ECLI:NL:RBAMS:2025:6788 - Rechtbank Amsterdam - Nietigheid van wijziging splitsingsakte en recht op uitbr...

Uitspraak

RECHTBANK Amsterdam

Civiel recht

Zaaknummer: C/13/759679 / HA ZA 24-1268

Vonnis van 17 september 2025

in de zaak van

[eiser],

wonend in [woonplaats] ,

eisende partij,

hierna te noemen: [eiser] ,

advocaat: mr. M.B. van Munster,

tegen

1.[gedaagde 1] ,

gevestigd in [vestigingsplaats] ,

advocaat: mr. K. Kroon,
2.
[gedaagde 2],

3.
[gedaagde 3],

4.
[gedaagde 4],

5.
[gedaagde 5],

6.
STICHTING YMERE,

7.
[gedaagde 7],

8.
[gedaagde 8],

allen wonend of gevestigd in [woonplaats] ,

advocaat: mr. S.P. Dalmolen,

gedaagde 1 hierna te noemen: de VvE,

gedaagden 2 tot en met 8 hierna gezamenlijk te noemen: de Bestuurders,

gedaagde partijen, de rechtbank noemt alle gedaagden hierna samen: de VvE c.s.

1.Dit vonnis in het kort

Dit geschil gaat over de vraag of [eiser] , een penthouse-eigenaar, zijn dakterras mag uitbreiden. Hij vindt dat hij dit mag, omdat in de splitsingsakte staat dat hij hiervoor op voorhand toestemming van de Algemene Ledenvergadering (
ALV) van de Vereniging van Eigenaren (
VvE) heeft gekregen. De VvE en de Bestuurders zijn het daar niet mee eens; de splitsingsakte is namelijk gewijzigd en ook bij een ongewijzigde splitsingsakte is toestemming vereist. [eiser] krijgt gelijk. De Bestuurders hadden niet de vereiste machtiging van de ALV om het artikel in de splitsingsakte over uitbreiding van de dakterrassen te wijzigen, waardoor de wijziging nietig is. Toepassing van de bepaling in de oude splitsingsakte brengt met zich dat [eiser] zijn dakterras mag uitbreiden zonder toestemming van de ALV.

2.De procedure

2.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 31 oktober 2024 van [eiser] met producties 1-20,

- de conclusie van antwoord van 15 januari 2025 van de VvE met producties 1-11,

- de conclusie van antwoord van 15 januari 2025 van de Bestuurders,

- het tussenvonnis van 19 februari 2025, waarin de rechtbank de mondelinge behandeling heeft bepaald,

- de akte tot overlegging producties en wijziging eis van [eiser] met producties 21-26,

- de akte tot overlegging producties van VvE Westerkaap II met producties 12-17,

- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 27 mei 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.

2.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

3.De feiten

3.1.

[eiser] is eigenaar van het appartementsrecht dat recht geeft op het gebruik van de woning met een dakterras aan de [adres] . Deze woning is één van de vier penthouses op de elfde verdieping van het pand.

3.2.

De VvE is de vereniging van eigenaren van alle appartementsgerechtigden in het gebouw. Gedaagde sub 2 was tot 1 mei 2023 bestuurder van de VvE. Gedaagden sub 3 tot en met 8 zijn dat ten tijde van de dagvaarding nog steeds.

De Splitsingsakte (oud)

3.3.

Ten tijde van de oplevering van het pand en de oprichting van de VvE was de splitsingsakte van 11 september 2006 van toepassing (hierna:
Splitsingsakte (oud)). De penthouses (appartementsindices 15, 49, 50 en 51) zijn in de Splitsingsakte (oud) als volgt omschreven:

“
het appartementsrecht, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de woning met balkon en dakterras, gelegen op de elfde en dakverdieping met een afzonderlijke berging gelegen in de kelder, op de bouwtekening aangegeven met bouwnummer (...)”

3.4.

In de Splitsingsakte (oud) is in artikel 13 lid 1 de volgende bepaling opgenomen:

“
Iedere op-, aan- of onderbouw zonder toestemming van de vergadering is verboden. Bij het verlenen van toestemming kunnen voorwaarden worden gesteld. (…)

Ten aanzien van het vergroten van de dakterrassen van de penthouses, wordt de toestemming van de vergadering bij de onderhavige akte geacht te zijn verleend.”

Wijziging van de Splitsingsakte (oud)

3.5.

Vanaf de oplevering van het pand heeft de mechanische parkeerinstallatie (MPI) niet goed gefunctioneerd. Daarom zijn er binnen de VvE plannen gemaakt om de MPI te vervangen voor vaste parkeerplaatsen en het verplaatsen van bepaalde stallingsboxen. Een wijziging in de Splitsingsakte (oud) is nodig geweest om dat te realiseren. Op 19 april 2018 heeft er in dat kader een algemene ledenvergadering (ALV) plaatsgevonden, waarvoor de volgende agendapunten zijn opgesteld:

“
Plan ontmanteling MPI (mechanische parkeer Installatie) met:

- het voorstel om de MPI’s te gaan vervangen door vaste parkeerplaatsen en het verplaatsen van de betreffende stallingsboxen, zoals beschreven in de verstrekte informatie folder;

- het voorstel om daartoe de akte van splitsing en de splitsingstekening te wijzigen, waarbij het bestuur wordt gemachtigd de akte van wijziging splitsing te ondertekenen, alsmede de eventueel door de gemeente te verstrekken erfpachtaanbieding te ondertekenen;

- het voorstel om Westerdok Notariaat alsmede het bestuur de bevoegdheid te verlenen nog de nodige wijzigingen aan te brengen in het concept van de splitsingsakte;

- het voorstel om het bestuur te machtigen om de vereiste vergunningen aan te vragen.”

3.6.

Voor het plaatsvinden van de ALV is een concept van de te wijzigen splitsingsakte verzonden aan de leden van de VvE. Artikel 13 bleef hierin – ook ten aanzien van het vergroten van de dakterrassen – ongewijzigd.

3.7.

Op de ALV van 19 april 2018 zijn de voorstellen genoemd in r.o. 3.5 aangenomen.

3.8.

In december 2018 heeft [eiser] samen met twee andere penthouse-eigenaren het bestuur in kennis gesteld van hun voornemen om hun dakterras te vergroten. Zij hebben daarbij verwezen naar artikel 13 lid 1 van de Splitsingsakte (oud). Dit heeft ertoe geleid dat het bestuur navraag heeft gedaan bij de opsteller van de Splitsingsakte (oud), notaris Le Cat. Notaris Le Cat heeft aangegeven dat volgens hem de toevoeging in artikel 13 is gedaan om “
meerwerk opties” aan te bieden en uit te kunnen voeren en om de verkoopbaarheid van de penthouses te bevorderen. Op 1 februari 2019 is [eiser] samen met de drie andere penthouse-eigenaren op uitnodiging van het bestuur in gesprek gegaan met het bestuur en de toenmalige notaris. Het bestuur heeft tijdens dat gesprek aangegeven dat uitbreiding van de dakterrassen niet mogelijk was zonder toestemming. [eiser] en de andere penthouse-eigenaren hebben de uitbreiding van het dakterras vervolgens uitgesteld.

3.9.

Op 24 november 2022 is de gewijzigde splitsingsakte door de notaris gepasseerd. In die versie is de zin “
Ten aanzien van het vergroten van de dakterrassen van de penthouses wordt de toestemming van de vergadering bij de onderhavige akte geacht te zijn verleend” verwijderd. Deze nieuwe splitsingsakte (hierna:
Splitsingsakte (nieuw)) is ter voorbereiding van de ALV van 20 april 2023 naar de leden van de VvE verzonden. In een toelichting bij de agenda voor deze ALV worden de leden van de VvE geïnformeerd dat het artikel over het realiseren van grotere dakterrassen is vervallen en dat dit een optie was bij de koop die niet meer aan de orde is.

3.10.

[eiser] maakt samen met de andere penthouse-eigenaren na ontvangst van de Splitsingsakte (nieuw) bezwaar tegen verwijdering van de passage uit artikel 13. Het bestuur heeft in een reactie laten weten dat de passage een “
optieregeling” is die alleen voor de eerste koop geldt en daarna niet meer van toepassing is.

3.11.

Op 21 juli 2023 heeft de advocaat van [eiser] de VvE en de Bestuurders per brief aansprakelijk gesteld en gesommeerd om de wijziging in artikel 13 van de splitsingsakte ongedaan te maken. In die brief heeft [eiser] de Bestuurders verzocht toe te staan dat hij zijn dakterras uitbreidt. Op 12 september 2023 heeft de advocaat van de Bestuurders de aansprakelijkheidsstelling en de sommaties van de hand gewezen.

3.12.

Nadat [eiser] in mei 2024 een dagvaarding aan de VvE Westerkaap II en de Bestuurders heeft betekend, zijn partijen in minnelijk overleg getreden. De Bestuurders stellen onder meer voor om de dakterrasuitbreidingen ter goedkeuring voor te leggen op de eerstvolgende ALV. De penthouse-eigenaren zouden daarbij een geldbedrag per vierkante meter uitbreiding moeten voldoen aan de VvE. [eiser] heeft hier niet mee ingestemd.

ALV van 3 december 2024

3.13.

Op 3 december 2024, een maand na het aanbrengen van de dagvaarding, heeft er een ALV plaatsgevonden waar de volgende voorstellen zijn aangenomen:

Voorstel 1:

“Is de ALV van mening dat een voorstel tot uitbreiding van dakterrassen aan haar

moet worden voorgelegd, omdat die uitbreiding niet zonder voorwaarden kan

plaatsvinden; ook als de eigenaren van de penthouses zich beroepen op art. 13.1

van de vorige versie van de Splitsingsakte”

Voorstel 2:

Als de ALV het met het eerste punt eens is, dan stelt het bestuur voor dat de ALV instemt met de volgende uitgangspunten voor uitbreiding van de dakterrassen, onder de voorwaarde dat de penthouse-eigenaren stoppen met procederen en de dagvaarding intrekken.

a. Uitbreiding is toegestaan, ook al beperkt dat de mogelijkheden van de VvE om dat deel van het dak voor algemene doelen te gebruiken.

b. Uitbreiding kan alleen boven de eigen woning met de beperking dat aan de dakranden ca. 3 meter vrij moet blijven, bv. voor hangsteigers voor onderhoud, en waarbij rekening gehouden wordt met algemene voorzieningen van de VvE op het dak.

c. Het onderhoud van het dak onder de terrassen komt voor rekening van de betrokken eigenaren: eventuele gevolgschade uit het gebruik van het terras voor een belendend dakdeel is voor hun rekening. E.e.a. wordt vastgelegd in een overeenkomst.

d. Er wordt een vergoeding voor de uitbreiding aan de VvE betaald van € 200 per m2; bij een uitbreiding van bv. 20 m2 is dat € 4.000,-. Dat geld wordt in de reserve van de VvE gestort.

e. Wijziging van de Splitsingsakte (m.n. de splitsingstekening) moet goedgekeurd worden door de ALV en komt voor rekening van de betrokken eigenaren.”

Voorstel 3:

“Gaat de ALV akkoord met het ten laste brengen van de kosten van de verdediging van individuele bestuursleden als de verzekering die kosten onverhoopt niet zou dekken”

4.Het geschil

4.1.

[eiser] vordert – na eiswijziging en samengevat – bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:

I. een verklaring voor recht dat:

- artikel 13 van de Splitsingsakte (oud) zonder daarvoor vereist mandaat of besluit is gewijzigd;

- deze wijziging nietig is;

- deze wijziging juridisch gezien nooit heeft bestaan en nooit van toepassing is (geweest);

- de besluitvorming van de ALV d.d. 3 december 2024 nietig is.

II. een verklaring voor recht dat [eiser] zijn dakterras mag uitbreiden zonder toestemming van de ALV;

III. een hoofdelijke veroordeling van gedaagden om op kosten van gedaagden de huidige

splitsingsakte zo terug te (laten) wijzigen, dan wel om de (nietige) wijziging op hun kosten ongedaan te (laten) maken, in die zin dat artikel 13 van de splitsingsakte d.d. 11 september 2006 weer onderdeel uit maakt van de huidige versie van de splitsingsakte, waarbij wordt bepaald dat [eiser] bij het omslaan van kosten die in dit kader mogelijk worden gemaakt door de VvE wordt uitgezonderd;

IV. gedaagden hoofdelijk te veroordelen in de proceskosten te vermeerderen met de wettelijke rente, zonder dat [eiser] daarvoor kosten moet dragen.

4.2.

VvE c.s. voeren verweer. VvE c.s. concluderen tot niet-ontvankelijkheid van [eiser] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure.

4.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

5.De beoordeling

5.1.

In de kern gaat deze procedure over de vraag of artikel 13 lid 1 van de Splitsingsakte (oud) rechtsgeldig is gewijzigd.

5.2.

De rechtbank stelt voorop dat artikel 5:139 lid 2 BW bepaalt dat een akte van splitsing kan worden gewijzigd met medewerking van alle appartementseigenaars. Volgens lid 2 van dat artikel kan dat met medewerking van het bestuur van de VvE als het besluit van de vereniging van eigenaars tot wijziging is genomen met een gekwalificeerde meerderheid van vier vijfden van het aantal stemmen dat de appartementseigenaren toekomt (of een grotere meerderheid zoals bepaald in de betreffende akte van splitsing).

De wijziging van artikel 13 Splitsingsakte (oud) is nietig

5.3.

De rechtbank komt tot het oordeel dat de wijziging van artikel 13 lid 1 van de Splitsingsakte (oud) nietig is. Dit zal hieronder worden toegelicht.

5.4.

VvE c.s. zijn van mening dat de Bestuurders gemachtigd zijn om de Splitsingsakte (oud) zodanig te wijzigen dat de passage “
Ten aanzien van het vergroten van de dakterrassen van de penthouses wordt de toestemming van de vergadering bij de onderhavige akte geacht te zijn verleend” zou worden verwijderd. Op basis van de stemming van de ALV van 19 april 2018 zouden de Bestuurders namelijk de bevoegdheid hebben gekregen om “
de nodige” wijzigingen aan te brengen in het concept van de toegezonden splitsingsakte. Dit besluit bevat geen beperkingen, waardoor de Bestuurders een volmacht kregen om artikel 13 naar eigen inzicht te wijzigen, aldus VvE c.s.

5.5.

De rechtbank gaat daar niet in mee. Het is niet gebleken dat de Bestuurders door de stemming van de ALV van 19 april 2018 een volmacht hebben gekregen om artikel 13 van de Splitsingsakte (oud) te wijzigen. Dit artikel is in de agendapunten voor die vergadering niet genoemd. Uit de tekst van het voorstel om de “
nodige” wijzigingen aan te brengen aan het aan de VvE-leden toegezonden concept van de splitsingsakte, blijkt duidelijk dat dit alleen zag op de vervanging van de MPI’s. De voorstellen staan namelijk onder de titel “
Plan ontmanteling MPI (mechanische parkeer Installatie)”. De notulen van de ALV van 19 april 2018 bevestigen deze lezing ook: daarin staat dat het voorstel om de MPI’s te vervangen werd aangenomen, net als het daarop aansluitende voorstel om de splitsingsakte “
daartoe” te wijzigen. Ook in het vooraf aan de VvE-leden rondgestuurde concept van de nieuwe splitsingsakte bleef artikel 13 ongewijzigd en was dat niet gemarkeerd.

5.6.

Dit betekent dat de ALV van 19 april 2018 geen instemming heeft gegeven voor een wijziging van artikel 13 van de Splitsingsakte (oud). De wijziging is derhalve in strijd met artikel 5:139 lid 2 BW tot stand gekomen en op grond van 2:14 BW nietig. Reeds daarom wordt het beroep van VvE c.s. op het ontbreken van voldoende belang in de zin van artikel 3:303 BW verworpen.

5.7.

VvE c.s. stellen dat [eiser] gelijk na de stemming op 19 april 2018 vernietiging of een nietigheidverklaring had moeten verzoeken, zoals de wet bepaalt. Dit standpunt gaat niet op. Tijdens die ALV is geen volmacht aan de Bestuurders verleend om artikel 13 te wijzigen. Voor [eiser] bestond op 19 april 2018 dan ook geen aanleiding om te vermoeden dat een wijziging van dit artikel zou plaatsvinden. Uit de stukken volgt bovendien niet dat [eiser] al vóór de ALV van 20 april 2023 op de hoogte had moeten zijn van de wijziging. Pas rondom die ALV is dit voor hem kenbaar geworden, waarna hij onmiddellijk bezwaar heeft gemaakt. Daarbij komt dat het inroepen van nietigheid niet aan een vervaltermijn van een jaar na het besluit van de VvE is gebonden, in tegenstelling tot het instellen van een vordering tot vernietiging van een wijziging zonder toestemming van een splitsingsakte (artikel 5:141 lid 2 BW).

Uitleg van artikel 13 Splitsingsakte (oud)

5.8.

Het voorgaande betekent dat de wijziging van artikel 13 van de splitsingsakte geacht wordt niet te hebben bestaan. Daardoor is artikel 13 van de Splitsingsakte (oud) mét de zinsnede “
Ten aanzien van het vergroten van de dakterrassen van de penthouses, wordt de toestemming van de vergadering bij de onderhavige akte geacht te zijn verleend” van kracht gebleven.

5.9.

VvE c.s. stelt zich op het standpunt dat ook bij instandhouding van deze zinsnede, de uitleg van de bepaling met zich brengt dat [eiser] nog steeds toestemming nodig heeft van de vergadering en/of alle individuele eigenaren. De Splitsingsakte (oud) is namelijk gebaseerd op het VvE Modelreglement 1992, welke alleen betrekking heeft op het gebruik, beheer en onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten en zaken. Het realiseren van een dakterras is een opbouw, waarvoor toestemming van de ALV nodig is, aangezien het dak kwalificeert als gemeenschappelijk en de VvE het beheer voert over de gemeenschappelijke zaken en delen. De toestemming in artikel 13 lid 1 van de Splitsingsakte (oud) heeft verder geen betrekking op het wijzigen van de Splitsingstekening, waardoor daar nog een aparte toestemming voor is vereist voordat er kan worden uitgebreid. Ook voert de VvE c.s. aan dat de bepaling een meerwerkoptie is die alleen geldt bij de eerste aankoop in 2006.

5.10.

Volgens [eiser] kan artikel 13 van de Splitsingsakte (oud) niet anders worden uitgelegd dan dat [eiser] zonder aanvullende toestemming van de ALV zijn dakterras mag uitbreiden. Hier is mee bedoeld aan de penthouse-eigenaren de gelegenheid te geven om op een later moment hun dakterras uit te breiden zonder hiervoor langs de ALV te moeten. Dat betekent ook dat er een akkoord is op alle voorwaarden die voor het uitbreiden gelden, waaronder aanpassing van de splitsingstekening, aldus [eiser] .

5.11.

De rechtbank overweegt dat de tekst van de splitsingsakte moet worden getoetst aan de hand van de zogenaamde "CAO-norm". Een splitsingsakte is namelijk niet uitsluitend gericht op de contracterende partijen. Ook derden kunnen rechten en verplichtingen eraan ontlenen. Als uitgangspunt geldt dat de bewoordingen van de splitsingsakte, gelezen in het licht van de gehele tekst, in beginsel van doorslaggevende betekenis zijn. Dit betekent echter niet dat er alleen gelet mag worden op de letterlijke betekenis van de bewoordingen. Indien de bedoeling van partijen en de eventueel daarbij behorende schriftelijke toelichting voor derden die niet bij de totstandkoming van de overeenkomst betrokken zijn geweest kenbaar is, kan ook daaraan bij de uitleg betekenis worden toegekend. Bij de uitleg van de splitsingsakte komt het dus uitsluitend aan op in die akte tot uitdrukking gebrachte partijbedoelingen, die met toepassing van redelijkheid en billijkheid in de omstandigheden van het concrete geval, naar objectieve maatstaven worden afgeleid uit de bewoordingen van de betreffende bepaling, gelezen in de context van de gehele akte.

5.12.

Toetsend aan deze maatstaf komt de rechtbank tot het oordeel dat de laatste zin van artikel 13 lid 1 van de Splitsingsakte (oud) is opgenomen met het doel de
penthouse-eigenaren in staat te stellen hun dakterras uit te breiden, zonder dat daarvoor toestemming van de ALV was vereist. De rechtbank is het met [eiser] eens dat die bepaling moeilijk anders kan worden gelezen. Nergens uit blijkt dat die toestemming uitsluitend betrekking zou hebben op de toestemming die nodig is uit hoofde van de beheerfunctie van de VvE.

5.13.

Ook ziet de rechtbank geen grond voor het oordeel dat artikel 13 lid 1 van de Splitsingsakte (oud) enkel een meerwerkoptie biedt. [eiser] heeft onweersproken aangevoerd dat uitbreiding van de dakterrassen geen onderdeel uitmaakte van de lijst met meerwerkopties die werd geboden bij de koop. Bovendien bevat de bepaling geen enkele beperking in de tijd. Het standpunt van gedaagden dat de uitbreidingsmogelijkheid uitsluitend gold ten tijde van de eerste aankoop, wordt daarom verworpen.

5.14.

Door de in de Splitsingsakte (oud) verleende toestemming tot uitbreiding van het dakterras, is impliciet tevens ingestemd met de wijziging van de splitsingstekening die volgt op de uitbreiding. De bepaling beoogt immers de penthouse-eigenaren in staat te stellen hun dakterras uit te breiden. Het zou in strijd zijn met die kennelijke strekking van de bepaling indien de uitbreiding alsnog zou worden belemmerd door het ontbreken van afzonderlijke toestemming voor aanpassing van de splitsingstekening.

Geen afstand van recht op uitbreiding door [eiser]

5.15.

VvE c.s. stelt zich – naar de rechtbank begrijpt – op het standpunt dat zij erop mocht vertrouwen dat [eiser] het dakterras niet meer zou uitbreiden, omdat hij na de bespreking met de notaris op 1 februari 2019 af zag van de uitbreiding en dat [eiser] daardoor afstand heeft gedaan van zijn recht om uit te breiden.

5.16.

Dat betoog slaagt niet. Het enkele feit dat [eiser] destijds geen gebruik heeft gemaakt van de in de Splitsingsakte (oud) gegeven toestemming voor uitbreiding, brengt niet mee dat hij daarmee definitief afstand heeft gedaan van dit recht. Daarvoor is meer nodig dan alleen tijdsverloop of ‘stilzitten’. Vereist is de aanwezigheid van bijzondere omstandigheden als gevolg waarvan hetzij bij de wederpartij het gerechtvaardigd vertrouwen is gewekt dat de gerechtigde zijn aanspraak niet (meer) geldend zal maken, hetzij de wederpartij in zijn positie onredelijk zou worden benadeeld in geval de gerechtigde zijn aanspraak alsnog geldend zou maken. Daarvan is niet gebleken.

[eiser] mag dakterras uitbreiden

5.17.

Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de wijziging van artikel 13 van de Splitsingsakte (oud) nietig is en dat [eiser] en de overige penthouse-eigenaren hun dakterras mogen uitbreiden zonder toestemming van de ALV. De betreffende verklaring voor recht zal daarom worden toegewezen. De verklaring voor recht dat de wijziging “
juridisch gezien nooit heeft bestaan en nooit van toepassing is (geweest)” wordt niet toegewezen, omdat dit reeds uit de nietigheid voortvloeit. [eiser] heeft daarom geen belang bij deze verklaring voor recht.

5.18.

Wat betreft de uitbreiding van de dakterrassen ligt het voor de hand dat [eiser] niet mag uitbreiden buiten de contouren van hun daaronder gelegen appartementen. Indien aanpassing van de splitsingstekening nodig is, is het redelijk dat degenen die belang hebben bij deze wijzigingen de kosten daarvoor moeten dragen.

De besluitvorming van de ALV d.d. 3 december 2024

5.19.

Tijdens de ALV van 3 december 2024 zijn er voorstellen aangenomen die strekken tot het stellen van voorwaarden aan de uitbreiding van de dakterrassen (zie r.o. 3.13). Zo moet er een bedrag betaald worden per vierkante meter en moet de ALV goedkeuring verlenen voor de wijziging van de splitsingstekening.

5.20.

In het licht van het voorgaande stroken deze besluiten niet met artikel 13 lid 1 van de Splitsingsakte (oud). Daarin is namelijk aan de penthouse-eigenaren een onvoorwaardelijke toestemming verleend om het dakterras uit te breiden. Met die bepaling is beoogd de penthouse-eigenaren een recht toe te kennen dat niet afhankelijk is van een nadere goedkeuring door de ALV. De aangenomen voorstellen 1 en 2 zijn dus in strijd met de Splitsingsakte (oud) en zijn nietig op grond van artikel 2:14 BW. Daarom zal de betreffende verklaring voor recht worden toegewezen. Het aangenomen voorstel 3 ziet niet op uitbreiding van de dakterrassen en valt daarom buiten de reikwijdte van de verklaring voor recht.

Bestuurders niet aansprakelijk

5.21.

Voor bestuurdersaansprakelijkheid van de gedaagden sub 2 tot en met 8 is onvoldoende grondslag aangevoerd. Niet is gesteld of gebleken is waaruit een persoonlijk zodanig onzorgvuldig handelen heeft bestaan en dat hen daarvan een ernstig verwijt kan worden gemaakt.

Herstel van de splitsingsakte

5.22.

Er is een situatie ontstaan waarin de in de openbare registers ingeschreven Splitsingsakte (nieuw) het nietige artikel 13 bevat. Dit leidt ertoe dat de ingeschreven akte op dit punt niet overeenstemt met de rechtsgeldige situatie. [eiser] en de overige leden van de VvE hebben er belang bij dat deze situatie wordt hersteld. Ook derden (zoals nieuwe eigenaren) moeten kunnen vertrouwen op de juistheid de ingeschreven splitsingsakte. De vordering tot wijziging van de splitsingsakte zal daarom worden toegewezen.

5.23.

Gelet op het oordeel dat de Bestuurders niet aansprakelijk zijn, wordt de veroordeling uitsluitend ten aanzien van de VvE toegewezen. De kosten die met de wijziging gemoeid zijn, komen voor rekening van de VvE. De rechtbank wijst het deel van de vordering dat [eiser] van deze kosten wordt uitgezonderd af. Het betreft namelijk een eenmalige wijziging waarvan de kosten per lid naar verwachting minimaal zijn en die bovendien in het belang van alle leden, waaronder [eiser] , wordt verricht.

Proceskosten

5.24.

Omdat beide partijen gedeeltelijk ongelijk krijgen, zullen de proceskosten tussen hen worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.

6.De beslissing

De rechtbank

6.1.

verklaart voor recht dat de op 24 november 2024 gepasseerde wijziging van artikel 13 van de Splitsingsakte (oud) nietig is,

6.2.

verklaart voor recht dat de besluitvorming van de ALV van 3 december 2024 met betrekking tot de voorstellen 1 en 2 nietig is,

6.3.

verklaart voor recht dat [eiser] op grond van artikel 13 van de Splitsingsakte (oud) zijn dakterras mag uitbreiden zonder toestemming van de ALV, mits hij dat doet binnen de contouren van zijn daaronder gelegen appartement,

6.4.

veroordeelt de VvE om de huidige splitsingsakte zo terug te (laten) wijzigen, dan wel om de (nietige) wijziging op haar kosten ongedaan te (laten) maken, in die zin dat artikel 13 van de splitsingsakte d.d. 11 september 2006 weer onderdeel uitmaakt van de huidige versie van de splitsingsakte,

6.5.

compenseert de kosten van de procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,

6.6.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

6.7.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. C.M.E. de Koning, bijgestaan door mr. N.T. Weessies, griffiers, en in het openbaar uitgesproken op 17 september 2025.