Uitspraak
RECHTBANKAMSTERDAM
Civiel recht
Kantonrechter
Zaaknummer / rekestnummer: 11217516 \ EA VERZ 24-664
Beschikking van 25 maart 2025
in de zaak van
[verzoeker],
te [woonplaats] ,
verzoekende partij,
verwerende partij in het (voorwaardelijk) tegenverzoek,
hierna te noemen: [verzoeker] ,
gemachtigde: mr. M.E. Wesselingh,
tegen
VERENIGING VAN EIGENAARS [verweerder]
te [vestigingsplaats] ,
verwerende partij in het verzoek,
verzoeker in het (voorwaardelijk) tegenverzoek,
hierna te noemen: de VvE,
gemachtigde: voorheen [naam 1] (bestuurder), thans mr. S.R. Kieffer.
1.Procedure
1.1.
[verzoeker] heeft op 16 juli 2024 een verzoekschrift met producties ingediend dat strekt tot vernietiging dan wel nietigverklaring van een besluit van de vergadering van de VvE en het verkrijgen van een vervangende machtiging van de kantonrechter op grond van artikel 5:121 Burgerlijk Pro Wetboek (BW).
1.2.
De VvE heeft op 4 november 2024 een verweerschrift tevens houdende een (voorwaardelijk) zelfstandig verzoek op grond van artikel 5:121 BW Pro met producties ingediend.
1.3.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 12 november 2024. Alle stemgerechtigden zijn door de griffier opgeroepen. [verzoeker] is verschenen, vergezeld door zijn gemachtigde. Namens de VvE zijn verschenen [naam 1] , bestuurder, vergezeld door de gemachtigde. De volgende belanghebbenden zijn verschenen: [naam 2] , [naam 3] en [naam 4] . Partijen hebben hun standpunten nader toegelicht en vragen van de kantonrechter beantwoord. Ook de belanghebbenden zijn gehoord.
1.4.
Vervolgens is de procedure aangehouden tot 31 januari 2025 om partijen in de gelegenheid te stellen onderling tot een regeling te komen. Daarbij is overeengekomen dat de VvE nader onderzoek zou doen en aanvullende offertes zou opvragen om die in de algemene ledenvergadering van december 2024 voor te leggen.
1.5.
Bij e-mail van 30 januari 2025 met producties heeft [verzoeker] verzocht om beschikking te wijzen. Daarbij heeft hij het petitum gewijzigd/het verzoek vermeerderd. Bij e-mail van 4 februari 2025 met producties heeft de VvE daarop gereageerd. Bij e-mail van 25 februari 2025 heeft [verzoeker] op de producties gereageerd.
1.6.
Daarna is beschikking bepaald op heden.
2.Feiten
Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staat het volgende vast:
2.1.
Het gebouw aan de [locatie] , kadastraal bekend gemeente Amsterdam, [sectie/nummer] , complexaanduiding [complexnr.] , is bij akte van 22 december 2009 (hierna: de splitsingsakte) gesplitst in 79 appartementsrechten, te weten 38 woningen, 3 bedrijfsruimten en 38 bergingen.
2.2.
Bij de hiervoor bedoelde splitsing is het modelreglement bij splitsing in appartementsrechten van 17 januari 2006 (hierna: [nr reglement] ) met wijzigingen en aanvullingen van toepassing verklaard en in de akte opgenomen (hierna: het splitsingsreglement) en is de VvE opgericht.
2.3.
In het toepasselijke splitsingsreglement is bepaald, voor zover van belang:
“Artikel 2
1. De eigenaars en de gebruikers moeten zich overeenkomstig de eisen van redelijkheid en billijkheid jegens elkander gedragen.
(…)
Artikel 9
1. Tot de schulden en kosten van de gezamenlijke eigenaars als bedoeld in artikel 5:112 eerste Pro lid onder a van het Burgerlijk Wetboek worden gerekend:
a. die welke gemaakt zijn in verband met het onderhoud of het gebruik van de gemeenschappelijke gedeelten of van de gemeenschappelijke zaken of tot het behoud daarvan;
b. die welke verband houden met noodzakelijke herstelwerkzaamheden, vernieuwingen en vervangingen van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken voor zover die ingevolge het reglement of een rechterlijke beslissing als bedoeld in artikel 5:121 van Pro het Burgerlijk Wetboek niet ten laste komen van bepaalde eigenaars, en voor zover die niet vallen onder a; (…)”
Artikel 16
“(…) De vereniging is daarbij verplicht de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken en rechten zodanig te onderhouden dat deze verkeren in een staat van onderhoud als waartoe een toegelaten instelling als bedoeld in artikel 70 lid 1 van Pro de Woningwet als verhuurder op grond van de bepalingen van het Burgerlijk Wetboek, de Huurwet of enige andere wettelijke bepaling gehouden is.
Artikel 17
1. Tot de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken worden onder meer gerekend, voor zover aanwezig:
(..)
d. zowel de raamkozijnen met de glazen ramen en de sponningen als de deurkozijnen met de deuren en drempels (waaronder zijn begrepen schuifpuien met schuifdeuren) die zich bevinden in de (al dan niet aan balkons of terrassen grenzende) gevels en/of in de wanden die de scheiding vormen tussen gemeenschappelijke gedeelten of tussen (een) gemeenschappelijk(e) gedeelte(n) en een privé gedeelte, alsmede het bij een en ander behorende (standaard) hang- en sluitwerk; (...)”
Artikel 45
1. De vergaderingen worden gehouden op een door het bestuur vast te stellen plaats in de gemeente waar de grond is gelegen, bij voorkeur in de nabijheid van het gebouw.”
2.4.
[verzoeker] is sinds november 2023 eigenaar van het appartementsrecht met indexnummer 20, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de woning met balkon, gelegen op de derde verdieping van het gebouw, plaatselijk bekend [adres] (hierna: de woning). Hij heeft de woning gekocht van Stichting de Alliantie, die grooteigenaar is en een meerderheidsstem heeft in de vergadering van eigenaars.
2.5.
Op verzoek van [verzoeker] heeft Bouwbedrijf Kuijpers vóór de aankoop, in oktober 2023, een bouwkundige inspectie van de woning plaatsgevonden, waarbij Bouwbedrijf Kuijpers heeft aangegeven gebreken aan de voordeur en de ramen te hebben geconstateerd.
2.6.
Op 20 november 2023 heeft [verzoeker] de door Bouwbedrijf Kuijpers geconstateerde gebreken gemeld aan de beheerder van de VvE.
2.7.
In december 2023, op 4 maart 2024 en op 21 mei 2024 zijn de ramen en de voordeur in opdracht van de VvE beoordeeld door respectievelijk Van Kleef, SKK Kozijnenwacht en Van Wijnen.
2.8.
Bij e-mail van 15 mei 2024 is door Berkens B.V. na consultatie van de productontwikkelaar van de voordeur, het volgende over de staat van de voordeur gemeld:
“U geeft aan dat de deur is ingekort. Aan onderzijde zit een brandwerende seal die daarmee verwijderd is. Hierdoor voldoet deze deur niet meer aan de brandwerendheid van destijds.”
“U geeft aan dat de deur is ingekort. Aan onderzijde zit een brandwerende seal die daarmee verwijderd is. Hierdoor voldoet deze deur niet meer aan de brandwerendheid van destijds.”
2.9.
Op 11 juni 2024 is door Van Wijnen in opdracht van de VvE een offerte uitgebracht voor de werkzaamheden aan de voordeur en de ramen voor een totale aanneemsom van € 13.832,18 inclusief btw. In de offerte is onder meer opgenomen het vervangen van aanslagrubber en het opnieuw monteren van de suskasten. Ook is vermeld dat op vijf ramen raamuitzetters ontbreken. In de prijs is de optie voor drie kunststof draairamen ombouwen naar draai-kiepramen opgenomen voor een bedrag van € 1.226,50 exclusief btw. Daarnaast is een optie vermeld voor het leveren van zonwerend isolatieglas voor een meerprijs van € 413,00 inclusief opslagen.
2.10.
Op de agenda van de algemene ledenvergadering van 18 juni 2024 is als agendapunt 10 het volgende opgenomen:
“De VvE coördinator heeft een offerte aangevraagd voor het vervangen van de ramen, uitzetters en de woning toegang deur van [adres] .
De firma Van Wijnen kan al deze werkzaamheden uitvoeren voor een bedrag van €13.832,18 incl. btw.”
2.11.
Blijkens de notulen van de algemene ledenvergadering van de VvE van 18 juni 2024 hebben de leden aangegeven dat het appartement is gekocht zoals het is en dat het nu niet op kosten van de VvE hersteld kan worden. De vergadering heeft besloten niet akkoord te gaan met de offerte van Van Wijnen en het geactualiseerde DMJOP af te wachten voor een planmatige oplossing (hierna: het besluit).
2.12.
Op 30 januari 2025 heeft Bouwbedrijf Kuijpers aan [verzoeker] een prijsopgave van € 11.947,50 inclusief btw gedaan voor het vervangen van de ramen en de voordeur, inclusief. Voor zover in deze procedure relevant is daarin het volgende vermeld:
“(…) Bij de opname van de woning is het navolgende geconstateerd;
-
de toegangsdeur:
de toegangsdeur:
1. Brandveiligheid: De huidige opdekdeur voldoet niet aan de geldende wettelijke brandveiligheidseisen en vormt een direct veiligheidsrisico bij brand. Het inkorten van de deur heeft de brandwerende eigenschappen volledig teniet gedaan, de constructie is hierdoor structureel verzwakt. Dit creëert een ernstige bedreiging voor de veiligheid van zowel de bewoner als de overige bewoners in het gebouw bij een eventuele brand.
2. Inbraakpreventie: De deur voldoet niet aan de normen voor inbraakwerendheid en isolatie. Door de structurele verzwakking biedt de deur minder weerstand tegen inbraakpogingen. Daarnaast draagt de gebrekkige isolatie bij aan onnodig energieverlies en onvoldoende geluidsdemping, wat zowel het comfort als de veiligheid aantast.
3. Hang- en sluitwerk: Het driepunts-sluitingssysteem functioneert niet zoals vereist. Door het inkorten van de deur is het onderste sluitpunt niet meer bruikbaar. Dit sluitpunt is op improviserende wijze opgevuld en afgedicht met plamuur, wat de veiligheid, functionaliteit en duurzaamheid van het sluitwerk ernstig vermindert.
-
isolatieglas in de buitenkozijnen:
isolatieglas in de buitenkozijnen:
Bij de beglazing is vastgesteld dat de aanwezige vlekken het gevolg zijn van langdurige vochtschade. Deze vlekken, beter bekend als biologische aanslag of schimmelaanslag door vocht (“spocht”), ontstaan door een combinatie van vochtdoorslag en verwaarlozing. Dit proces heeft geleid tot de vorming van bacteriële en organische afzettingen op het glasoppervlak, wat resulteert in een bruine aanslag.
Daarnaast is geconstateerd dat de ruiten in de loop der jaren lek zijn geraakt, waardoor vocht permanent in de spouw is binnengedrongen. Dit leidt niet alleen tot verdere biologische afzettingen, maar ook tot condensvorming aan de binnenzijde van de ruit. De oorzaak hiervan ligt enerzijds in de ouderdom van het glas; dubbel glas uit het bouwjaar 1985 heeft een gemiddelde levensduur van circa 20 tot 25 jaar. Anderzijds speelt de afdichting een rol.
Door de lekkage is de isolerende functie van het glas volledig vervallen, zowel op het gebied van warmte- als geluidsisolatie. Hierdoor voldoet de beglazing niet meer aan de hedendaagse eisen en biedt deze onvoldoende bescherming tegen temperatuurschommelingen en omgevingsgeluid. Op basis van deze constateringen wordt volledig vervangen van de beglazing in deze woning aanbevolen om verdere schade en functieverlies te voorkomen.
- kozijnrubbers draaiende delen en sluitwerk:
De aanslagrubbers van de draaiende delen zijn uitgedroogd door veroudering, dit veroorzaakt aanzienlijke tocht en binnendringende lucht zowel bij de beweegbare delen als bij de suskasten. Dit maakt het binnenklimaat oncomfortabel en leidt tot verdere energieverliezen. Bovendien vergroten deze luchtstromen het risico op extra vochtproblemen en verdere afkoeling van de woning in de winter.
Bij de stolpramen zijn de kantgrendels (4 st) aan vervanging toe en ontbreken er raamuitzetters (5 st).
(…)
Wij willen u er met nadruk op wijzen dat bij werkzaamheden aan de oude kunststofkozijnen risico’s verbonden zijn. Hoewel er met zorg gewerkt wordt is aan met name het loshalen van de kunststof glaslatten risico’s op beschadiging verbonden. Voor dergelijke beschadigingen aanvaarden wij geen enkele aansprakelijkheid. De daarmee gepaard gaande mogelijk extra kosten zullen als meerwerk in rekening gebracht worden.”
3.Verzoek en verweer
3.1.
[verzoeker] verzoekt -bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren beschikking- het besluit van de VvE van 18 juni 2024 nietig te verklaren wegens strijd met fundamentele totstandkomingsvoorschriften, te weten artikel 45 lid 1 en Pro lid 8 van het splitsingsreglement, omdat de vergadering digitaal is gehouden, dan wel te vernietigen wegens strijd met de redelijkheid en billijkheid omdat [verzoeker] geen althans onvoldoende gelegenheid heeft gekregen om tijdens de vergadering een toelichting te geven op zijn verzoek tot herstel of vervanging van de ramen en vervanging van de voordeur en het voorstel zonder belangenafweging is afgewezen.
3.2.
Verder verzoekt [verzoeker] -na wijziging van het verzoek- hem een vervangende machtiging te verlenen om:
primair: Bouwbedrijf Kuijpers voor rekening van de VvE opdracht te mogen geven de werkzaamheden zoals geoffreerd in de offerte van 30 januari 2025 te laten uitvoeren,
subsidiair: aannemer Van Wijnen voor rekening van de VvE opdracht te mogen geven de werkzaamheden zoals geoffreerd en voorgelegd onder agendapunt 10 tijdens de vergadering van 18 juni 2024, te laten uitvoeren,
met veroordeling van de VvE in de proceskosten en te bepalen dat [verzoeker] niet via omslag van de kosten daaraan hoeft bij te dragen.
3.3.
[verzoeker] stelt daartoe dat de ramen, die uit 1985 zijn, lek zijn, waardoor een roestvormige (schimmelachtige) uitslag in de binnenkant van de ramen te zien is. Door de lekkage is de geluid- en temperatuurisolerende functie van het dubbelglas verloren gegaan.
De voordeur is ingekort, waardoor deze niet meer brandwerend is en inbraakgevoeliger is geworden. Het onderste slot is verwijderd. [verzoeker] heeft een en ander tijdens de aankoop met de verkoopmakelaar van De Alliantie besproken. Hem werd verteld dat de verantwoordelijkheid voor deze gebreken vielen onder de VvE en dat hij ze dan ook aan de VvE moest melden. Dat heeft hij gedaan. Tijdens de door de VvE geëntameerde inspecties door aannemers is hem verteld dat de ramen en de voordeur moeten worden vervangen. Daarom heeft de VvE een offerte door Van Wijnen laten opstellen.
3.4.
De VvE heeft verweer gevoerd en geconcludeerd tot niet ontvankelijk verklaring dan wel afwijzing van het verzoek, met veroordeling van [verzoeker] in de kosten van het geding. Daartoe heeft zij aangevoerd dat [verzoeker] de gebreken en de noodzakelijkheid van de vervanging van de ramen en de deur onvoldoende heeft onderbouwd.
na de mondelinge behandeling
3.5.
Ten aanzien van de door [verzoeker] na de mondelinge behandeling ingebrachte offerte van Bouwbedrijf Kuijpers, heeft de VvE het volgende aangevoerd. Zij betwist de juistheid van de offerte en de zienswijze van Bouwbedrijf Kuijpers. De vergadering moet zich eerst hierover kunnen uitspreken. Bouwbedrijf Kuijpers heeft bovendien geen vergelijkend onderzoek naar andere ramen en kozijnen gedaan. De suskasten inclusief de rubbers zijn in 2021 vervangen. Bovendien zijn in de offerte extra posten voor nieuwe raamuitzetters en nieuw hand- en sluitwerk opgenomen.
3.6.
Voorts heeft [verzoeker] niet gereageerd op de verzoeken van 21 en 26 januari 2025 om dagen door te geven waarop de adviseur van de VvE, [naam 5] van Kwaliteitszaak, een inspectie in de woning zou kunnen uitvoeren. Ten slotte heeft het bestuur herhaaldelijk aangegeven een buitengewone ledenvergadering te willen uitschrijven als alle informatie bekend zou zijn.
(voorwaardelijke) zelfstandig verzoek ex artikel 5:121 BW Pro
3.7.
Voor zover de vervangende machtiging wordt verleend verzoekt de VvE:
de machtiging te beperken tot de voordeur;
de bevoegdheden van [verzoeker] te beperken zodat de VvE mag onderzoeken welke aanpassingen vereist zijn en welke bedrijven het werk goedkoper aanbieden;
te bepalen in welke verhouding alle of bepaalde appartementseigenaars of de VvE in de kosten moeten bijdragen;
[verzoeker] te verbieden akkoord te geven voor meerwerk in zoverre dat kosten meebrengt voor de VvE, zonder voorafgaand een schriftelijke toestemming van het bestuur van de VvE;
het bestuur van de VvE het directe aanspreekpunt voor de betrokken aannemer te laten zijn,
een en ander op straffe van een dwangsom van € 100,00 per dag, met een maximum van € 50.000,00 op te leggen.
3.8.
De verschenen belanghebbenden hebben zich achter de geweigerde toestemming van de VvE geschaard. Zij voeren aan dat zij een onderzoek willen naar alle ramen en deuren in het gebouw.
4.Beoordeling
bevoegdheid van de kantonrechter
4.1.
De kantonrechter acht zich bevoegd om de voorgelegde verzoeken te behandelen en om daarop te beslissen. Daartoe wordt het volgende overwogen.
4.2.
Een vordering tot verklaring voor recht dat een besluit nietig is, dient in beginsel (in een procedure ingeleid door een dagvaarding) te worden voorgelegd aan de rechtbank. Als een besluit van de VvE strijdig is met wettelijke of statutaire bepalingen die het tot stand komen van besluiten regelen dan wel in strijd met de redelijkheid en billijkheid die door artikel 2:8 BW Pro wordt geëist, dan is dat besluit vernietigbaar op grond van artikel 2:15 lid 1 sub a en Pro b BW. Vernietiging van een besluit dient (bij verzoekschrift) te worden voorgelegd aan de kantonrechter op grond van artikel 5:130 lid 1 BW Pro.
4.3.
[verzoeker] stelt zich op het standpunt dat het besluit zowel nietig als vernietigbaar is. In lijn met de heersende jurisprudentie oordeelt de kantonrechter dat in een dergelijk geval de procedure niet hoeft te worden gesplitst in twee afzonderlijke procedures bij de rechtbank en de kantonrechter, maar dat deze beide gezamenlijk kunnen worden behandeld door de kantonrechter.
juridisch kader
4.4.
[verzoeker] heeft verzocht om nietigverklaring dan wel vernietiging van het besluit en om hem een vervangende machtiging te verlenen de werkzaamheden aan de ramen en de voordeur te (doen) uitvoeren.
4.5.
Op grond van artikel 5:130 lid 1 juncto Pro artikel 2:15 lid 1 sub b BW Pro kan de kantonrechter een besluit vernietigen als dat besluit in strijd is met de redelijkheid en billijkheid die door artikel 2:8 BW Pro wordt geëist. De wetsgeschiedenis geeft als toetsingsmaatstaf of een orgaan, in dit geval de vergadering, bij afweging van alle bij het besluit betrokken belangen in redelijkheid en billijkheid tot het besluit heeft kunnen komen. De norm laat een zodanige marge dat de rechter niet al te snel, in het bijzonder wanneer de vergadering de belangen heeft afgewogen, tot overschrijding daarvan kan besluiten.
4.6.
Op grond van artikel 5:121 lid 1 BW Pro kan de kantonrechter een vervangende machtiging verlenen, indien een appartementseigenaar voor het verrichten van een bepaalde handeling toestemming nodig heeft van de VvE of van een van haar organen, maar deze toestemming zonder redelijke grond niet wordt gegeven. De bepaling is een bijzondere uitwerking van het beginsel van de redelijkheid en billijkheid dat de verhouding tussen de appartementseigenaars onderling en tussen de eigenaars en de VvE beheerst. Dit beginsel brengt met zich dat indien voor het verrichten van bepaalde handelingen de toestemming van mede-eigenaars (al dan niet in de vorm van de VvE) nodig is, deze niet zonder redelijke grond kan worden geweigerd. Bij de vraag of zonder redelijke grond toestemming is geweigerd, zijn de omstandigheden van het geval van belang. De bewoordingen van artikel 5:121 BW Pro noch de wetsgeschiedenis van dat artikel wijzen op een marginale toetsing van het besluit van de VvE. Dat betekent dat de belangen van [verzoeker] mede bepalen of sprake is van een weigering zonder redelijke grond en moeten worden afgezet tegen de gronden van de VvE om toestemming te weigeren.
geen nietigverklaring/vernietiging
4.7.
Dat de algemene ledenvergadering volledig digitaal is gehouden is in strijd met de splitsingsakte. De kantonrechter is van oordeel dat in dat geval echter geen sprake is van een fundamenteel gebrek in de totstandkoming van besluiten, zoals in het geval het quorum niet is gehaald, zodat het besluit niet nietig is.
4.8.
De artikelen 14–16 van Boek 2 BW zijn geschreven voor besluiten die als rechtshandeling zijn aan te merken. Een rechtshandeling vereist een op een rechtsgevolg gerichte wil (artikel 3:33 BW Pro). Het onderhavige besluit is geen ‘besluit’ in de zin van de wet, omdat het niet is gericht op rechtsgevolg, althans geen rechtsgevolg heeft. Er verandert niets. Het besluit kan dan ook niet worden vernietigd en het verzoek zal in zoverre worden afgewezen.
vervangende machtiging
4.9.
Dan is aan de orde de vraag of de VvE zonder redelijke grond weigert de bedoelde werkzaamheden aan de ramen en voordeur te laten uitvoeren. Daartoe geldt het volgende.
4.10.
De VvE is belast met het beheer en onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten en zaken van het gebouw. Niet in geschil is dat de betreffende ramen en voordeur gemeenschappelijk zijn.
4.11.
De procedure is, zoals hierboven vermeld, op 12 november 2024 aangehouden tot 31 januari 2025 om de VvE in de gelegenheid te stellen nader onderzoek te verrichten c.q. offertes bij aannemers op te vragen om die op de algemene leden vergadering van december 2024 met haar leden te kunnen bespreken. Deze vergadering heeft de VvE echter onbenut voorbij laten gaan. Eerst op 21 januari 2025, toen de aanhoudingstermijn bijna afliep, heeft de VvE [verzoeker] gevraagd om dagen op te geven om een nadere inspectie te laten uitvoeren door haar adviseur.
4.12.
In de tussentijd heeft [verzoeker] niet stilgezeten en een offerte bij Bouwbedrijf Kuijpers opgevraagd, die hij in het geding heeft gebracht. De VvE voert aan dat zij en haar leden zich nog geen oordeel hebben kunnen vormen over de offerte van Bouwbedrijf Kuijpers, zodat de primair verzochte vervangende machtiging reeds daarom dient te moeten worden afgewezen. De kantonrechter zal dit verweer niet volgen omdat de VvE naar het oordeel van de kantonrechter de aanhoudingstermijn onvoldoende heeft benut, hetgeen voor haar rekening en risico komt.
4.13.
De VvE betwist verder de noodzaak voor (spoed)herstel en voert aan dat de ramen wind- en waterdicht zijn en de toegangsdeur door een drempel tochtdicht is gemaakt. Er wordt dan ook volgens haar geen noodzakelijk onderhoud geweigerd. Het verzoek is volgens de VvE onvoldoende onderbouwd en het petitum te ruim en onbepaald. De offerteprijzen van Van Wijnen zijn te hoog en in de aanneemsom van € 13.832,18 zijn een tweetal verbeteringsopties en het vervangen van raamopeners opgenomen. In de offerte van Bouwbedrijf Kuijpers staan meer werkzaamheden dan enkel herstelwerk, zoals nieuwe raam-uitzetters en kantgrendels stolpramen. Bovendien is er onvoldoende geld in het reservefonds en vreest de VvE voor precedentwerking. De VvE geeft er de voorkeur aan om in één keer de gebrekkige ramen te onderhouden. In het MJOP is opgenomen dat onderhoud aan de ramen/kozijnen pas in 2041 noodzakelijk is. De voordeur is naar verwachting rond 2040 aan de beurt. Er is geen sprake van dat De Alliantie misbruik van haar meerderheidspositie heeft gemaakt, aldus de VvE.
4.14.
De kantonrechter oordeelt als volgt.
4.15.
[verzoeker] heeft voldoende onderbouwd dat de ramen lek zijn, dat er op de ramen een bruinige aanslag zit, waardoor de isolerende functie verloren is gegaan en dat de voordeur niet meer voldoet aan de normen voor inbraakwerendheid en isolatie en het sluitingssysteem niet functioneert als vereist. Daarmee voldoen zij niet meer aan de minimale onderhoudstoestand zoals is bepaald in artikel 16 van Pro het Splitsingsreglement. De belangen van [verzoeker] bij de vervanging van de ramen en de voordeur zijn dan ook evident.
4.16.
Tegenover deze belangen van [verzoeker] staan de belangen van de VvE. Zij heeft er een financieel belang bij om de ramen van het gehele complex in één keer te laten vervangen omdat daarmee kosten kunnen worden bespaard en zij vreest precedentwerking. [verzoeker] heeft echter voldoende aannemelijk gemaakt dat de werkzaamheden aan de ramen en de voordeur noodzakelijk zijn en geen nader uitstel dulden. Uit de stukken en het verhandelde ter zitting is niet naar voren gekomen dat andere appartementen hetzelfde euvel hebben, zodat een vergelijkend onderzoek met andere ramen en kozijnen niet in de rede lag en van precedentwerking geen sprake zal zijn. Dat er onvoldoende geld in het reservefonds zit kan zo zijn, maar is geen reden om het uitvoeren van noodzakelijke werkzaamheden te weigeren.
4.17.
De kantonrechter komt dan ook tot de conclusie dat de belangen van [verzoeker] om de ramen en de voordeur te laten vervangen prevaleren boven de gestelde belangen van de VvE. Dat betekent dat kan worden geoordeeld dat de VvE zonder redelijke grond als bedoeld in artikel 5:121 lid 1 BW Pro haar toestemming weigert. De vervangende machtiging zal dan ook worden verleend.
welke aannemer?
4.18.
De VvE heeft de aanhouding niet benut om (goedkopere) offertes op te vragen. Dat betekent dat de kantonrechter thans alleen beschikt over de offertes van Van Wijnen en van Bouwbedrijf Kuijpers. [verzoeker] heeft primair verzocht om aan Bouwbedrijf Kuijpers de opdracht te mogen geven. De VvE heeft daartegen in haar laatste akte ingebracht dat de offerte van Bouwbedrijf Kuijpers meer werkzaamheden bevat dan enkel herstelwerk. Het betreft nieuwe raam-uitzetters en nieuw hang- en sluitwerk (kantgrendels stopramen), die er nu niet zouden zijn. Bovendien zouden de rubbers van de suskasten in 2021 zijn vervangen. [verzoeker] heeft echter niet meer op de inhoud van deze akte kunnen reageren, maar enkel op de producties bij die akte. Daarom zal de kantonrechter uitgaan van de juistheid van de offerte van Bouwbedrijf Kuijpers en de primair verzochte vervangende machtiging verlenen als na te melden.
de VvE moet de proceskosten betalen
4.19.
De VvE wordt grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten betalen (artikel 289 Rv Pro). De kantonrechter stelt deze kosten aan de kant van [verzoeker] tot vandaag vast op € 87,00 aan griffierecht, € 677,50 aan salaris voor de gemachtigde (2,5 punten x € 271,00) en € 67,50 aan nakosten. Dit is in totaal € 832,00. De kantonrechter ziet geen aanleiding om te bepalen dat [verzoeker] niet bij omslag in de vergoeding van de proceskosten hoeft bij te dragen. Op grond van artikel 9 lid 2 sub Pro e [nr reglement] behoren de gerechtelijke en buitengerechtelijke kosten tot de gemeenschappelijke schulden en kosten van de gezamenlijke eigenaars. Hiervan kan niet bij beschikking worden afgeweken.
(voorwaardelijk) zelfstandig verzoek ex artikel 5:121 BW Pro van de VvE
4.20.
Nu de vervangende machtiging zal worden verleend is voldaan aan de voorwaarde voor het zelfstandig verzoek van de VvE. Daarover overweegt de kantonrechter het volgende.
4.21.
De kantonrechter zal de machtiging gelet op het vorenstaande niet beperken tot de voordeur. Verder zal aan de VvE geen gelegenheid meer worden geboden om te onderzoeken welke aanpassingen vereist zijn en welke bedrijven het werk goedkoper aanbieden. De VvE heeft de gelegenheid om dat te onderzoeken ruimschoots gehad, zodat dat station is gepasseerd.
4.22.
De kantonrechter kan op verzoek van de VvE bepalen in welke verhouding appartementseigenaars moeten bijdragen in de kosten waarmee de handeling gepaard gaat (art. 5:121 lid 2 BW Pro). De kosten van de uitvoering van de werkzaamheden betreffen kosten van de gezamenlijke eigenaars en de eigenaars zullen overeenkomstig hun breukdelen die in de splitsingsakte zijn vermeld daaraan moeten bijdragen.
4.23.
De vervangende machtiging ziet enkel op de uitvoering van de offerte van 30 januari 2025 van Bouwbedrijf Kuijpers. Voor het laten uitvoeren van meerwerk zal [verzoeker] dan ook eerst toestemming van het bestuur van de VvE moeten krijgen.
4.24.
Nu het werkzaamheden betreft aan gemeenschappelijke delen en voor rekening van de VvE zal de kantonrechter bepalen dat het bestuur van de VvE het directe aanspreekpunt voor Bouwbedrijf Kuijpers zal zijn.
4.25.
Voor het opleggen van een dwangsom bestaat geen aanleiding.
4.26.
Er bestaat aanleiding om de proceskosten in het tegenverzoek te compenseren, in die zin, dat iedere partij de eigen kosten draagt.
de beschikking is uitvoerbaar bij voorraad
4.27.
De VvE heeft verzocht de beschikking niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. Nu [verzoeker] reeds geruime tijd wacht op uitvoering van de werkzaamheden en uitgangspunt is dat een beschikking uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard, zal de kantonrechter dit verzoek afwijzen.
5.Beslissing
De kantonrechter:
5.1.
verleent aan [verzoeker] vervangende machtiging om aan Bouwbedrijf Kuijpers voor rekening van de VvE opdracht te mogen geven om de werkzaamheden zoals geoffreerd in de offerte van 30 januari 2025 te laten uitvoeren, tot een maximumbedrag van € 11.947,50 inclusief btw,
5.2.
bepaalt dat de kosten van de uitvoering van de werkzaamheden kosten betreffen van de gezamenlijke eigenaars en dat de eigenaars overeenkomstig hun breukdelen die in de splitsingsakte zijn vermeld daaraan moeten bijdragen,
5.3.
bepaalt dat [verzoeker] alleen opdracht mag geven aan Bouwbedrijf Kuijpers om meerkosten te maken nadat [verzoeker] daarvoor toestemming van het bestuur van de VvE heeft verkregen,
5.4.
bepaalt dat het bestuur van de VvE het directe aanspreekpunt voor Bouwbedrijf Kuijpers zal zijn tijdens de uitvoering van de werkzaamheden,
5.5.
veroordeelt in de hoofdzaak de VvE in de proceskosten van [verzoeker] van € 832,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als de VvE niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en de beschikking daarna wordt betekend,
5.6.
compenseert de proceskosten in het tegenverzoek,
5.7.
verklaart deze beschikking uitvoerbaar bij voorraad;
5.8.
wijst het meer of anders verzochte af.
Deze beschikking is gegeven door mr. E.J. Otten, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 25 maart 2025, in tegenwoordigheid van mr. B.A. Terwee, griffier.
452