666,- – voorlopig – voor rekening van [eisers] komt. Van een onderlinge afspraak tussen partijen om dit deel onbetaald te laten is immers niet gebleken. Dit betekent dat 20% van € 16.666,- ten goede komt aan Sonnevanck.

7.9.

Sonnevanck stelt dat de betaling van € 100.000,- door Old Irish Pub met de omschrijving “goodwill” tot de opbrengst behoort. De rechtbank gaat hier niet in mee nu deze betaling heeft plaatsgevonden op 19 augustus 2020 en dus ver voor de aanvangsdatum van 5 juli 2021. De stelling van Sonnevanck dat het niet kan gaan om goodwill nu [bedrijf] al vóór de huurovereenkomst met Old Irish Pub was gestopt met haar activiteiten maakt dit niet anders. Dit is namelijk niet redengevend voor het wel of niet meetellen van dat bedrag in de opbrengsten. Redengevend is slechts de afspraak die [bedrijf] met Old Irish Pub heeft gemaakt. Sonnevanck heeft daar dus geen recht op.

Sonnevanck vordert dat [eisers] toont dat de waarborgsom van YIP nog afzonderlijk bewaard is door haar. [eisers] biedt vrijwillig aan om dit te tonen. Sonnevanck heeft hier niet eerder om gevraagd. Daarom zal hiervoor geen veroordeling worden uitgesproken.

Vervreemden aandeel in de gemeenschap

7.10.

Ten aanzien van dit onderdeel kan de rechtbank pas beoordelen of er aan een derde kan worden vervreemd voor € 2.300.000,- nadat duidelijk is geworden voor welk bedrag Sonnevanck haar 20% aan [eisers] kan aanbieden en dan slechts als de overeenkomst in stand blijft. Zoals blijkt uit de koopovereenkomst tussen partijen kan er pas aan een derde worden vervreemd, als er geen overeenstemming volgt uit de aanbieding aan [eisers]

7.11.

Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.

Opheffen beslag

7.12.

Ten aanzien van het gelegde beslag kan er pas worden beslist nadat de wederzijdse verplichtingen van partijen zijn vastgesteld.

Slotsom in conventie en in reconventie

7.13.

Partijen dienen nog nadere informatie te verstrekken aan de rechtbank op hetgeen onder 6.17, 7.7 en 7.8.

7.14.

Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.

8. De beslissing

De rechtbank

in conventie

In de hoofdzaak

8.1.

bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van
19 februari 2025 voor akte uitlaten aan de zijde van [eisers] ten aanzien hetgeen is bepaald onder r.o. 6.17, waarna Sonnevanck vervolgens een termijn zal krijgen om tegenbewijs te leveren van hetgeen is bepaald onder r.o. 6.15 en tevens kan reageren op de akte van [eisers] ,

8.2.

houdt iedere verdere beslissing aan,

In het incident

8.3.

houdt iedere verdere beslissing aan,

in reconventie

8.4.

bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van
19 februari 2025 voor akte uitlaten aan de zijde van [eisers] ten aanzien hetgeen is bepaald onder r.o. 7.7 en 7.8, waarna Sonnevanck vervolgens een termijn zal krijgen om te reageren,

8.5.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. C.M.E. de Koning, rechter, bijgestaan door mr. S.C.C. Valk, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 22 januari 2025.