Uitspraak
RECHTBANK Amsterdam
Civiel recht
Zaaknummer: C/13/755418 / HA ZA 24-915
Vonnis van 11 juni 2025
in de zaak van
VVE VAN [eiser],
te [vestigingsplaats] ,
eisende partij,
hierna te noemen: de VvE,
advocaat: mr. N.F. Nijland,
tegen
VARIAPROP II C.V.,
te Amsterdam,
gedaagde partij,
hierna te noemen: Variaprop II,
advocaat: mr. F.T. Barneveld.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het incidenteel vonnis van 13 november 2024,
- het vonnis van 18 december 2024, waarin een mondelinge behandeling is bepaald,
- de akte overlegging producties 10 tot en met 13 van de VvE,
- de akte overlegging producties 23 en 24 van Variaprop II,
- het verkort proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 28 april 2025.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
De VvE is de vereniging van eigenaars van de appartementsrechten in het appartementengebouw [naam gebouw] . Het gebouw is verdeeld in 22 woningen en twee bedrijfsruimten.
2.2.
Variaprop II is een commanditaire vennootschap met acht commanditaire vennoten, waarvan drie natuurlijke personen en vijf rechtspersonen. Variaprop II heeft zes appartementsrechten in [naam gebouw] . Rappange Administratie B.V. (hierna: Rappange) verricht beheerstaken voor Variaprop II.
2.3.
De eigenaren van de appartementsrechten betalen maandelijks een bijdrage voor onderhoud aan het gebouw. Daarnaast worden grote onderhoudsuitgaven bekostigd vanuit de reserves. Voor elke grote onderhoudsuitgave wordt afzonderlijk toestemming gevraagd aan de vergadering van de VvE.
2.4.
[naam gebouw] is een Rijksmonument. De particuliere woningeigenaren kunnen aanspraak maken op Woonhuissubsidie (hierna: WHS), bedoeld voor het behoud van de monumentale waarde van het gebouw en toegekend door de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed (hierna: RCE). Tot en met 2019 konden eigenaren de kosten voor dit onderhoud opnemen als een aftrekpost bij de belastingaangifte. Vanaf 2020 wordt de WHS rechtstreeks uitbetaald aan de rechthebbenden. De hoogte van de subsidie hangt af van de onderhoudsuitgaven van het voorgaande jaar.
2.5.
In 2020 en 2021 hebben de eigenaren de WHS individueel aangevraagd bij de RCE. De verkregen subsidie werd, zoals vooraf door de vergadering van de VvE besloten, toegevoegd aan de reserves van de VvE. Vanaf 2022 heeft het bestuur van de VvE, dat daartoe gemachtigd werd door de eigenaren, ieder jaar een collectieve aanvraag voor de WHS ingediend.
2.6.
De WHS voor de onderhoudsuitgaven in 2022 is bij beschikking van 29 juli 2023 aan de particuliere eigenaren toegekend. De hoogte van de subsidie werd vastgesteld op € 4.988,59 per woning. De RCE heeft de aanvraag ten behoeve van Variaprop II afgewezen, met als reden dat zij als niet-particuliere eigenaar niet in aanmerking komt voor de subsidie.
3.Het geschil
3.1.
De VvE vordert dat de rechtbank bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis Variaprop II veroordeelt tot betaling van:
een hoofdsom van € 29.931,54;
de buitengerechtelijke incassokosten van € 2.993,15;
de kosten van deze procedure.
3.2.
De VvE legt aan de vordering ten grondslag dat op grond van de door de vergadering genomen besluiten alle eigenaren verplicht zijn een bedrag gelijk aan de WHS aan de reserves toe te voegen. Die betalingsverplichting rust niet alleen op de eigenaren die de WHS hebben ontvangen, maar ook op de eigenaren die geen recht hebben op de WHS. Variaprop II is eigenaar van zes appartementen en moet daarom zes keer € 4.988,59 = € 29.931,54 toevoegen aan de reserves.
3.3.
Variaprop II voert verweer. Op de verweren van Variaprop II wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
De ontvankelijkheid van de VvE
4.1.
Het eerste verweer van Variaprop II is dat de VvE niet-ontvankelijk is, omdat het bestuur van de VvE niet over de vereiste machtiging beschikt om deze procedure te voeren. Dit verweer slaagt niet.
4.2.
Artikel 41 lid 4 van het reglement van de VvE luidt, voor zover hier relevant, als volgt:
“Het bestuur behoeft de machtiging van de vergadering voor het instellen van en berusten in rechtsvorderingen en het aangaan van dadingen, alsmede voor het verrichten van rechtshandelingen en het geven van kwijtingen een belang van een nader door de vergadering vast te stellen bedrag te boven gaande.”
4.3.
De vergadering geeft het bestuur jaarlijks een mandaat. In de overgelegde notulen van de algemene ledenvergaderingen is dit mandaat als volgt verwoord:
“Het bestuur krijgt het mandaat om bij achterstand in betaling en bij incassoprocedures gerechtelijke stappen te ondernemen.”
4.4.
Het mandaat geeft het bestuur de bevoegdheid om een procedure te voeren als sprake is van een betalingsachterstand. Volgens de VvE loopt Variaprop II achter in de nakoming van een van haar reguliere betalingsverplichtingen, namelijk om een bedrag gelijk aan de WHS aan de reserves toe te voegen. De grondslag van de vorderingen van de VvE is dus dat Variaprop II een betalingsachterstand heeft. Of Variaprop II verplicht is een bedrag gelijk aan de WHS aan de reserves toe te voegen – en dus of Variaprop II daadwerkelijk een betalingsachterstand heeft – kan pas worden kan pas worden vastgesteld na een inhoudelijke beoordeling van de vorderingen van de VvE. In dit stadium moet alleen worden beoordeeld of de VvE bevoegd is om deze vorderingen in te stellen en is de grondslag van de vorderingen dus bepalend. Dit betekent dat het mandaat volstaat als machtiging voor het voeren van deze procedure en dus dat de VvE ontvankelijk is in haar vorderingen.
4.5.
Dat de kosten die de VvE maakt om deze procedure tegen Variaprop II te voeren mede voor rekening komen van Variaprop II zelf, als lid van de VvE, maakt dit niet anders. Uit de beslissing van de vergadering om het bestuur dit mandaat te verlenen volgt nu eenmaal dat de leden instemmen met een mogelijke procedure tegen zichzelf.
Uitleg van het besluit van de vergadering over de WHS
4.6.
De VvE en Variaprop II zijn het erover eens dat de vergadering heeft besloten het bestuur te machtigen om de WHS over 2022 namens alle eigenaren aan te vragen en de ontvangen bedragen toe te voegen aan de reserves van de VvE. Zij verschillen echter van mening over wat de vergadering heeft besloten dat moet gebeuren nu aan Variaprop II geen WHS is toegekend. In essentie gaat het in deze zaak dus om de uitleg van het besluit van de VvE.
4.7.
De vergadering heeft het bestuur gemachtigd de WHS over 2022 aan te vragen voor alle eigenaren tegelijk. In de notulen van de algemene ledenvergadering van 16 maart 2022 is het besluit als volgt weergegeven:
“Ook voor het jaar 2022 wil het bestuur voorstellen om de subsidie aanvraag centraal te organiseren en om de gelden die in 2023 worden ontvangen toe te voegen aan de reserve.
Voor de eigenaars is duidelijk welke voorstellen er worden gedaan. De eigenaars stemmen vervolgens in met de volgende voorstellen
(…)
2. Machtiging aan het bestuur voor het centraal indiening en toevoeging aan de onderhoudsreserves voor de onderhoudskosten 2022 (in te dienen in 2023)”
4.8.
Voor de uitleg van het besluit komt het niet alleen aan op de taalkundige betekenis van de hierboven geciteerde tekst uit de notulen, maar zijn alle omstandigheden, gewaardeerd naar de maatstaven van redelijkheid en billijkheid, van belang. Daarbij geldt wel dat, aangezien het hier niet gaat om een overeenkomst tussen alleen de VvE en Variaprop II, maar het besluit alle 24 leden van de VvE bindt (waarvan vier niet aanwezig waren bij de algemene ledenvergadering van 16 maart 2022), meer betekenis toekomt aan die omstandigheden die kenbaar zijn voor alle leden van de VvE. [1]
4.9.
De hierna te bespreken omstandigheden maken dat het besluit redelijkerwijs niet anders uit te leggen is dan dat Variaprop II een bedrag gelijk aan de WHS aan de reserves moet toevoegen, ook nu zij geen WHS heeft ontvangen over het jaar 2022.
4.9.1.
In het reglement van de VvE is, voor zover hier van belang, het volgende opgenomen:
“Artikel 2
1.
Ieder der eigenaars is in de gemeenschap gerechtigd voor het nader in de akte te bepalen breukdeel.
Ieder der eigenaars is in de gemeenschap gerechtigd voor het nader in de akte te bepalen breukdeel.
(…)
3.
De eigenaars zijn voor de in het eerste lid bedoelde breukdelen verplicht bij te dragen in de schulden en kosten, die voor rekening van de gezamenlijke eigenaars zijn. (…)
De eigenaars zijn voor de in het eerste lid bedoelde breukdelen verplicht bij te dragen in de schulden en kosten, die voor rekening van de gezamenlijke eigenaars zijn. (…)
Artikel 4
1.
(…) Zo tot vorming van een reservefonds als bedoeld in artikel 32 eerste lid is besloten, wordt onder de lasten begrepen een telkenjare door de vergadering vast te stellen bedrag ten behoeve van een zodanig reservefonds.
(…) Zo tot vorming van een reservefonds als bedoeld in artikel 32 eerste lid is besloten, wordt onder de lasten begrepen een telkenjare door de vergadering vast te stellen bedrag ten behoeve van een zodanig reservefonds.
(…)
Artikel 32
1.
(…) De bijdragen tot het reservefonds worden gerekend tot de gezamenlijke schulden en kosten (…)”
(…) De bijdragen tot het reservefonds worden gerekend tot de gezamenlijke schulden en kosten (…)”
4.9.2.
Artikel 5:126 lid 1 Burgerlijk Wetboek (BW) bepaalt dat een vereniging van eigenaren een reservefonds moet aanhouden ter bestrijding van andere dan de gewone jaarlijkse kosten. De hoogte van de jaarlijkse reservering moet ofwel worden vastgesteld in een meerjarig onderhoudsplan ofwel ten minste 0,5% procent van de herbouwwaarde van het gebouw bedragen (artikel 5:126 lid 2 BW). De VvE heeft meerjarig onderhoudsplan vastgesteld en op basis daarvan de bijdrage aan het reservefonds begroot. De uitgaven aan groot onderhoud worden jaarlijks voorgelegd aan de vergadering en, na instemming van de vergadering, voorgeschoten vanuit het reservefonds.
4.9.3.
In de splitsingsakte is bepaald dat elk appartementsrecht een/vierentwintigste – aldus een gelijk – aandeel uitmaakt van het gebouw. Op grond van artikel 2, eerste en derde lid, in samenhang gelezen met artikel 32, eerste lid, van het reglement zijn de eigenaren daarom verplicht een gelijk bedrag toe te voegen aan de reserves. Artikel 4 van het reglement bepaalt dat de vergadering de hoogte van dit bedrag vaststelt. Om de kosten voor groot onderhoud vanuit de reserves te kunnen voldoen is de vergadering uit gegaan van een bijdrage van alle eigenaren aan het reservefonds ter hoogte van de WHS. Met andere woorden, de vergadering heeft vastgesteld dat het reservefonds moet worden aangevuld met een bedrag ter hoogte van de WHS.
4.9.4.
Variaprop II heeft, via haar beheerder Rappange, zitting in de kascommissie van de VvE. De kascommissie heeft steeds goedgekeurd dat naast de reguliere maandelijkse bijdragen van de eigenaren een bijdrage aan het reservefonds ter hoogte van de WHS werd begroot. Daarnaast was een medewerker van Rappange lid van het bestuur van de VvE op het moment dat deze wijze van begroten werd vastgesteld. Aangezien Variaprop II en Rappange professionele en ervaren vastgoedbeleggers en -beheerders zijn, moeten zij hebben begrepen dat deze systematiek meebrengt dat iedere eigenaar een bedrag ter hoogte van de WHS aan de reserves moet toevoegen om een sluitende begroting te houden, ook indien de WHS niet aan iedere eigenaar wordt toegekend.
4.9.5.
De uitleg die Variaprop II geeft aan het besluit van de vergadering komt erop neer dat alleen de eigenaren aan wie de WHS is toegekend verplicht zijn om het reservefonds aan te vullen. Die uitleg is niet logisch of aannemelijk. De uitleg van de VvE is daarentegen wel logisch en in lijn met het bepaalde in artikel 2, eerste en derde lid, in samenhang gelezen met artikel 32, eerste lid, van het reglement. Bovendien heeft Variaprop II op de zitting erkend dat indien de WHS niet rechtstreeks aan de reserves van de VvE zou zijn toegevoegd, maar aan de eigenaren die recht hebben op de WHS zou zijn uitbetaald, zij op een later moment het bedrag dat de VvE nu van haar vordert alsnog aan de reserves zou moeten toevoegen om het begrotingstekort dat dan zou zijn ontstaan aan te zuiveren.
4.9.6.
De uitleg van Variaprop II is ook niet in lijn met Besluit vaststelling beleidsregels instandhoudingssubsidie woonhuis-rijksmonumenten (hierna: het Besluit woonhuis-rijksmonumenten), waarin de toekenning van de WHS is geregeld. Onder punt 3 van de bijlage bij het Besluit woonhuis-rijksmonumenten staat dat particuliere eigenaren van rijksmonumenten met een woonfunctie (en zogenoemde NSW-aandeelhouders) recht hebben op de WHS. De uitleg van Variaprop II zou meebrengen dat eigenaren die uitgesloten zijn van de WHS, omdat zij niet tot deze doelgroep behoren, toch zouden meeprofiteren van de subsidie.
4.10.
Variaprop II heeft nog aangevoerd dat de VvE niet van te voren kan inschatten welk bedrag aan WHS zal worden uitgekeerd, omdat jaarlijks een subsidieplafond wordt vastgesteld en niet alle (groot)onderhoudskosten subsidiabel zijn. Volgens Variaprop II kan geen verplichting bestaan om een bedrag te betalen waarvan de hoogte niet vooraf duidelijk is. Op de zitting heeft de VvE daartegenover gesteld dat het bedrag niet zo onvoorspelbaar is als Variaprop II doet voorkomen. De VvE wordt namelijk vooraf ingelicht als het subsidieplafond in zicht komt en de criteria voor subsidiabele kosten uit het Besluit woonhuis-rijksmonumenten bieden voldoende handvaten om vrij exact in te schatten welk bedrag aan WHS zal worden toegekend. Daardoor kan de VvE op basis van deze inschatting nauwkeurig de begroting vaststellen. Uit de subsidieverlening van 29 juli 2023 en herziening subsidieverlening 4 augustus 2023, waarin de WHS over het jaar 2022 is vastgesteld – waar het in deze zaak om gaat – blijkt bovendien dat de facturen die de VvE heeft ingediend allemaal subsidiabel zijn. Het verweer van Variaprop II dat zij niet gehouden kan zijn om een bedrag gelijk aan de WHS te betalen omdat de exacte hoogte van dit bedrag vooraf niet bekend is slaagt daarom niet.
4.11.
Tot slot heeft Variaprop II aangevoerd dat het in strijd is met de redelijkheid en billijkheid om betaling van haar te verlangen, terwijl de particuliere eigenaren niet uit eigen middelen hoeven te betalen omdat zij wel de WHS hebben ontvangen. In 4.9.6. is aan de orde gekomen dat de WHS bedoeld is om particuliere eigenaren van rijksmonumenten met een woonfunctie (en zogenoemde NSW-aandeelhouders) financieel te ondersteunen bij het onderhoud aan het monument. Het is een keuze van de wetgever om rechtspersonen buiten de doelgroep te laten. Het is niet duidelijk waarom het in strijd met de redelijkheid en billijkheid zou zijn dat de particuliere eigenaren van de appartementsrechten in [naam gebouw] , die recht hebben op WHS, van deze regeling gebruik maken terwijl Variaprop II dit niet kan. Ook dit verweer slaagt daarom niet.
4.12.
Uit al het voorgaande volgt dat het besluit van de vergadering zo moet worden uitgelegd dat Variaprop II een bedrag gelijk aan de WHS aan de reserves moet toevoegen, ook nu zij geen WHS heeft ontvangen over het jaar 2022. De vordering Variaprop II te veroordelen tot betaling van € 29.931,54 zal daarom worden toegewezen.
Rente
4.13.
In het petitum van de dagvaarding is de wettelijke rente niet opgenomen. De rechtbank begrijpt uit randnummer 3.1 van de dagvaarding echter dat de VvE de wettelijke rente over de hoofdsom van 29.931,54 vordert. Omdat geen ingangsdatum is vermeld zal de wettelijke rente worden toegewezen vanaf 7 augustus 2024, de datum van de dagvaarding.
Buitengerechtelijke incasso- en proceskosten
4.14.
De VvE vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten van € 2.993,15. Dat is 10% van de hoofdsom. Het is de rechtbank niet duidelijk waarop dit bedrag is gebaseerd. Daarnaast heeft de VvE niet gesteld dat zij daadwerkelijk incassohandelingen heeft verricht. De vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten zal daarom worden afgewezen.
4.15.
Variaprop II is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van de VvE worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
135,97
- griffierecht
€
2.889,00
- salaris advocaat
€
1.572,00
(2 punten × € 786,00)
- nakosten
€
178,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
4.774,97
5.De beslissing
De rechtbank
5.1.
veroordeelt Variaprop II om aan de VvE € 29.931,54 te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW, met ingang van 7 augustus 2024,
5.2.
veroordeelt Variaprop II in de proceskosten van € 4.774,97, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als Variaprop II niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.3.
wijst het meer of anders gevorderde af,
5.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. Q.R.M. Falger, bijgestaan door mr. R.D. Lok, en in het openbaar uitgesproken op 11 juni 2025.