Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer: 11837387 KK EXPL 25-536
vonnis van: 3 september 2025
func.: 515
vonnis van de kantonrechterkort geding
I n z a k e
[eiser],
wonende te [woonplaats],
eiser,
nader te noemen: [eiser],
gemachtigde: mr. J. Pearson,
t e g e n
de coöperatie DOCKS RESIDENTIAL COÖPERATIEF U.A.,
gevestigd te Rotterdam,
gedaagde,
nader te noemen: Docks Residential,
gemachtigde: Bazuin & Partners.
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
Bij dagvaarding van 15 augustus 2025, met producties, heeft [eiser] een voorziening gevorderd.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 27 augustus 2025. [eiser] is verschenen, vergezeld door mr. D.H. IJpelaar, namens de gemachtigde. Docks Residential is verschenen bij N. Ramcharan namens de gemachtigde. [eiser] heeft op voorhand stukken in het geding gebracht en namens Docks Residential is ter terechtzitting nog een stuk overgelegd. Partijen hebben ter zitting hun standpunten toegelicht. Na verder debat is vonnis gevraagd en is een datum voor vonnis bepaald.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
Uitgangspunten
1. Als uitgangspunt geldt het volgende.
1.1.
[eiser] huurt van Docks Residential de woning aan de [adres], hierna de woning.
1.2.
Bij vonnis van 27 juni 2025 van de rechtbank Amsterdam (CV EXPL 25-3527) is de huurovereenkomst tussen partijen ontbonden en is [eiser] veroordeeld om de woning binnen twee weken na betekening van het vonnis met al de zijnen te ontruimen. Voorts is [eiser] veroordeeld tot betaling van de huurachterstand van € 20.277,76 ter zake van achterstallige huur tot en met februari 2025 en
€ 1.991,14 per maand voor iedere maand dat [eiser] na 1 maart 2025 dat hij nog in de woning verblijft. Ten slotte is [eiser] veroordeeld in de kosten van het geding, begroot op € 2.145,14, vermeerderd met de nakosten.
€ 1.991,14 per maand voor iedere maand dat [eiser] na 1 maart 2025 dat hij nog in de woning verblijft. Ten slotte is [eiser] veroordeeld in de kosten van het geding, begroot op € 2.145,14, vermeerderd met de nakosten.
1.3.
In het vonnis is overwogen, voor zover hier van belang:
“7. De artikelen 20.2, 20.3 en 20.4 van de algemene bepalingen luiden als volgt:
20.2
Voor elk geval dat huurder in verzuim is met de tijdige en volledige betaling van een geldsom, is hij 1% rente per maand verschuldigd over de verschuldigde hoofdsom vanaf de vervaldatum tot aan de dag van algehele voldoening van de hoofdsom. Hierbij wordt een gedeelte van een maand als een volle maand aangemerkt.
20.3
Indien een van partijen toerekenbaar tekortschiet in de nakoming van enige verplichting welke ingevolge de wet en/of de huurovereenkomst op haar rust en de andere partij daardoor gerechtelijke en/of buitengerechtelijke maatregelen moet nemen, zijn alle daaruit voortvloeiende kosten voor rekening van de tekortschietende partij.
20.4
Ingeval het tekortschieten bestaat uit de niet tijdige betaling van een geldsom en in verband met de incassering daarvan buitengerechtelijke kosten moeten worden gemaakt, worden deze hierbij bepaald op tenminste 15% van het verschuldigde bedrag met een minimum van € 125,--. (...)
(..)
De artikelen 20.2, 20.3 en 20.4 algemene bepalingen
11. De bedingen over buitengerechtelijke incassokosten wijken ten nadele van de consument af van de wettelijke regeling (artikel 6:96 BW en het Besluit vergoeding buitengerechtelijke incassokosten). Er wordt van uitgegaan dat de huurder (in beginsel) verplicht is om alle kosten te betalen die door de eisende partij zijn gemaakt door het niet nakomen van de huurovereenkomst. Dit kan ertoe leiden dat onbeperkte kosten voor rekening van de consument komen en dit kan meer zijn dan wettelijk is toegestaan. Ook is een te hoog minimumbedrag bepaald. De bedingen over de buitengerechtelijke incassokosten zijn daarom oneerlijk en worden vernietigd.
12. De afgesproken rente is verder aanzienlijk hoger dan de wettelijke rente. Het rentebeding is daarom eveneens oneerlijk en wordt vernietigd.
Conclusie
13. Gevolg van de oneerlijkheid van de artikelen 20.2, 20.3 en 20.4 van de algemene bepalingen is dat deze bedingen buiten toepassing moeten worden gelaten. Op de bedingen kan dus geen beroep worden gedaan. Omdat sprake is van een oneerlijk beding, kan ook niet worden teruggevallen op een eventuele wettelijke regeling (zie ECLI:EU:C:2021:68).
14. Dit betekent dat de gevorderde wettelijke rente en buitengerechtelijke kosten niet toewijsbaar zijn.
De vordering
15. Nu gedaagde de vordering verder niet heeft weersproken, wordt deze voor het overige toegewezen als hierna bepaald”
1.4.
De ontruiming is door Docks Residential aangezegd tegen 14 augustus 2025, maar in verband met de onderhavige procedure heeft de deurwaarder de ontruiming opgeschort.
1.5.
[eiser] heeft op 12 augustus 2025 hoger beroep ingesteld tegen het vonnis.
Vordering
2. [eiser] vordert dat Docks Residential bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, primair verboden zal worden om het vonnis ten uitvoer te leggen in afwachting van de uitkomst van het hoger beroep, op verbeurte van een dwangsom. Subsidiair vordert [eiser] om Docks Residential te veroordelen de tenuitvoerlegging van het vonnis op te schorten totdat de hulpverlening van [eiser] passende vervangende woonruimte heeft gevonden, althans met minimaal drie maanden. Alles met veroordeling van Docks Residential in de kosten van dit geding.
3. [eiser] stelt hiertoe dat hij inmiddels de huurachterstand volledig heeft ingelopen en een stabiel inkomen heeft zodat de lopende huur tijdig en correct voldaan kan worden. In de woning wonen twee minderjarige kinderen en op geen enkele wijze is gebleken dat door Docks Residential, dan wel in het vonnis, met de belangen van de kinderen rekening is gehouden. De kinderen hebben een groot belang bij het gebruik van de woning als thuisbasis en voortzetting van de huur is, mede gelet op hun school en sociale omgeving, van belang. Onder deze omstandigheden behoort dit tot het oordeel te leiden dat de vordering tot ontbinding en ontruiming in hoger beroep moet worden afgewezen, gelet op het belang van de kinderen van [eiser], mede in het licht van de omstandigheid dat als enige tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst de huurachterstand heeft te gelden. Niet valt in de te zien dat Docks Residential een in redelijkheid te respecteren belang heeft bij de ontruiming nu de huurachterstand is ingelopen.
Verweer
4. Docks Residential verweert zich tegen de vordering. Voor zover nodig wordt dit bij de beoordeling aan de orde gesteld.
Beoordeling
5. De vraag die voorligt, is of de tenuitvoerlegging van het vonnis moet worden geschorst. Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad verklaard. Dat betekent dat uitgangspunt is dat het direct ten uitvoer kan worden gelegd, ondanks dat daartegen hoger beroep is ingesteld. Nu de beslissing om het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren niet is gemotiveerd, kan van het uitgangspunt dat het vonnis direct ten uitvoer kan worden gelegd, worden afgeweken indien sprake is van omstandigheden die meebrengen dat het belang van de veroordeelde bij behoud van de bestaande toestand zolang niet op het hoger beroep is beslist, zwaarder weegt dan het belang van degene die de verkregen veroordeling ten uitvoer kan leggen. Bij deze belangenafweging moet worden uitgegaan van de inhoud van de bestreden beslissing en van de daaraan ten grondslag liggende vaststellingen en oordelen. De kans van slagen van het hoger beroep moet buiten beschouwing worden gelaten. Wel kan in de oordeelsvorming worden betrokken of het ten uitvoer te leggen vonnis berust op een kennelijke (feitelijke of juridische) misslag (een overduidelijke vergissing) (Hoge Raad 20 december 2019, ECLI:NL:HR:2019:2026). Deze in dit arrest van de Hoge Raad geformuleerde belangenafweging gaat uit van een vonnis op tegenspraak. [eiser] is weliswaar in de bodemprocedure verschenen, maar heeft uiteindelijk geen conclusie van antwoord ingediend, waarna vonnis is gewezen. Aan de daarin neergelegde beslissing liggen dus geen partijdebat en mede daarop gebaseerde vaststellingen en oordelen ten grondslag. Die omstandigheid kan van belang zijn bij de hiervoor weergegeven belangenafweging.
6. Door [eiser] is naar voren gebracht dat in de woning zijn twee minderjarige kinderen van 7 en 10 jaar oud wonen, die in de nabijheid van de woning naar de basisschool gaan en daar hun sociale leven hebben. Daarmee is in de bodemprocedure geen rekening gehouden, omdat [eiser] immers geen antwoord had ingediend. Dit is een omstandigheid die in de bovenstaande belangenafweging een belangrijke rol speelt. In artikel 3 van het Internationaal Verdrag inzake de rechten van het Kind (IVRK) is immers bepaald dat bij alle maatregelen betreffende kinderen, ongeacht of deze zijn genomen door rechterlijke instanties, de belangen van kinderen de eerste overweging dienen te zijn. In de conclusie van de Advocaat Generaal bij de Hoge Raad van 27 juni 2025 (ECLI:NL:PHR:2025:728) is uitgebreid stilgestaan hoe deze belangen een rol dienen te spelen in geval van een ontruiming. Een arrest van de Hoge Raad hierover is nog niet gewezen. In het geschil tussen partijen heeft deze afweging nog niet plaatsgevonden, maar brengt dit wel met zich mee dat de kinderen van [eiser], en daarmee [eiser], een groot belang hebben om gedurende deze afweging in hoger beroep in de woning te kunnen blijven, te meer nu ontruiming vaak onomkeerbaar is.
7. Verder is tijdens de mondelinge behandeling uit het door Docks Residential overgelegde betalingsoverzicht naar voren gekomen dat [eiser] de afgelopen periode de betalingsachterstand vrijwel volledig heeft ingelopen, er staat nog een bedrag van
€ 308,50 open. Verder is door [eiser] verklaard dat er voldoende waarborgen zijn voor betaling van de huur in de toekomst, nu hij naar verwachting de komende week een driejarig contract zal tekenen bij een voetbalclub in Frankrijk. Daarmee is het onmiddellijk belang van Docks Residential bij ontruiming, voorkoming van het oplopen van de huurachterstand, voorkomen, aldus [eiser]. Docks Residential heeft hierop ter zitting niet inhoudelijk gereageerd, zodat er bij de belangenafweging van wordt uitgegaan dat [eiser] de lopende huurtermijnen zal kunnen blijven voldoen en dit ook daadwerkelijk zal doen.
€ 308,50 open. Verder is door [eiser] verklaard dat er voldoende waarborgen zijn voor betaling van de huur in de toekomst, nu hij naar verwachting de komende week een driejarig contract zal tekenen bij een voetbalclub in Frankrijk. Daarmee is het onmiddellijk belang van Docks Residential bij ontruiming, voorkoming van het oplopen van de huurachterstand, voorkomen, aldus [eiser]. Docks Residential heeft hierop ter zitting niet inhoudelijk gereageerd, zodat er bij de belangenafweging van wordt uitgegaan dat [eiser] de lopende huurtermijnen zal kunnen blijven voldoen en dit ook daadwerkelijk zal doen.
8. Voor zover namens Docks Residential ter zitting nog is aangevoerd dat in de bodemprocedure niet alleen de huurachterstand de grond was voor de gevorderde ontruiming, maar ook overlast en de omstandigheid dat [eiser] niet zijn hoofdverblijf in de woning heeft gehad, geldt het volgende. Uit het vonnis van 27 juni 2025 valt niet af te leiden dat deze feiten en omstandigheden door de kantonrechter aan de ontbinding van de huurovereenkomst ten grondslag zijn gelegd. [eiser] heeft bestreden dat hij op enigerlei wijze verantwoordelijk kan worden gehouden voor de (eenmalige) overlast die heeft plaatsgevonden bij de woning en [eiser] bestrijdt dat hij geen hoofdverblijf in de woning heeft gehad. Hij erkent dat hij niet ingeschreven heeft gestaan op de woning, maar dat hangt samen met zijn leven als profvoetballer in het buitenland, waardoor het fiscaal aantrekkelijker is om in het buitenland ingeschreven te zijn. Hieruit kan op geen enkele wijze de conclusie worden getrokken dat zijn hoofdverblijf niet in de woning bij zijn kinderen en partner is geweest, aldus [eiser]. Deze stellingname is door Docks Residential in dit geding niet nader bestreden, maar het onderhavige executiegeschil leent zich ook niet voor een nader debat over deze stellingen en de daaraan ten grondslag liggende feiten en omstandigheden. Deze kwesties zullen in hoger beroep nader aan de orde moeten komen.
9. Ten slotte wordt overwogen dat naar het voorlopig oordeel in het vonnis sprake is van een kennelijke misslag. In het hiervoor geciteerde artikel 20.3 van de algemene huurvoorwaarden van Docks Residential is, zoals in het vonnis is overwogen, niet alleen sprake van een oneerlijk beding met betrekking tot de buitengerechtelijke incassokosten, maar ook ten aanzien van de proceskosten. In artikel 20.3 is immers opgenomen dat in geval van toerekenbaar tekort schieten alle gerechtelijke kosten voor rekening van de huurder komen. Hierdoor wordt het evenwicht tussen verhuurder en huurder aanzienlijk verstoord. De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 23 mei 2025 (ECLI:NL:HR:2025:820) bevestigd dat een dergelijk proceskostenbeding oneerlijk is. In het vonnis is op dit onderdeel echter geen oordeel gegeven, maar is het oordeel over de oneerlijkheid beperkt tot de buitenrechtelijke kosten en de rente. Verder is bepaald dat terugvallen op de wet in geval van vernietiging van een oneerlijk beding als bedoeld in 20.3 niet mogelijk is. Vervolgens zijn echter zonder nadere toelichting of overweging de proceskosten volledig toegewezen, hetgeen als een kennelijke misslag moet worden aangemerkt.
10. De hiervoor geschetste omstandigheden, in onderling verband en samenhang bezien, brengen mee dat het belang van [eiser] bij behoud van de bestaande toestand zolang niet op het hoger beroep is beslist, zwaarder weegt dan het belang van Docks Residential om de verkregen veroordeling ten uitvoer te leggen. Het gevraagde verbod om het vonnis ten uitvoer te leggen in afwachting van de uitkomst van het hoger beroep is dan ook toewijsbaar. Voor het hieraan verbinden van een dwangsom als gevorderd wordt geen aanleiding gezien, nu er van wordt uitgegaan dat Docks Residential zich aan dit verbod zal houden. Zeker tegen de achtergrond dat Docks Residential vrijwillig de eerder aangezegde ontruiming heeft opgeschort in afwachting van de behandeling van dit geding.
11. Daarin wordt ook aanleiding gezien de proceskosten in dit geding te compenseren als na te melden.
BESLISSING
De kantonrechter:
verbiedt Docks Residential om het vonnis van de kantonrechter te Amsterdam van 27 juni 2025 (11563782\CV EXPL 25-3527) ten uitvoer te leggen in afwachting van de uitkomst van het hoger beroep;
compenseert de proceskosten tussen partijen aldus dat iedere partij de eigen kosten draagt;
verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. E. Pennink, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 3 september 2025 in tegenwoordigheid van de griffier.