ECLI:NL:RBAMS:2025:4995

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht, voorzieningenrechter civiel

zaaknummer / rolnummer: C/13/770695 / KG ZA 25-444 EAM/JD

Vonnis in kort geding van 9 juli 2025

in de zaak van

[eiseres],

wonende te [woonplaats 1] , Frankrijk,

eiseres bij dagvaarding van 16 juni 2025,

advocaat mr. H.M. Punt te Amsterdam,

tegen

1.[gedaagde 1] ,

wonende te [woonplaats 2] , Zweden,

2.
[gedaagde 2],

wonende te [woonplaats 2] , Zweden,

gedaagden,

advocaat mr. B.P. van Overeem te Amsterdam.

Partijen zullen hierna [eiseres] en [gedaagde] (enkelvoud) worden genoemd.

1.De procedure

Ter zitting van 24 juni 2025 heeft [eiseres] de vorderingen zoals omschreven in de dagvaarding toegelicht. [gedaagde] heeft verweer gevoerd. [eiseres] heeft producties, en beide partijen hebben een pleitnota ingediend. Ter zitting waren mr. Punt en mr. Van Overeem aanwezig.

Vonnis is aanvankelijk bepaald op 8 juli 2025, waarna deze is aangehouden tot heden.

2.De feiten

2.1.

Tussen [eiseres] als koper en [gedaagde] als verkoper is op 20 maart 2025 een koopovereenkomst tot stand gekomen ter zake (ver)koop van het appartementsrecht van [gedaagde] aan de [adres]

, tegen betaling van een koopsom door [eiseres] van € 920.000,00.

2.2.

Bij e-mail van 18 maart 2025 heeft de met de verkoop en levering belaste notaris een conceptkoopovereenkomst in zowel de Nederlandse als de Engelse taal aan partijen verzonden, met het verzoek deze te controleren. De Engelstalige versie van de conceptovereenkomst bevat een financieringsvoorbehoud. In de Nederlandstalige versie van de conceptovereenkomst ontbreekt dit voorbehoud.

2.3.

[eiseres] heeft de Nederlandstalige versie van de koopovereenkomst, zonder voorbehoud van financiering, getekend.

2.4.

Eind maart heeft [eiseres] haar makelaar laten weten dat haar poging om financiering te verkrijgen voor de woning was mislukt en dat zij de koop wil ontbinden. De makelaar heeft vervolgens de notaris daarvan op de hoogte gesteld.

2.5.

[eiseres] heeft geen waarborgsom gestort en niet meegewerkt aan levering van de woning, zoals in de koopovereenkomst bepaald. Bij brief, betekend bij exploot van 25 april 2025, heeft [gedaagde] [eiseres] in gebreke gesteld en een laatste termijn gegeven om dit alsnog te doen.

2.6.

Bij e-mail van 7 mei 2025 heeft de advocaat van [eiseres] de advocaat van [gedaagde] bericht dat hij de stukken aan het bestuderen is, en toegezegd binnen een week te zullen reageren op de brief van 25 april 2025.

2.7.

Bij brief van 7 mei 2025 heeft [gedaagde] de koopovereenkomst ontbonden en aanspraak gemaakt op de in de koopovereenkomst bepaalde boete van 10% van de koopprijs, zijnde € 92.000,00.

2.8.

Op 11 mei 2025 heeft [gedaagde] de voorzieningenrechter van deze rechtbank verlof verzocht voor het leggen van conservatoir beslag op de woning van [eiseres] in [plaats] . Bij beschikking van 12 mei 2025 is dit verlof verleend onder de voorwaarde dat de eis in de hoofdzaak binnen 14 dagen na beslaglegging wordt ingesteld.

2.9.

Op 12 mei 2025 heeft [gedaagde] conservatoir beslag doen leggen op de woning van [eiseres] in Amsterdam.

2.10.

Bij brief van 15 mei 2025 heeft (de advocaat van) [eiseres] haar kant van het verhaal als volgt (samengevat en voor zover van belang) toegelicht. [eiseres] had haar makelaar verzocht om de Nederlandstalige versie van de concept koopovereenkomst te lezen. De makelaar is niet aangeslagen op het ontbreken van een financieringsvoorbehoud. Zij heeft haar makelaar binnen de termijn van artikel 7:2 lid 2 BW medegedeeld dat zij de koop van de woning wil ontbinden, maar de makelaar heeft dit pas een dag later (buiten de termijn van artikel 7:2 lid 2 BW) aan de notaris (niet de verkoper) medegedeeld.

In de brief van 15 mei 2025 formuleert de advocaat van [eiseres] verder het volgende voorstel:

“(…) [ [eiseres] is] bereid een regeling met uw cliënten te treffen die inhoudt dat zij de eerdere koopovereenkomst alsnog eerbiedigt onder de volgende aangepaste voorwaarden:

- de koopprijs bedraagt EUR 920.000,-- exclusief 2% overdrachtsbelasting;

- cliënte stort na acceptatie van het onderhavige voorstel per omgaande een bedrag van EUR 469.200,-- op de kwaliteitsrekening van de notaris (zijnde 50% van de met de overdrachtsbelasting vermeerderde koopprijs);

- levering van het appartementsrecht aan cliënte middels Groninger akte vindt plaats binnen zeven dagen na bijschrijving van voornoemd bedrag op de kwaliteitsrekening van de notaris;

- bij levering betaalt de notaris een bedrag van EUR 92.000,-- uit aan uw cliënten terwijl een bedrag van EUR 377.200,-- op de kwaliteitsrekening van de notaris blijft staan ten behoeve van de betaling van het restant van de koopsom en de overdrachtsbelasting;

- cliënte is gerechtigd het appartement voor de levering en uiterlijk 20 mei 2025 te bezoeken (zonder dat zij aan dit bezoek consequenties kan verbinden in verband met de koopovereenkomst);

- na levering is cliënte gerechtigd het appartement te bewonen en zich aldaar in te schrijven in de Gemeentelijke Basisadministratie;

- uw cliënten leveren het appartement gestoffeerd en gemeubileerd;

- cliënte betaalt het restant van de koopprijs en de overdrachtsbelasting (EUR 469.200,--) uiterlijk op 30 september 2025 aan uw cliënten. De koopovereenkomst wordt echter gesloten onder de ontbindende voorwaarde dat cliënte het appartementsrecht dat op dit moment in haar bezit is en waarop uw cliënten conservatoir beslag hebben laten leggen, op 29 september 2025 niet is verkocht en geleverd aan een derde en cliënte het restant van de aan uw cliënten te betalen koopsom op dat moment dus niet (mede) uit de verkoopopbrengst kan voldoen. Indien het appartement van cliënte eerder dat 29 september 2025 wordt verkocht en geleverd, zal cliënte de koopprijs ook eerder – in overleg – kunnen voldoen;

- uw cliënten zullen meewerken aan opheffing van het conservatoir beslag op het appartement van cliënte indien en zodra cliënte het aan een derde heeft verkocht en aan haar leveringsverplichting dient te voldoen, onder de voorwaarde dat de netto verkoopopbrengst van het appartement geheel naar de kwaliteitsrekening van de notaris wordt overgemaakt ten behoeve van de betaling van het restant van de koopsom aan uw cliënten;

- indien cliënte de hiervoor genoemde ontbindende voorwaarde inroept, zal de notaris het bedrag van EUR 377.200,-- aan cliënte restitueren en behouden uw cliënten het eerder reeds aan hen uitbetaalde bedrag van EUR 92.000—ten titel van schadevergoeding;

- na uitvoering van het voorgaande verlenen partijen elkaar finale kwijting over en weer.

(…)”

Aan het slot van deze brief staat dat het voorstel kan worden aanvaard tot maandag 19 mei 2025 om 17:00 uur, waarna het vervalt.

2.11.

Op 26 mei 2025 heeft [gedaagde] deze rechtbank verzocht om verlenging van de termijn van 14 dagen voor het instellen van de eis in de hoofdzaak die aan het conservatoir beslag is verbonden. [gedaagde] schrijft in dit verzoek (voor zover hier van belang):

“(…) De reden daarvoor is, dat inmiddels een schikkingsvoorstel van verweerster is ontvangen en dat onderzocht wordt of er alsnog tot een minnelijke regeling gekomen kan worden. (…)”

De voorzieningenrechter van deze rechtbank heeft de termijn dezelfde dag verlengd met 14 dagen, zoals verzocht.

2.12.

Op 28 mei 2025 heeft [eiseres] [gedaagde] verzocht om het gelegde conservatoire beslag door te laten halen in het Kadaster, omdat deze van rechtswege is vervallen met het verlopen van de termijn voor het instellen van de eis in de hoofdzaak. [gedaagde] heeft daarop gereageerd dat die termijn met veertien dagen is verlengd.

2.13.

Bij e-mail van 2 juni 2025 heeft (de advocaat van) [eiseres] , voor zover hier van belang, het volgende aan de advocaat van [gedaagde] geschreven.

“(…) Ik constateer dat u de voorzieningenrechter wederom onjuist en onvolledig heeft

geïnformeerd. Het voorstel van cliënte lag al bijna twee weken bij uw cliënten en was reeds lang verlopen toen u om verlenging van de termijn verzocht. Uw cliënten hebben taal noch teken gegeven. U heeft de voorzieningenrechter daarvan niet op de hoogte gesteld. Door de passief gestelde zin "onderzocht wordt of er alsnog tot een minnelijke regeling gekomen kan worden" suggereert u bovendien dat partijen gezamenlijk onderzoeken of zij tot een oplossing kunnen komen. Dat was ten tijde van het verzoek echter zeer zeker niet

meer het geval. Het heeft er tot slot alle schijn van dat uw cliënten eerst de nieuwe biedingen willen afwachten alvorens te beslissen om in te gaan op het voorstel van cliënte. daar is de verlenging uiteraard niet voor bedoeld.(…)”

2.14.

Bij e-mail van 6 juni 2025 heeft [eiseres] [gedaagde] gesommeerd om het gelegde conservatoire beslag per ommegaande op te heffen, omdat het beslagverlof en de beschikking ten aanzien van het verlengen van de termijn voor het instellen van de hoofdzaak beiden zijn verleend op grond van onjuiste en onvolledige feiten.

2.15.

Bij dagvaarding van 10 juni 2025 heeft [gedaagde] een procedure aanhangig gemaakt bij deze rechtbank, waarin hij de contractuele boete met rente vordert, met veroordeling van [eiseres] in de proceskosten.

3.Het geschil

3.1.

[eiseres] vordert – samengevat – bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis, met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten:

I opheffing van het conservatoire beslag;

II gedaagden hoofdelijk te gebieden om met onmiddellijke ingang na betekening van dit vonnis dit beslag op te heffen door middel van doorhaling van het beslag in het register van de Dienst voor het Kadaster en de Openbare Registers, op straffe van dwangsommen.

3.2.

[eiseres] legt aan de gevorderde opheffing van het conservatoire beslag ten grondslag dat [gedaagde] in strijd heeft gehandeld met het bepaalde in artikel 21 Wetboek van burgerlijke rechtsvordering (Rv) doordat hij niet alle voor de beoordeling van het verzoekschrift van belang zijnde feiten heeft vermeld en de feiten die hij wel heeft vermeld onjuist zijn.

3.3.

[gedaagde] voert verweer.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

4.1.

Uit de aard van de vorderingen volgt dat [eiseres] spoedeisend belang heeft bij een beslissing daarop in dit kort geding.

4.2.

[eiseres] beroept zich op artikel 21 Rv. Op grond van dit artikel rust op partijen de verplichting alle voor de beslissing van belang zijnde feiten volledig en naar waarheid aan te voeren. Wordt deze verplichting niet wordt nageleefd, dan kan de rechter daaruit de gevolgtrekking maken die hij geraden acht. Dit artikel is van toepassing op de procedure van artikel 700 Rv (ECLI:NL:HR:2011:BO9675), waaronder ook het verzoek tot verlenging van de termijn voor het instellen van de eis in de hoofdzaak van artikel 700 lid 3 Rv.

4.3.

Vooropgesteld wordt dat de in artikel 21 Rv verankerde waarheidsplicht bijzonder gewicht toekomt bij ex parte-procedures waarbij de rechter een beslissing geeft op basis van een summier onderzoek, aan de hand van informatie die uitsluitend door één partij wordt aangeleverd. Zoals in de beslagsyllabus (januari 2025) is overwogen kan zeker in dit soort procedures misleiding door onvoldoende toelichting de voorzieningenrechter reden geven om een latere vordering tot opheffing van het beslag reeds om die reden toe te wijzen.

4.4.

[eiseres] stelt in dit kort geding niet dat het verzoekschrift op grond waarvan het conservatoire beslag is gelegd onjuist of misleidend is. Haar standpunt komt er op neer dat het schriftelijke verzoek van [gedaagde] om verlenging van de termijn waarbinnen de eis in de hoofdzaak moet worden ingesteld dit wél is. Daarin heeft [gedaagde] geschreven
"dat inmiddels een schikkingsvoorstel van verweerster is ontvangen en dat onderzocht wordt of er alsnog tot een minnelijke regeling gekomen kan worden”. Dit is volgens [eiseres] onvolledig en onjuist, omdat:

het schikkingsvoorstel van [eiseres] van 15 mei 2025 reeds op maandag 19 mei 2025, een week voor het verzoek om verlenging door [gedaagde] , was komen te vervallen;

[gedaagde] in het geheel niet op het voorstel van [eiseres] van 15 mei 2025 heeft gereageerd.

4.5.

Geoordeeld wordt als volgt. [gedaagde] heeft in het verlengingsverzoek inderdaad geen melding gemaakt van het vervallen van het op 15 mei 2025 gedane voorstel door [eiseres] . Dat dit voorstel van de tafel was betekent echter niet dat de mededelingen van [gedaagde] dat
“inmiddels een schikkingsvoorstel van verweerster is ontvangen”en
“onderzocht wordt of er alsnog tot een minnelijke regeling gekomen kan worden”onjuist of misleidend onvolledig zijn. [eiseres] heeft druk gezet op de schikkingsonderhandelingen door een relatief korte vervaltermijn te verbinden aan het door haar gedane voorstel. Dat dit niet heeft geleid tot overeenstemming binnen die termijn, brengt niet zonder meer mee dat schikking daarmee was uitgesloten. [gedaagde] had bijvoorbeeld een tegenvoorstel kunnen doen. Aannemelijk is, zoals [gedaagde] heeft aangevoerd, dat de advocaat van [gedaagde] tijd nodig had om zich te beraden en om met [gedaagde] te overleggen over het relatief complexe voorstel dat [eiseres] had gedaan, en dat hij daar nog mee bezig was op het moment dat hij de rechtbank op 26 mei 2025 om verlenging verzocht. Niet aannemelijk is dan ook dat de voorzieningenrechter door het verlengingsverzoek zoals dat is ingediend op het verkeerde been is gezet, noch dat de voorzieningenrechter – indien wél melding was gemaakt van het vervallen voorstel van [eiseres] – tot afwijzing van het verzoek zou zijn gekomen.

4.6.

Tot een tegenvoorstel door [gedaagde] is het niet gekomen. Niet in geschil is dat hij überhaupt nooit op het voorstel van 25 mei 2025 heeft gereageerd. Daaruit kan echter niet worden afgeleid dat er
dusnooit sprake is geweest van een onderzoek naar een minnelijke regeling, waarvan [gedaagde] in zijn verlengingsverzoek melding maakte. De verlenging is verzocht en toegewezen op 26 mei 2025. Vanaf dat moment had [gedaagde] tot 9 juni 2025 om een schikking te beproeven of een eis in de hoofdzaak in te stellen. Op 28 mei 2025 heeft de advocaat van [eiseres] [gedaagde] verzocht het gelegde beslag op te heffen, en nadat [gedaagde] reageerde dat de termijn voor het instellen van de eis in de hoofdzaak twee weken was verlengd heeft hij op 2 juni 2025 gesommeerd tot opheffing en een kort geding aangezegd. Aannemelijk is dat langs deze weg de discussie over de gestelde schending van de waarheidsplicht, de onderhandelingen over een mogelijke oplossing in der minne heeft ingehaald.

4.7.

Dit alles leidt tot het oordeel dat [gedaagde] niet in strijd met artikel 21 Rv heeft gehandeld, zodat de gevorderde opheffing op die grond zal worden afgewezen. Ter zitting heeft [eiseres] de grondslag voor opheffing ‘aangevuld’ met een beroep op de summierlijke ondeugdelijkheid daarvan. Dit leidt niet tot een andere uitkomst, nu [eiseres] het beroep op deze grondslag verder geen handen en voeten heeft gegeven.

4.8.

Als de in het ongelijk gestelde partij zal [eiseres] in de proceskosten worden veroordeeld, aan de zijde van [gedaagde] begroot op:

salaris advocaat € 1.107,00
griffierecht € 331,00
nakosten

totaal € 1.616,00.

5. De beslissing

De voorzieningenrechter

5.1.

weigert de gevraagde voorzieningen,

5.2.

veroordeelt [eiseres] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] begroot op € 1.616,00, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening, indien dit vonnis wordt betekend.

Dit vonnis is gewezen door mr. E.A. Messer, voorzieningenrechter, bijgestaan door mr. J. Dekker, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 9 juli 2025.^[1]