Uitspraak
RECHTBANKAMSTERDAM
Civiel recht
Kantonrechter
Zaaknummer: 11353612 \ KK EXPL 24-699
Vonnis in kort geding van 10 januari 2025
in de zaak van
1.STICHTING BEWAARDER BOOTES,
te Amsterdam,
2.
[eiser 2] B.V.,
2.
[eiser 2] B.V.,
te [vestigingsplaats] ,
eisende partijen,
hierna samen te noemen: [eisers] ,
gemachtigde: mr. H.H.A. Lewin,
tegen
[gedaagde],
te [woonplaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. K.J.T.M. Hehenkamp.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 18 oktober 2024, met producties
- de conclusie van antwoord met voorwaardelijke eis in reconventie, met producties.
1.2.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 8 november 2024. Hiervan zijn door de griffier aantekeningen gemaakt. Namens [eisers] zijn verschenen [naam 1] (bestuurder [eiser 2] ) en [naam 2] (bedrijfsjurist [eiser 2] ), vergezeld door de gemachtigde. [gedaagde] is verschenen, met haar gemachtigde. Partijen hebben tijdens de mondelinge behandeling hun standpunten nader toegelicht, beiden aan de hand van spreekaantekeningen, en zij hebben vragen van de kantonrechter beantwoord.
1.3.
Tijdens de zitting hebben partijen afspraken gemaakt, die zijn vastgelegd in een proces-verbaal. Op 9 december 2024 is een akte ontvangen van [eisers] , met producties, waarin zij aangeven dat [gedaagde] niet heeft voldaan aan de afspraken die zijn vastgelegd in het proces-verbaal. Zij vragen de kantonrechter alsnog vonnis te wijzen.
1.4.
Hierna zijn nog de volgende stukken ontvangen:
- de akte van [gedaagde] van 10 december 2024, met producties
- de akte van [gedaagde] van 17 december 2024, met producties.
- de akte van [gedaagde] van 17 december 2024, met producties.
1.5.
Ten slotte is een datum voor vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[gedaagde] huurt sinds 1 februari 2014 de woning aan het adres [adres] (hierna: de woning) van (de rechtsvoorganger van) [eisers]
2.2.
De op dit moment geldende huurprijs is € 674,90. De huurprijs moet vooruit worden betaald, telkens voor of op de eerste dag van de maand.
2.3.
Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Woonruimte model ROZ 2003 (hierna: de algemene bepalingen) van toepassing verklaard.
2.4.
Op 9 januari 2024 heeft !Woon namens [gedaagde] een brief gestuurd aan [eisers] , waarin [eisers] worden verzocht gebreken aan de entree van de woning, in het trappenhuis en in de woonkamer van de woning van [gedaagde] te verhelpen.
2.5.
Op 22 februari 2024 heeft [gedaagde] de Huurcommissie verzocht om een huurverlaging wegens onderhoudsgebreken. De Huurcommissie heeft in haar uitspraak van 17 oktober 2024 geoordeeld dat er geen gebreken zijn die ernstig genoeg zijn om de huurprijs tijdelijk te verlagen.
2.6.
Vanaf 1 juni 2024 is een huurachterstand ontstaan.
3.Het geschil
De vordering
3.1.
[eisers] vorderen – samengevat en na eisvermindering – betaling van de huurachterstand over november en december, te verhogen met de rente, en ontruiming van de woning aan [adres] .
3.2.
[eisers] leggen aan de vordering het volgende ten grondslag. [gedaagde] gedraagt zich niet als een goed huurder door een huurachterstand te laten ontstaan en doordat zij structureel overlast veroorzaakt aan andere bewoners. Ten tijde van het uitbrengen van de dagvaarding bedroeg de huurachterstand vier maanden. De onderbuurman van [gedaagde] heeft in 2023 in totaal 314 keer over [gedaagde] geklaagd en ook in 2024 zijn er klachten geweest. De politie kan de situatie niet oplossen en [gedaagde] wil niet meewerken aan een oplossing, ook niet via mediation. Sinds september 2023 is [gedaagde] niet meer te bereiken door [eisers] en in recente telefonische gesprekken met de bestuurder van [eiser 2] , [naam 1] , gedroeg [gedaagde] zich verbaal agressief. Ondanks meerdere pogingen om met [gedaagde] in contact te treden, verbetert haar gedrag niet.
3.3.
Deze gedragingen zijn ieder op zichzelf en samen genomen dusdanig ernstige tekortkomingen, dat deze ontbinding van de huurovereenkomst en, vooruitlopend daarop, ontruiming van de woning rechtvaardigen.
Het verweer
3.4.
[gedaagde] voert aan dat de huurachterstand inmiddels is ingelopen. Zij is gestopt met betalen van huur omdat er gebreken in de woning waren. Daarom is zij ook de procedure bij de Huurcommissie gestart. Vanwege een gebrek aan juridische kennis heeft zij vooruitlopend op de uitspraak van de Huurcommissie de huurbetalingen opgeschort.
3.5.
Zij betwist verder dat zij overlast veroorzaakt. Er is sprake van een opgelopen burenruzie met een specifieke buurman, die al tien jaar duurt en waaraan zij lichamelijke en psychologische klachten heeft overgehouden.
3.6.
Als de kantonrechter van oordeel is dat sprake is geweest van een te grote huurachterstand vraagt [gedaagde] de ontruiming voorwaardelijk uit te spreken in die zin, dat zij alleen ontruimd zal worden als zij niet op 1 december 2024 het restant van de huurachterstand heeft betaald en voor iedere maand daarna dat zij de huur niet op tijd voldoet.
3.7.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Tijdens de zitting heeft [gedaagde] aangegeven dat haar eis in reconventie dient te worden opgevat als een subsidiair verweer. Dit betekent dat de eis in reconventie is ingetrokken en dat deze niet meer beoordeeld hoeft te worden.
4.2.
De kantonrechter stelt voorop dat een bij voorlopige voorziening bevolen ontruiming een maatregel is, die diep ingrijpt in het gebruiksrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurder. Bij de beoordeling van een dergelijke vordering moet - volgens vaste jurisprudentie - grote terughoudendheid worden betracht, gelet op de omstandigheid dat in een kortgedingprocedure geen plaats is voor een - diepgaand - onderzoek naar bestreden feiten en gezien de vergaande, veelal onomkeerbare gevolgen van een ontruiming, zoals in deze zaak aan de orde is.
Spoedeisend belang
4.3.
Een vordering in kort geding kan worden toegewezen als de eisende partij hierbij zoveel spoed heeft dat die de uitkomst van een gewone procedure niet hoeft af te wachten (artikel 254 lid 1 Rv Pro). Voldoende is gebleken dat [eisers] een spoedeisend belang hebben bij de door hen gevorderde voorzieningen.
Ambtshalve toetsing
4.4.
De overeenkomst die in deze procedure centraal staat is gesloten met een consument, zodat ambtshalve toetsing aan het Europese en Nederlandse consumentenrecht moet plaatsvinden, in het bijzonder aan de Richtlijn 93/13 EG (Richtlijn oneerlijke bedingen).
4.5.
[eisers] hebben de tussen partijen gesloten huurovereenkomst en de algemene bepalingen in het geding gebracht, zodat de kantonrechter ambtshalve kan beoordelen of de bedingen die daarin staan en die betrekking (kunnen) hebben op de vorderingen een oneerlijk karakter hebben.
4.6.
In artikel 20.2 van de algemene bepalingen staat:
‘20.2 Voor elk geval dat huurder in verzuim is met de tijdige en volledige betaling van een geldsom, is hij 1% rente per maand verschuldigd over de verschuldigde hoofdsom vanaf de vervaldatum tot aan de dag van algehele voldoening van de hoofdsom. Hierbij wordt een gedeelte van een maand als een volle maand aangemerkt.’
4.7.
Dit beding wordt door de kantonrechter als oneerlijk aangemerkt. De contractuele rente volgens het beding bedraagt 1% per maand. Jaarlijks is dat een contractuele rente van 12%. Op 1 januari 2024 bedroeg de wettelijke rente echter 7% per jaar. Daar komt bij dat het beding niet is opgenomen in de huurovereenkomst zelf, maar in de daarop van toepassing verklaarde algemene bepalingen, waarover door partijen niet is onderhandeld. Het rentebeding heeft alleen betrekking op overtredingen van de huurder en niet op die van de verhuurder. Voor het rentebeding wordt nergens in de overeenkomst of in de algemene bepalingen een voordeel ter compensatie van het nadeel dat dit voor huurder meebrengt geboden. Gelet hierop wordt het evenwicht tussen de uit de huurovereenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen ten nadele van huurder aanzienlijk verstoord. Het rentebeding is een onredelijk bezwarend beding als bedoeld in artikel 6:233 onder Pro a BW en wordt vernietigd.
4.8.
Verder zijn er geen bedingen die van belang zijn voor de beoordeling van de vorderingen in deze procedure.
Huurachterstand en rente
4.9.
[eisers] hebben erkend dat de huurachterstand over de maanden oktober en november 2024 inmiddels is ingelopen. Deze (gewijzigde) eis zal daarom worden afgewezen. De vordering tot betaling van € 674,90 per maand voor de maandelijks verschuldigde huur vanaf 1 december 2024 zal worden toegewezen.
4.10.
Gelet op wat hiervoor onder 4.7. is overwogen zal de gevorderde wettelijke rente worden afgewezen. Nu sprake is van een oneerlijk (rente)beding, is terugvallen op de wettelijke regeling niet mogelijk, zie HvJ EU 27 januari 2021, ECLI:EU:2021:68. Alleen door op deze wijze afschrikkend, evenredig en doeltreffend te sanctioneren, wordt de beoogde doelstelling van de gemeenschapswetgever bereikt en verdwijnen oneerlijke bedingen uit overeenkomsten met consumenten.
Ontruiming
4.11.
[gedaagde] heeft erkend dat zij de huur vanaf 1 juni 2024 niet dan wel niet op tijd heeft betaald. Zij heeft dit gedaan zonder een ingebrekestelling richting [eisers] of zonder enige aankondiging. Gelet op de uitspraak van de Huurcommissie blijkt dit ook niet terecht te zijn geweest. Daarmee heeft [gedaagde] ten onrechte de betaling van de huur opgeschort. Dit betekent dat er ten tijde van het uitbrengen van de dagvaarding een huurachterstand van vier maanden bestond. In beginsel is dat voldoende om ontruiming van de woning toe te wijzen.
4.12.
Maar [eisers] hebben niet dan wel onvoldoende onderbouwd dat is voldaan aan de informatieplicht en de meldplicht als bedoeld in artikel 2 van Pro het sinds 1 januari 2021 geldende Besluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening. Hierdoor is onvoldoende gebleken dat [eisers] redelijke maatregelen hebben genomen die erop gericht zijn ontruiming te voorkomen en dat zij aldus aan hun inspanningsverplichting hebben voldaan.
4.13.
Daar komt bij dat [eisers] stellen dat de tekortkoming van [gedaagde] ook gelegen is in de overlast die zij veroorzaakt. [gedaagde] betwist echter gemotiveerd dat sprake is van eenzijdig veroorzaakte overlast. Tijdens de zitting hebben [eisers] ook erkend dat de schuld van de problemen bij zowel [gedaagde] als bij de buurman ligt.
4.14.
De door [gedaagde] ervaren overlast door de buurman heeft bij haar geleid tot lichamelijke en psychische problematiek waarvoor zij therapeutische en medicamenteuze behandeling heeft gehad. In combinatie met de persoonlijkheids-/karakterstoornis die bij [gedaagde] is vastgesteld, leidt het voorgaande ertoe dat sprake is van bijzondere omstandigheden die met zich meebrengen dat ontbinding van de huurovereenkomst in een bodemprocedure mogelijk als een te vergaande maatregel zal worden geoordeeld. Bovendien betwist [gedaagde] gemotiveerd dat zij niet bereikbaar of beschikbaar is voor communicatie met [eisers] Het is daarmee op dit moment onvoldoende aannemelijk dat de huurovereenkomst van [gedaagde] in een bodemprocedure wordt ontbonden, om [gedaagde] - daarop vooruitlopend - in deze zaak te veroordelen om de woning te ontruimen. De gevorderde ontruiming zal daarom worden afgewezen.
Proceskosten
4.15.
Omdat beide partijen gedeeltelijk ongelijk krijgen, zullen de proceskosten tussen hen worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van € 674,90 per maand aan [eisers] ter zake de maandelijks verschuldigde huur, vanaf 1 december 2024,
5.2.
compenseert de kosten van de procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,
5.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
5.4.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. R. Kruisdijk, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 10 januari 2025 in tegenwoordigheid van de griffier, mr. D.C. Vink.
57327