Uitspraak
RECHTBANKAMSTERDAM
Civiel recht
Kantonrechter
Zaaknummer: 10994154 \ CV EXPL 24-2811
Vonnis van 21 januari 2025
in de zaak van
[eiser],
te [woonplaats 1] ,
eisende partij,
verwerende partij tegen de tegenvordering,
hierna te noemen: [eiser] ,
gemachtigde: mr. M.H.J. van Riessen,
tegen
1.[gedaagde 1] ,
te [woonplaats 1] ,
2.
[gedaagde 2],
2.
[gedaagde 2],
te [woonplaats 2] , Portugal,
gedaagde partijen,
eisende partijen met een tegenvordering,
hierna samen te noemen: [gedaagde 1] en [gedaagde 2] ,
gemachtigde: mr. A. van Dorsten.
1.De zaak in het kort
In deze zaak gaat het om het gebruik (huur) van bergingen op een zolder. Dat de bergingen onderdeel vormen van het gehuurde, wordt door de verhuurder betwist. Huurder heeft belang bij vaststellen in rechte van de omvang van het gehuurde, nu de verhuurder de zolder wil verkopen, na splitsing, en zich niet wil vastleggen richting huurder. De kantonrechter beslist dat de bergingen onderdeel zijn van het gehuurde en dat de verhuurder zich moet onthouden van inbreuk op het huurgenot. Wel moet de huurder zijn spullen uit het trappenhuis verwijderen en de gemeenschappelijke ruimten opgeruimd houden.
2.De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 19 december 2023
- de conclusie van antwoord tevens eis in reconventie
- het tussenvonnis van 4 juni 2024
- de conclusie van antwoord in reconventie
- de akte overleggen producties van 16 september 2024 van [eiser]
- de akte overleggen producties van 20 september 2024 van [gedaagde 1] en [gedaagde 2]
- de mondelinge behandeling van 4 oktober 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt
- het bericht van mr. Van Riessen van 18 oktober 2024 dat partijen niet tot een schikking zijn gekomen.
3.De feiten
3.1.
[eiser] huurt vanaf 1981 van (de rechtsvoorganger van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] ) de woning aan de [adres 1] . Met ingang van 1 december 1983 huurt [eiser] ook een deel van de etage aan de voorzijde; voor- en achterzijde vormen thans één woning. Voorheen gebruikte [eiser] een kleine bergingsruimte op de zolderverdieping (hierna te noemen bergruimte A); vanaf 1 december 1983 gebruikte hij ook de bergingsruimte aan de straatzijde van het pand, op de zolderverdieping (hierna te noemen bergruimte B).
3.2.
De huidige indeling van de zolderverdieping qua bergingsruimten en gemeenschappelijke gedeelten komt niet overeen met die volgens de splitsingstekening bij de akte van splitsing.
3.3.
Volgens de splitsingsakte omvat het appartementsrecht met indexnummer 5 zowel de derde etage als de zolderverdieping.
3.4.
Na overlijden van de huurder van de derde etage is door de beheerder van het pand ten onrechte bergingsruimte A leeggehaald. De beheerder was in de veronderstelling dat dit de bergingsruimte was die toebehoorde aan deze huurder. Na protest zijn de spullen van [eiser] weer teruggeplaatst en heeft de beheerder zijn verontschuldigingen aangeboden.
3.5.
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn voornemens appartemensrecht met indexnummer 5 te splitsen, zodat de derde etage los van de zolder of van een deel daarvan, kan worden verkocht.
3.6.
Middels zijn gemachtigde heeft [eiser] aan [gedaagde 1] en [gedaagde 2] gevraagd schriftelijk te willen bevestigen dat beide bergingsruimten behoren tot de huurrechten van [eiser] . Dit hebben zij geweigerd te doen. Wel hebben zij [eiser] een voorstel tot uitkoop gedaan, welke niet door hem is geaccepteerd.
4.Het geschil
de vordering
4.1.
[eiser] vordert, zoals ter zitting nader geformuleerd, dat de kantonrechter voor recht verklaart dat de bergingsruimten op de zolderverdieping van het pand [adres 1] , gedefinieerd als de kleine bergruimte A op de, op basis van de splitsingstekening gemaakte situatieschets (bijlage 4A bij dagvaarding) en de bergingsruimte, gedefinieerd als B, gelegen aan de straatkant, onderdeel zijn van de huurovereenkomst. Daarnaast vordert [eiser] dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] worden gelast om de huurrechten van alle bij eiser in gebruik zijnde en gehuurde bergingsruimten van het pand te respecteren en zorg te dragen dat hij het ongestoorde huurgenot van de bergingsruimten heeft, onder verbeurte van een dwangsom van € 250,00 per dag vanaf het moment dat [eiser] verstoken blijft door toedoen van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] van het ongestoorde huurgenot van de bergingsruimten.
Subsidiair vordert [eiser] voor recht te verklaren dat bergingsruimte B onderdeel is van de huurovereenkomst en dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] gelast worden de bij [eiser] in gebruik zijnde en gehuurde bergingsruimte B te respecteren en zorg te dragen dat [eiser] het ongestoorde huurgenot van die bergingsruimte heeft, onder verbeurte van een dwangsom van € 250,00 per dag vanaf het moment dat [eiser] verstoken blijft door toedoen van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] van het ongestoorde huurgenot van deze bergingsruimte.
4.2.
De grondslag onder de vorderingen is de nakomingsverplichtingen van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] op grond van de huurovereenkomst.
4.3.
[eiser] vordert ook dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] in de proceskosten worden veroordeeld. [eiser] wil de mogelijkheid krijgen om het vonnis meteen uit te voeren, ook als er hoger beroep wordt ingesteld.
4.4.
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] voeren verweer. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] vinden dat de vordering van [eiser] moet worden afgewezen en willen dat [eiser] in de proceskosten wordt veroordeeld. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] willen de mogelijkheid krijgen om deze proceskostenveroordeling meteen uit te voeren, ook als er hoger beroep wordt ingesteld.
de tegenvordering
4.5.
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] vorderen dat [eiser] wordt veroordeeld om het gebruik van de gemeenschappelijke ruimten als opslag te staken, onder verbeurte van een dwangsom ter hoogte van € 50,00 per dag, met een maximum van € 5.000,00. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] baseren hun vordering op het bepaalde in artikel 7:214 BW Pro waaruit volgt dat de huurder slechts bevoegd is tot het gebruik waartoe de zaak naar zijn aard bestemd is; de gemeenschappelijke verkeersruimte (het trappenhuis) is niet bestemd als opslag ruimte.
4.6.
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] vorderen ook dat [eiser] in de proceskosten wordt veroordeeld. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] willen de mogelijkheid krijgen om het vonnis meteen uit te voeren, ook als er hoger beroep wordt ingesteld.
4.7.
[eiser] voert verweer. [eiser] vindt dat de vordering van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] moet worden afgewezen en wil dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] in de proceskosten worden veroordeeld.
5.De beoordeling
de vordering
5.1.
Vaststaat dat partijen over het gebruik van de bergingsruimten op de vierde etage niets schriftelijk hebben vastgelegd. Vast staat ook dat [eiser] al sinds jaren WOZ-belasting betaalt voor zijn woning van 57m2 plus (‘overige onderdelen’) een zolder. Niet bestreden is dat [eiser] de bergingsruimte aan de straatzijde (bergruimte B) steeds (exclusief) in gebruik heeft gehad als bergingsruimte en dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] bereid zijn geweest een vergoeding te betalen aan [eiser] om de beschikking te krijgen over deze bergingsruimte. Dit laatste volgt uit de conclusie van antwoord van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] onder 7. Dit alles moet, bij gebreke aan feiten die een andere kant op wijzen, tot de conclusie leiden dat bergingsruimte B onderdeel is van het gehuurde.
5.2.
Met betrekking tot bergingsruimte A geldt het zelfde, zij het dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] niet hebben gezegd een vergoeding te willen betalen om de beschikking te krijgen over deze bergruimte. Wel staat vast dat de spullen van [eiser] die zich bevonden in bergingsruimte A in 2023 ten gevolge van een misverstand door de beheerder van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn verwijderd (maar later weer zijn teruggeplaatst). De beheerder was in de veronderstelling dat deze bergruimte toebehoorde aan de bewoner van de derde etage. Ter zitting is komen vast te staan dat de (andere) bergruimte, op de splitsingstekening aangegeven met ‘Bergruimte Berging GBO = 5,3m2’ (aan de achterzijde van het pand) de bergruimte is die in gebruik was bij die bewoner.
5.3.
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn eigenaar/verhuurder sinds 2 februari 2007 en hebben de boven weergegeven situatie sedertdien minstgenomen gedoogd terwijl vaststaat dat dit gebruik (door [eiser] maar ook door de buurman van [adres 2] en dus ook van de bewoner van [adres 3] ) niet overeenkomstig de splitsingstekening was en is. In de splitsingstekening zijn wel drie bergruimtes ingetekend, maar deze zijn verder niet omschreven en volgens de splitsingsakte valt de gehele zolder toe aan appartementsrecht nummer 5. Deze onduidelijkheid moet dan voor rekening van de verhuurder blijven ook al omdat er geen reden is te twijfelen aan de stelling van [eiser] dat hij (ook) deze bergingsruimte al jaren gebruikte (zie ook 3.4.). Dat moet tot de conclusie leiden dat ook de bergingsruimte A onderdeel is van het gehuurde.
5.4.
Om bovenstaande redenen moet de vordering van [eiser] voor zover die ziet op het voor recht verklaren dat de kleine bergingsruimte A en de bergingsruimte B gelegen aan de straatzijde, op de op basis van de splitsingstekening gemaakte situatieschets (productie 4A bij de dagvaarding) onderdeel zijn van de huurovereenkomst, worden toegewezen.
5.5.
Met betrekking tot de vordering dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] worden gelast de huurrechten van [eiser] met betrekking tot de bergingsruimten te respecteren en zorg te dragen voor een ongestoord huurgenot ter zake die bergingsruimten, overweegt de kantonrechter als volgt.
5.6.
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn van mening dat deze vordering niet kan worden toegewezen (reeds) omdat deze te vaag is dan wel onbegrijpelijk is geformuleerd; anderzijds zijn zij van mening dat zij dit ongestoorde huurgenot niet kunnen garanderen, bijvoorbeeld bij overlast door een derde of in geval van dringende werkzaamheden waarbij de aannemer toch toegang moet hebben tot de bergingsruimten.
5.7.
Uit artikel 7:203 BW Pro volgt dat de verhuurder het gehuurde ter beschikking moet stellen. Dat betekent dat de verhuurder het rustig genot (feitelijk) moet verschaffen. De verhuurder mag bijvoorbeeld zich – zonder toestemming van de huurder – geen toegang verschaffen tot het gehuurde laat staan de eigendommen van de huurder uit het gehuurde (laten) verwijderen, zoals blijkbaar in mei 2023 per ongeluk toch is gebeurd. Nu [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zich niet willen vastleggen (schriftelijk) dat [eiser] huurder is van de beide bergingsruimten en zij bezig zijn met het splitsen van appartementsrecht 5 waaronder dus ook de gehelde zolder valt, is de vrees voor inbreuk op zijn huurgenot door [gedaagde 1] en [gedaagde 2] niet denkbeeldig. Om die reden zal ook dit deel van de vordering worden toegewezen.
5.8.
Uiteraard kunnen [gedaagde 1] en [gedaagde 2] niet instaan voor feitelijke inbreuken van het huurgenot door derden (vgl. art. 7:204 lid 3 BW Pro). Daarop ziet de in de vorige overweging bedoelde verplichting ook niet. Wel zal de kantonrechter aan het ‘verbod’ een dwangsom verbinden zoals in de beslissing nader omschreven, waarbij hier wordt onderstreept dat deze dwangsom – zoals ook is gevorderd – alleen verschuldigd zal zijn als sprake is van
door toedoenvan [gedaagde 1] en [gedaagde 2] verstoren van het huurgenot.
door toedoenvan [gedaagde 1] en [gedaagde 2] verstoren van het huurgenot.
de tegenvordering
5.9.
Met betrekking tot de vordering van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] dat [eiser] op zijn beurt wordt veroordeeld tot het staken van het gebruik van de gemeenschappelijke ruimten ‘als opslag’ overweegt de kantonrechter als volgt.
5.10.
Aan de hand van de door [gedaagde 1] en [gedaagde 2] overgelegde foto’s en op basis van de brief van 16 september 2024 van Delair Vastgoed Beheer BV namens de Vereniging van Eigenaars [adres 1] is komen vast te staan dat in het trappenhuis, achter de hoofdingang, op de overlopen en in de gemeenschappelijke ruimte op de zolder- verdieping, te veel spullen staan. Terecht wijst de VvE op de functie van het trappenhuis als ‘vluchtroute’. Dat betekent dat bewoners maar ook hulpdiensten (bijvoorbeeld ambulance personeel met brancard of brandweerlui met gereedschap) ongehinderd door het trappenhuis moeten kunnen bewegen. Uit de foto’s komt naar voren dat dit niet zonder meer mogelijk is.
5.11.
Bovendien blijkt uit de foto’s dat [eiser] ‘zijn deel’ van het trappenhuis en dan met name de overloop die toegang geeft tot zijn woning, overdadig heeft versierd met maskers en schilderij-lijsten en dat er veel schoenen staan, een droogrek, emmers en dozen (deze laatste op zolder). Terecht maken [gedaagde 1] en [gedaagde 2] daar bezwaar tegen nu ook de huurovereenkomst (art. 4.) verplicht tot het gebruik van het gehuurde ‘naar deszelfs aard en bestemming’. Door deze gemeenschappelijke ruimte zich toe te eigenen en te decoreren handelt [eiser] in strijd met deze bestemming en waar niet gebleken is dat [eiser] daarover overleg heeft gevoerd met de andere bewoners gedraagt [eiser] zich ook niet als goed huurder. Dat [eiser] deze zaken (deels) heeft aangebracht ter in zijn ogen noodzakelijke verfraaiing dan wel uit geloofsovertuiging doet daaraan niet af.
5.12.
Waar [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hun vordering tot staken van het gebruik van de gemeenschappelijke ruimten beperkt hebben tot het gebruik ‘als opslag’ zal deze vordering dus worden toegewezen, eveneens onder verbeurte van een dwangsom.
5.13.
De kantonrechter geeft [gedaagde 1] en [gedaagde 2] in overweging om met de andere eigenaren een ‘Huishoudelijk reglement’ af te spreken waarin duidelijk wordt aangegeven welk gebruik van het trappenhuis – en de appartementsvoordeuren - wel en niet is toegestaan, aan welk reglement de huurders zich dan kunnen committeren.
de proceskosten
5.14.
Nu beide partijen over en weer (deels) in het gelijk zijn gesteld, ziet de kantonrechter aanleiding de proceskosten te compenseren in die zin dat beide partijen hun eigen proceskosten dragen.
6.De beslissing
De kantonrechter
de vordering
6.1.
verklaart voor recht dat de bergingsruimten op de zolderverdieping van het pand [adres 1] , gedefinieerd als de kleine bergingsruimte A, en de bergingsruimte B gelegen aan de straatkant, op de op basis van de splitsingstekening gemaakte situatieschets (bijlage 4A bij de dagvaarding) onderdeel zijn van de huurovereenkomst van [eiser] ,
6.2.
gelast [gedaagde 1] en [gedaagde 2] de huurrechten van [eiser] terzake de beide onder 6.1. genoemde bergingsruimten te respecteren en zorg te dragen dat [eiser] het ongestoorde huurgenot van de bergingsruimten heeft, onder verbeurte van een dwangsom van € 250,00 per dag tot een maximum van € 10.000,00 vanaf het moment dat [eiser] door toedoen van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] verstoken blijft van het ongestoorde huurgenot van de bergingsruimten,
de tegenvordering
6.3.
veroordeelt [eiser] het gebruik van de gemeenschappelijke ruimten als opslag te staken, onder verbeurte van een dwangsom van € 50,00 per dag met een maximum van € 5.000,00,
de proceskosten
6.4.
bepaalt dat de proceskosten tussen partijen worden gecompenseerd,
uitvoerbaarheid bij voorraad
6.5.
verklaart uitvoerbaar bij voorraad hetgeen onder 6.2. en 6.3. is beslist,
hetgeen overigens gevorderd wordt
6.6.
wijst af hetgeen meer of anders wordt gevorderd.
Dit vonnis is gewezen door mr. R. Kruisdijk en in het openbaar uitgesproken op 21 januari 2025 in aanwezigheid van de griffier.
47653