Uitspraak
RECHTBANKAMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer: 11311149 CV EXPL 24-11960
vonnis van: 13 februari 2025
fno.: 58865
vonnis van de kantonrechter
I n z a k e
[eiser]
wonende te [woonplaats 1] (Luxemburg)
eiser in conventie, verweerder in voorwaardelijke reconventie
nader te noemen: [eiser]
procederend in persoon
t e g e n
[gedaagde]
wonende te [woonplaats 2]
gedaagde in conventie, eiseres in voorwaardelijke reconventie
nader te noemen: [gedaagde]
gemachtigde: mr. A.W. van Dalen
De procedure
De volgende stukken bevinden zich in het procesdossier:
- de dagvaarding van 10 september 2024, met producties;
- de conclusie van antwoord tevens eis in voorwaardelijke reconventie van 21 november 2024, met bijlagen;
- het instructievonnis van 5 december 2024 met dagbepaling mondelinge behandeling;
- de conclusie van antwoord in reconventie van 7 januari 2025;
- de spreekaantekeningen van de gemachtigde van [gedaagde] .
Op 10 januari 2025 heeft de mondelinge behandeling van de zaak plaatsgevonden. [eiser] verscheen in persoon, vergezeld van zijn zoon [naam] . [gedaagde] verscheen ook in persoon, vergezeld van haar gemachtigde. Partijen hebben ter zitting hun standpunten toegelicht, [gedaagde] aan de hand van spreekaantekeningen, en vragen van de kantonrechter beantwoord. Vervolgens is een datum voor vonnis bepaald.
De feiten
1. Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staat het volgende vast:
1.1.
tussen [eiser] en [gedaagde] bestaat sinds 15 juni 2020 een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met betrekking tot de woonruimte gelegen aan de [adres] (hierna: het gehuurde);
1.2.
[gedaagde] woont in het gehuurde met haar zoon (17 jaar) en stiefdochter (25 jaar);
1.3.
bij brieven van 5 juli en 8 juli 2024 heeft [eiser] de huurovereenkomst opgezegd wegens dringend eigen gebruik door de zoon van [eiser] (25 jaar);
1.4.
bij e-mail van 12 augustus 2024 heeft [gedaagde] aan [eiser] kenbaar gemaakt niet in te stemmen met de opzegging.
Het geschil
in conventie
2. [eiser] vordert, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:
2.1.
beëindiging van de huurovereenkomst tegen uiterlijk 8 januari 2025, althans een door de rechtbank in goede justitie te bepalen datum;
2.2.
veroordeling van [gedaagde] om, na betekening van het in deze te wijzen vonnis, het gehuurde met het hare en de haren te verlaten en te ontruimen binnen een door de rechtbank te bepalen termijn.
3. [eiser] legt aan zijn vorderingen – samengevat – het volgende ten grondslag. [eiser] heeft het gehuurde dringend nodig voor eigen gebruik omdat zijn zoon per 2 september 2024 is gaan studeren in [plaats 1] en [eiser] en zijn zoon mede daardoor structureel belang hebben bij de beëindiging van de huurovereenkomst. De zoon woont bij [eiser] in Luxemburg en logeert tijdelijk bij zijn moeder in [plaats 2] , maar de reistijd naar [plaats 1] is 3 uur per dag en gunstige alternatieve woonruimte is niet beschikbaar. Daarnaast heeft [eiser] gesteld dat hij een financieel belang heeft omdat de opbrengsten van de verhuur van het gehuurde, mede sinds de belastingwijzigingen per 2023, niet meer in redelijke verhouding staan ten opzichte van de kosten. Bovendien zou sprake zijn van een vertrouwensbreuk tussen partijen en van tekortschieten in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst door [gedaagde] .
4. [gedaagde] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen, met veroordeling van [eiser] in de kosten van de procedure. [gedaagde] voert – samengevat – aan dat zij betwist dat het gebruik door de zoon van [eiser] dringend eigen gebruik oplevert als bedoeld in artikel 7:274 lid 1 aanhef Pro en onder c van het Burgerlijk Wetboek (BW). [gedaagde] betwist ook dat de zoon niet bij zijn moeder in [plaats 2] kan wonen en dat er geen andere beschikbare woonruimte is voor hem. [gedaagde] kan zelf geen andere passende woonruimte verkrijgen. Verder voert zij aan dat de gestelde financiële belangen van [eiser] onvoldoende onderbouwd zijn en geen grond kunnen opleveren voor beëindiging van de huurovereenkomst. Volgens [gedaagde] is ook geen sprake van enige tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst van haar zijde. Mocht aan een afweging van belangen worden toegekomen, dan dient het belang van [gedaagde] te prevaleren boven die van [eiser] , aldus [gedaagde] .
in voorwaardelijke reconventie
5. [gedaagde] vordert, indien de vordering in conventie tot beëindiging van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde wordt toegewezen, [eiser] te veroordelen om aan haar te betalen een bedrag van € 20.000,00 wegens tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten op grond van artikel 7:275 BW Pro.
6. [eiser] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de voorwaardelijke vordering omdat deze – kort gezegd – volgens [eiser] onredelijk is.
7. Op de stellingen van partijen over en weer wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
De beoordeling
in conventie
8. Op grond van artikel 7:274 lid 1 sub c BW Pro kan de kantonrechter de vordering van [eiser] tot beëindiging van de huurovereenkomst toewijzen indien [eiser] op correcte wijze heeft opgezegd. [eiser] heeft opgezegd op 5 juli 2024, waarna de opzegging is herhaald door de door [eiser] ingeschakelde beheerder Interhouse. De kantonrechter gaat uit van de opzegging van 5 juli 2024. De opzeggingsgrond is dringend eigen gebruik, overeenkomstig artikel 7:271 lid 5 jo Pro 7:274 lid 1 sub c van het Burgerlijk Wetboek. [gedaagde] heeft niet toegestemd met de opzegging naar aanleiding waarvan [eiser] onderhavige beëindigingsvordering heeft ingediend. Andere opzeggingsgronden dan door [eiser] genoemd in de opzeggingsbrief kunnen geen reden zijn om de huurovereenkomst te beëindigen. Ter beoordeling ligt voor of [eiser] op correcte wijze heeft opgezegd, dat wil zeggen op grond van een in de wet genoemde opzeggingsgrond.
9. [eiser] dient aannemelijk te maken dat hij het gehuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik dat van hem, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt voortgezet. Ook moet gebleken zijn dat [gedaagde] andere passende woonruimte kan verkrijgen.
10. Onder de opzeggingsgrond dringend eigen gebruik valt ook bewoning door bloed- of aanverwanten in de eerste graad, artikel 7:274g BW. Hiervoor geldt wel de voorwaarde dat in de huurovereenkomst moet zijn opgenomen dat de verhuurder na een overeengekomen periode de huur om die reden kan opzeggen. Dat hebben partijen hier echter niet bedongen. Deze bepaling was overigens op het moment dat [eiser] en [gedaagde] de huurovereenkomst sloten nog niet in de wet opgenomen.
11. [eiser] heeft gesteld dat zijn zoon het gehuurde nodig heeft voor bewoning in verband met studeren in [plaats 1] , dat zijn zoon nu bij hem woont in Luxemburg en tijdelijk bij zijn moeder logeert in [plaats 2] . Volgens [eiser] is het wonen bij de moeder geen optie wegens de stressvolle persoonlijke situatie en de reistijd naar [plaats 1] .
12. Het gebruik van het gehuurde door een ander dan de verhuurder kan als eigen gebruik in de zin van artikel 7:274 lid 1 sub c BW Pro worden beschouwd als de verhuurder, door het gehuurde aan die ander in gebruik te geven, zijn eigen belang dient (HR 9 december 1983, NJ 1984, 307). Naar het oordeel van de kantonrechter levert het gebruik door de zoon van
[eiser] echter geen (dringend) eigen belang van [eiser] op. Weliswaar is de zoon van [eiser] gebaat bij het gebruik van het gehuurde, maar [eiser] heeft niet onderbouwd dat hiermee ook zijn eigen belang gediend is. Het enkele feit dat [eiser] zich – begrijpelijkerwijs – de huisvestingsbelangen van zijn zoon aantrekt, is onvoldoende om een eigen belang van [eiser] aan te nemen. Het eigen belang van de verhuurder moet namelijk met zijn eigen woonsituatie samenhangen: zijn woongenot moet toenemen door de ingebruikneming van de verhuurde woning. [eiser] heeft dit gesteld noch onderbouwd.
13. Ten overvloede overweegt de kantonrechter dat ook niet gebleken is dat het gebruik van het gehuurde door de zoon van [eiser] dringend is. Immers, de zoon is inmiddels 25 jaar en [eiser] heeft ten aanzien van zijn zoon juridisch gezien geen onderhoudsverplichting meer. Bovendien studeert de zoon inmiddels al 2 jaar en kennelijk kan dat zonder in het gehuurde te wonen. Voorts is onvoldoende gesteld en onderbouwd dat het onmogelijk zou zijn voor de zoon om een kamer te vinden in [plaats 1] . De kantonrechter is zich ervan bewust dat ook studentenkamers niet makkelijk te vinden zijn en duur zijn, maar het is niet aannemelijk geworden dat hij sinds de aanvang van zijn studie er niet in geslaagd is een kamer te bemachtigen indien hij dat zou hebben geprobeerd.
14. [eiser] heeft ook gesteld dat hij het gehuurde zelf dringend nodig heeft voor eigen gebruik (eigen belang) omdat de (opbrengsten uit de) verhuur van het gehuurde niet meer in redelijke verhouding staan ten opzichte van de kosten. Deze opzeggingsgrond is niet in de opzeggingen van 5 en 8 juli 2024 vermeld, zodat deze nieuwe gronden niet kunnen leiden tot toewijzing van de beëindigingsvordering.
15. Niet is vast komen te staan dat [eiser] op correcte wijze heeft op gezegd op een van de in de wet limitatief opgenomen gronden. De beëindigingsvordering wordt daarom afgewezen.
16. [eiser] heeft verder nog allerlei gronden – overlast, illegale onderverhuur en geen goed huurderschap – aangevoerd op grond waarvan hij meent dat de huurovereenkomst ontbonden zou moeten worden omdat [gedaagde] daarmee tekortschiet in de nakoming van de afspraken uit de huurovereenkomst. Maar [eiser] heeft daarvoor, zeker ook gezien de betwisting daarvan door [gedaagde] , onvoldoende gesteld en onderbouwd.
17. Gelet op het voorgaande is de conclusie dat de vorderingen van [eiser] afgewezen zullen worden.
18. [eiser] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten (inclusief nakosten) worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde] worden begroot op:
- salaris gemachtigde € 408,00 (2 punten x tarief € 204,00)
- nakosten € 68,00
-------------
Totaal € 476,00
in voorwaardelijke reconventie
19. De voorwaarde voor het instellen van de vordering in reconventie – het toewijzen van de vordering in conventie – is niet vervuld. Daarom hoeft deze vordering niet beoordeeld te worden en wordt daarop niet beslist.
De beslissing
De kantonrechter:
- wijst de vorderingen van [eiser] af;
- veroordeelt [eiser] in de proceskosten die aan de zijde van [gedaagde] tot heden worden vastgesteld op € 476,00, voor zover van toepassing, inclusief btw en te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [eiser] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet hij ook de wettelijke/Btag kosten van betekening betalen;
- verklaart dit vonnis voor wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.H.J. Evers, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 13 februari 2025 in tegenwoordigheid van, mr. H. El-Falah, de griffier.